4월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Apr 17, 2022 by 박구용
'The top is off': Canadian home prices show signs of cracking
캐나다 주택 가격에 금이 갈 조짐이 보여짐.
https://www.bnnbloomberg.ca/the-top-is-off-canadian-home-prices-show-signs-of-cracking-1.1751142
부동산 중개인 Adil Dinani, 한 달 전만 해도 밴쿠버에서는 20명에 달하는 잠재 구매자 간의 입찰 전쟁이 빈번, 하지만 지금은 가끔 단 하나의 제안. 어떤 구매자들은 심지어 흥정할 만큼 대담. Dinani는 캐나다의 기록적인 주택 붐에 대해 “2월에 정점에 달했을 것으로 추정". 부동산 중개인과 경제학자 모두 캐나다 주택 가격이 지난 2년 동안 50% 이상 급등한 후 변화의 흐름을 보고 있는데, 정부에서 시장을 억제하기 위한 조치를 취하는 것처럼 높은 모기지 이자율은 구매력을 떨어뜨리고 있다. 이러한 변화가 아직 총 가격 데이터에 나타나지 않고 계속 상승하고 있지만 업계 베테랑들은 상황이 마침내 전환점에 도달했을 수 있다고 말하고 있다.
Royal Bank of Canada의 Robert Hogue 선임 이코노미스트는 "가격이 완전히 하락할 수 있다"고 말했다. 그는 캐나다에서 가장 물가가 비싼 두 도시인 토론토와 밴쿠버와 같은 시장이 하반기에 "한 자리 수의 하락"을 보일 수 있다고 말했다. 캐나다 부동산 시장의 붕괴를 예측하는 것은 지난 30년의 대부분 동안 무익한 게임이었지만 적어도 일시적인 하락에 대한 선례가 있다. 약 5년 전 토론토와 밴쿠버의 가격은 시장 둔화를 위한 정부 정책이 중앙 은행의 금리 인상과 함께 작용하면서 하락 상황을 강화. 이는 현재 진행 중인 상황을 통해서도 확인할 수 있다.
캐나다는 또한 세계 나머지 국가들에게 미래를 예측할 수 있는 기회를 제공할 가능성도 있다. 미국의 대유행 주택 붐을 부채질한 바로 그 힘(기록적인 저금리와 더 넓은 주거 공간에 대한 수요)이 미국과 많은 선진국에도 같은 일을 하는데, 유독 캐나다는 다른 시장보다 빠른 속도로 상승한 후 소득에 대한 집값의 비율이 늘어났다. 이것은 세계적으로 더 높은 금리를 향한 움직임이 시작되는 첫 번째 장소가 될 수도 있다. 인플레이션이 30년 만에 최고치를 기록하면서 캐나다 중앙은행은 수요일 정책 회의에서 기준금리를 0.5%에서 1%로 인상할 것으로 예상된다. 그리고 시장은 올해 최대 6번의 추가 인상을 예상하고 있다.
The Bank of Canada hiked the overnight rate to 1%. What do the experts think?
캐나다 중앙은행은 금리를 1%로 인상. 전문가들은 어떻게 생각할까?
https://www.livabl.com/2022/04/experts-bank-canada-rate-hike.html
Bank of Montreal (BMO) Economics
몬중앙 은행은 "금리가 더 인상될 필요가 있을 것"이라고 노골적으로 밝혔고, 이에 따라 BMO Economics는 6월에 50bp, 7월에 또 한 번의 잠재적 인상을 예상. 따라서 올해 추가로 125bp 인상하여 2.25%(이전에는 2%)로 끝날 것으로 보고 있으며, 2023년에는 여전히 총 50bp를 추가로 인상하여 금리의 종점을 2.75%(이전에는 2.50%), 중립 범위의 상단.”
