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🏡[6월 첫째주 부동산/모기지 소식] 캐나다 주택시장 위기와 가계부채 폭발: 토론토 콘도부터 젊은층 부채까지, 당신의 내집 마련 꿈이 흔들린다!

최근 몇 년동안 토론토를 비롯한 여러 도시에서 주택과 콘도 시장이 흔들리고, 가계 부채는 사상 최고치를 기록하면서 많은 사람들의 불안감이 커지고 있습니다. 

여기에 수요 급감과 함께 가격 하락세가 뚜렷해지면서, 앞으로 몇 달 내에 신규 공급 물량이 쏟아질 예정입니다. 투자자들의 임대 수요가 급락하고, 이자율 상승으로 모기지 부담이 커지면서 ‘임대료 < 모기지 비용’이라는 현실이 이젠 거의 공식화가 되면서, 임대 사업자에게 더 큰 부담으로 다가오고 있는 모습입니다.

이는 토론토뿐 아니라 밴쿠버, 캘거리 등 다른 대도시도 영향을 받을 수 있는 구조적인 문제인데, 특히 ‘개집’ 콘도라 불리는 작은 규모의 임대용 유닛이 넘쳐나면서 임대료 하락 압력이 더욱 커지고 있습니다. 이런 상황에서 투자자들의 마음이 식는 것은 당연하고, 이 여부가 일반 실수요자들에게 완전히 전이된 모양세입니다.

한편 캐나다 가계 부채가 2조 5,500억 달러를 넘어서면서, 단순한 숫자를 넘어 경제 전반에 균열이 더 커지고 있습니다. 특히 비모기지 부채가 소비자 1인당 평균 21,859달러에 달하는 것은 우리의 현실을 냉정하게 보여주고 있습니다.

가장 우려되는 점은 35세 미만 젊은층의 부채 연체율이 크게 증가하고 있다는 사실입니다. 이들은 신용카드와 자동차 대출 연체가 급증하며, 경제적 압박을 심각하게 느끼고 있습니다. 동시에 모기지 갱신과 재융자가 급증하면서 빚의 덫에 빠진 소비자가 늘어나고 있어, 앞으로 주택 시장과 소비 심리에 악영향을 줄 가능성이 큽니다.

이런 시점에서 정부는 ‘집을 더 많이 지으면 주택 문제를 해결할 수 있다’는 이론에 기대고 있지만, 실제로는 주택에 몰리는 자본과 투자 수요가 주택 가격을 더욱 올리고 있습니다. 주택은 점점 더 부유층을 위한 ‘현대판 금고’가 되어가고, 일반 서민과 젊은 세대는 주택 시장에서 밀려나고 있죠.

그리고 이 불균형은 단순히 시장 논리로만 설명하기 어려운 ‘감정적 문제’이기도 합니다. 우리 모두 ‘집’이라는 안정과 미래를 꿈꾸지만, 현실은 점점 더 멀어지고 있기 때문입니다.

지금 캐나다 부동산과 가계 부채의 문제는 단지 경제 숫자의 변화가 아니라, 우리 삶의 기반에 대한 위기 신호라고 생각합니다. 이 위기의 순간에 여러분들은 어떤 준비를 하고 계신가요?

저를 비롯해서 모두가 다시 한번 곰곰히 생각해 보아야 할 때가 아닌가 합니다.

무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.

감사합니다.

🔍 핵심 요약

• 소비자 파산 급증, 경기 침체, 팬데믹 수준, 11.2% 증가

:캐나다 소비자 파산이 팬데믹 정점에 육박하며 경기 침체 가능성을 경고하고 있다.

• 토론토 임대시장, 콘도 공급 증가, 임대료 하락, 세입자 우위
  : 토론토 임대시장이 공급 증가와 임대료 하락으로 세입자 중심 시장으로 변하고 있으나 단기적일 수 있다.
  
  

• 주택 투자 과열, 주거 위기, 자본 과다 유입, 공급 확대 한계
  : 캐나다 주택시장은 투자 중심화로 주거 위기가 심화되고 과도한 자본 조절이 필요하다.
  
