8월 셋째주
부동산/모기지 소식
Aug 18, 2024 by 박구용
캐나다 부동산은 안정적이지만 토론토 콘도는 예외다: BMO
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-stable-toronto-condos-are-an-exception-bmo/
BMO Capital Markets은 기존 주택 재판매 데이터를 조사한 결과 7월에는 거의 움직임을 발견하지 못했다. 하지만 토론토 콘도는 공급 과잉이 나타나기 시작한 주목할만한 예외다. 토론토 부동산이 캐나다 시장을 상승세로 이끌었다는 점을 고려하면 하락세에서도 선두를 달리고 있는지 주목해볼 필요가 있다.
캐나다 부동산 판매는 평소보다 느릴 수 있지만 안정적이다. 7월 주택판매는 연간 4.8% 증가했는데, 처음에는 견고한 성장처럼 들렸다. 불행하게도 이 달은 역사적으로 약한 시기와 비교된다. 대출 기관은 매출이 개선되고 있지만 여전히 2019년 평균보다 5% 낮은 수준이며 여전히 부진한 상태를 유지하고 있다.
재고는 판매 부진보다 훨씬 빠르게 증가하고 있어 시장 압력이 완화되고 있다. 같은 기간 신규 매물은 12.7% 증가해 2019년 수준보다 7% 높은 수준을 기록했다. 소수의 시장만이 재고 개선에 실패하여 2020년 요금 인하 이후의 긴축 상황을 완화했다. BMO Capital Markets의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic은 "이 조합을 통해 재고가 점진적으로 구축될 수 있지만 시장이 포화되지는 않았다."라고 설명한다.
캐나다 부동산 판매자들은 경기 둔화에도 불구하고 가격에 큰 변동을 보이지 않았다. 벤치마크 주택 가격은 작년보다 4.2%만 낮았는데, 이는 상당한 할인이다. 단, 2020년 요금 인하 이후 기록적인 상승폭과 대조되는 경우는 제외된다. 가격은 지난 몇 달 동안 사실상 횡보세를 보였으며, 판매자는 금리 인하가 수요를 자극하는지 지켜보고 있었다. 평균 시장이 균형을 이루고 있다고 해서 모든 시장이 균형을 이루고 있다는 의미는 아니다.
역사적으로 국내 시장을 주도했던 지역을 포함하여 몇 가지 예외가 남아 있다. "시장이 더 포화된 일부 지역(예: 콘도)이 있지만 캐나다 전체의 경우 시장은 거의 완벽하게 안정적이다."라고 Kavcic은 설명한다. 토론토 주택 가격은 하락했지만 펀더멘털 약화를 고려하면 그리 많이 하락하지는 않았다. 여기에는 주거용 공실 증가, 기록적인 사무실 공실, 과도한 부채를 안고 있는 콘도 투자자의 급증, 모기지 연체에 대한 다년간 최고치 등이 포함된다. 캐나다는 최근 토론토처럼 침식되는 다른 시장을 본 적이 없다. 이는 고립된 문제일 수도 있지만 그렇지 않을 수도 있다. 토론토 부동산은 전국 시장을 주도했으며 전문가들에게 경제성 문제를 일으켰다. 그 결과, 도망가는 청년들(그리고 그들을 쫓는 투자자들)이 전국적으로 가격을 올리는 데 일조했다.
CREA Predicts 2025 Will Be A "Slam Dunk" For Home Sales, Despite Slow July
CREA, 7월 부진에도 불구하고 2025년은 주택 판매의 "슬램 덩크"가 될 것이라고 예측
https://storeys.com/canadian-housing-market-data-july-slam-dunk/
6월 이후 캐나다 부동산 협회(CREA)의 2024년 7월 통계 보고서에 따르면 7월 24일 금리 인하에도 불구하고 7월 주택 시장 활동이 사실상 정체된 것으로 나타났다. 6월, "신생" 시장에서는 월별 판매량이 소폭 증가했고, 전년 대비 시장 상황이 더욱 타이트해졌으며, 전국 평균 주택 가격이 11개월 만에 처음으로 상승했다. 그러나 7월 주택판매는 6월 전월 대비 3.7% 증가에서 0.7% 감소하면서 진전이 멈췄다. 보고서에 따르면 대규모 센터에서는 감소가 최소화되었으며 GTA 및 캘거리 시장의 감소는 Edmonton 및 Hamilton-Burlington의 판매 활동 증가로 크게 상쇄되었다.
