12월 첫째 주
부동산/모기지 소식
Dec 2, 2024 by 박구용
Canadian Mortgage Rates To Rise, Housing Unaffordable Until 2035: Oxford Econ
캐나다 모기지 금리 인상, 2035년까지 주택 구입 불가능: Oxford Econ
옥스퍼드 이코노믹스(Oxford Economics)의 새로운 보고서는 2035년까지 경제성이 회복되지 않을 것으로 보고 있다. 불에 연료가 추가된다는 것은 모기지 가격이 훨씬 저렴해질 것으로 예상되지 않으며 차입 비용이 2026년부터 오르기 시작할 것으로 예상된다는 것을 의미한다. 이는 경제에는 좋은 소식이지만 선거 주기보다 오래 지속되는 주택 경제성 개선을 원하는 사람들에게는 그다지 좋은 소식이 아니다.
모기지 금리 하락과 30년 만기 상환으로 내년 초 경제성이 향상될 것으로 예상된다. 과도한 레버리지는 주택 가격 상승에 도움이 되므로 그 영향은 단기적일 것이다. 주택 가격이 상승하고 모기지 금리가 상승하기 시작하면, 경제성 향상은 사라질 것으로 예상된다.
느린 인구 증가는 가격 상승을 늦추는 데 도움이 될 것으로 예상되지만, 경제성이 회복되려면 오랜 시간이 걸릴 것이다. “...우리는 여전히 국가 차원에서 주택 가격을 회복하는 데 약 10년이 걸릴 것으로 생각한다.”라고 보고서는 설명한다. 저렴한 신용, 구제 금융, 증가된 레버리지의 엄청난 조합은 한동안 큰 타격을 입힐 것이다. 그들의 예측에 따르면 일반적으로 캐나다에서는 2035년까지 경제성이 회복될 것으로 예상된다. 토론토나 밴쿠버와 같은 물가가 더 비싼 도시는 일반 가구의 손이 닿지 않는 곳에 무기한 머물 것으로 예상된다.
느린 인구 증가는 가격 상승을 늦추는 데 도움이 될 것으로 예상되지만, 경제성이 회복되려면 오랜 시간이 걸릴 것이다. “.우리는 여전히 국가 차원에서 주택 가격을 회복하는 데 약 10년이 걸릴 것으로 생각한다.”라고 보고서는 설명한다. 저렴한 신용, 구제 금융, 증가된 레버리지의 엄청난 조합은 한동안 큰 타격을 입힐 것이다. 그들의 예측에 따르면 일반적으로 캐나다에서는 2035년까지 경제성이 회복될 것으로 예상된다. 토론토나 밴쿠버와 같은 물가가 더 비싼 도시는 일반 가구의 손이 닿지 않는 곳에 무기한 머물 것으로 예상된다.
고정기간 모기지 금리의 하락은 상승하기 전에 이 수준에서 정체될 것으로 예상된다. “평균 5년 기존 모기지 금리는 이미 2023년 말 최고치에서 2024년 10월 5.4%로 약 100bps 하락했다. 우리는 채권 수익률 상승과 통화 긴축 정책으로 인해 2025년 중반까지 이 범위에 머물 것이라고 생각한다. 하지만 2026년에는 더 높아질 것이다.”라고 회사는 예측한다. 이는 대출자에게는 나쁜 소식으로 들릴 수도 있지만 경제에는 좋은 소식을 의미다. 인플레이션이 상승하고 경제 생산량이 최고 생산성에 가까워지면 금리가 상승한다. 결과적으로, 경제는 정점에 너무 가까워야 하므로 중앙은행은 신용 성장을 억제해야 한다.