  

• 토론토 콘도 수요 급감, 임대 수익 악화, 전국 부동산 냉각
  : 토론토 콘도 시장 침체가 심화되며 전국 부동산 시장 냉각의 신호로 작용하고 있다.
  
  

• 가계 부채 최고, 연체율 상승, 신용 불안, 경제 구조적 긴장
  : 캐나다 가계 부채가 사상 최고치를 기록하며 경제 전반에 구조적 불안이 커지고 있다.

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Canadian Consumer Insolvencies Only Surpassed By 2010 & 2020 Peaks

캐나다 소비자 파산은 2010년과 2020년 정점을 넘어섰습니다. 

https://betterdwelling.com/canadian-consumer-insolvencies-only-surpassed-by-2010-2020-peaks/

캐나다 경제는 호조를 보이고 있지만 가계는 도살당하고 있습니다. 파산감독청(OSB)의 최신 데이터에 따르면 3월에 소비자 파산이 급증한 것으로 나타났습니다. 12개월 동안의 규모는 경제 활동이 급격히 감소한 것으로 알려진 2010년과 2020년 정점에만 볼 수 있었던 수준에 도달했습니다. 연간 성장세가 둔화되고 있었지만 3월의 갑작스러운 급증은 이러한 추세가 개선되기 전에 악화될 수 있음을 시사합니다.

주요 결과

3월 급증: 파산 신청 건수는 전월 대비 11.2% 증가한 12,126건(2024년 대비 4.9% 증가)으로 집계되었습니다.

12개월 합계: 137,635건 - 팬데믹 정점에 약간 못 미치고 작년보다 8% 증가했습니다.

불황이 다가오고 있습니다: 소비자 파산이 이 수준에 도달한 것은 2010년과 2020년 단 두 번뿐입니다. 

캐나다 소비자 파산이 팬데믹 최저치에서 계속 증가하고 있습니다. OSB에 따르면 3월 파산 신청 건수는 작년보다 11.2% 증가한 12,126건으로 4.9% 증가했습니다. 월별 데이터는 계절적 요인으로 인해 일반적으로 주목할 만한 수치는 아니지만, 2020년 중반 이후 가장 큰 폭으로 증가한 수치라는 점에서 주목할 만합니다. 이에 대해서는 잠시 후에 다시 설명하겠습니다. 

지난 12개월 동안 캐나다인들은 137,635건의 파산을 신청했으며, 이는 팬데믹 기간 중 최고치에 근접한 수치입니다. 이는 작년보다 8% 증가한 수치로, 3년 만에 가장 느린 증가율을 기록했던 2월의 7.4%보다 높은 수치입니다. 전반적인 추세는 둔화되고 있었지만, 3월의 갑작스러운 반전으로 일부 진전이 사라졌습니다. 3월은 한 달에 불과했고 한 달이 추세는 아니지만 추세의 시작을 알리는 신호일 수 있습니다. 

역사상 비슷한 수준의 파산율을 기록한 시기는 글로벌 금융위기(2010년 초 정점)와 팬데믹(2020년 3월 정점) 두 번뿐입니다. 이러한 경기 침체기에는 파산이 초기에 정점을 찍었기 때문에 오늘날의 수치는 경기 침체를 예고하는 것일 수 있습니다.

최근 데이터에 따르면 12개월 성장률이 둔화되기 시작하면서 정점의 조짐을 보이고 있습니다. 이는 과거 수치와 경기 침체가 진행 중이거나 임박했다는 현재의 이야기와 일치합니다. 3월의 가속화가 잡음인지 아니면 무역전쟁으로 인한 두 번째 부채 계산의 시작인지는 아직 명확하지 않습니다. 

This is how Toronto-area landlords are vying for tenants

토론토 지역 집주인들이 세입자를 유치하기 위해 경쟁하는 방법 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/05/30/rent-free-months-and-gift-cards-how-toronto-area-landlords-are-vying-for-tenants/

토론토 집주인들은 전례 없는 콘도 공급과 낮은 임대료 속에서 월세 면제, 무료 Wi-Fi, 500달러 기프트 카드 등으로 세입자를 유치하기 위해 노력하고 있습니다.

부동산 시장 전문가들은 광역토론토 지역을 넘어선 치열한 경쟁으로 인해 임차인에게 더 많은 협상력을 부여하고 있으며, 이는 코로나19 팬데믹 기간에 나타난 트렌드를 반영한다고 말합니다.

