6월 넷째주
부동산/모기지 소식
Jun 25, 2023 by 박구용
Four Reasons Canada’s Real Estate Bubble Is A Systemic Banking Risk
캐나다 부동산 버블이 은행의 시스템적 위험인 4가지 이유
https://betterdwelling.com/four-reasons-canadas-real-estate-bubble-is-a-systemic-banking-risk/
캐나다 은행은 2008년 이후 세계에서 가장 신중한 은행 중 하나로 세계적인 명성을 얻었다. 많은 사람들이 부동산 거품이 있다고 믿기 어렵게 만드는 요인이다. 하지만 불행하게도 캐나다 은행들이 배운 유일한 사실은 망하기에는 너무 크고 사람들은 세부 사항에 주의를 기울이지 않는다는 것입니다.
캐나다의 은행들은 현재까지 너무나 큰 모기지 론을 발행했고, 가계는 이자를 지불할 수 없게 되었다. 2023년 2분기 제출 자료에 따르면 5대 은행에서 약 4개의 모기지 중 1개는 35년 이상의 상각이 남아 있다. 대부분의 사람들이 새로운 차용인의 최대 상각 기간이 30년이라는 사실을 모르기 때문에 많은 사람들이 화를 내는 데이터 포인트는 아니다. 즉, 이러한 대출은 마이너스 상각, 즉 지불금이 이자를 충당하지 못하여 기간이 길어지는 것을 의미한다. 규제 당국은 이미 채무 불이행과 주택 가격 하락 압력이 발생할 수 있다고 경고했다.
캐나다의 은행 규제 기관은 Big Five에 모기지 인수를 수정하도록 명령했다. 이번 주 Globe는 OSFI가 모기지 포트폴리오 위반을 발견한 후 1년 넘게 CIBC를 감사해 왔다고 보도했다. 은행은 차용인이 처리할 수 있는 금액을 제한하지 않아 차용인이 과도한 대출을 받는 것으로 나타났다. 은행은 그 정도를 알지 못하지만 내부 추정으로 문제를 해결하는 데 몇 년이 더 걸릴 것이라고 신문은 보고했다.
캐나다의 은행들은 레버리지가 매우 높은 차용자들을 상대하고 있다. GDS(Gross Debt Service) 비율은 부채 상환에 사용되는 세전 소득의 비율이다. GDS가 39%를 초과한다는 것은 차용인이 한계에 도달했다는 의미한다. 은행 규제 당국은 이전에 39% GDS를 초과하는 대출 규모에 대해 우려를 표명했다. 작년에 금리가 오르기 시작한 후 모기지 5개 중 1개 이상(21.3%)이 39% 이상의 GDS로 모기지 자격을 얻었다.
과도한 차입금에 대해 말하면서 캐나다의 은행 규제 기관은 이 문제에 대해 반복해서 경고했다. LTI(loan-to-income)가 450% 이상인 차용자는 과도한 차입으로 간주된다. OSFI의 가장 최근 공개 다이빙은 2022년 3분기 신규 모기지의 거의 3분의 1(32.1%)이 이 정의에 따라 과도한 차입금 대출자에 대한 것이었다는 것을 보여주고 있다. 다시 한 번, 금리가 오르기 시작하고 계속해서 더 오를 것이라는 것이 분명해지면서 캐나다 은행들은 이미 극한 상황에 처한 차용자들을 싣고 있었다. 이것이 무분별한 차용인의 문제인지 대출자의 문제인지 뻔뻔해질 때까지 논쟁할 수 있다. 그러나 누구의 잘못이든 국가의 금융시스템과 경제 전반에 위험을 안긴다. 무분별한 대출로 감당 능력 위기가 촉발되고 납세자들은 그 여파로 인해 곤경에 처할 것이다. OSFI가 문제에 대해 반복적으로 경고했지만 문제를 해결할 수 없다는 사실은 캐나다의 은행 시스템에 개혁이 필요하다는 신호이다.
What happens if you only pay interest on your home?
집에 이자만 내면 어떻게 될까요?
https://www.bnnbloomberg.ca/what-happens-if-you-only-pay-interest-on-your-home-1.1936107
일부 캐나다인들은 모기지 상환 기간을 연장했으며 부동산 전문가들은 갱신에 불확실성을 가져올 수 있다고 말한다. 할부 상환은 모기지 상환에 걸리는 시간을 의미한다. 높은 금리가 주택 시장을 강타함에 따라 일부 사람들은 할부 상환 기간을 수십 년 이상 연장하고 집에 대한 이자만 지불하고 있다. DV Capital의 수석 브로커인 Daniel Vyner는 월요일 BNNBloomberg.ca와의 인터뷰에서 이러한 추세는 일부 구매자에게 잠재적인 디폴트 위험과 문제를 지적한다고 말했다.