New Home Construction In Trouble As Prices See Biggest Drop Since 2009
2009년 이후 가격이 가장 크게 하락하면서 신규 주택 건설이 어려움을 겪고 있음
https://storeys.com/new-home-prices-biggest-drop-2009/
일주일 전, 캐나다 통계청은 10월 신규 주택 가격이 지난 15년 만에 월간 최대 하락폭을 기록했다는 신규 주택 가격 지수(New Housing Price Index)에 대한 새로운 데이터를 발표했다. 감소율은 -0.4%로 2009년 4월 이후 최대치였지만, 신규 주택 가격이 꾸준히 하락하는 23개월 연속 추세 중 가장 최근의 감소폭이기도 하다. 2022년 중반 가격 정점 이후 콘도 가격은 약 15% 하락했고, 단독 주택은 13% 하락했다. StatCan에 따르면 시장 상황이 좋지 않다고 건축업자들은 지적했다. 실제로 가격 하락폭이 가장 컸던 토론토와 밴쿠버의 건축업자들은 신규 주택 판매를 장려하기 위해 현금 인센티브와 디자인 크레딧을 제공하고 있다고 밝혔다.
재판매 시장에서도 아직 의미 있는 가격 인상을 볼 수는 없지만(예상되지만) 전국 재판매 주택 판매는 신규 주택 판매가 놀라운 60%를 기록한 같은 달인 2022년 4월 이후 최고치를 기록했다. 전년 대비 감소. 10년 평균을 기준으로 특정 월에 일반적으로 GTA에서만 약 3,000건의 신규 주택 매매가 발생했지만, 10월에는 이 지역에서 765건의 거래가 미미했다. 새 건물을 선호하는 구매자라면 기뻐할 수도 있지만 현실은 기존 주택이 증가하는 수요를 충족시키지 못하고 판매 부진과 함께 가격 하락으로 인해 이미 비용 부담에 직면한 개발자의 마진이 줄어들고 있다는 것이다.
건축 산업 및 토지 개발 협회(BILD)의 커뮤니케이션, 연구 및 이해관계자 관계 담당 수석 부사장인 Justin Sherwood는 이러한 상충되는 이분법이 판매를 더욱 방해할 뿐이라고 설명한다. "제품에 따라 다르지만 지난 2년 동안 건설 비용은 약 20% 증가했으며, 같은 기간 지방자치단체 수수료, 세금 및 요금은 평균 아파트의 경우 약 32%, 평균 $42,000 증가했다. "당신이 보고 있는 것은 마진이 압박을 받고 있으며, 새로운 프로젝트를 재정적으로 추진하는 것이 매우 어려워지고 있다는 것입니다. 만약 당신이 그것을 성공시킬 수 없고 자금 조달을 받을 수 없다면, 그것은 제품으로 전환되지 않을 것입니다."
반면 최근에는 비용을 낮추려는 노력이 이어지고 있다. 바로 지난주 Vaughan은 저층 주거 프로젝트에 대한 개발 비용을 25% 줄였다. Sherwood는 이를 "엄청난" 조치라고 말하지만 더 많은 조치가 필요하다고 말한다. 또한 그는 낮은 이자율이 지속될 것으로 예상하고 있으며 이미 단독 주택 판매가 증가하기 시작했다고 말했다. 그러나 Sherwood는 더 큰 문제를 지적한다. 신규 주택 판매가 증가하고 가격이 상승하기 시작하더라도 낮은 판매와 주택 착공 감소로 인해 주택 공급에 여전히 2년 간의 격차가 있을 것이며 결국 이를 고려해야 한다는 것이다. "우리는 지금으로부터 2년 후 하늘에 주택 건설 크레인이 거의 없을 시기를 보고 있다. 우리는 2020년과 2021년에 판매된 제품을 완성하는 과정에 있다. 완료되면, 지금 우리가 보고 있는 판매 수치는 [...] 앞으로는 필요한 주택이 없을 것이다.”라고 Sherwood는 말한다. "우리에게 정말로 필요한 것은 건설을 시작하기 위한 신속한 노력이다. 그렇지 않으면 2년 후에 공급에 구멍이 생길 것이다."
