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Big Five Banks Back Most of Toronto’s Negative Cash Flow Condo Investors 

Big 5 은행은 토론토의 마이너스 현금 흐름 콘도 투자자 대부분을 지원한다 

https://betterdwelling.com/big-five-banks-back-most-of-torontos-negative-cash-flow-condo-investors/

CIBC 데이터에 따르면 빅 5는 2023년 토론토에서 완공된 콘도에 대한 투자자 모기지의 75%를 차지했다. 다만 한 가지 문제는 이러한 모기지의 대부분은 현금 흐름이 마이너스라는 것이다. 임대료가 지불금, 재산세 및 관리비와 일치하지 않는다는 것이다. Big Five는 가격이 하락하고 현금 흐름이 마이너스인 자산에 대한 모기지를 점점 더 많이 지원하고 있다. 

캐나다의 Big 5 은행은 작년에 새로운 콘도 투자자 지원에 올인했다. 그들은 2023년에 완공된 투자자 소유 콘도 아파트에 대한 모기지 부채의 75%에 자금을 지원했다. 이는 1년 전보다 20포인트 증가한 수치이며, 평균 현금 흐름이 마이너스인 것으로 나타났다. 

Big Five가 보유한 이러한 부동산에 대한 모기지는 현금 흐름이 매우 적다. 현금 흐름은 실제 비용보다 월 평균 $359가 부족하다. 2023년 완료를 위한 투자자 모기지의 약 30%는 월 $1,000 이상의 마이너스 현금 흐름을 보였다. 이 기준에 맞는 단위의 상당 부분을 고려하면 이는 큰 문제다.

지난주에 논의한 바와 같이, 광역 토론토의 새로운 콘도 완공의 대다수는 현재 마이너스 현금 흐름이다. 2023년 투자자 소유 신규 완공 주택 중 4분의 3 이상(77%)이 토론토에서 마이너스 현금 흐름을 보였다. 이는 25포인트라는 엄청난 증가이지만 이는 완전히 새로운 것은 아니다. 레버리지 투자자가 소유한 새로 완성된 콘도 중 거의 절반(44%)이 2017년까지 마이너스 현금 흐름을 보였다.   특히 토론토 콘도가 많은 투자자들에게 상당한 횡재였기 때문에 이는 일부 사람들을 놀라게 할 수도 있다. 마이너스 현금 흐름 또는 마이너스 캐리 자산은 거래 가치에 대한 의도적인 플레이인 경우가 많다는 점을 기억하는 것이 중요하다. 이들 투자자 중 다수는 투기적 집주인(일명 투기꾼)으로, 곧 임대료가 급등하거나 자산 가치가 더 빨리 오를 것이라고 베팅했다. 즉, 집값이 월 10,000달러 오르면 임대료를 월 300달러씩 추가하는 것은 그리 큰 문제가 아니다.

재판매 콘도의 가격은 2016년 1월부터 2022년 4월까지 무려 145%나 올랐다. 이는 월 평균 $6,200이며, 월 $1,000의 마이너스 현금 흐름을 거의 즐길 수 있는 수준이다. 2024년 6월까지 금리가 오르기 시작하고 가격이 13% 하락하여 월 평균 $3,900 하락하면서 상황이 바뀌었다. 이러한 단위는 현금 흐름이 마이너스일 뿐만 아니라 판매에도 손실이 발생하게 되었다. 되돌아보면 Big Five가 잠재적으로 차용자 위험을 어떻게 평가했는지에 대해 많은 질문이 제시된다. 그들은 현금흐름이 마이너스인 투기적 기업에 자금을 대출하기 위해 안간힘을 썼고, 이들 자산의 가격은 하락세를 보이고 있다. 인구 증가로 인해 물가와 임대료가 상승할 것이라는 가정이 뒷받침되는 것으로 보인다. 그러나 급격한 인구 증가에도 불구하고 광역 토론토에서도 주거용 공실이 증가하고 임대료가 정체되는 상황까지 가격이 가구를 밀어붙였다는 사실을 무시하고 있다.