그의 견해에 따르면 고정 상환금을 가진 변동 금리 모기지 소유자는 집주인의 모기지 상환액이 마지막 상환 이후 누적된 이자를 충당하기에 충분하지 않은 경우를 의미하는 트리거 금리에 근접했거나 이미 도달했다. "이러한 연장된 상각, 이것은 정말 일시적인 반창고 솔루션일 뿐이며 제 생각에는 모기지 디폴트를 방치하는 것이다."라고 그는 말했다.
"즉, 누군가가 이 우대금리가 계속 인상될 때마다 변동 금리 모기지에 있고 그들이 이러한 모기지 지불을 감당할 수 없다면 모기지는 채무 불이행 상태가 될 것이다." The Superintendent of Financial Institutions(OSFI)에 따르면 무보험 모기지 소유자 중 약 12%이 이자만 지불하거나 마이너스 상각을 하고 있다. Canadian Imperial Bank of Commerce의 2022년 연례 보고서에 따르면 주택 모기지 포트폴리오의 26%가 35년 이상의 상각을 받았다. Toronto-Dominion Bank는 2022년 연례 보고서에서 주거용 모기지 포트폴리오의 25.2%가 상각 기간이 35년 이상인 대출로 구성되어 있다고 밝혔다.
LowestRates.ca의 모기지 브로커이자 전문가인 Leah Zlatkin은 BNBloomberg.ca와의 인터뷰에서 캐나다 은행의 금리 인상에 따라 변동 금리 모기지 비용이 상승하고 있다고 말했다. 그녀는 두 가지 유형의 변동 모기지 상품이 있다고 그녀는 말했다. 하나는 중앙 은행의 익일 금리에 따라 귀하의 지불금이 변경되는 것이고 다른 하나는 사람이 매주 똑같은 금액을 지불하는 정적 지불금이다. 고정 지불 변동 금리 상품의 경우 지불금은 이자율에 따라 증가하지 않고 대신 대출 원금 대비 이자 비율이 변경될 것이라고 Zlatkin은 말했다. “동일한 지불 금액을 지불하고 해당 지불 금액 내에서 이자율을 높이고 원금을 줄이기 위해 할부 상환액 또는 해당 모기지를 상환해야 하는 기간 – 길어진다.”라고 그녀는 말했다.
Zlatkin은 연장된 분할상환 기간으로 인해 대출 기관이 모기지가 갱신될 때 상황을 어떻게 처리할지에 대한 의문이 제기된다고 말했다. 그녀는 다른 대출 기관에서 더 낮은 금리를 협상할 수 없는 경우 일반적으로 기존 대출 기관에서 갱신을 받을 수 있다고 말했다. 그러나 현재 은행이나 전환 대출 기관에서 갱신을 확보할 수 없는 갱신을 원하는 사람들에게는 향후 몇 년 동안 불확실성이 어렴풋이 나타날 수 있다. "그 대출 기관은 갱신을 제공할 준비가 되어 있지 않거나 갱신 시점에 자격을 부여할 수 있다. 자격이 없으면 갱신을 발행하지 않을 수 있다."라고 Zlatkin은 덧붙였다.
앞으로 3~4년에 걸쳐. 캐나다인들은 일반적으로 모기지를 지불하고 채무 불이행은 흔하지 않다고 그녀는 말했다. 그녀는 캐나다의 대부분의 주택은 대출 기관에 좋은 가치 대비 대출 기회를 제공하며 이는 일반적으로 은행이 모기지를 갱신하고 사람들이 지불을 계속할 수 있는 방법을 찾도록 돕도록 장려한다고 덧붙였다. “그들은 많은 사람들이 채무불이행 상태에 빠지는 것을 원하지 않는다. 그러면 그들은 모든 주택을 판매할 수 있는 권한을 갖게 되기 때문이다.
누군가가 계속 돈을 지불한다면 은행은 그렇게 하기를 원하지 않을 것이다.”라고 그녀는 말했다. 그러나 주택 가치 대비 대출금이 높거나 잠재적으로 일부 지불을 불이행한 "최종"에 있는 사람들의 갱신에 대한 불확실성이 있다고 Zlatkin은 말했다. 결과적으로 사람들은 모기지 갱신을 협상할 때 선택할 수 있는 옵션이 줄어들 수 있다. "다른 곳에서 자격이 되지 않으면 그들이 주는 것을 받아야 할 수도 있다."라고 그녀는 말했다.
