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🏡[8월 첫째주 부동산/모기지 소식] "가격은 떨어지는데 거래는 늘었다? GTA 7월 시장의 역설" 

최근 발표된 지난 7월 광역토론토 주택거래 통계자료에 따르면,

평균 주택가격은 추가 하락하고, 매물 재고량은 사상 최고치를 기록했음에도 불구하고 판매량은 2021년 이후 가장 높은 7월로 나타났습니다.

주택시장에 매물은 쌓이고 가격은 지속해서 하락하고 있는데 판매량은 상승하고 있는 이유가 무엇일까요?

여러가지 이유가 있겠지만,

가장 큰 이유는 현재 주택시장에서 저렴한 주택을 중심으로 거래가 진행되고 있기 때문입니다.

즉, 주택을 구입할때 고려해야 할 위치, 학군, 레이아웃, 레노베이션 상태 등등의 요건들도 중요하지만,

일단은 저렴해야 한다는 것입니다.

그래서 최근에 리스팅 되는 매물들을 보면, 

80만불에 팔고 싶으면 59만불에 리스팅을 하거나, 

100만불에 팔고 싶으면 69만불에 리스팅을 하는 사례들이 많습니다.

바이어의 입장에서는 리스팅가격과 실제 판매가격이 너무 차이가 나기 때문에 혼돈스러울 수 밖에 없습니다.

하지만 셀러쪽의 입장에서는 이렇게 해야 바이어들이 들여다보고, 한번이라도 더 쇼잉을 할 수 있는 기회를 갖게되는 것입니다.

그리고 다른 한편으로는,

생각보다는 많은 바이어들이 시장에서 움직이고 있고 실제로 거래에 뛰어들고 있다는 것입니다.

물론 워낙 시중에 돈이 메말라 있기 때문에 투자자들 보다는 실거주자들을 중심으로 거래가 이루어지고 있고,

이들도 대부분 오래전부터 준비를 했던 분들이기 때문에, 지금과 같은 흐름이 언제까지 지속될지는 알 수 없습니다.

그럼에도 불구하고 확실한 것은,

싸면 팔린다는 진리인데...

얼마나, 어디까지 싸게 팔아야 하는지 그 기준을 잘 잡는 것이 가장 중요한 포인트가 되고 있는 요즘입니다.

최근에 아침 운동을 하라 나가보면 해가 많이 짧아 진것을 확인할 수 있습니다.

얼마남지 않은 여름, 덥지만 건강하게 즐기시길 소망합니다.

감사합니다.

Bank of Canada Holds Rates A Third Time, Cites Inflation Fears 

캐나다 은행, 인플레이션 우려를 언급하며 세 번째로 금리 동결 

https://betterdwelling.com/bank-of-canada-holds-rates-a-third-time-cites-inflation-fears/

• 기준금리 유지: 2025년 7월 30일 기준, 캐나다 중앙은행(BoC)은 기준 금리를 **2.75%**에서 세 번째 연속으로 동결했습니다
  
  

• 금리 동결 배경:

  • 인플레이션이 BoC의 목표치(2%)에 근접하거나 상회, 특히 CPI‑Median 및 CPI‑Trim 등 핵심 물가 지표가 3% 수준까지 상승하며 상단 허용 범위를 넘어섰습니다

  • 2024년 6월부터 시행해온 금리 인하(총 225bp 감축)의 효과가 아직 완전히 반영되지 않았고, 정책 효과가 오랜 시간에 걸쳐 작동함을 감안한 판단입니다
    
    

• 무역 불확실성:
  
  

  • 미국과의 무역 긴장 (특정 품목에 대한 최대 35% 관세 위협) 등이 여전히 변수로 작용 중이며, 이러한 불확실성이 단기 물가상승 압력으로 작동할 가능성이 있습니다

  • 다만 최근 리스크는 일부 완화되고 있는 상황입니다
    
    

• 경제 여건:

  • 노동시장에서는 6월 한 달간 83,100개의 신규 일자리 창출, 실업률 6.9%로 하락, 일부 분야(도매, 리테일, 제조, 의료)에서 고용이 강세를 보임