BOE Chief Economist Urges Against More Rate Cuts Too Quickly

BOE 수석 이코노미스트, 너무 빠른 금리 인하 반대 촉구 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/2024/08/02/boes-pill-urges-against-further-interest-rate-cuts-for-now/

영란은행의 휴 필(Huw Pill) 수석 이코노미스트는 인플레이션을 억제하려는 노력이 아직 끝나지 않았으며 기업들이 여전히 물가를 올리고 있다는 증거가 있다며 추가 금리 인하를 기대하지 말라고 경고했다. 9명으로 구성된 금융통화위원회 위원은 어제 기준금리를 5%로 1/4포인트 인하하는 것에 반대표를 던졌다. 그는 영국이 인플레이션 감소에 있어 “진전을 이루었지만” 아직 일이 끝나지 않았다고 말했다. 이 발언은 대유행 이후 첫 번째 정책 완화에 대해 MPC가 5대 4로 나뉘었음을 강조한다. 

2022년과 2023년에 두 자릿수에 도달한 인플레이션이 다시 2% 목표로 돌아왔지만, 중앙은행은 올해 추가 증가를 예상하고 있으며 경제의 일부 부문이 잠재적으로 더 높은 가격을 초래할 것으로 보고 있다. Pill은 영국이 서비스 부문 전반에 걸쳐 여전히 지속적인 가격 압박을 받고 있다고 말했다. 그는 가격, 임금, 마진 설정에 대한 기업 행동의 "2차" 인플레이션 효과에 대한 증거를 보았다고 말했다. Pill은 금요일 BOE의 지역 대리인을 대상으로 한 브리핑에서 "영국 경제에는 일종의 역학이 있는데, 이는 우리가 주의해야 할 작은 지속 요소다"라고 말했다. “아직 금리가 단기적으로 더 하락할 것이라고 약속해서는 안 된다고 생각한다.” 수석 이코노미스트의 반대 의견으로 인해 그는 8월 1일에 끝난 회의에서 인하를 찬성하는 결정권을 행사한 앤드류 베일리 주지사에 반대하게 되었다. 필은 경직된 가격 판독과 구조적 변화를 우려하는 4인 소수파의 편을 들었다. 

노동자 부족으로 임금이 상승한 영국 노동 시장의 경우. 5명의 대다수는 가격 압력이 줄어들고 있다는 견해를 갖고 있다. 정책 입안자들은 9월 19일 다음 회의 전에 인플레이션 데이터 두 개를 더 보게 될 것이다. 영국의 주요 소비자 물가 지수는 두 달 연속 BOE의 2% 목표를 달성했지만 서비스 인플레이션은 여전히 ​​예상보다 뜨겁다. Pill은 보류에 투표하기로 한 결정의 핵심으로 예상보다 강력한 임금 인상을 지적했다. 기업들이 더 적은 인력 풀을 두고 경쟁해야 함에 따라 활동량이 늘어나고 브렉시트 이후 영국을 떠나는 외국인 근로자들이 임금을 인상하고 있다. 생산성이 여전히 부진하여 인플레이션을 일으키지 않으면서 급여를 인상하기가 어렵다. Pill은 “영국 경제의 노동 시장과 임금 및 가격 결정 과정에서 뭔가 변화가 있었다.”라고 덧붙였다. 이는 인플레이션 압력이 더욱 지속되고 있음을 의미한다고 덧붙였다. 이는 “통화정책 측면에서 시스템의 일부 제한을 좀 더 오래 유지할 필요가 있을 수 있다는 우려”를 불러일으킨다.

How The Ontario Developer Coalition Pledging To Reduce Prices Came Together

온타리오 개발자 연합이 가격 인하를 약속한 방법 

https://storeys.com/ontario-developer-coalition-pledge-letter/

온타리오주 개발자 그룹은 주택 구입 능력에 실질적인 영향을 미치기 위해 자신이 짓는 주택 가격을 인하하고 입에 돈을 투자하겠다는 서약에 서명했습니다. 문제는 지방 정부, 연방 정부에 주택에 대한 세금 역할을 하는 다양한 개발 비용을 줄이거나 없애고 개발자가 구매자에게 전가하는 건축 비용을 추가하도록 요구하고 있다는 것이다. “정부가 새 주택 공급 비용에서 제거한 세금 1달러에 대해 우리는 절약된 금액(달러 대 달러)만큼 판매하는 모든 주택의 가격을 즉시 낮출 것이다.”라고 연합은 말한다. 이 그룹은 스스로를 CANT(Coalition Against New-Home Taxes)라고 부르며 Republic Developments, Alterra, Altree Developments, Devron 및 Forum Asset Management 등을 포함하고 있다. 