Vyner는 고정 이자율 변동 모기지 상환금을 가지고 있는 자본이 풍부한 차용인은 일반적으로 연장된 상각 기간에 의해 당황하지 않는다고 말했다. 그러나 그는 "무임승차"가 종료되고 "이러한 지불액을 늘리거나 원금을 지불"해야 한다는 것을 이해한다고 말했다. “하지만 저와 이야기를 나눈 많은 사람들은 모기지 만기가 도래하고 원금을 갚거나 모기지 상환액을 늘려야 한다는 것을 깨닫고 있다. 이 모기지 지불을 감당할 수 있다.”라고 Vyner가 말했다. 지불할 여력이 없는 사람들은 집을 팔거나 재구매하거나 대체 금융을 찾는 것과 같은 옵션을 탐색해야 할 수도 있다고 Vyner는 말했다. 그는 "갱신 시점은 심판의 날이며 우리는 이 주택 소유자들이 지불을 할 수 있는지 여부를 확인할 것"이라고 말했다.
Vancouver And Toronto Are Never Going To Be “Affordable,” So Now What?
밴쿠버와 토론토는 결코 "저렴한 가격"이 될 수 없다. 이제 어떻게 해야 할까?
지난 달, 몬트리올 은행의 경제학자들은 캐나다의 "경제성 문제"에 대한 보고서를 발표하여 주의를 기울이는 모든 사람에게 냉정한 소식을 전했다. 캐나다 대부분 지역에서 "상당한 가격 조정"이 있었음에도 불구하고 경제성은 아직 파악하기 어렵고 조만간 견인력을 얻을 것 같지 않다. 저자들은 또한 더 많은 주택 공급이 주택 위기를 해결하는 데 필요한 해결책이 아니라는 오랜 입장을 강조했다.
따라서 시장 주택이 언제 다시 저렴해질 수 있는지 묻는 대신 적어도 특정 도시 시장에서는 높은 가격을 새로운 표준으로 받아들일 때인지 물어볼 때라는 것이다. 일부 전문가들은 우리가 그 현실을 받아들인다면 보조금을 받는 주택과 대체 소유 형태의 필요성에 대해 정직한 토론을 할 수 있고 추가 시장 공급이 가격을 낮추지 않을 것임을 인정할 수 있다고 말한다.
결국, 밴쿠버와 토론토에서 가격 하락을 보게 되더라도 10년 전의 경제성을 회복할 만큼 충분하지 않은 무시할 수 있는 수준이라는 것이다. 일반적인 규칙은 주택이 총 소득의 1/3 이하를 차지할 때 저렴하다는 것이다. 6월 1일, 캐나다 국립은행(National Bank of Canada)은 분기별 경제성 모니터를 발표했는데, 모기지 상환액이 1분기에 전국적으로 거의 61%에 달했다고 밝혔다. 전 분기 대비 3.2% 하락한 수치다. 그리고 그것은 30년 이상 동안 가장 감당할 수 없는 수준에 도달한 후에 나온 것이다. 소득 대비 모기지 상환액은 밴쿠버가 95%, 토론토가 83%로 역대 평균보다 훨씬 높다. 중간 주택 가격이 $1,192,356인 밴쿠버에서는 $238,471의 계약금과 340.8개월의 저축이 필요하다. 필요한 연간 소득은 $242,045이고 월 모기지 페이먼트는 $6,643다. 토론토의 평균 집값은 $1,137,570이며 계약금 $227,514를 저축하는 데 297개월이 걸린다. $6,338의 모기지 페이먼트를 충당하기 위해서는 $230,923의 연간 수입이 필요하다.
"안타깝게도 우리는 항상 평균 소득의 사람들조차 정말 어려움을 겪고 저소득 사람들은 정부 보조금과 지원을 통해서만 거주할 수 있는 상황에 처할 것이라고 생각한다."라고 밴쿠버 개발자 및 부동산은 말한다. 컨설턴트 마이클 겔러. “식당에서 일하는 사람들과 최저 임금을 버는 사람들에 대해 읽을수록 그들이 어떻게 관리하는지 궁금하다. 정말 상당히 불안하다.” "우리는 이 나라에서 GDP와 개인 부를 모두 부동산에 의존하고 있다. 따라서 어떤 묘책 정책이 마법처럼 주택 가치를 2013년의 위치로 되돌린다면 우리는 순수한 경제적 대학살을 보게 될 것이다."라고 그는 말한다 .