Low-rise homes lead recovery, condo market faces headwinds in 2025: CIBC
저층 주택이 회복을 주도하고, 콘도 시장은 2025년 역풍에 직면할 것이다: CIBC
CIBC의 새로운 보고서에 따르면 캐나다 주택 시장은 주택 유형에 따라 2025년에 매우 다른 두 가지 방향으로 향하고 있다. 경제학자 Benjamin Tal과 Katherine Judge는 2025년 주택 전망에서 두 가지 시장에 대한 이야기를 설명한다. 즉, 저층 주택이 반등할 것으로 예상되는 반면 콘도 시장은 앞으로 더 힘든 길에 직면해 있다. Tal과 Judge는 "저층 부문은 낮은 모기지 금리에 가장 먼저 대응할 것이다. 여전히 역사적으로 낮은 재고로 인해 수요 증가가 주택 가격 인플레이션 상승으로 이어졌다"라고 말했다. 반면, 초고층 콘도 시장은 여전히 압박을 받을 것으로 예상된다. 공급 과잉, 투자자 관심 감소 및 경제성 문제가 주요 과제다. 기록적인 높은 콘도 완공으로 인해 이미 부진한 시장이 더욱 악화되어 재판매 가격이 계속해서 압박을 받을 것으로 예상된다. Tal과 Judge는 "고층 건물 부문은 지난 몇 분기 동안 불황 영역에 있었으며 2025년 대부분 동안 물속에 머물 가능성이 높다."라고 설명한다.
캐나다 임대 시장은 임대료 상승이 둔화되기 시작하면서 가격 인플레이션이 최고점에 가까워지고 있을 수 있다. "이미 경제성 저하로 인해 시장이 안정화되는 초기 징후가 나타나고 있으며, 현재 요구 금리 증가율은 이미 전년 대비 마이너스 영역에 있다..." 이러한 추세는 2025년에도 계속되어 일부 압력이 완화될 것으로 예상된다.
모기지 금리 하락으로 인해 전반적인 주택 시장 활동이 촉진될 것으로 예상되며, 재판매 활동은 2025년에 12% 증가할 것으로 예상된다. 그러나 재고 및 수요 조건이 좋아 저층 주택이 콘도 시장을 앞지르면서 회복은 고르지 않을 것이다. "저층 주택의 재고는 캐나다 은행의 긴축 주기 동안 나타난 주택 건설 감소를 반영하여 부족하며 이제야 역전되기 시작했다." Tal과 Judge는 2025년 이후 공급 부족이 다가오고 있음을 강조한다. 콘도의 건설 전 활동이 약하면 2026년 또는 2027년까지 심각한 공급 부족이 발생하여 가격이 다시 급등할 수 있는 발판을 마련할 수 있다. “모기지 금리 하락으로 인한 억눌린 수요는 최종 사용자와 투자자를 다시 시장으로 끌어들일 것이다. 그러나 현재의 사전 판매 활동(미래 공급)이 수십 년 동안 최저 수준이라는 점을 고려할 때 새로 발견된 수요는 심각한 공급 부족에 직면하게 될 것이다.”라고 그들은 경고한다.
일반적으로 투자자들이 콘도 구매를 주도하는 온타리오와 브리티시 컬럼비아는 고층 건물 부문의 침체에 가장 많이 노출되어 있다. 토론토와 밴쿠버에서는 미분양 콘도의 유입이 계속해서 수요를 앞지르면서 신규 매물 대비 판매 비율이 구매자 시장 영역으로 떨어졌다. “현재 신규 콘도 가격과 재판매 콘도 가격 사이의 가격 격차는 약 60%로 사상 최고치에 가깝고, 장기 평균보다 20% 포인트 더 높다고 보고서는 밝혔다. “콘도 투자가 다시 매력을 되찾으려면 재판매 가격이 오르고 금리가 더 크게 하락할 때까지 기다려야 한다.”
Should the stress test be scrapped on all mortgage renewal switches?
모든 모기지 갱신 스위치에 대해 스트레스 테스트를 폐지해야 할까?
