12월 셋째주

부동산/모기지 소식

Dec 17, 2023 by 박구용

The time for renters to move is now, report suggests

보고서에 따르면 임차인이 이사해야 할 시기는 지금이다. 

https://www.bnnbloomberg.ca/the-time-for-renters-to-move-is-now-report-suggests-1.2012174


새로운 보고서에 따르면 지금은 캐나다에서 가장 비싼 시장의 임대료가 하락하고 있기 때문에 임차인이 이사하기에 이상적인 시기다. 목요일에 발표된 Zumper의 캐나다 임대료 보고서에 따르면 캐나다의 가장 비싼 10개 시장 중 9개 시장에서 12월에 1베드룸 아파트의 평균 임대료가 전월 대비 하락한 반면, 10번째로 비싼 시장인 BC 주 킬로나에서는 – 평평하게 유지되었다. 보고서는 "대부분의 임차인은 여행 계획을 저글링하면서 예측할 수 없는 추운 날씨에 이사해야 하는 어려움과 함께 휴가철 동안 아파트 찾기를 피하는 것을 선호하므로 임대 시장은 올해의 나머지 기간보다 겨울에 경쟁이 훨씬 덜하다"라고 말했다. 

Zumper는 플랫폼에 있는 10,000개의 건물이 해당 달에 입주 특별 혜택을 제공했다는 사실을 발견했다. 보고서는 “부동산 소유자들은 공휴일을 앞두고 공석을 더 빨리 채우기 위해 주택 가격을 낮추는 경향이 있다”고 밝혔다. "세입자가 거래를 원한다면 겨울 이사를 고려해야 하는 이유다."

전체적으로 1베드룸 전국 임대료 지수는 0.2% 하락한 월 1,890달러로 2022년 여름 이후 처음으로 월간 하락세를 기록했다. 침실 2개 아파트의 경우 전국 임대료 지수는 월 10달러 상승한 2,360달러에 그쳤다. 가격 상승폭도 해마다 둔화되고 있다. 1 베드룸 아파트 가격은 지난달 13% 상승한 데 비해 12월에는 10.6% 상승했다. 밴쿠버는 아파트 임대 비용이 가장 비싼 캐나다 도시로 남아 있으며 1베드룸 아파트의 월 평균 비용은 2,730달러이고 토론토와 버나비는 2,490달러로 각각 2,500달러와 2,490달러로 상위 3위를 차지했다. 킹스턴과 몬트리올은 월별 임대료 인상률이 각각 5.8%와 6.3%로 상위 15위 안에 드는 유일한 두 도시라고 Zumper는 말했다.

Canadian Real Estate Sellers Rush For The Exit, Softest Month Since 2008

캐나다 부동산 셀러들이 출구를 향해 돌진하며 2008년 이후 가장 부진한 달 


https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-sellers-rush-for-the-exit-softest-month-since-2008/


캐나다부동산협회(CREA) 자료에 따르면 11월 주택 가격이 추가 하락한 것으로 나타났다. 판매 부진과 재고 증가는 계속해서 가치 하락 압력을 가하고 있다. 특이한 시기에 서둘러 매각을 시도한 소유자는 대불황 이후 가장 약한 수요 균형을 유지하는 데 도움이 되었다. 종합 벤치마크 또는 일반 주택 가격은 11월 가격이 1.7%(-$12,100) 하락한 $719,000를 기록했다. 지난해 같은 달에 비해 0.6%(+$4,300) 높은 수준을 유지하고 있다. 2023년 2월 수준이라는 것이 그렇게 나쁘게 들리지는 않지만, 변동성이 큰 시장에는 맥락이 필요하다.