연합의 탄생은 1월과 Republic Developments의 사장 겸 CEO인 Matt Young으로 거슬러 올라간다. Young은 STOREYS에 "1월 초에 나와 함께 일하는 컨설턴트와 대화를 나누기 시작했다."라고 말했다. "우리는 시장과 우리가 보고 있는 것, 그리고 가격이 얼마나 감당할 수 없을 만큼 비싸졌는지에 대해 이야기하고 있었다. 우리는 가격이 왜 그렇게 비싸졌는지에 대해 많은 조사를 시작했고 저는 그에게 '알다시피 세금이 올랐다'라고 말했다. 프로젝트 견적에서 다른 어떤 비용보다 더 많은 비용이 들었다.' 그래서 우리는 정부를 표적으로 삼아 세금에 주의를 기울이고 세금 관련 개혁을 검토하도록 하는 것이 흥미로운 아이디어가 될 것이라고 생각했다." 그런 다음 Young은 다양한 주택 건축업자 동료들에게 연락하기 시작했고 그들 중 많은 사람들이 아이디어를 좋아했고 거기에서 공이 굴러갔다. 

Young은 신원을 밝히기를 거부했지만 일부 개발자는 연합에 가입하고 서약에 서명하지 않을 것이라고 말했다. "제 생각에 우리는 놀라운 그룹을 갖고 있으며, 그 이야기가 나온 이후로 더 많은 개발자들이 서약에 참여하고 싶다고 연락해 왔다. 서약을 주도하는 사람들은 주택 가격에 관심을 두는 사람들일 수도 있다." 서약 아이디어에 대해 Young은 광역 토론토와 해밀턴 지역의 수많은 콘도 프로젝트가 판매되지 않거나 보류되지 않는 현재 시장 환경에 대한 직접적인 대응이라고 말했다. Young은 "어떤 개발자나 주택 건설업체도 지금 당장 더 많은 돈을 벌고 싶어하지 않는다는 사실을 이야기하고 있었기 때문에 서약이라는 개념이 떠올랐다."라고 말했다. "그들 모두가 원하는 것은 집을 짓고 땅에 삽을 데는 것이라고 생각한다. 그래서 우리는 기부 서약과 같은 서약을 하는 아이디어가 대중에게 우리가 하고 있는 메시지를 보내는 일종의 메시지가 될 것이라고 생각했다. 하지만 우리는 건축 비용에 비례한 가격으로만 주택을 지을 수 있고 현재 세금은 주택의 30%를 차지하므로 가격을 낮추려면 세금을 내야 한다. 

Could Canada’s housing market wind up like Europe’s? Experts weigh in

캐나다의 주택 시장이 유럽처럼 될 수 있을까? 전문가들은 무게를 두고 있다 

https://realestatemagazine.ca/could-canadas-housing-market-wind-up-like-europes-experts-weigh-in/

캐나다 모기지 주택 공사(CMHC)의 수석 이코노미스트인 Kevin Hughes는 "주택 가격과 주택 위기는 몇 년 동안 뉴스에 등장했다." 주택 공급 위기의 규모에 대한 아이디어를 얻기 위해 CMHC는 저렴한 가격을 회복하기 위해 지금부터 2030년 사이에 현재 추세를 넘어서 얼마나 많은 주택을 건설해야 하는지 결정하기 위해 최근 공급 격차 추정 보고서를 업데이트했다. CMHC가 생각해낸 숫자는 350만명이다. Hughes는 “정말 많다.”라고 강조한다. 실제로 이는 전례 없는 건설 증가로 많은 사람들이 용납할 수 없는 사회적 비용으로 간주하여 시스템에 큰 부담을 주고 인프라, 교통 및 환경과 관련된 수많은 파생 문제를 야기할 것이다.  Hughes는 “우리는 이러한 다른 요인들을 분리하여 주택을 볼 수 없다.”라고 주장한다. 