TD Economics
BoC는 22년 만에 처음으로 정책 금리를 50bp 인상함으로써 향후 몇 개월 동안 더욱 공격적인 움직임에 속도를 내고 있다. 우리의 기대는 BoC가 6월 1일에 또 다른 50bp 인상을 실행하고 연말까지 정책 금리를 2%로 올리는 것. AfDB가 더 높은 정책 금리와 함께 QT를 시작함에 따라 국채 수익률은 현재의 높은 수준을 유지해야 한다.”
Ratehub.ca
금리가 오르면 캐나다에서 구매자가 구매할 수 있는 주택의 양이 줄어들고 스트레스 테스트가 1% 증가하면 주택 구입 가능성이 10%씩 낮아진다. “예상대로 은행은 이자율을 0.5포인트 인상하여 1%로 인상했다. 높은 모기지 이자율은 전국적으로 주택 가격에 하락 압력을 가할 것. 금리 인상의 중요한 결과는 보험에 가입한 모기지와 무보험 모기지에 대한 스트레스 테스트가 증가한다는 것. 스트레스 테스트가 1% 증가할 때마다 경제성은 약 10% 감소. 변동 금리 모기지와 주택 담보 대출 한도(HELOCs)가 있는 캐나다인은 즉각적인 영향을 느낄 것이며 대출 기관이 앞으로 몇 일 내에 우대 대출 금리를 50bp 인상할 것으로 기대할 수 있다. 현재 고정 이자율 모기지가 있는 가구는 임기가 만료될 때까지 이 발표의 영향을 받지 않을 것이며, 이 시점이 되면 갱신 시 더 높은 월 모기지 상환액에 대한 예산을 세워야 한다. 따라서 주택을 구입하는 캐나다인은 최대 120일 동안 오늘의 고정 요금을 유지하기 위해 사전 승인을 받아야 한다.”
RBC Economics
22년 만에 처음으로 그 규모가 인상된 오늘의 50bp 움직임은 BoC가 1월에 금리 인상을 통과했을 때 보여주었던 인내심을 잃었음을 시사. 인플레이션이 급등하면서(다음 주 3월 CPI 보고서는 6% 범위에 있을 것이며, 이는 또 다른 30년 만에 최고치), 실업률은 빠르게 떨어지고(현재 최소 1976년 이후 최저 수준), 기업들은 광범위한 생산 능력과 가격에 주목. BoC는 단기간에 보다 중립적인 정책 기조로 이동하기를 원하는 듯하다. 그 목표 위치는 오늘 약간 바뀌었고, 은행은 중립금리를 25bp 인상하여 2~3% 범위로 추정했습니다. 우리의 예측에서는 10월에 익일 금리가 2%에 도달할 때까지 25bp 인상이 가정하지만 6월에는 또 다른 50bp 인상이 테이블 옵션이 될 것이라고 생각.
CIBC Capital Markets
금융 시장은 이미 BoC가 금리를 올리고 만기 채권이 대차대조표에서 떨어지도록 할 것으로 예상하고 있다고 지적. 시장은 앞으로 금리가 3%까지 오르면서 “더 많은 일이 일어날 것”을 기대. “캐나다 중앙은행은 인플레이션과의 싸움에서 큰 총을 꺼냈지만, 최악의 상황을 두려워하는 사람들에게는 여전히 경제가 성장을 위해 합리적으로 건강한 2년을 보낼 수 있는 여지가 있다는 점에 주목. 예상대로 야간 금리가 50bp 인상되었으며 은행은 만기 채권을 대차 대조표에서 롤오프하여 양적 완화를 통해 구매한 금액의 일부를 해제할 것. 금융 시장은 이미 통화 또는 2년 만기 채권 수익률에 대한 반응이 많지 않은 것으로 보아 이러한 두 가지 움직임을 모두 예상. 더 나아가 시장은 금리가 3%를 넘을 것으로 예상하고 있으며 중앙 은행이 경제의 불길을 진정시키기 시작하면서 경기 침체의 위험에 대한 이야기가 이미 나오고 있다. 그러나 오늘날의 엄격한 조치를 뒷받침하기 위해 고안된 정책 보고서에는 시장이 현재 가정하고 있는 것보다 더 낮은 금리 상한선을 가리키는 단서와 중앙 은행이 경제 위기를 피하기 위해 조심할 것이라는 증거가 있다.