무보험 모기지 갱신에 대한 스트레스 테스트 요구 사항을 새로운 대출 기관으로 전환하기로 한 결정이 지난 주에 발효되었다. 그러나 비은행 CEO에 따르면 이 변경 사항은 연방 규제 기관보다 더 넓은 범위의 대출 기관에 적용되어야 한다. Radius Financial의 Ron Swift는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 이러한 움직임은 대출자에게 더 많은 선택권을 제공하고 모기지 시장에 대한 경쟁을 제공하는 긍정적인 조치라고 말했다. 모기지 금융회사, 신용조합 등 규제 대상 기관은 포함되지 않았다. “은행이 아닌 우리에게 더 큰 기회는 잠재적으로 은행 고객을 우리로 전환시킬 수 있는 기회였다. 이 시점에서도 우리는 여전히 스트레스 테스트를 해야 할 것”이라고 말했다. 그럼에도 불구하고 Swift는 이번 조정을 긍정적인 단계로 보고 있다. “소비자들에게는 좋은 소식이다. 이는 더 나은 요율과 더 나은 성능을 제공하는 데 도움이 될 것이며 시장을 더욱 안정적이고 경쟁력 있게 유지하는 데 도움이 될 것이다.”
캐나다의 은행 규제 기관인 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 이전에 한 대출 기관에서 다른 대출 기관으로 이동할 때 스트레스 테스트의 필요성을 확고히 주장한 후 무보험 모기지 전환에 대한 입장을 변경했다. Swift는 규제기관이 비은행 대출 기관으로 전환할 때 적격 금리 5.25% 또는 약정 금리 + 2% 중 더 높은 금액을 충족해야 하는 요구 사항을 폐지하는 것을 향후 심각하게 고려해야 한다고 말했다. 그는 “우리 대부분이 처음부터 OSFI 기준에 따라 보험을 가입한다는 점을 고려하면 다른 대출 기관이 우리에게 동일한 규칙을 적용할 수 없는 이유를 계속해서 파악해야 한다고 생각한다.”라고 말니다. “은행에서 처음으로 인수를 받았고 [고객]이 그것을 나에게 송금하고 싶어한다면 왜 스트레스 테스트를 해야 하고 그 반대의 경우도 마찬가지인지 이해가 되지 않는다. 나한테서 대출을 받는 사람이 은행에서 그랬던 것처럼 우리가 처음에 스트레스 테스트를 했을 때 다시 스트레스 테스트를 해야 할까?”
이러한 움직임은 모기지 보유자와 희망 구매자가 직면한 부담을 완화하기 위한 노력의 일환으로 최근 정부가 도입한 일련의 조치 중 가장 최근의 조치였으며, 두 가지 추가 정책 조정(보험 모기지 상한액을 150만 달러로 인상하고 최초 구매자를 위한 30년 상환 기간도 앞으로 몇 주 안에 도착할 예정. Swift는 최대 부동산 가치가 200만 달러인 보험 재융자를 통해 부동산에 2차 세트를 추가하는 옵션이 "다소" 도움이 될 가능성이 있다는 점에서 구매자에게 더 긍정적인 신호라고 말했다. 주택 구입을 희망하는 많은 사람들에게는 경제성 문제가 여전히 남아 있지만, 이러한 조치를 결합하면 캐나다 주택 시장의 활동을 촉진하는 데 도움이 될 것이다. Swift는 "이 모든 작은 실제 변화를 모두 합치면 내년에 시장 활동이 10~20% 더 늘어날 것으로 생각한다."라고 말했다. “모기지 브로커들에게는 긍정적인 소식이다. 그리고 이는 더 많은 사람들이 주택을 사고 파는 것을 의미하기 때문에 소비자들에게는 정말 긍정적인 소식이다. 이는 좋은 일이다.”
캐나다 은행이 확고한 금리 인하 모드에 들어가면서 새로운 규칙 변경이 쏟아지고 있지만, 이번 주 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인이 1월에 캐나다에 관세를 부과하겠다고 위협하면서 2025년 경제 전망도 흐려졌다. Swift는 브로커가 이러한 발전과 그것이 모기지 시장에 미칠 수 있는 영향을 면밀히 관찰하는 것이 중요하다고 강조했다. “모기지 중개인이 이 모든 뉴스를 파악하고 이를 소화하고 다양한 대출 기관이나 다른 사람들에게 연락하여 이러한 것들이 미치는 영향을 이해하려고 노력하는 것이 매우 중요하다.”라고 그는 말했다.