BMO 보고서는 감당할 수 없는 문제를 공급이 해결할 수 없는 이유라고 설명한다. 실제로 가격이 떨어지고 이윤이 줄어들 때마다 개발자는 건설할 인센티브가 줄어든다(이 시나리오는 밴쿠버에서 진행되고 있다). 한편, 개발 산업은 증가하는 국내 수요와 기록적인 수준의 이민을 따라갈 수 없기 때문에 산업이 보조를 맞추는 것이 불가능해 보인다. "대부분의 사람들이 공급 측면의 해결책을 주장하지만, 우리의 오랜 견해는 산업이 이미 최대 용량으로 가동되고 있는 산업이 단기간에 생산량을 두 배로 늘리고 시장에 새로운 장치를 공급하고 가격과 임대료를 가져올 수 있다고 믿는 것은 희망사항이라는 것이다.
"그들은 기본적으로 노동 시장을 완화하기 위한 이 호황 인구가 공급이 따라갈 수 없기 때문에 주택 시장에 압력을 가하고 있다고 제안하고 있다."라고 Realosophy 회장 John Pasalis는 목요일 월간 라이브 토크에서 청중에게 말했다. “그들(BMO)은 가격 상승을 보여주는 환상적인 차트를 가지고 있었다. 즉, 여러 국가의 인구 증가에 대한 실질 주택 가격 상승과 명확한 패턴을 발견했다. 캐나다, 호주, 뉴질랜드 및 가장 인구가 급증하는 국가들도 주택 가격이 가장 빠르게 상승하고 있다. 그리고 인구 증가가 느린 국가(일본과 이탈리아가 최하위)에서는 집값이 많이 오르지 않았다. 그래서 확실히 관계가 있다.
그리고 그들은 인구 증가율이 1% 증가하면 집값이 3% 상승한다고 주장한다. 인구 증가율이 2%라면 이는 6% 증가이며 이는 건설 부문이 호황을 따라잡기가 매우 어려운 이유다.” Pasalis는 나중에 높은 집값과 임대료는 되돌리기 어려운 추세이며 정치인들은 시도에 별로 관심이 없을 것이라고 말했다. 따라서 주택 가격이 언제 떨어질지 궁금해하는 대신 거친 지형을 협상할 방법을 찾아야 할 때일 수 있다.
한편 Geller는 기술 산업에서 인기 있는 공유 경제와 일치하는 모델로 곧 돌아올 것이라고 믿고 있다. 우리는 거주자가 건물의 지분을 소유하고 단위를 다시 임대하는 구식 지분 협동 조합을 살펴볼 것이다. 이 모델은 스트라타 콘도의 선구자이며 뉴욕 스타일의 제한이 있기 때문에 가격이 저렴하다. 별도의 당사자가 주요 거주지를 함께 소유하는 공동 소유도 있다. Canadian Center for Policy Alternatives의 수석 경제학자이자 정책 분석가인 Alex Hemingway는 삶의 방식으로서 감당할 수 없는 것에 굴복하기를 거부한다. 그는 우리가 저소득층을 위한 상당한 공공 주택을 추가하면서 뉴질랜드 모델인 오클랜드를 따라 저밀도 지역을 밀집화할 수 있다고 믿는다. 그는 여전히 더 많은 공급이 적당한 가격의 주택이 건설될 때까지 적어도 임대료를 평평하게 만들 수 있다고 믿고 있다.
Affordable Canadian Regions: Explore Below Average Home Prices and Available Properties
저렴한 캐나다 지역: 평균 주택 가격 이하 및 사용 가능한 부동산 탐색
https://www.zoocasa.com/blog/below-average-home-prices-canada-may-2023/
캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 전국 주택 매매 및 가격은 2023년 5월 전국 평균 주택 가격이 754,700달러를 기록하는 등 올해 대부분 지속적으로 상승세를 보였다. 금리가 상승하는 가운데, 이전에 확신했던 구매자들이 한 걸음 뒤로 물러날 수 있는 만큼 이러한 상승세가 오랫동안 계속될지는 불확실하다. 그럼에도 불구하고 현재 시장을 괴롭히는 가장 큰 문제는 실제로 가격을 지탱할 수 있는 재고 부족이다.