2개월 무료 임대료, 무료 주차, 음식 배달 또는 대중교통 기프트 카드 등 토론토 임대 숙소 웹사이트와 앱에서 광고하는 수천 달러 상당의 혜택과 할인 혜택이 있습니다.

토론토에서는 이러한 인센티브가 보편화되어 있지만, 다른 GTA 도시와 광역해밀턴 지역의 임대인들도 세입자에게 혜택을 제공하기 위해 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다.

토론토에 본사를 둔 부동산 리서치 회사인 Urbanation의 시장 조사 및 개발 담당 수석 매니저인 마이클 니에즈고다는 2024년에 광역 토론토와 해밀턴 지역에 29,000채의 콘도미니엄이 완공되었고 그 중 40%가 임대 시장에 새로 들어왔다고 말했습니다.

"이로 인해 콘도 소유주들 사이에 경쟁이 치열해졌고, 새 콘도를 계약한 후 모기지 상환을 위해 세입자를 유치하려는 의욕이 매우 높습니다."라고 그는 말했습니다. 

지난달 Urbanation 보고서에 따르면 올해 1분기 말 광역토론토 및 해밀턴 지역에 임대 가능한 콘도 유닛은 6,549채로 1년 전보다 29%, 2년 전보다 160% 증가했습니다.

또한 이 보고서에 따르면 임차인에게 인센티브를 제공하는 건물이 63%로 1년 전보다 두 배 이상 증가했습니다.

토론토와 해밀턴 지역에서 2000년 이후 완공된 특수 목적 임대 주택의 공실률은 올해 1분기에 3.5%로 거의 4년 전 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.

이 보고서는 또한 콘도 임대료가 2023년 정점에 비해 10% 낮아졌다는 사실을 발견했습니다. 니에즈고다는 대부분의 집주인이 이에 반대하고 있지만 2분기에 더 하락할 수 있다고 말했습니다.

그는 "콘도 시장에 쏟아지는 공급 물량을 보면 단기적으로 시장에 영향을 미칠 수 있다고 생각하고 있습니다."라고 말했습니다. "단기적인 시장에서 경쟁력을 유지하려면 임대료를 낮추는 대신 인센티브를 제공해야 합니다."

토론토 지역 부동산 위원회의 최고 정보 책임자인 제이슨 머서 역시 콘도미니엄 아파트의 기록적인 공급이 임대 인센티브 급증의 배경이라고 말했습니다.

머서는 2008년 금융 위기와 코로나19 팬데믹 기간에도 비슷한 추세를 보았으며, 이로 인해 임차인이 "가격 협상력"을 갖게 되었다고 말했습니다.

"또한 선택의 폭이 넓어져 자신의 필요에 완벽하게 부합하는 아파트를 찾기가 더 쉬워졌습니다."라고 그는 말했습니다. 

연방 정부는 캐나다의 인구 증가를 안정시키고 주택 부족 문제를 해결하기 위해 이민 수준과 유학생 허가를 줄이는 등 일련의 조치를 시행했습니다.

그러나 머서는 주택에 대한 수요가 여전히 높으며, 인구가 계속 증가하고 GTA가 여전히 신규 이민자들에게 최고의 목적지이기 때문에 임대 거래 건수가 증가했다고 말했습니다.

Rentals.ca와 Urbanation의 최근 데이터에 따르면 4월 전국 평균 임대료는 전년 대비 7개월 연속 하락했으며, 온타리오주가 가장 큰 하락폭을 기록했습니다. 온타리오주의 희망 임대료는 평균 2,338달러로 2.7% 하락했습니다.

캐나다와 미국에서 운영되는 임대 웹 사이트 Zumper도 4월 토론토의 1베드룸 및 2베드룸 아파트 임대료가 전년 동월 대비 각각 8.4%, 10.6% 하락했다고 밝혔다.

점퍼 대변인 크리스탈 첸은 2023년 임대료가 급등했을 때 많은 사람들이 토론토에서 "가격이 책정"되었다고 말했습니다. 그러나 수요 감소와 광범위한 경제 불확실성으로 인해 현재 아파트는 1년 전보다 수백 달러 낮은 가격에 임대되고 있습니다.