신규 매물은 명목상 0.9% 증가했는데, 이는 주로 캘거리의 "절실히 필요한" 주택 공급으로 인해 7월 말에 기록된 183,450개의 활성 매물을 기록하며 매물 상승 추세를 이어가고 있다. 이는 전년 대비 22.7%의 상당한 증가를 의미하지만, 올해 이맘때의 역사적 평균인 200,000건보다 여전히 10% 낮은 수치다. 판매가 감소하고 매물이 소폭 증가하면서 전국 신규 매물 대비 판매 비율은 6월의 53.5%에 비해 52.7%로 다시 하락했다. 이는 일반적으로 균형 잡힌 주택 시장 상황과 일치하는 45%~65% 범위 내에 있다. 그리고 7월 전국 재고 개월 수는 6월 평균 4.2개월로 유지되었으며, 이는 장기 평균인 5개월보다 약간 낮았다.
한편, 보고서에 따르면 전국 종합 MLS® 주택 가격 지수(HPI)는 7월에 비록 0.2%에 불과한 증가세를 보였다. 수치에 따르면 대부분의 시장이 실제로 상승세를 보이고 있지만 전국 평균 가격은 "가장 크고 가장 비싼" 브리티시 컬럼비아와 온타리오 시장의 하락으로 인해 둔화되었다. 실제 평균(계절 조정 아님) 가격은 667,317달러로 2023년 7월과 거의 변하지 않았다(-0.2%).
나른한 7월에도 불구하고 CREA의 수석 이코노미스트인 Shaun Cathcart는 앞으로 몇 달 동안 어떤 일이 일어날지 열광적으로 낙관하고 있다. "7월 24일 또 다른 금리 인하가 발표되면서 우리는 이제 연속 두 번의 금리 인하를 목격했으며 향후 정책 완화의 예상 속도는 상당히 가파르게 변했다. 시장은 이제 올해 캐나다 은행의 나머지 모든 결정에서 금리 인하를 기대하고 있다. 그는 보고서에서 "이를 기록적인 수요와 결합하면 2025년에 캐나다 주택 활동이 다시 불붙을 것이라는 전망은 막연한 상황에서 슬램덩크로 변했다."라고 말했다. 그런 맥락에서 Cathcart는 8월을 7월 금리 인하의 영향을 진정으로 볼 수 있는 시기로 지적하며, 이는 2025년으로 향하는 분위기를 조성할 수 있다.
Is the end in sight for Canada’s mortgage market lull?
캐나다 모기지 시장의 소강상태는 이제 끝이 보입니까?
전국 주택 시장은 7월에 둔화되었을 수 있지만 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인하 결정으로 인해 전반적인 전망은 계속 밝아지고 있다. 캐나다부동산협회(CREA) 수석 이코노미스트 숀 캐스카트(Shaun Cathcart)는 판매 활동이 전월보다 소폭 감소해 0.7% 감소했지만 추가 금리 인하가 임박해 시장이 다시 뜨거워지기 시작하는 것은 시간 문제일 뿐이라고 지적했다. . Cathcart는 CREA의 최신 데이터 공개에 따른 발언에서 캐나다 은행이 계속해서 금리를 인하할 가능성으로 인해 내년으로 향하는 활동 증가를 "슬램 덩크"로 묘사했다.