캐나다 시장에 저렴한 진입점을 찾고 있는 예비 주택 구매자는 여러 지역 시장이 여전히 평균 주택 가격이 전국 평균보다 낮다는 사실을 알고 안도할 것이다. Zoocasa는 캐나다 전역 23개 지역 시장의 평균 주택 가격을 분석하여 주택 가격이 가장 저렴한 지역과 가장 많이 성장하는 지역을 파악했다. 또한 가장 저렴한 일부 지역에서 현재 이용 가능한 주택(2023년 6월 21일 기준) 목록을 선별했다.
밴쿠버나 토론토와 같은 대도시에서 멀어지면 일반적으로 주택의 경제성이 향상된다. 2023년 5월 평균 주택 가격은 전국 평균보다 $281,100 – $473,600 저렴하고 가장 비싼 시장인 밴쿠버보다 $906,900 저렴하다. 그러나 가격 상승률은 다른 저렴한 시장에 뒤처져 2023년 1월 이후 3.8% 상승에 그쳤다.
평균 가격이 $451,000인 Sudbury는 올해 17.9%로 가장 큰 가격 상승률을 보인 반면 북쪽 이웃인 North Bay는 올해 11.7%로 두 번째로 큰 가격 상승률을 보였다. Greater Moncton, London & St. Thomas 및 Ottawa는 모두 2023년 1월 이후 평균 가격이 각각 $323,700, $619,800 및 $645,400로 7% 이상 가격이 상승했다.
전국 평균보다 $100,000 미만인 유일한 시장은 2023년 5월 평균 가격이 $777,5000인 Kitchener-Waterloo와 2023년 5월 평균 가격이 $843,300인 Guelph & District다. 주택 구입자. 나머지 5개 지역은 모두 평균 집값이 전국 평균보다 $100,000 이상 높으며 프레이저 밸리, 광역 토론토, 광역 밴쿠버의 경우 두 배 이상다. 광역 밴쿠버의 평균 가격은 $1,188,000로 Saskatoon, Edmonton 및 Winnipeg의 세 배 이상다. 그레이터 토론토는 2023년 5월 평균 가격이 $1,164,400로 그리 뒤지지 않는다. 두 지역 모두 2023년 1월 이후 각각 6.6%와 8.8%의 완만한 가격 상승을 보였다. Kitchener-Waterloo는 그러나 올해 초 이후로 8.9%의 가격 상승률을 보였다.
Fixed-rate mortgage holders yet to feel impact of higher rates, says analyst
애널리스트는 고정 금리 모기지 보유자들이 아직 더 높은 금리의 영향을 느끼지 못하고 있다고 말했다.
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인상으로 인해 변동금리 모기지 보유자들이 고통을 겪고 있다고 보고했지만, 고정금리 계획을 가진 사람들에 대한 더 높은 지불의 영향은 지연될 수 있다고 전무이사이자 북미 은행 책임자인 Chris Wolfe가 말했다. BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 Wolfe는 고정 금리 차용인이 몇 년 내에 지불 충격에 대비해야 한다고 경고했다.
"특히 고정 금리 차용인의 실제 문제는 모기지를 재융자해야 하는 2025년 또는 2026년에 올 것이므로 많은 문제를 보기 전에 아직 약간의 활주로가 있다. 라고 Wolfe가 말했다. 즉각적인 시장 효과는 변동금리 보유자들이 고정금리 상품으로 전환하는 것을 더 꺼리는 것이다. 이는 다른 관찰자들이 이미 경고한 현상이다.
Smart Debt의 Chris Allard는 "변수에 따라 전화를 거는 모든 고객의 경우 고정 금리로 전환하는 고객이 아직 많지 않다. Mortgages는 최근 Canadian Mortgage Professional에 말했다. "그들은 고정 금리로 전환하기 위해 방아쇠를 당기지 않는 것 같다." 이러한 망설임은 가까운 장래에 금리 인상에 따른 지불 증가를 보게 될 변동 금리 보유자에게 훨씬 더 큰 재정 압박을 가할 것이 거의 확실하다. 차례로 시장은 이러한 대출자를 돕기 위한 더 많은 조치의 출현을 보고 있을 수 있다. Wolfe는 "당신이 보고 있는 또 다른 것은 할부 상환 일정이 길어지는 것이다."라고 말했다. "그래서 작년이나 그 이전에는 모기지의 1%가 30년 기간이 있었는데 지금은 최대 20%다. 따라서 은행에서 차용인의 지불을 돕기 위해 기간을 연장하는 것을 볼 수 있다."