첸은 "이 모든 것이 새로운 공급과 수요 동력 약화로 인해 시장이 둔화되었습니다."라고 말하며 "토론토 세입자가 이전에는 손이 닿지 않았던 편의 시설이 풍부한 아파트를 찾을 수 있는 좋은 시기입니다."라고 덧붙였습니다. 

그러나 전문가들은 세입자에게 유리한 현재의 시장 역학 관계가 오래 지속되지 않을 수 있다고 말합니다.

어반에이션의 숀 힐데브란드 사장은 보고서에서 올해 아파트 및 콘도 건설이 크게 둔화되었으며, 이는 임대 인센티브가 사라질 수 있다는 것을 보여주는 지표라고 지적했습니다. 

Houses as Homes - or a Store of Capital?

주택으로서의 주택 - 아니면 자본의 저장소? 

https://www.movesmartly.com/articles/houses-as-homes-or-a-store-of-capital

"신선한 발상"이라며 최근 보고서인 The Great Sell Off: 어떻게 우리 집이 다른 사람의 사업이 되었는가라는 제 보고서를 조명해 주신 글로브 앤 메일의 Rob Carrick에게 감사의 말씀을 전합니다.

이 보고서는 캐나다에서 주택과 콘도를 투자 부동산으로 구입하는 것이 부를 쌓는 가장 빠르고 안정적인 방법 중 하나가 되었다는 문제적인 추세를 살펴봅니다. 이러한 변화는 주택 가격을 더 비싸게 만들고, 한 세대를 주택 소유에서 몰아냈으며, 생산적인 부문에서 부동산 투기로 자본이 흘러들어가게 만들었습니다.

우리는 종종 투자 수요가 더 이상 문제가 되지 않는다는, 즉 투자 수요가 고갈되었다는 말을 듣습니다. 하지만 이러한 주장은 새로운 것이 아닙니다.

2013년 노벨 경제학상 수상자인 로버트 실러도 비슷한 주장을 했습니다. 그는 2006년 미국의 투자자 주도의 주택 버블을 일회성 '유행'으로 일축하며, 전통적으로 주택은 좋은 투자가 아니었기 때문에 다시는 돌아오지 않을 것이라고 말했습니다. 

바로 그 순간 월스트리트는 수십만 채의 주택을 매입하기 위해 수십억 달러를 모금하고 있었습니다.

오늘날 우리는 주택이 희소하기 때문에 좋은 투자처라는 새로운 버전의 주장을 듣게 되는데, 그 희소성은 거의 전적으로 제한적인 구역 설정의 결과라고 합니다. 건축에 대한 장벽을 없애면 주택이 너무 풍부해져 더 이상 수익성 있는 투자가 되지 않을 것입니다.

하지만 이는 현실에서는 통용되지 않는 우아한 이론에 불과한 경제적 유토피아라고 생각합니다.

정부는 이제 단순히 집을 더 많이 지으면 주택 위기를 해결할 수 있다는 이 이론에 모든 것을 걸고 있습니다. 그러나 그들은 또 다른 근본적인 공급 문제, 즉 주택에 넘쳐나는 자본의 공급을 계속 무시하고 있습니다.

주택은 부유층을 위한 현대판 부의 저장고가 되었습니다. 그리고 우리의 정책이 사람들이 사업이나 혁신에 투자하는 대신 주택에 자본을 쌓아두도록 계속 장려하는 한, 우리는 주택 가격이 진정으로 저렴한 곳에 도달할 수 없을 것입니다. 

What You Would’ve Paid (or Saved) Buying at Peak Spring Markets 

봄철 성수기에 구매했다면 지불했을(또는 절약했을) 금액

https://www.zoocasa.com/blog/spring-markets-2022-to-2025/

봄철 시장은 부동산 구매에 있어 가장 뜨거운 시기이며, 지난 3년 동안 그 열기는 엄청난 가격 상승을 동반했습니다. 입찰 전쟁과 기록적인 가격 상승에 힘입어 2022년 또는 2023년 봄에 주택을 구입한 많은 캐나다인은 시장 사상 최고 수준의 주택 가격을 기록했습니다. 다른 사람들은 더 나은 거래를 기대하며 정점을 피하고 기다리기로 결정했습니다.