  • GDP는 2분기에 약간의 수축 가능성이 있으나, 전반적인 경제는 여전히 완만한 회복세 또는 저성장 흐름으로 평가됩니다
    
    

• 금리 전망:

  • 9월 금리 인하 가능성이 시장에서 유력하게 점쳐지는 가운데, 2025년 말까지 최소 두 번의 금리 인하가 전망되고 있습니다

  • 다만, 현재 기준 인하는 중립 수준으로 평가되며, 추가 인하는 경제 데이터 및 물가 동향에 따라 조절될 예정입니다
    
    

• 공격적인 금리 인하가 끝나고—2024년 6월부터 누적 225bps—BoC는 3회 연속 금리를 동결했습니다.

• 인플레이션 부담(특히 핵심 물가 지표의 상단부 돌파)과 무역 리스크, 노동시장 회복세가 복합적으로 작용하여 향후 금리 인하 결정은 매우 신중하게 진행될 것임을 시사합니다.

• 향후 9월 첫 인하 기대, 연말까지 추가 완화 가능성은 여전히 유효하지만, 모든 결정은 다음 경제 지표들에 따라 달라질 수 있음이 강조되었습니다.

Seniors rarely downsize — here’s why that’s hurting first-time homebuyers 

노년층은 다운사이징을 거의 하지 않습니다 - 첫 주택 구매자에게 피해를 주는 이유는 다음과 같습니다. 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/07/25/seniors-rarely-downsize-heres-why-thats-hurting-first-time-homebuyers/

1. 노년층은 거의 다운사이징하지 않는다

• 부동산 중개인 Barry Lebow에 따르면, GTA(토론토 인근)에서 은퇴자들의 다수가 수십 년간 살아온 자녀 없는 3–4베드룸 주택을 내려놓고 싶어 하지 않는다고 합니다. “우리 고객들은 항상 만족하는 건 아니에요… 거의 모든 시니어가 이사를 원하지 않아요.”

• 2016년 인구조사에 따르면, 노년층은 가장 적게 이동하는 집주인 계층으로 나타났습니다.
  
  

2. 이유: 감정적·경제적·구조적 장벽

• 이사는 본질적으로 심리적·물리적 충격이 크며, 재정적 비용(이사비, 에이전트 수수료, 세금 등)도 부담이 큽니다.

• 다운사이징 옵션 자체도 제한적입니다. 많은 은퇴자들이 정원과 가족 모임 공간 등 라이프스타일 요소를 유지하고 싶어 하기 때문에, 다운사이징 대상 주택이 마음에 들지 않는 경우가 많습니다.

• CMHC 보고서에 따르면, 75세 이상 캐나다인의 주택 판매율은 1991년부터 2021년까지 지속적으로 감소 추세입니다.
  
  

3. 결과: 주택 저가 시장 잠금

• 이러한 고정성은 **1차 주택 구매자(특히 신혼 또는 영 밀레니얼 세대)**가 사용할 수 있는 시작용 주택 공급 부족으로 이어집니다.

• 대학과 정책 연구자들에 따르면, 이미 공급 부족과 경기 둔화가 겹쳐 주택 시장 진입이 더 어려워지고 있다고 분석됩니다.
  
  

4. 정책 제안: 인센티브 도입 필요

• Ottawa 대학의 Missing Middle Initiative 책임자 Mike Moffatt는 GST 환급 확대, 이사 관련 세금 부담 완화, 지역 기반 저층 다세대(예: sixplex) 주택 확장 등 정책이 도움이 될 수 있다고 주장합니다. 

• 실제로 Liberal 정부는 1백만 달러 이하 신축 주택에 GST 면제를 도입했지만, 이는 1차 구매자에만 적용되고 있어, 이를 다운사이징하는 시니어까지 확대해야 공급 효과가 있을 것이라는 의견입니다.