2031년까지 387만 채의 신규 주택을 마련하겠다는 최근 연방 예산을 포함하여 모든 수준에서 진행 중인 정부 계획에도 불구하고 이러한 극단적인 수준의 공급은 달성하기 어려울 수도 있다.  CMHC 보고서에 따르면 온타리오와 브리티시 컬럼비아는 계속해서 캐나다에서 가장 저렴한 주택 시장으로 주택 공급 격차가 가장 큰 것으로 나타났다. 높은 가격과 공급 부족으로 인해 대형 중심지에 거주하는 캐나다 가구에 재정적 압박이 가중됨에 따라 “더 많은 사람들이 비싼 가격을 받고 다른 곳으로 이사한다”라고 Hughes는 말한다. 인구 밀도의 증가는 이러한 상황에서 도시가 나아갈 또 다른 길이라고 그는 설명했다.  “몬트리올에는 평방킬로미터당 대략 4,000명의 사람이 살고 있는데 토론토도 거의 비슷하다. 유럽의 일부 센터에서는 최대 7,000개 이상까지 올라갈 수 있다. 가장 극명한 비교는 평방킬로미터당 인구가 2만명인 파리다.” 프랑스가 주택 공급 부족을 겪고 있는 것은 당연하다.

인구 및 주택 부족과 관련하여 유사한 문제가 있는 전 세계 도시에서 전문가들은 다음과 같은 경향이 있음을 관찰했다. 더 많은 수의 소형 주택이 건설되고 있으며, 도심의 자동차보다 대중교통에 더 중점을 두고, 동거와 공동생활의 증가, 더 많은 사람들이 더 먼 거리로 출퇴근하고, 일반적으로 집에 거주하는 젊은이 중 상당 부분이 집을 떠나 모기지는 은퇴 후에도 장기간 보유된다. 이 모든 일은 토론토, 밴쿠버 및 캐나다의 다른 대도시에서 어느 정도 일어나고 있다. Hughes는 “우리는 이미 밀도가 증가하는 것을 보고 있다.”라고 단언한다. 

통근을 예로 들어보자. “예전에는 직장에 가는데 한 시간씩 걸리는 사람이 없었다. 이제 아무도 다시 생각하지 않는다.”라고 Hughes는 지적한다. “사람들이 '정상'이라고 생각하는 것이 변했다. 한계에 도달했다고 생각할 때, 우리는 아직 한계에 도달하지 않았다는 것을 깨닫게 된다.”  그는 계속해서 이렇게 말한다. “캐나다의 미래는 혼합된 형태가 될 것이다. 우리는 더 많은 공급, 더 많은 밀도, 더 많은 사람들이 다른 곳으로 이동하는 것을 보게 될 것이다. 변수는 상호 배타적이지 않다. 많은 변수로 인해 여러 가지 방법으로 진행될 수 있다. 피할 수 없는 일은 없으며 이 중 어느 것도 하루아침에 일어나지 않을 것이다. 가능한 길은 많다.” 

우리 주택 시장이 점점 유럽과 비슷해지는 것을 지켜보는 것도 그 중 하나일 것 같다.  유럽에 거주하며 토론토에 있는 Forest Hill Real Estate의 영업 담당자인 Valerie Dooley는 "그 말을 들었다."라고 확인한다. “이탈리아와 같은 나라에서는 다세대 생활이 흔하다.”라고 그녀는 덧붙인다. "내 생각엔 우리가 같은 방향으로 점점 더 움직이기 시작한 것 같다."

반대되는 인식에도 불구하고 Re/Max Canada의 크리스토퍼 알렉산더(Christopher Alexander) 사장은 유럽 전역의 주택 소유율이 "몰타, 에스토니아, 헝가리 등과 같은 곳에서는 70% 이상"으로 여전히 높다고 말했다. (2021년 마지막 인구 조사 당시 캐나다의 주택 소유율은 66.5%로 그보다 약간 낮았다. 이는 20년 만에 최저치다.)  