주카사는 지난 3년간 주요 시장의 3월과 4월 봄철 주택 가격이 가장 낮았던 시기를 살펴보고, 이를 2025년 4월 가격과 비교하여 초기 구매자가 자산을 확보한 시점을 확인했습니다. 그 결과, 일부 구매자들은 기다림을 통해 수만 또는 수십만 달러를 절약한 것으로 나타났습니다. 

대부분의 시선이 주요 대도시에 집중되어 있는 동안, 조용히 기대 이상의 성과를 거둔 것은 퀘벡의 작은 도시들이었습니다. 사게네 CMA는 2023년 3월 260,498달러에서 2025년 4월 359,383달러로 38% 증가하여 거의 10만 달러가 상승했습니다. 트루아-리비에르는 29.9%(2022년 3월 $289,504에서 2025년 4월 $381,835)로 그 뒤를 이었고, 퀘벡 CMA는 2022년 3월 $361,502에서 2025년 4월 $461,519로 28% 증가하여 그 뒤를 이었습니다. . 

2022년 주택 구매 열풍이 불었을 때(특히 온타리오주나 브리티시컬럼비아주에서) 방관만 하셨다면 지금쯤 스스로를 칭찬하고 계실지도 모릅니다. 이 시장들은 최고가 대비 가파른 하락세를 보였기 때문에 기다린 구매자는 상당한 할인 혜택을 받았습니다.

해밀턴-벌링턴에서는 2025년까지 기다린 구매자가 2022년 봄 정점에 구입한 구매자보다 평균 218,164달러를 더 적게 지불했습니다. 프레이저 밸리에서는 같은 기간 동안 평균 가격이 무려 $196,623, 광역토론토에서는 $192,505 하락했습니다. 

모든 온타리오 시장이 2022년 고점까지 반등한 것은 아니며, 일부 도시에서는 그 차이가 상당합니다. 지금 입주하려는 구매자에게는 이러한 가격 하락이 할인을 받을 수 있는 소중한 기회입니다.

런던과 세인트 토마스는 최고점 대비 19.9% 하락하며 가장 가파른 가격 하락을 경험했습니다. 평균 주택 가격은 2022년 봄 817,807달러에서 2025년 654,762달러로 163,045달러 하락하여 오늘날의 구매자에게 큰 이점을 제공합니다.

키치너-워털루에서는 평균 주택 가격이 18.7% 하락하여 968,988달러에서 787,540달러로 떨어졌습니다. 이는 무려 $181,448의 가격 하락입니다.

시장이 비교적 회복세를 유지하고 있는 광역토론토 지역에서도 가격은 2022년 정점 대비 14.8% 낮은 수준입니다. 평균 주택 가격은 1,299,968달러에서 1,107,463달러로 하락하여 구매자는 192,505달러를 절약할 수 있게 되었습니다.

다른 지역은 팬데믹 최고점을 지나고 있지만, 이 도시들은 여전히 최고점 이후 가격을 제시하고 있어 신규 구매자에게 보다 저렴한 주택을 소유할 수 있는 두 번째 기회를 제공하고 있습니다. 

시장 타이밍을 완벽하게 맞추는 것은 거의 불가능하지만, 지역 트렌드를 파악하고 재정적 준비 상태를 유지하면 구매자와 판매자가 적절한 기회가 왔을 때 행동할 수 있습니다. 꿈에 그리던 주방 리모델링, 호화로운 디즈니 휴가, 고등학생 이후의 학비를 충당할 수 있을 만큼 큰 금액을 절약할 수 있다면 주목할 가치가 있습니다. 

지난 3년은 부동산 상황이 얼마나 빠르게 변화할 수 있는지, 그리고 이러한 변화가 지역마다 얼마나 크게 달라질 수 있는지를 강조했습니다. 부동산 시장에 진입하든, 부동산을 보유하든, 매각을 고려하든, 정보에 입각한 전략적 결정을 내리기 위해서는 지역 수준의 정보를 파악하는 것이 중요합니다. 

Could Toronto's condo crisis spread to other Canadian markets? 