첫 번째 금리 인상은 2022년 3월에 발표되어 벤치마크 최고치를 기록했다. 지난 달 일반 주택 가격은 사상 최고치보다 16% 낮았다. 이제 시장은 1월의 "멈춤" 이후 잠깐의 활기를 되찾았다. 주택 가격은 작년과 비슷할 수 있지만 2년 전보다 3.8% 낮다. 현재 추세라면 한 달만 더 지나면 가격이 2021년 8월 수준으로 돌아갈 수 있다. 이는 여전히 감당할 수 없는 수준이지만, 주택 가격이 금리 인상에 얼마나 빨리 적응하는지 보는 것은 충격적이다. 


수요 감소와 갑작스러운 판매자 유입으로 인해 건전한 재고 수준이 형성되었다. MLS가 보고한 11월 주택판매는 0.9% 감소한 29,900채를 기록했다. 반면, 공급측면에서는 같은 기간 신규 매물이 54,100건으로 10.5% 증가했다. 구매자(수요)가 사라지고 판매자(공급)가 급격하게 오르는 현상이다. 오랫동안 시장 추종자들은 이것이 11월의 이상한 상황임을 알아차렸을 것이다. 연휴 기간 동안 부동산을 판매하는 데 관심이 있는 사람은 많지 않다. 가능하다면 구매자가 동면에서 깨어나는 봄 장터까지 버티고 있다. 일반적으로 이는 신규 등록 대비 판매 비율(SNLR) 증가로 이어지며, 겨울에는 완전히 정상적인 현상이다. 


신규 매물 대비 매매 비율(SNLR)은 지난달 57.1%로 지난해보다 3.5포인트 낮아졌다. 기술적으로 이 시장은 균형을 이루고 있지만 올해 이맘때에는 여전히 이례적이라고 볼 수 있다. 얼마나 특이한가하면, 11월 수요수지는 대불황이 정점에 달했던 2008년 이후 가장 약한 모습이다. 대유행이 시작될 때 낮은 금리 충격으로 인해 투기 광란이 발생하여 최종 사용자가 대체되었다. 내년에는 금리 인하가 예상되어 투기꾼들이 돌아올 수 있는 길을 열 가능성이 있다. 하지만 금리는 그다지 떨어지지 않을 것으로 예상된다. 조만간 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것으로 예상되지는 않는다. 이는 투자 환경을 급격하게 변화시켜 투기에 그다지 매력적이지 않을 수 있다. 앞으로 몇 달 동안 우리는 투기꾼들이 여전히 가격이 상승한 시장을 좋아하는지, 아니면 가격이 최종 사용자가 구매할 수 있는 수준으로 돌아가야 하는지 알아볼 것이다.


Sellers "Resigned To Hunker Down" Until 2024 As New Listings Fall

뉴리스팅이 떨어지면서 셀러는 버티기를 그만두었다.

https://storeys.com/canada-home-sales-prices-november/


캐나다 주택 판매는 11월에 또 다른 타격을 입었고, 요금 인하와 의욕 있는 구매자가 (희망적으로) 돌아올 때까지 주택 상장을 연기하려는 판매자가 점점 더 많아지고 있는 것 같다. 캐나다부동산협회(CREA)의 새로운 데이터에 따르면 11월 판매는 전월 대비, 전년 대비 0.9% 감소했다. 이는 2023년에 나타난 많은 월간 거래 감소 중 하나일 뿐이지만, 특히 7월 이후 가장 작은 감소다. 동시에 신규 매물 수는 11월에 전월 대비 1.8% 감소했고, 10월에는 2.2% 감소했다. 그 전에는 많은 시장에서 뉴리팅 수준이 유망하게 증가했다. 


CREA의 수석 이코노미스트인 Shaun Cathcart는 "8월경부터 많은 구매자가 적어도 내년 봄까지 다시 시장으로 돌아갈 것이라는 것이 분명했지만 그럼에도 불구하고 놀랍게도 많은 판매자가 올 가을에 행운을 시험하기로 결정했다"라고 말했다 . "그들이 기꺼이 받아들일 만한 제안을 받지 못해 그들 중 많은 사람들이 이제 내년까지 기다리기로 한 것으로 보인다. 