에드먼턴에 있는 Brokers for Life의 소유주이자 앨버타 소재 브로커 Len Lane(사진 상단)에 따르면 차용자 측의 낙관론도 분명하다. 그는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 최근 중앙은행의 금리 인하와 고정 모기지 금리 하락이 최악의 상황은 이미 지나갔을 수도 있다는 주택 구입자들의 확신을 불러일으키는 데 도움이 되었다고 말했다. “모든 움직임에서 우리는 시장의 변화를 본다는 점에는 의심의 여지가 없다.”라고 그는 말했다. “적어도 앨버타에서는 사람들이 경제에 대해 점점 더 자신감을 갖고 있다.” 중앙은행이 마지막으로 금리를 인하하기로 결정한 것은 중앙은행 금리 변동에 직접적인 영향을 받는 변동금리 모기지 대출자들에게 안도의 한숨을 쉬게 했다.
그러나 Lane에 따르면 연속된 25bp 하락은 변동금리가 최선의 선택이라는 점을 많은 신규 구매자에게 설득하기에 충분한 것으로 입증되지 않았다. 캐나다 정부의 5년 만기 채권 수익률은 최근 몇 주 동안 크게 하락했다. 이는 고정 금리가 대다수 구매자에게 여전히 선호되는 솔루션임을 의미한다. Lane은 “지난 2주 동안 고정 요금이 하락함에 따라 구매자들이 여전히 [그] 요금을 더 많이 찾고 있는 것을 볼 수 있다.”라고 말했다. “변동금리가 일부 개선됐지만 아직 일반인에게는 충분하지 않다.”
2022년 초 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인상이 시작되자 수많은 희망 구매자들이 방관했고, 중앙은행의 공격적인 접근 방식은 예산을 압박하고 차입 비용을 크게 늘리는 데 도움이 되었다. Lane은 은행의 최근 조치가 차용인 중 일부를 다시 논쟁으로 이끄는 데 도움이 되었으며 일부는 새로운 환경에서의 구매 전망에 대해 더욱 낙관적이라고 말했다. “이전에 자격을 갖추지 못한 시장으로 다시 돌아오는 구매자를 많이 보았다.”라고 그는 말했다. "8%에 가까웠을 때보다 6.5%(스트레스 테스트 비율)로 자격을 얻는 것이 더 쉽다." 최근 전국 판매 수치와 함께 제공되는 CREA의 보도 자료는 캐나다 주택 시장의 장기간 침체가 곧 끝날 것임을 시사했다. 협회의 James Mabey 회장은 앞으로 더 바쁜 시장을 위한 "무대가 점점 더 많이 설정되고 있다"고 말했다. "현재 많은 시장에서는 최근 몇 년간보다 구매자에게 더 건강한 선택권이 주어졌다. 하지만 더 느리고 편안한 주택 사냥 경험을 누릴 수 있는 날은 다소 제한적일 수 있다."라고 그는 말했다.
July Sees Slow Movement While Prices Shift Across Canada’s Real Estate Market: CREA
7월, 캐나다 부동산 시장 전반에 걸쳐 가격 변동이 둔화되는 움직임: CREA
https://www.zoocasa.com/blog/crea-july-2024/
캐나다 주택 시장은 2020년 이후 캐나다 은행의 첫 금리 인하 이후 탄력을 받기 시작했다. 그러나 이러한 모멘텀은 2024년 7월에는 지속되지 않았다. CREA의 수석 이코노미스트인 Shaun Cathcart에 따르면 시장은 다음과 같은 이유로 반등할 준비가 되어 있다. "기록적인 양의 수요가 기다리고 있다." 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 두 번째 금리 인하가 7월 말에 이루어졌으며, 더 많은 인하가 예상되고 곧 다가올 강력한 수요와 함께 활발한 가을 시장을 위한 여건이 구축되고 있다. CREA의 James Mabey 회장은 이러한 낙관적인 전망을 공유하며 "캐나다 전역의 7월 주택 데이터에서는 분명하지 않았지만 보다 활발한 주택 시장의 복귀를 위한 무대가 점차 마련되고 있다."라고 말했다. 구매자에게 더 많은 옵션이 제공되면서 경쟁이 줄어들고 협상력이 높아지는 현재 환경은 곧 과거의 일이 될 수 있다.