Canadian Mortgage Rates To Surge, Demand Will Be Slowest In Recent History: Moody’s
캐나다 모기지 금리 급등, 수요는 최근 역사상 가장 느릴 것: Moody's
캐나다 모기지 이자율은 앞으로 몇 년 동안 더 높아져 수요가 중단될 것으로 예상. 이것이 지난 주 신용 분석가 및 기관과 Moody's Analytics가 공유한 내용. 치솟는 채권 수익률이 모기지 이자율을 10년 최고치로 끌어올릴 것으로 보고 있다. 지난 2년 동안의 낮은 이자는 기록적인 판매를 기록하여 수요를 견인했다. 하지만 이러한 문제가 결합되어, 최근 역사상 가장 느린 수요를 생성할 것으로 예상됩니다.
캐나다 모기지 이자율은 10년 만에 최고 수준으로 치솟을 것으로 예상. 무디스는 올해 말까지 5년 고정 모기지론이 4.25%에 이를 것으로 전망했다. 이는 2019년에 잠깐 본 비용과 유사할 것입니다. 그러면 모기지 이자율은 2024년 말경 5.5%까지 상승할 것으로 보인다. 캐나다인은 대공황 기간인 2009년에 이 수준의 모기지 이자율을 마지막으로 보았다.
위의 예측은 금리가 상승함에 따라 스프레드가 축소되어 모기지론이 적게 발생한다고 보수적으로 가정. 위 차트에서 긴축 주기 동안 스프레드가 하락하는 것을 볼 수 있는데(금리가 상승할 때), 이는 신용 수요가 신용 공급보다 빠르게 감소하기 때문에 유동성이 증가했기 때문. 즉 대출 기관이 경쟁하면 마진이 줄어들고, 반대로 금리 인하가 리스크가 높을 때 발생하기 때문에 완화 중에는 스프레드가 상승. 모기지 수요가 예상대로 줄어들지 않으면 모기지 이자율이 더 올라갈 수 있다. 즉, 모기지 대출이 빠르게 감소할 것으로 예측.
Moody's는 주거용 모기지 대출이 앞으로 몇 달 안에 중단될 것으로 보고 있다. 그들은 연간 성장률이 올해 중반까지 4%로 떨어질 것으로 예상. 오늘날의 두 자릿수 수준에서 엄청나게 빠른 속도로 떨어질 것. 예측 비율은 2018-2019년 긴축 사이클의 정점에 마지막으로 나타났다.
2022년 말까지 연간 성장률은 4%로 하락하고 2025년까지 2% 미만으로 계속 떨어질 것으로 예상. 맞다면 80년대 초반 이후 가장 느린 모기지 신용 성장이 될 것. 공교롭게도 그때가 마지막 인플레이션 위기가 발생한 때. LaCerda는 "이 긴축 주기를 통해 우리가 최근에 본 어떤 것보다 시작이 훨씬 느려질 것."라고 말했다. “가계는 이미 많은 빚을 지고 있기 때문에, 더 많들 욕구가 없다.”
Bank of Canada Raises Interest Rates: What it Means for Home Buyers and Sellers
Bank of Canada, 금리 인상: 주택 구매자와 판매자에게 의미하는 것
https://www.zoocasa.com/blog/boc-april-2022/
Get pre-approved
이자율이 다시 오르기 전에 고정 및/또는 변동 이자율 모기지 모두에 대해 사전 승인. 변동금리 모기지론 중 상당수는 아직 인상되지 않았지만, 특히 금리가 연중 계속 상승함에 따라 인상될 것입. 고정 모기지 모기지론과 변동 금리 모기지론 간의 스프레드는 캐나다 은행의 다음 금리 인상 및 6월 발표로 축소될 것으로 예상. 이자율이 다시 인상될 때 캐나다인이 재정적으로 위험에 빠지는 것을 방지하기 위해 고안된 스트레스 테스트는 구매자가 5.25% 또는 계약 이자율에 2%를 더한 것 중 더 높은 금액을 충족해야 함을 의미. 로이터 보고서에 따르면 캐나다의 모기지 대출자 중 90% 이상이 5.25%의 비율로 테스트를 받았습니다. 5년 고정 모기지 이자율이 현재 약 4.29%이므로 차용인은 6.29%의 이자율로 대출을 상환할 수 있음을 증명해야 한다.