최근 금리 인하에 대한 기대로 인해 봄 시장이 좀 더 활발해질 수 있다는 점을 고려하면 이는 아마도 좋은 움직임일 것이다. 우리 생각보다." 매물 감소가 매출 감소를 앞지르면서 전국 신규 매물 대비 매출 비율은 10월 49.4%에서 소폭 상승한 49.8%로 다소 줄어들었다. 수치가 오른 것은 지난 4월 이후 처음이지만, 여전히 장기 평균인 55.1%에 크게 못 미치는 수준이다. 11월 말까지 캐나다 전역에 걸쳐 4.2개월의 재고가 있었으며 이는 10월 말의 ​​4.1개월보다 한 눈금 증가한 수치다. CREA는 이 조치가 안정화된 것처럼 보이지만 "장기 평균 재고량인 거의 5개월에 비해 여전히 거의 한 달 정도 낮다"라고 말했다. 상황이 악화되었음에도 불구하고 10월부터 11월까지 총 종합 MLS 주택 가격 지수가 1.1% 하락하는 등 가격은 계속 하락했다. 


그러나 CREA는 가격이 종종 약간의 시차를 두고 반응하기 때문에 12월에는 하락폭이 줄어들거나 최소한 더 커지는 것을 멈출 수 있다고 지적한다. 최근 몇 달 동안 온타리오에서 가격 하락이 크게 일어났지만 이제 프레이저 밸리, 위니펙, 핼리팩스와 같은 다른 지역에서는 가격이 하락하기 시작했다. 반면, 앨버타, 서스캐처원, 뉴 브런즈윅, 프린스 에드워드 아일랜드, 뉴펀들랜드와 같은 지역에서는 가격이 계속 상승하고 있다. 전년 동기 대비 11월 전국 평균 주택 가격은 646,134달러로 지난해 같은 기간보다 2% 상승했다. 구매자들이 의미 있는 가격 하락이나 안도감을 가져오는 요금 인하를 간절히 기다리고 있는 가운데 CREA의 Larry Cerqua 회장은 "앞으로 몇 달 동안 주택 재판매 시장에서 헤드라인을 장식할 만한 어떤 것도 기대하지 않을 것"이라고 말했다. Cerqua는 "그것은 좋은 일이다"라고 덧붙였다. "균형 잡힌 영역에서 안정화되고 있는 것처럼 보이는 시장이 연착륙 시나리오를 점점 더 암시하고 있기 때문이다." 

What will happen to the Canada housing market in 2024?

2024년 캐나다 주택 시장에는 어떤 일이 일어날까? 

https://www.mpamag.com/ca/news/general/what-will-happen-to-the-canada-housing-market-in-2024/470356


Royal LePage의 보고서에 따르면 부동산 시장은 수년간의 불규칙한 움직임을 거쳐 2024년에 정상으로 돌아올 것으로 예상됩다. 시장 조사 예측에 따르면 캐나다 주택의 총 가격은 2024년 4분기까지 전년 동기 대비 5.5% 증가해 $843,684에 이를 것으로 나타났다. 단독주택과 콘도미니엄의 중간 가격도 각각 6%와 5% 증가해 각각 $879,164와 $616,140에 달할 것으로 예상된다. Royal LePage의 사장 겸 CEO인 Phil Soper는 대다수의 캐나다인이 초저금리 표준이 끝났다는 것을 인정하기 때문에 2024년이 국가 경제에 중요한 전환점이 될 것이라고 말했다. Soper는 "우리는 캐나다 은행이 적당한 금리 인하를 한 후 허용 가능한 차입 비용에 대한 '대단한 조정'이 우리 집단의식을 확고히 장악할 것이라고 믿는다"라고 말했다. 내년에는 캐나다의 모든 주요 시장에서 주택 가격이 오를 것으로 예상되며, 캘거리는 가장 높은 상승률을 보일 것으로 예상된다. 특히 캘거리는 2023년 하반기 다른 도시의 가격 하락에도 불구하고 주택 가격 상승 추세를 이어갔다. 