Toronto's Renoviction Bylaw Goes Into Effect Today With A $700 Application Fee 

토론토의 리노베이션 조례, 신청 수수료 700달러로 오늘 발효 

https://storeys.com/toronto-renoviction-bylaw-in-effect/

1. 바이법 시행일 및 배경

• 토론토 시의회는 2024년 11월 14일, **Renoviction 방지 목적의 Rental Renovation Licence Bylaw(By‑law 53‑2025)**를 만장일치로 통과시켰으며, 2025년 7월 31일부터 시행합니다 

• 이 법은 불필요한 퇴거를 통해 임대료를 대폭 인상하는 ‘renoviction’ 관행을 단속하기 위한 것입니다
  
  

2. 주요 규정 내용

• N13 퇴거 통보 후 공실을 이유로 수리를 진행할 경우, 각 유닛당 $700의 Renovation Licence 신청이 필수입니다

• 사전에 건축허가와 “vacant possession(공실 필요)”을 입증하는 전문가 보고서 제출이 요구됩니다

• 세입자 통보(Tenant Information Notice) 의무 부과 및 무료 공공 등록 시스템을 통해 라이선스 획득 여부 조회 가능하게 했습니다
  
  

3. 세입자 보상 및 권리 보호

• **돌아가려는 세입자(Returning tenants)**는 유사한 임대료의 임시 거주지 제공 또는 자체 확보 후 차액 임대료(rent-gap) 월 지급을 받게 됩니다

• 돌아가지 않는 경우, 세입자는 3개월분 rent-gap 일시금 보상을 받을 수 있습니다

• 이사 보조금은 스튜디오·1베드룸 $1,500, 2베드 이상 $2,500으로 정해지며, 물가 연동 조정됩니다
  
  

4. 집행 및 처벌

• 1차적으로 교육 중심의 접근을 시행하고, 이후 위반 시 검사, 시정 명령, 벌금 부과 등의 조치를 취합니다 

• 벌금은 다음과 같은 수준입니다:

  • N13 통보 후 7일 이내 라이선스 미신청: 최대 $1,000

  • 계속 위반 시: 최대 $10,000/일

  • 훈련 없이 퇴거 또는 승인된 계획 미이행 등: 최대 $100,000 또는 확보된 경제적 이익 만큼의 특별 벌금 부과
    
    

5. 시민 교육 캠페인

• 시는 2025년 4월부터 다언어 공공 교육 캠페인을 전개, 임대인과 세입자 대상 권리·의무를 알리고 준비를 지원하고 있습니다

Why Toronto Doesn't Build Family-Sized Condos 

토론토가 가족용 콘도를 짓지 않는 이유 

https://www.movesmartly.com/articles/why-toronto-doesnt-build-family-sized-condos

1. 투자자 중심의 시장구조

• 신규 콘도의 과반수 이상이 투자자를 대상으로 설계되었으며, 실제 거주 목적이 아닌 단기 수익 창출 중심입니다

• 이로 인해 600㎠ 이하의 초소형 콘도가 대량 공급되었고, 3베드룸 이상 넓은 평형은 극소수입니다
  
  

2. 레이아웃과 사용성의 한계

• 많은 3베드룸 단위가 사실상 기숙사 형태의 공간, 즉 ‘Dorm not home’이라 불릴 정도로 가족 거주에 부적합하다는 평가가 많습니다

• 좁은 주방, 미니 가전, 통로만 차지하는 복도 등 기능성이 떨어지는 설계가 보편적입니다
  
  

3. 금융 구조와 수익성 중심 설계

• 개발사는 프리세일(pre-sale) 기준을 충족해야 건설 자금을 받을 수 있어, 저가 소형 유닛을 빠르게 판매하는 전략을 채택합니다

• 소형 유닛이 평수당 가격은 높지만 총 비용은 낮기 때문에 투자자 유인이 크고, 가족형 대형 유닛은 판매가 어려워 투자 수요가 부족합니다
  
  

4. 정책·조닝 구조의 제약

• 과거에는 가족용 콘도의 일정 비율을 의무화하는 규정이 있었지만, 최근에는 규제가 완화되면서 가족형 공급이 감소했습니다

• 시의 개발지침에도 불구하고 실질적으로 큰 평형 유닛 설계가 시장 수익성과 정책 간 충돌로 인해 실현되기 쉽지 않다는 평가입니다
  
  