알렉산더는 캐나다에는 여전히 저렴한 시장이 많이 있다고 주장한다. “많은 사람들은 첫 주택 구입자가 꿈에 그리던 주택을 처음 구입할 것이라고 기대하는 것이 현실적이지 않을 때 가장 비싸고 인기 있는 도시와 경제성을 비교하는 경향이 있다.”라고 그는 지적한다. 그가 주택 소유자에게 줄 수 있는 최선의 조언은 자신이 할 수 있는 범위 내에서 시장에 진출하고 자산을 구축하기 시작하는 것이라고 그는 말한다. "그것은 결국 당신이 원하는 도시에서 원하는 집을 구입할 수 있는 확실한 방법이다." 그리고 의심이 계속되는 경우 Alexander는 캐나다 부동산이 계속해서 좋은 투자가 될 것이라고 주장한다. “캐나다는 더 많은 주택을 건설하고 더 나은 경제성을 창출하기 위해 공격적으로 노력하고 있다. 나는 앞으로 몇 년 동안 대부분의 사람들이 주택을 소유할 수 있을 것이라고 확신한다.”

Ontarians Can Now Use Their Rental Payments Towards Their Credit Score

온타리오 주민들은 이제 임대료를 신용 점수에 반영할 수 있다 

https://www.zoocasa.com/blog/rental-payments-towards-credit-score/

온타리오 전역의 임차인을 위한 판도를 바꾸는 움직임으로, 임대 지불금이 신용 점수에 미치는 영향을 변화시키기 위한 새로운 프로그램이 설정되었다. 수년 동안 임차인은 신용 보고서에 어떤 혜택도 보지 못한 채 매달 지불을 부지런히 해왔다. 이제 곧 바뀔 것이다. 현재, 국가 신용 구축 기관인 Borrowell은 임차인이 Equifax Canada에 최대 24개월 간의 과거 임대료 지불 내역을 보고할 수 있는 획기적인 계획을 도입했다. 이번 개발은 임차인의 재정적 책임을 인식하고 신용 프로필을 크게 향상시키는 것을 목표로 한다. 장기 세입자이든 새로운 곳으로 이사하든 관계없이 이 새로운 프로그램을 이해하는 것이 미래의 재정적 기회를 여는 데 핵심이 될 수 있다. 이 글에서는 이러한 변화가 어떻게 이루어지는지, 잠재적인 이점과 신용 상태를 향상하기 위해 이 새로운 방법을 활용할 수 있는 방법을 살펴보겠다.

이 새로운 서비스를 통해 임차인은 집주인의 개입 없이 이전 임대료 지불을 보고할 수 있다. 이는 신용 카드 및 대출 지불이 기록되는 방식과 유사하게 귀하의 일관되고 시기적절한 임대료 지불이 이제 귀하의 신용 보고서에 포함된다는 것을 의미한다.  Borrowell에 가입하고 일회성 수수료 $59를 지불하고 2년간의 임대료 지불 증명서를 제출하면 신용 점수를 쌓을 수 있다.

일단 임대료 지불이 보고되면 이는 다른 형태의 신용과 마찬가지로 귀하의 신용 점수에 영향을 미친다. 임대료를 제때에 지속적으로 지불하면 신용 점수에 긍정적인 영향을 미쳐 더 강력한 신용 기록을 구축하는 데 도움이 되지만, 임대료를 연체하거나 연체하면 점수에 잠재적으로 해를 끼칠 수 있다. 임대료 보고는 신용 점수를 높이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 잠재적인 대출 기관과 집주인에게 귀하의 신뢰성을 입증함으로써 재정적 미래를 향상시킬 수도 있다. 

많은 임차인에게 이 서비스는 신용 기록이 제한적이거나 존재하지 않는 경우 특히 유용할 수 있다. 임대료 지불을 신용 보고서에 통합하면 보다 포괄적인 신용 프로필을 구축할 수 있다. 이는 향후 모기지, 자동차 대출, 신용카드를 신청할 계획이라면 특히 유리할 수 있다. 신용 기록이 길수록 잠재적 대출 기관이 귀하의 대출 신청을 평가할 때 귀하가 더 신뢰할 만한 사람으로 보일 것이다. 이러한 사전 조치는 신용 조사 기관이 점수를 계산할 때 고려하는 또 다른 요소인 신용 혼합을 다양화하는 데도 도움이 될 수 있다. 