2024년 첫 2분기에는 주택 가격이 하반기에 더 많은 상승이 예상됨에 따라 분기별로 상승할 것으로 예상된다. 이는 중앙은행이 예상하는 금리 인하에 따른 것이다. 캐나다의 총 주택 가격은 2023년 1분기에 비해 2024년 1분기에 3.3% 더 높을 것으로 예상된다. 그런 다음 2분기에는 전년 대비 0.2% 더 높아질 것이다. 2024년 3분기에는 가격이 전년 대비 3.3% 상승할 것으로 예상된다. 2024년 4분기에는 전국 총 가격이 전년 대비 5.5% 상승할 것으로 예상된다. 보고서는 2024년 말까지 주택 가격이 2022년 1분기에 도달했던 전염병 최고치로 다시 오를 것으로 예상하고 있다. 


“지난해 많은 캐나다인들은 주택 시장에 진입하거나 재진입할 여력이 되기 전에 금리를 크게 낮추어야 한다는 생각에 집착해 왔다.”라고 Soper는 말했다. 그는 "4~5%의 모기지 금리가 새로운 표준이라는 사실을 받아들이면 최초 구매자의 억눌린 수요를 풀고 주택 시장 하락 기간 동안 모은 저축을 넘쳐나게 하며 홈쇼핑에 대한 자신감을 회복해야 한다"고 덧붙였다. . Soper는 주택 업그레이드를 미루는 가족들이 첫 번째 수요가 돌아오면서 더 많은 수의 부동산을 등록하기 시작할 것으로 기대한다고 말했다. Royal LePage의 예측은 캐나다 중앙은행이 2024년 상반기 동안 주요 대출 금리를 5%로 유지할 것이라는 예상에 근거한다. 중앙은행은 늦여름이나 내년 가을에 금리를 인하할 것으로 예상되지만, 주요 금융기관들은 이미 고정금리 모기지 할인을 제공하기 시작했다. 


https://www.royallepage.ca/en/realestate/news/the-great-adjustment-canadians-to-adapt-to-new-reality-as-housing-market-returns-to-near-normal-in-2024/


 Royal LePage는 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 내년 상반기까지 금리를 안정적으로 유지하고 늦여름이나 가을에 완만하게 금리를 인하하기 시작할 것이라는 기대를 바탕으로 예측했다. 

Will Home Prices Bottom Out in 2024? Zoocasa’s Four Housing Market Predictions

2024년에 주택 가격이 바닥을 칠 것인가? Zoocasa의 4가지 주택 시장 예측 

https://www.zoocasa.com/blog/2024-canadian-predictions/


캐나다 은행의 금리 인상이 주택 소유자를 따라잡으면서 2023년 캐나다 주택 시장은 주택 구입 능력이 강화되고 구매자 불확실성이 높아지는 것이 특징이 되었다. 전국 재고는 정상 수준에 가까워졌지만 매출 둔화로 이어졌다. 그러나 이제 인플레이션이 낮아지고 있으므로 많은 경제학자들은 캐나다 은행이 금리 인상을 완료했으며 2024년 중후반에 금리가 내려갈 것이라고 예측한다. 이는 2024년 주택 시장에 어떤 의미가 있을까? 


10월 월간 판매량이 전국적으로 3.4% 급락했으며 가격이 하락하지 않는 한 구매자는 다시 시장에 진입하도록 유도되지 않을 것이다. Zoocasa의 기록 및 산업 관계 브로커인 Lauren Haw는 다음과 같이 설명한다. “현재 많은 부동산 유형에 대한 입찰/요청 사이에 틈이 있다. 판매자는 긴급하지 않고 주저하는 구매자가 지출할 의사가 있는 가격에 비해 여전히 상당히 높은 가격을 책정하고 있다. 즉, 2024년 판매자는 판매를 위해 구매자가 선호하는 가격으로 내려가야 한다.” 이사하거나 규모를 축소하는 등 긴급하지 않은 구매자는 구매를 연기하고 더 높은 지불금을 감수하기보다는 현재 주택을 유지하는 것을 선호하게 된다. 판매 감소로 인해 대부분의 부문에서 가격이 낮아지겠지만 다방면으로 훌륭한 가정집에 대한 수요는 여전히 경쟁력을 유지할 것입니다. Haw는 “우수한 위치에 있는 가족용 주택에 대한 압박이 여전히 계속될 것이며, 이로 인해 훌륭한 학군에 있는 훌륭한 단독 주택의 가격이 상승할 것이다.”라고 말했다. 