토론토의 콘도 위기가 다른 캐나다 시장으로 확산될 수 있을까요? 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/could-torontos-condo-crisis-spread-to-other-canadian-markets/537490

토론토는 수요와 가격이 급락하면서 콘도 시장의 침체가 심화되고 있으며, 앞으로 몇 달 동안 신규 공급 물량이 쏟아질 예정입니다. 이러한 어두운 상황은 광역토론토지역(GTA) 전역에 걸쳐 장기적인 주택 침체에 대한 우려를 불러일으켰으며, 캐나다의 다른 지역도 동일한 콘도 시장의 문제점에 취약할 수 있는지에 대한 의문을 불러일으켰습니다.

투자자 소유 콘도 부동산에 대한 임차인 수요의 급격한 감소가 토론토 위기의 핵심이었으며, 최근 몇 년간 이자율이 급등하면서 임대료보다 모기지 비용이 더 높아져 소유주에게는 현금 흐름에 부정적인 악몽으로 다가왔습니다(임대료도 하락).

앨버타 센트럴의 수석 이코노미스트인 찰스 세인트-아르노(위 사진)에 따르면 높은 임대 수요와 투자 욕구에 크게 의존하는 다른 시장도 최소한 콘도 시장이 조정될 수 있다고 합니다. 

최근 시장이 급락하기 전에 토론토에서 투자자들 사이에서 인기가 급증한 표준 이하 유형의 콘도 유닛에 대해 많은 글이 작성되었습니다. 소유주가 결코 살기를 꿈꾸지 않는 500 평방 피트 미만의 부동산.

다른 시장에서도 GTA만큼 소위 "개집" 콘도 유형이 넘쳐나는지는 확실하지 않지만, 세인트-아노는 많은 도시에서 임대용으로 특별히 지어진 유닛이 급증하고 있다고 말했습니다.

"우리는 임대용으로 특별히 지어진 건물, 새로운 임대 공급이 시장에 많이 나오고 있는 것을 보고 있습니다. 동시에 임대료에 약간의 하락 압력을 가하고 있으며, 이로 인해 투자자들이 콘도를 구입하거나 임대하는 것에 대한 전체적인 결정이 덜 매력적으로 느껴지고 있습니다."라고 그는 말했습니다. "이미 2년 전에 콘도를 구입하여 임대를 하고 있다가 임대료가 비용을 감당하지 못할 수도 있다는 사실을 깨달은 사람들이 있습니다.

"토론토뿐만이 아닙니다. 밴쿠버에서도 어느 정도 그런 현상이 나타날 것이라고 생각합니다. 캘거리에서도 같은 영향을 받을 수 있는데, 인구 구조가 해안에서 해안으로 바뀌면서 많은 대도시의 임대료가 하락 압력을 받게 될 것이기 때문입니다." 

도널드 트럼프의 관세 전쟁에 영향을 받는 산업에 노출되어 온타리오의 우울한 경제 전망도 주택 구매자와 투자자들이 부업으로 몰려드는 이유 중 하나라는 데는 의심의 여지가 없습니다.

세인트-아노는 토론토가 현재 전국 주택 시장 냉각의 '진원지'라고 말하며, 이는 부분적으로는 온타리오 경제가 3월과 4월에만 6만 개 이상의 일자리를 잃는 등 관세의 직격탄을 맞았기 때문이라고 설명했습니다.

다른 주택 시장의 가장 큰 문제는 이러한 경기 둔화가 한 주에만 국한될 수 있는지, 그리고 온타리오 이외의 시장에서도 주택 구매자들이 불안해하기 시작할 수 있는지 여부입니다.

"저는 항상 부동산 시장은 기본적으로 매우 지역적인 시장의 집합체라고 말합니다. 위니펙에 살면서 토론토에 있는 집과 밴쿠버에 있는 집 중 하나를 선택할 수는 없습니다."라고 세인트-아노는 말합니다. "지역 시장에서 구매해야 합니다.

"일반적인 이야기 중 일부가 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 밴쿠버의 경우 전국적으로 성장세가 약해지기 시작하면 주 내 구매 희망자들의 신뢰도에 영향을 미칠 수 있습니다." 