올해 누계 전망을 보면 전국 신규 매물은 총 55만6564건으로 전년 7월 48만4984건에 비해 14.8% 급증했다. 7월 매출 증가로 전년 대비 가장 높은 성장률을 보인 3개 도시는 Windsor-Essex(22.9%), Trois-Rivières CMA(21.9%), Kitchener-Waterloo(20.0%)로 그 뒤를 이었다.
6월부터 7월까지 캐나다 주요 도시에서는 신규 매물이 크게 감소했다. 빅토리아는 신규 매물이 1,195개로 -13.90% 크게 감소하며 감소세를 주도했고, 몬트리올은 신규 매물 4,329개로 -11.33% 감소했으며, 토론토는 -9.98% 감소하여 총 16,296개의 신규 매물을 기록했다. 반대로 새스커툰은 신규 매물이 4.60% 증가해 총 977건으로 가장 큰 긍정적인 증가를 보였다.
퀘벡은 2024년 7월 캐나다의 모든 주 중에서 가장 큰 가격 인상을 경험했으며, 이는 구매자의 관심이 강하고 여러 지역에 걸쳐 부동산 가치가 상승하는 핵심 성장 지역임을 강조했다. 퀘벡에서는 견고하고 역동적인 부동산 시장을 반영하여 2024년 7월 현재 여러 지역의 평균 판매 가격이 전년 대비 크게 증가하고 있다. Sherbrooke CMA는 가격이 2023년 7월 $475,832에서 2024년 7월 $574,740로 급등하여 이 지역의 수요 급증을 나타내는 놀라운 20.8% 증가로 선두를 달리고 있다. 마찬가지로 Trois-Rivières CMA는 평균 가격이 308,977달러에서 365,509달러로 상승하여 18.3%의 상당한 상승을 보였으며 견고한 시장 활동을 보여주었습니다. 퀘벡 CMA 역시 전년 대비 가격이 366,587달러에서 417,265달러로 13.8% 상승하는 등 눈에 띄는 성장을 보였다.
반대로, 캐나다의 다른 시장은 냉각 조짐을 보이고 있으며, 몇몇 시장에서는 평균 판매 가격이 전년 대비 하락했다. 빅토리아(Victoria)는 가격이 2023년 7월 $1,034,257에서 2024년 7월 $980,850로 하락하면서 5.2% 하락했다. 해밀턴-벌링턴(Hamilton-Burlington) 또한 평균 가격이 $918,001에서 $870,066로 하락하는 등 5.2% 하락을 경험했다. 오타와의 시장 가격은 평균 685,446달러에서 665,579달러로 2.9% 하락했는데, 이는 지역에 영향을 미치는 수요 또는 경제적 요인의 변화 가능성을 반영한다.
Home Prices Are Getting Bid Down Everywhere in Niagara
나이아가라 전역에서 주택 가격이 하락하고 있다.
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/niagara-market-pulse-q2-2024/
디지털 부동산 플랫폼 Wahi의 새로운 분석에 따르면 나이아가라에서 주택 구입자 간의 입찰 활동이 중단되었다고 한다. Wahi의 2024년 2분기 나이아가라 시장 펄스 보고서(Niagara Market Pulse Report)에 따르면, 올해 2분기에는 나이아가라 인근 지역 중 단 한 곳도 과도한 입찰 영역에 속하지 않았으며, 이는 이전 분기의 3%보다 감소한 수치다. Wahi CEO Benjy Katchen은 “나이아가라 부동산이 훨씬 덜 관심을 받고 있음에도 불구하고 오늘날 나이아가라 시장에서 쇼핑을 하는 주택 구매자들은 지난 5년 중 어느 시점보다 더 많은 선택권을 갖게 되었다.”라고 말했다. 2분기에는 나이아가라 전역에서 약 2,359채의 주택이 주인이 바뀌었으며, 이는 그해 3월 17일에 발효된 온타리오주의 첫 번째 전염병 봉쇄로 인해 총 판매량이 2,350채로 제한되었던 2020년 이후 가장 느린 2분기였다. 부진한 주택 판매로 인해 주택 구입자가 선택할 수 있는 목록이 산더미처럼 늘어났다. 나이아가라의 활성 매물은 총 4,165개로 지난해보다 65.9% 증가했다.