Know your local markets
구매벤치마크 가격은 일부 주요 시장에서 하락하기 시작했지만 모든 도시 또는 모든 주택 유형에서 하락하지는 않았다. 이번 달의 TRREB 발표에서 알 수 있듯이 토론토 시의 평균 주택 가격은 $1,210,889에서 $1,218,546로 상승. 분석에 따르면 단독 주택과 콘도 타운하우스의 평균 가격은 실제로 하락한 반면(각각 10% 하락한 $1,920,018 및 15% 하락한 $959,938), 반단독 주택 및 콘도 아파트는 20% 상승한 $1,545,447 및 각각 15%에서 $832,351). 이에 비해 Peel은 거의 모든 주택 유형에서 하락세를 보였다. 평균 가격은 $1,317,192에서 $1,269,242로 떨어졌다. 단독 주택은 4%, 반 단독 주택은 5%, 콘도 타운하우스는 3% 하락했습니다. 콘도 아파트는 $362의 거의 무시할 수 있는 증가를 보았다. 캐나다의 또 다른 주요 시장인 오타와는 가격이 계속 상승세를 보이고 있지만 3월에는 전월 대비 2-3%만 인상. 콘도미니엄 등급의 부동산은 $466,682에서 $479,405로, 주거용 부동산은 $812,813에서 $853,615로 증가.
Have your home appraised soon
일부 지역에서 가격이 하락하기 시작하면서 부동산 가치가 3월에 본 것보다 더 큰 폭으로 떨어질 수 있으므로 지금 감정을 확보. 이는 주택 가치와 대출 기관으로부터 추가 자금을 확보할 수 있는 가능성에 영향을 미칠 수 있다.
Prepare for changes in the market
이자율 일년 내내 계속 증가할 것으로 예상되므로 상황이 상당히 빠르게 변할 것. 사전 승인을 받을 준비가 되어 있고, 선호하는 위치에 있고, 비교 가능한 데이터가 있는 사람은 훨씬 더 나은 위치에 있을 것. 가격 하락에도 불구하고 주택 수요는 여전히 높다. CREA의 최신 보고서에 따르면 신규 매물이 증가했지만(전월 대비 23.7%) SNLR(판매 대 매물 비율)은 판매자 시장에 깊숙이 남아 있었다. 75.3%로 또한 2월에는 전국적으로 1.6개월의 최저 재고량이 기록.
Multiple-property holders own up to 41% of housing in some provinces: StatsCan
다중 부동산 소유자는 일부 지방에서 주택의 최대 41%를 소유
캐나다 통계청(Stat Can)의 새로운 데이터 하락에 따르면, 2020년에 최소 1채의 다른 주택이 있는 주택 소유자의 수를 보여준다. 주택 소유자 5명 중 1명이 다수의 부동산을 소유하고 주택 재고의 3분의 1 이상을 소유하고 있다고 보고했다. 토지 등록 데이터에 따르면 여러 부동산 소유자의 비율이 Nova Scotia에서 가장 높으며 5명 중 1명(21.6%)의 주택 소유자가 최소 2개의 부동산을 소유하고 있다. 뉴브런즈윅(19.6%), 온타리오(15.5%), 브리티시컬럼비아(15.0%)에서도 여러 부동산을 소유한 소유주가 높은 비율을 보였다.