Insider: CMHC And Equifax Sound The Alarm On Canada’s Mortgage Market

내부자: 캐나다 모기지 시장에 경종을 울리는 CMHC와 에퀴팩스 

https://storeys.com/cmhc-equifax-alarm-canada-mortgage-market/

캐나다의 가계 부채는 2조 5,500억 달러로 증가했으며, 비모기지 부채는 소비자 1인당 평균 21,859달러를 기록했습니다. 이미 높은 주택 비용, 인플레이션 압력, 실업률 증가로 인해 가뜩이나 어려운 캐나다에서 이러한 수치는 단순한 숫자가 아니라 캐나다 경제의 표면에 균열이 나타나기 시작했다는 것을 의미합니다. 

2025년 1분기에 캐나다 경제는 붕괴하지 않았습니다. 하지만 느린 출혈이 어떤 모습인지 자세히 보여주었습니다.

Equifax Canada의 최신 Market Pulse 보고서에 따르면 가계 부채는 2조 5,500억 달러로 증가했고, 비모기지 부채는 소비자 1인당 평균 21,859달러를 기록했습니다. 높은 주택 비용, 인플레이션 압력, 실업률 상승으로 이미 살림살이가 팍팍해진 캐나다에서 이는 단순한 숫자가 아니라 캐나다 경제의 표면에 균열이 나타나기 시작한 것입니다. 이 경제 기계의 앞유리에 생긴 돌조각처럼 균열은 작고 뚜렷한 핵심에서 시작하여 바깥쪽으로 퍼져나가고 있습니다. 2025년에 이 패턴의 중심은 비모기지 연체가 가장 크게 증가한 토론토에서 시작되고 있습니다: 

이는 캐나다 경제를 두 가지 매우 다른 방향으로 끌어당기는 구조적 긴장을 나타내는데, 하나는 신중한 소비자들이 빚을 갚고 선을 지키려는 것이고 다른 하나는 젊은 대출자와 저소득층 가구가 더 뒤처지고 있으며 35세 미만 대출자의 연체율이 가장 높다는 것입니다. 그 결과 부채 격차가 확대되고 부동산 시장에도 큰 영향을 미치고 있습니다. 

소위 "대갱신"부터 시작하겠습니다. 모기지 신규 대출이 전년 대비 57.7% 급증했는데, 이는 캐나다인들이 주택을 대거 구입했기 때문이 아니라 팬데믹으로 인해 관용이 줄어든 시장에서 많은 사람들이 모기지를 갱신해야 했기 때문입니다. CMHC의 가장 최근 모기지 소비자 설문조사에 따르면, 갱신자 중 20%가 다른 대출을 갚기 위해 하나의 신용 대출을 사용했습니다.

온타리오, 앨버타, BC주가 재융자 러시를 주도했으며, 대출자의 28%가 대출 기관을 변경했는데, 이는 주택 소유자들이 복수심에 불타 금리 쇼핑을 하고 있다는 분명한 신호입니다. 거의 절반이 빅 5 은행을 옮겼는데, 이는 마진이 낮은 환경에서 고객을 유지하기 위한 주요 대출 기관 간의 경쟁을 반영합니다.

그러나 재융자가 일시적인 안도감을 줄 수는 있지만 펀더멘털은 여전히 불안정합니다. 경제성은 의미 있게 개선되지 않았습니다. 월 페이먼트가 소폭 감소했음에도 불구하고 평균 대출 규모는 7.5% 증가했습니다. 게다가 CMHC의 갱신자 중 29%는 하나의 신용 대출을 다른 대출을 갚기 위해 사용하고 있습니다.

희망이 있을까요? 아마도요. 첫 주택 구입자들이 다시 돌아올 수 있지만(2024년 1분기 대비 40% 증가), 여전히 높은 부채 부담과 경제 변동성이라는 지뢰밭을 걷고 있는 상황이기 때문에 부업에서 복귀하는 사람들 사이에서 시급성은 제한적입니다. 