5. 수요 변화와 시장 전환 조짐

• 최근에는 소형 유닛의 매매·임대 수요가 줄고, 더 넓고 기능적인 공간을 선호하는 실거주 수요가 증가하고 있습니다

• 일부 프로젝트(예: Junction House 등)는 1,000 sf 이상, 테라스 포함, 넓은 창문 배치 등 가족형 설계로 전환하려는 시도를 보이고 있습니다

Demand for green home features surging, but upfront costs can be a barrier 

그린 홈 기능에 대한 수요가 급증하고 있지만 초기 비용이 장벽이 될 수 있습니다. 

https://realestatemagazine.ca/demand-for-green-home-features-surging-but-upfront-costs-can-be-a-barrier/

✅ 1. 그린홈 기능에 대한 소비자 수요 급증

• 자연환경에 대한 우려 증가, 에너지 절감 기대, 건강 관심 등에 따라 친환경 라이프스타일을 중시하는 주택 수요가 눈에 띄게 늘고 있습니다. 특히 태양광, 고성능 단열, 스마트 온도 조절 장치 등이 주요 관심사로 부각되고 있습니다

• 미국 NAR(2023년 기준) 조사 결과, 60% 이상 구매자가 에너지 효율성을 우선 요소로 보고 있으며, 부동산 중개인의 63%는 그린 기능이 주택 가치를 상승시킨다고 응답했습니다
  
  

💸 2. 초기 투자 비용이 주요 진입 장벽

• 그린 인증(LEED, ENERGY STAR 등), 고급 장비 및 새로운 기술 적용으로 건축·리노베이션 비용이 기존 대비 보통 5~10% 더 높게 발생합니다

• 일부 조사에 따르면, 프리미엄 비용이 10% 이하인 경우는 전문 그린 빌더의 약 45% 수준에 불과하다고 합니다

• 예를 들어, 열펌프 설치와 같은 사례에서는 기술 비용과 인력 공급 제약으로 인해 일반 주택 대비 진입이 어려운 현상이 있습니다
  
  

💰 3. 생애주기 비용 및 정책 인센티브 활용

• 고가의 초기 투자에도 불구하고, 장기적으로 운영비 절감 효과가 크며 20~30% 상당의 에너지 효율 개선이 가능하다는 보고가 있습니다

• 15~30%의 융자 또는 리베이트 혜택, 수인한 등 장기적 비용 절감을 감안하면 초기 비용이 상쇄될 수 있습니다
  
  

🏗️ 4. 캐나다 맥락: 정책과 시장 현황

• 캐나다 정부 주도의 Green Buildings Strategy, Canada Greener Homes Grant 및 Loan 등을 통해 그린 주택 전환을 촉진하고 있습니다

• CaGBC(캐나다 그린 빌딩 위원회)의 보고서에 따르면, 저가형 다세대 주택에도 그린 설계 도입이 반드시 비용 효율성과 상충하지 않는다는 주택공급 모델이 필요하다고 강조되고 있습니다

Got an $85K Windfall? That Still Might Not Get You a Condo in Much of Canada 

8만 5천 달러의 횡재를 하셨나요? 캐나다의 많은 지역에서 콘도를 얻지 못할 수도 있습니다. 

https://www.zoocasa.com/blog/average-inheritance-in-canada/

1. 평균 상속 규모

• BMO InvestorLine 조사에 따르면, 캐나다 전체 평균 상속액은 약 $100,000 수준이며, 지역별로는 온타리오가 약 $113,500, 브리티시컬럼비아가 약 $120,300 등으로 집계됩니다

• 2023년 기준 캐나다 주택 소유자가 받은 상속의 중간값은 $85,100, 반면 임차인은 $29,800 수준이었습니다
  
  

2. 상속의 수혜 및 형태

• 55% 이상의 캐나다인이 상속을 받았거나 받을 것으로 기대하고 있으며, 전체 응답자의 63%는 향후 상속을 예상하고 있습니다

• 통계청(Survey of Financial Security)의 분석에 따르면, **4명 중 1명꼴(약 25%)**은 주택 구입 자금 일부 또는 전부를 상속이나 가족 지원에 의존해 집을 마련했습니다
  
  

3. 상속 간 예상 격차

• Millennials 세대는 평균 $309,000 수준을 기대하는 반면, Baby Boomer 세대는 실제로 평균 $940,000, 금융 자문을 받는 경우 $1,134,000 이상의 상속을 계획하고 있는 것으로 나타났습니다

• 이들 간의 기대치 간 차이가 크며, 적절한 의사소통과 계획이 필수로 강조됩니다.
  