가격은 이미 여름 최고점에서 하락하기 시작했으며 2023년 10월 전국 평균 주택 가격은 4개월 연속 하락하여 $731,100를 기록했다. 그러나 가격 하락으로 가장 큰 혜택을 받을 부동산 유형은 초급 및 중급 코티지와 레크리에이션 부동산이 될 것이다. Haw는 “자연적으로 일회용인 비필수 부동산, 특히 팬데믹 기간 동안 과매도되고 추측된 부동산의 가격이 가장 크게 하락할 것”이라고 예측했다. 

고금리의 지속적인 영향 

Zoocasa의 CEO인 Carrie Lysenko는 “2022년 3월 이후 캐나다 은행의 10번의 금리 인상은 인플레이션을 낮추려는 목표를 달성한 것처럼 보이지만 아직 완전한 영향을 느끼지 못했다.”라고 설명한다. 각 금리 인상의 효과가 경제 시장 전반에 퍼지는 데는 수개월이 걸리며, 어떤 경우에는 1년에서 1년 반까지 걸릴 수도 있다. 이것이 부동산 시장에 의미하는 바는 많은 사람들이 예측하는 것처럼 금리가 동결 상태를 유지하더라도 이전 금리 인상의 영향은 계속 커질 것이라는 것이다. Lysenko는 "매월 더 많은 현재 주택 소유자가 더 높은 금리로 모기지 갱신을 보게 될 것이며 더 많은 강제 판매로 이어질 가능성이 높다"라고 말했다. 예를 들어, 토론토의 평균 2020년 주택 구매자는 2020년 9월에 가능한 가장 좋은 금리 중 하나인 1.64%를 기준으로 월 $3,737의 모기지 지불액을 받았다. 이제 동일한 2020년 토론토 주택 구입자가 갱신을 앞두고 있다면 월 모기지 지불액은 2023년 9월 이자율 5.24%를 기준으로 월 $4,499로 인상된다. 

전매가 더 증가할 것이다 

2023년 가을 시장 예측 보고서에서 우리는 건설 전 산업의 둔화를 예상했으며 이는 2024년에도 그대로 유지될 것이다. 캐나다 주택 건축업자 협회(Canadian Home Builders' Association)에 따르면 건축업자의 37%가 2023년 3분기에 프로젝트를 취소했으며 65%는 다음과 같이 말했다. 이자율로 인해 더 적은 단위를 건설하게 된다. "이러한 건축업자의 자신감 부족은 주택 착공을 감소시키고 있으며 중장기적으로 이는 캐나다의 공급 부족 문제를 악화시킬 것입니다"라고 Lysenko는 말했다. 

“2018~2021년 금리로 마감하고 자금을 조달한 사전 투자자 중 다수는 현재 금리로 이러한 부동산을 마감할 자격이 없다. 장래의 집주인은 현금 흐름 관점에서 더 많은 자산을 낮추거나 수렁에 빠져야 할 것이다.”라고 Haw는 말했다. 또한 투자자가 할당으로 매각하고 문을 닫지 않아도 될 가능성이 있으며, 이는 많은 건물에서 전매시장을 창출할 것이다.