한편, 매물이 쌓이고 입찰 경쟁이 진정되면서 2분기 나이아가라 주택의 중간 가격은 $662,000로 작년 동기보다 1.9% 하락했다. 그러나 중간 가격은 2020년 이후 42.4%라는 엄청난 상승률을 유지하고 있으며, 이는 가격의 대유행 상승이 상당 부분 그대로 유지되었음을 나타낸다.
나이아가라에서는 부동산 유형에 관계없이 과소입찰이 널리 퍼져 있었다. 콘도의 경우, 2분기에 나이아가라 지역의 0%가 초과 입찰 영역에 있었으며 이는 분기별 기준으로 변동이 없었다. 단독주택, 준단독주택, 연립주택, 연립주택(관리비 미포함) 등 단독주택의 경우, 주변지역 과다입찰 비율도 0%였다. 1분기에 단독 주택 가격이 1분기에 상승한 나이아가라 지역(그림스비 레이크사이드)에서 단독 주택 가격이 상승했지만 2분기에는 입찰 수준이 낮아졌습니다. 단독 주택과 콘도 부문 모두에서 재고가 증가했지만 콘도는 2분기 활성 매물 중 9.6%에 불과했다. 다가구 주택이 주택 재고에서 더 큰 비중을 차지하는 도시 시장에서는 콘도에서 과소 입찰이 가장 두드러졌다.
나이아가라에서는 부동산 유형에 관계없이 과소입찰이 널리 퍼져 있었다. 콘도의 경우, 2분기에 나이아가라 지역의 0%가 초과 입찰 영역에 있었으며 이는 분기별 기준으로 변동이 없었다. 단독주택, 준단독주택, 연립주택, 연립주택(관리비 미포함) 등 단독주택의 경우, 주변지역 과다입찰 비율도 0%였다. 1분기에 단독 주택 가격이 1분기에 상승한 나이아가라 지역(그림스비 레이크사이드)에서 단독 주택 가격이 상승했지만 2분기에는 입찰 수준이 낮아졌다. 단독 주택과 콘도 부문 모두에서 재고가 증가했지만 콘도는 2분기 활성 매물 중 9.6%에 불과했다. 다가구 주택이 주택 재고에서 더 큰 비중을 차지하는 도시 시장에서는 콘도에서 과소 입찰이 가장 두드러졌다.
Investors & move-up buyers propel detached home sales in GTA, Vancouver & Fraser Valley: Re/Max
투자자 및 이사 구매자가 GTA, 밴쿠버 및 프레이저 밸리에서 단독 주택 판매를 추진한다: Re/Max
Re/Max Canada의 새로운 보고서에 따르면 광역 토론토 지역(GTA), 광역 밴쿠버 및 프레이저 밸리의 단독 주택 시장은 주로 투자자와 입주 구매자에 의해 촉진되고 있다. 첫 주택 구입자가 값비싼 시장에서 가격이 점점 낮아지면서 부동산 업그레이드나 투자를 원하는 사람들이 2024년 상반기 판매 활동의 주요 동인이 되었다.
e/Max Canada 사장은 "비싼가격은 첫 주택 구입자에게 여전히 가장 큰 장애물로 남아 있지만, 경험이 많은 구매자와 투자자는 주택 가치가 낮아지는 이점을 활용하여 캐나다 은행(BoC)의 양적 긴축 종료에 앞서 움직이고 있다"라고 말했다. 크리스토퍼 알렉산더. “현재 GTA에서 약 20,000~25,000명의 구매자가 대기하고 있고 광역 밴쿠버 지역의 또 다른 5,000명의 구매자가 방아쇠를 당길 준비가 되어 있어 억눌린 수요가 계속해서 증가하고 있다. 6월의 첫 번째 금리 인하는 구매자에게 인센티브를 거의 제공하지 못했지만, 두 번째 금리 인하가 신경을 자극했을 수 있다는 초기 징후가 나타났다.” Re/Max 핫 포켓 커뮤니티 보고서에 따르면 조사 대상 시장의 거의 40%(83개 중 33개)가 2024년 첫 6개월 동안 단독 주택 가치가 증가했다고 보고한 반면, 시장의 30%(83개 중 25개) ) 판매량이 증가한 것으로 나타났다. 이는 경제성 문제에도 불구하고 단독 주택에 대한 강력한 수요가 있음을 나타낸다.