Expected Rebound for Canadian Housing Market, and Interest Rate Cuts Ease Financial Pressures for Mortgage Holders
캐나다 주택 시장의 반등 예상 및 금리 인하로 모기지 보유자의 재정적 압박 완화
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/wahi-top-real-estate-stories-90/
Re/Max Canada의 조사에 따르면, 금리 하락으로 인해 2025년에는 시장이 반등할 것으로 예상된다. 그들은 37개 지역 중 33개 지역에서 평균 가격이 5% 상승하고 구매 활동이 증가할 것으로 예상된다. 또한 캐나다인의 3분의 1은 2025년이 더 유리한 시장 상황을 가져올 것이라고 낙관하고 있으며 Re/Max 데이터에 따르면 44%의 지역에서 판매자 시장으로 복귀하고 33%에서는 균형 잡힌 시장이 나타날 것이라고 한다.
10월에 약간의 회복 조짐을 보였지만 GTA의 주택 시장은 다시 제자리로 돌아왔다. 건축산업 및 토지개발협회(BILD)의 새로운 보고서에 따르면, 10월 GTA의 신규 주택 매매는 765건에 불과했는데, 이는 지난 10월보다 60% 감소한 수치다. 새 콘도는 더욱 악화되어 지난달의 247개보다 적은 210개만 판매되었다. 이는 작년보다 84%, 10년 평균보다 91% 감소한 수치다. BILD는 상황이 곧 회복될 것이라고 낙관하고 있지만 판매 부진으로 건설 속도가 느려지고 향후 재고가 위협받고 있다고 경고한다.
Equifax Canada는 낮은 이자율이 모기지 지불 미납 비율을 줄이고 있다는 최근 보고서를 통해 우리에게 낙관적인 이유를 제시하고 있다. 3분기 연체율은 전년 동기 대비 9.5% 증가했지만, 전년 동기 대비 연체율 11.7% 증가한 2분기에 비해 크게 개선됐다. 신용카드 결제 누락도 여전히 '높지만 감소하는' 범주에 속하며, 금리 하락으로 인해 두 가지 모두 개선될 것으로 예상된다.
사무실 전환을 가속화하기 위한 새로운 제안 덕분에 어제의 오피스 타워가 내일의 콘도가 될 수 있다. 지난 5월 자유당 MPP 캐런 맥크리먼(Karen McCrimmon)은 온타리오에서 전환 속도를 최대 2년까지 높이기 위해 환경 보호법의 한 부분을 삭제하는 법안을 제안했다. 포드 정부는 지난 10월 이 법안을 부결시켰고 지난 주에 "그러나 나는 더 크게 말했다"라는 전형적인 사례로 거의 동일한 법안을 제안했다. 이 제안은 그러한 개조 프로젝트에 대한 기존의 6층 높이 제한을 제거하여 잠재적으로 향후 오피스 타워 개조를 위한 길을 열어줄 것이다.
대부분의 주요 은행은 내년 여름까지 금리가 2.75%로 100bp 인하되어 2026년까지 유지될 것으로 예상하지만, 우리는 Edge Realty Analytics의 Ben Rabidoux의 의견을 듣는 것을 선호한다. 이는 주택 시장 분석가가 7월까지 금리가 1.75%로 또 한 번 더 하락할 수 있다고 제안했기 때문이다. 이는 향후 몇 년 동안 더 높은 갱신율에 직면하게 되는 수백만 명의 캐나다인에게 반가운 소식이 될 것이다. Rabidoux의 대담한 예측은 최근 이민 감소로 인해 발생할 수 있는 경기 둔화에 기반을 두고 있으며, 캐나다 은행은 이것이 성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 경고했다.