  

4. 부의 이전 추세와 구조적 차이

• 향후 20년 동안 캐나다 전체 약 1조 달러 규모의 세대 간 자산 이전이 전망되고 있으며, 이는 현 세대의 재정 구조에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다

Every Market-Watcher We Spoke to Agrees This Is the BoC’s Next Move 

우리가 만난 모든 시장 전문가들은 이것이 BoC의 다음 행보라는 데 동의했습니다. 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/july-2025-canadian-interest-rate-forecast/

✅ 기준금리 현황

• 2025년 7월 30일 현재, 캐나다 중앙은행(BoC)은 기준 금리를 **2.75%**로 세 번째 연속 유지 중입니다
  
  

🔮 향후 금리 전망

📊 전문가 및 설문 전망 (Wahi 기준)

• Wahi의 업계 전문가 패널(경제학자, 리얼터, 모기지 브로커 등) 대다수(약 75%)는 **다음 회의(6월)**에서도 금리 동결(2.75%) 전망 

• 다만 일부 전문가는 고용 둔화 등을 이유로 25bp 인하 가능성도 언급했습니다.
  
  

🏦 주요 금융기관 전망 (Big 6 은행 기준)

• CIBC와 TD: 2025년 말까지 총 50bp 추가 인하 예상, 금리 2.25% 전망 

• BMO, National Bank: 세 번 인하 가능성을 제시하며, **최저 2.0%**까지로 보고 있습니다.

• RBC: 2회 인하 후 금리를 **2.25%**까지 낮출 가능성.

• Scotiabank는 동결 지속, 2.75% 유지 예상
  
  

📰 Reuters 설문 기반 시장 예측

• 다수의 경제 전문가들이 9월에 25bp 인하를 기대하며 2025년 말까지 총 두 번 인하, 2.50% 수준 전망
  
  

📈 경제 지표 및 배경

• **2025년 6월 인플레이션(Headline CPI)**은 1.9%, Core‑Median CPI는 **3.1%**로 핵심 물가 압력이 여전히 높은 편

• 6월 신규 일자리는 약 83,100개, 실업률은 **6.9%**로 고용 개선 흐름 

• 동시에 미·캐나다 무역 불확실성, 관세 리스크는 여전히 정책 결정에 신중을 요구하는 요소로 작용 중입니다 

BoC isn't certain to cut rates soon, warns banking giant 

BoC는 곧 금리 인하가 확실하지 않다고 은행 거물에게 경고합니다. 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/market-updates/boc-isnt-certain-to-cut-rates-soon-warns-banking-giant/544526

🧾 폴로즈 전 총재 경고

• 전 BoC 총재 Stephen Poloz는 “시장 기대가 과도할 수 있다”고 경고하며, 기준금리 인하가 확실하지 않다고 밝혔습니다. 최근의 핵심 물가(core CPI)가 3%를 웃돌며 견조한 수준이며, 캐나다 정부의 상호관세 보복 조치가 곧 인플레이션을 부추길 수 있다는 점을 지적했습니다.
  
  

📉 현재 경제 흐름

• 2025년 6월 4일 기준, 기준금리는 2.75%로 2회 연속 동결. BoC는 계속해서 트래픽의 여파와 물가 영향 평가 중이라고 밝혔습니다.mpamag.com+1mpamag.com+1

• 캐나다의 노동시장 약화, 특히 실업률 상승과 고용 둔화는 경기 침체 리스크를 증폭시킵니다.
  
  

🚧 긴축 vs 경기 둔화

• 폴로즈는 “경제 둔화가 단순한 불확실성에 따른 반응이라면 인하가 유효하지만, 관세 충격이 공급망을 구조적으로 붕괴시키는 경우 통화완화는 오히려 인플레이션을 자극할 수 있다”고 경고했습니다.