많은 임차인에게 이 서비스는 신용 기록이 제한적이거나 존재하지 않는 경우 특히 유용할 수 있다. 임대료 지불을 신용 보고서에 통합하면 보다 포괄적인 신용 프로필을 구축할 수 있다. 이는 향후 모기지, 자동차 대출, 신용카드를 신청할 계획이라면 특히 유리할 수 있다. 신용 기록이 길수록 잠재적 대출 기관이 귀하의 대출 신청을 평가할 때 귀하가 더 신뢰할 만한 사람으로 보일 것이다. 이러한 사전 조치는 신용 조사 기관이 점수를 계산할 때 고려하는 또 다른 요소인 신용 혼합을 다양화하는 데도 도움이 될 수 있다. 

Hamilton Buyers Are Bidding More Aggressively on Homes

해밀턴 구매자들은 주택에 대해 더욱 공격적으로 입찰하고 있다 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/hamilton-market-pulse-q2-2024/

디지털 부동산 플랫폼 Wahi의 새로운 분석에 따르면 해밀턴의 주택 시장에서는 2분기에 주택 구입자들 사이에서 경쟁이 더욱 치열해졌다. Wahi의 2024년 2분기 Hamilton Market Pulse 보고서에 따르면 전반적으로 해밀턴 지역(23개)의 18%가 2분기에 과다 입찰 영역에 있었으며 이는 1분기의 7%(8개)에서 증가한 수치다.   이전 분기의 4%(5개)에 비해 추가로 6%(7개)가 매도했다. 76%의 압도적 다수가 입찰가가 낮은 영역에 남아 있었다.   그러나 입찰가가 낮은 지역(96개)의 비율은 89%(105개)가 입찰가보다 낮은 올해 첫 3개월 동안 관찰된 것보다 훨씬 낮았다. (반올림으로 인해 백분율이 100이 아닐 수 있다.)   

Wahi CEO Benjy Katchen은 “해밀턴은 온타리오의 일부 도시보다 더 많은 삶의 징후를 보이고 있다.”라고 말한다. 그는 “7월 캐나다 은행의 금리 인하가 3분기에 더 많은 입찰 경쟁을 촉진하는지 보는 것은 흥미로울 것”이라고 덧붙였다.   Katchen은 예를 들어 2분기에 한 동네만 과다 입찰 지역에 있었던 오타와와 모든 동네가 과소 입찰된 나이아가라에 대한 Wahi의 Market Pulse 데이터를 지적한다. 

2분기에는 과도한 입찰 지역의 대다수가 해밀턴의 합병 전 경계 내에 위치했다. 이러한 지리적 추세는 평균 초과 입찰 금액을 기준으로 순위가 매겨진 상위 5개 초과 입찰 지역에도 반영되었다. 입찰가가 높은 상위 5개 동네 중 4개가 구시가지 내에서 발견되었다. Dundas의 Pleasant Valley West는 특이치였다. 

한 동네가 과도한 입찰 영역에 있다고 해서 모든 주택이 요구 금액 이상으로 팔린다는 의미는 아니다. 대신 이는 계절적 요인이나 더 많은 입찰을 유도하기 위해 주택을 시장 가치보다 낮게 등록하는 등 판매자의 결정에 의해 영향을 받을 수 있는 전반적인 시장 행동을 일반적으로 반영한다. 한편 Ancaster는 1쿼터와 2쿼터 사이에 입찰가가 낮은 핫스팟으로 Stoney Creek과 자리를 바꿨다. 1분기에 입찰가가 낮은 상위 5개 지역 중 3개가 Stoney Creek에 위치한 반면 Ancaster는 단 한 곳만 차지했다. 그러나 2분기에는 Ancaster 지역 3곳이 상위 5위 안에 들었고 Stoney Creek은 단독 자리를 차지했다. 

해밀턴에서는 1분기부터 2분기까지 과도한 입찰 지역의 비율이 10% 이상 증가한 반면, 주택 구입 경쟁은 동쪽의 큰 이웃인 토론토에서 관찰된 것보다 여전히 약했다. 6월 말에는 광역 토론토 지역의 27%가 과다 입찰 지역에 속해 있었지만, 최근 몇 달 동안 과소 입찰이 더 높은 것으로 나타났다. 2분기에 해밀턴 전역에서 약 2,221채의 주택이 주인이 바뀌었으며, 이 도시의 평균 가격은 78만 달러에 이르렀다.