현재 주택 가격은 하락 추세에 있으며, 이는 일반적으로 봄 시장이 시작되기 전에 가격 상승이 가속화되기 때문에 겨울철에 전형적인 현상이다. 2022년 전국 평균 주택 가격은 3월에 855,800달러로 정점을 찍고 12월에 705,600달러로 최저치를 기록했다. 그러나 Haw는 우리가 아직 바닥을 치지 않았다고 예측한다. Haw는 “바닥에 도달하고 가격이 다시 상승하기 시작하면 도시 중심부의 주택에 대한 잠재 수요가 다시 들어오기 위해 경쟁하면서 최고점으로 빠르게 상승할 것이다.”라고 Haw는 설명했다. 곡선이 다시 상승하기 시작하면 안정된 미래 수익을 기대하는 투자자들도 시장에 다시 진입할 가능성이 높다.

Is Toronto's Market Turning a Corner? - December 2023 Market Update

토론토 시장이 코너를 돌고 있는가? - 2023년 12월 시장 업데이트 

https://www.movesmartly.com/articles/is-toronto-market-turning-a-corner-december-2023-market-update

아직 말하기에는 너무 이르며, 토론토 지역의 주택 매매가 사상 최저 수준을 유지하고 작년에 비해 재고가 증가했지만 일부 주요 수치는 저를 포함한 많은 사람들이 기대했던 것과 반대 방향으로 움직이고 있다. 시장이 어떤 방향으로 향하고 있는지 또는 그 모멘텀을 파악하려면 재고 월수(MOI)라고 하는 판매와 재고 수준 간의 관계를 살펴봐야 한다. MOI는 판매 가능한 주택 수를 전월 판매 수로 나눈 값이다. MOI가 상승하는 추세는 매매 시장에 올라오는 매물 수가 매매 수요를 초과하여 경기 둔화 속에서 재고 수준이 증가한다는 것을 의미한다. 반면, MOI가 하향 추세를 보이기 시작하면 일반적으로 판매량이 신규 매물 수를 앞지르며 MOI가 점차 감소한다는 의미다. 주간 MOI 데이터를 살펴보면 MOI 수준이 5주 전 정점을 찍은 이후 특히 주택의 경우 하락 추세를 보이고 있음을 알 수 있다. 콘도 시장도 비슷한 추세를 보이고 있지만 지난 5주 동안 SNLR 비율의 증가폭은 크지 않았다. 

MOI 감소에 기여한 또 다른 요인은 주택을 시장에서 내놓는 소유자의 수가 지난해 같은 달에 비해 약 56% 증가한 것이다. 이러한 증가는 활성 목록의 증가와 일치한다는 점은 주목할 가치가 있다. 이는 취소된 목록의 수가 작년 추세와 거의 일치한다는 것을 의미한다. 이러한 추세는 5주간의 데이터만 반영한다는 점을 고려하면 이러한 결과를 해석할 때 주의가 필요하다. 그러나 위에서 언급했듯이 이는 연휴 시즌을 앞두고 시장이 예상했던 방향이 아니다. 이 수치는 많은 판매자가 2024년 주택 시장이 훨씬 더 분주해지기를 바라는 것을 잠시 멈추고 기다리기로 결정했음을 시사한다. 

전년 대비 11월 토론토 지역 주택 평균 가격은 $1,309,650로 지난해 같은 달에 비해 1% 하락했다. 지난달 주택 중간가격은 114만달러로 지난해보다 1% 하락했다. 11월 주택 판매는 작년에 비해 변동이 없었고 신규 주택 매물은 22% 증가했다. 월말 판매 가능한 주택 수, 즉 활성 매물 수는 지난해보다 61% 증가했다. 현재 수요와 공급의 균형은 매월 판매량 대비 재고량을 측정하는 MOI에 반영된다. 11월 주택 MOI는 3.7로 소폭 하락했다. 11월 토론토 지역 콘도 평균 가격은 $731,734로 지난해와 변동이 없었다. 11월 콘도 중간가격은 65만달러로 지난해와 비교해 변동이 없었다. 11월 콘도 판매는 작년보다 7% 감소했고, 신규 콘도 매물은 작년보다 26% 증가했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 58% 증가했다. MOI는 5.4로 약간 감소했다.