GTA에서는 지역번호 416(토론토 본토 포함)이 가장 강력한 판매 모멘텀을 보였다. 34%가 조금 넘는 지역이 안정적으로 유지되거나 단독 주택 구입 활동이 증가하여 광역 밴쿠버 및 프레이저 밸리뿐만 아니라 905 지역 코드를 앞질렀다. 이러한 부활은 높은 가격으로 인해 많은 최초 구매자가 소외되는 이 지역의 어려운 부동산 환경을 고려할 때 특히 주목할 만하다. 또한 토론토의 특정 지역에서는 주택 구입 활동이 눈에 띄게 증가했다. Dufferin Grove, Little Portugal, Trinity-Bellwoods 및 Rosedale-Moore Park와 같은 지역은 모두 상당한 판매 증가를 보고했다. 가격 측면에서는 토론토의 웨스트엔드가 단독 주택 가치가 가장 높은 상승세를 보이며 선두를 달리고 있습니다. 예를 들어, 킹스웨이 사우스(Kingsway South)와 하이파크 노스(High Park North) 같은 지역에서는 작년에 비해 가격이 7.0~9.0% 이상 상승했다.
이 보고서는 특히 GTA에서 투자자 행동의 주목할 만한 변화를 강조한다. 콘도미니엄의 성과에 환멸을 느낀 많은 투자자들은 이제 단독 주택, 특히 토론토 동쪽 끝의 소규모 부지에 관심을 돌리고 있다. Urbanation과 CIBC Economics의 최근 보고서에 따르면 2023년에 새로 완공된 아파트를 클로징한 콘도 투자자들은 마이너스 현금 흐름(월 거의 600달러)에 직면했으며, 이로 인해 많은 사람들이 투자 전략을 재고하게 되었다.
이 보고서는 많은 시장에서 상당한 가격 상승을 강조하는 동시에 최초 구매자가 직면한 어려움도 강조한다. 경제성은 특히 GTA 및 광역 밴쿠버와 같은 수요가 높은 지역에서 여전히 중요한 장벽으로 남아 있다. 그러나 이들 시장에는 여전히 저렴한 가격이 존재한다. GTA의 Durham 및 광역 밴쿠버의 Sunshine Coast와 같은 지역에서는 100만 달러 미만의 가격으로 단독 주택을 제공하여 주택 시장에 진입하려는 사람들에게 기회를 제공한다.
보고서는 또한 경제성 위기를 해결하기 위한 정책 변화를 촉구하고 있다. 한 가지 제안은 현재 신축 주택에 적용되는 것과 유사하게 재판매 주택에 대해 더 긴 상환 기간(최대 30년)을 연장하는 것이다. 충분하지는 않지만 고가 시장에서 더 많은 구매자가 모기지 자격을 갖추는 데 도움이 될 수 있으며 현재 진행 중인 경제성 문제를 어느 정도 완화할 수 있다. Alexander는 “모든 보트는 조류와 함께 상승한다. 일단 최초 구매자 부문이 더 큰 견인력을 얻으면 파급 효과를 보게 될 것입니다.”라고 Alexander는 말한다. “아직 거기까지 도달하지는 못했지만 흐름이 바뀌기 시작했다. 구매자의 신뢰가 높아지면서 격차가 줄어들고 있다. 지평선에 있는 유일한 어두운 구름은 주식 시장 변동성을 고려할 때 미국 경기 침체 가능성이다.” Alexander는 미국 경제와 긴밀하게 연결되어 있는 캐나다는 고립되어 있지 않으며 구매자가 "가능한 모든 경제적 역풍에 계속 주의를 기울일 것"을 기대할 수 있다고 강조한다.