이 숫자는 개별 부동산 소유주임을 기억할 필요가 있다. 기업 및 기관은 이 지분에서 제외되며 전문 임대인을 위한 일반적인 계약. 기업과 기관이 보유한 주택의 비율은 온타리오주(7.6%)와 브리티시컬럼비아주(10.0%) . Stat Can은 이 주택의 대부분이 기업 소유라고 명시했습니다. 부동산 등록 데이터는 뒤쳐지지만 2021년까지 점유율이 떨어지는 것을 보기는 어려울 것. 낮은 금리와 높은 인플레이션은 투자자들이 본질적으로 저렴한 자금으로 인센티브를 받는 환경을 만들었다. 더 많은 레버리지가 본질적으로 더 많은 자유 자금을 의미하기 때문에 주택 가격을 더 높게 만든 "초과" 수요의 상당 부분. 금리 인상 환경은 수익성 있는 운영을 하려고 하기 때문에 투자자 계층을 가장 압박하는 경향이 있다. 2021년 데이터는 내년까지 보고되지 않지만 거의 확실히 증가할 것. 상승하는 비율 환경은 그 시간까지 추세에 상당한 영향을 미칠 수 있다.
Canada’s booming small housing markets could see up to 20% price growth in 2022
캐나다의 호황을 누리고 있는 소규모 주택 시장은 2022년에 최대 20%의 가격 상승을 볼 수 있다.
https://www.livabl.com/2022/04/canadas-small-housing-markets-2022.html
소규모 커뮤니티의 부동산 수요는 지역 주택 시장의 붐을 일으키고 있으며, 이는 올해 일부 지역에서 부동산 가격이 20%까지 상승할 수 있는 추세. 이번 주 RE/MAX Canada는 2022년 소규모 시장 보고서를 발표. 이 보고서는 캐나다에서 가장 빠르게 성장하는 소규모 주택 시장, 인구 440,000명 미만이지만 2021년에 가장 높은 인구 성장률을 보고한 지역사회의 주택 판매 및 가격 패턴을 조사.
RE/MAX Canada 보고서에서 분석한 모든 소규모 시장은 낮은 재고와 수요 증가로 인해 2022년에 평균 3~20% 범위 내에서 가격이 상승할 것. 일부 소규모 커뮤니티는 이미 1분기에 가격이 전년 대비 17%에서 46% 사이로 뛰는 것을 목격. 소규모 커뮤니티의 거주성은 저렴한 주택 가격만큼 새로운 거주자와 주택 구매자를 유치하는 데 거의 동등한 역할. 삶의 질 요인은 많은 캐나다 주택 구매자를 소규모 시장(40%)으로 끌어들이고 있으며 이는 주택 구입 가능성(37%)보다 약간 높다. RE/MAX Canada의 사장인 Christopher Alexander는 보고서에서 "국가 주택 시장이 여전히 극복해야 할 과제가 있음에도 불구하고, 소규모 커뮤니티는 거주 가능성과 경제성 사이의 적절한 균형을 찾는 캐나다 주택 구매자에게 실행 가능한 옵션."라고 말했다. "중개인 및 에이전트 네트워크에서 2022년 남은 기간 동안 예상되는 주택 가격 인상은 이러한 커뮤니티의 매력을 보여주는 좋은 지표."
Canadian Real Estate Prices Have Little Upside Potential But Can Drop 30%: Moody’s
캐나다 부동산 가격은 상승 가능성이 거의 없지만 30% 하락할 수 있음: Moody's
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-have-little-upside-potential-but-can-drop-30-moodys/
3대 신용평가사 중 하나인 무디스는 모기지 이자율이 10년 동안 최고치를 기록할 것으로 내다봤다. 무디스의 이 위험 모델은 이제 경제가 지금과 같은 흐름을 유지할 수 있다면, 주택 가격이 정체된다는 것을 보여준다. 위험이 아래쪽으로 기울어져 가격이 더 오를 가능성은 극히 적다. 최악의 시나리오에서 집값은 최고가의 30%까지 떨어질 것.