이 보고서에서 가장 주목할 만한 인사이트 중 하나는 모기지에 관한 것이 아닙니다. 한쪽에서는 소비자들이 재정적으로 책임감을 가지려고 노력하는 모습을 볼 수 있습니다. 신용카드 지출은 카드 소지자 1인당 월 107달러 감소하여 2022년 3월 이후 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 이것이 반드시 나쁜 신호는 아닙니다. 이는 경제 불확실성에 대비해 저축을 늘리는 캐나다인의 역사적 추세와 유사하게, 경제 불확실성에 직면해 더욱 신중한 행동을 반영하는 것일 수 있습니다. 

하지만 동전을 뒤집어 보면 다른 이야기를 발견할 수 있습니다. 특히 젊은 캐나다인들 사이에서 결제율이 떨어지고 있습니다. 35세 미만 그룹의 평균 신용 카드 결제율은 392 베이시스 포인트 하락한 반면, 최소 결제 금액은 증가했습니다. 젊은 신용 소비자들이 신중함보다는 압박감을 더 크게 느끼고 있는 것으로 보입니다. 마찬가지로 젊은 대출자의 자동차 대출 연체율은 30% 증가했으며, 같은 그룹에서 신용카드 연체율은 21.7% 급증했습니다. 

전국적인 데이터에 따르면 온타리오주는 굵은 글씨로 긴축을 이야기합니다. 온타리오주는 모기지 상품과 비모기지 상품 모두에서 가장 급격한 연체율 상승을 경험했습니다.

온타리오주의 모기지 보유자의 90일 이상 연체율은 71.5% 증가했고, 비모기지 연체율은 전년 대비 24%나 급증했습니다. 온타리오의 실업률 상승과 고용 시장 약화까지 겹치면서 캐나다에서 가장 인구가 많은 주에서 고립된 경기 침체가 시작되고 있습니다. 이것이 재정적 스트레스에 대한 탄광의 카나리아가 아니라면 무엇이 아닐까요?

온타리오 주가 주택 가격, 재산세, 생활비에서 캐나다를 선도하고 있다는 점을 고려하면 이 상황은 특히 우려스러운 일입니다. 캐나다의 주택 야망을 가장 상징적으로 보여주는 온타리오 주가 가계 재정 불안정의 대표 주자가 되고 있다면 캐나다에 더 심각한 문제가 있는 것일 수 있습니다. 

캐나다 주택 시장은 진공 상태에서 운영되지 않습니다. 소비자 신뢰, 차입 능력, 신용 건전성과 밀접하게 연관되어 있습니다. 페이먼트를 연체하는 캐나다인이 많아질수록 모기지 자격을 얻거나 기존 모기지를 유지할 수 있는 능력도 약화됩니다. 이는 CMHC의 모기지 소비자 설문조사에서도 드러나는데, 대출자의 70%가 대출 연체에 대한 주요 우려 사항으로 경제적 이유를 꼽았습니다. 또한 46%는 실직으로 인한 수입 감소를, 24%는 부채 문제(예: 다른 대출 연체 또는 높은 가계 부채)로 인해 모기지 상환을 놓칠 수 있다는 점을 우려했습니다. 

이미 초기 징후가 나타나고 있습니다. 모기지 신규 대출이 증가했지만, 이러한 활동의 대부분은 신규 진입이 아닌 갱신 및 재융자에 의해 주도되고 있습니다. 첫 주택 구입자 활동이 증가한 것은 사실이지만, 경제성은 여전히 큰 장애물로 남아 있습니다. 동시에, 특히 젊은 캐나다인들의 모기지 연체와 부채 증가는 재정적 기반이 취약하다는 것을 나타냅니다.

부채가 많은 인구는 회복력이 약하기 때문에 이는 중요한 문제입니다. 그리고 취약한 대출자 기반은 취약한 주택 시장을 만듭니다.

에퀴팩스의 보고서는 신용 카드 사용 감소와 일부 연체 부문의 잠재적 안정화를 강조하며 조심스럽게 낙관적인 전망을 내놨습니다. 하지만 앞으로의 길은 험난합니다.

Equifax는 실업률과 식료품 가격 상승과 같이 이미 취약한 가계를 더욱 압박할 수 있는 역풍이 다가오고 있다고 경고합니다. 이러한 예측에 직면하여 많은 사람들이 해치를 두드리거나 최소한 앞 유리를 붙잡아야 할 때입니다.