9월 셋째주
부동산/모기지 소식
Sep 17, 2023 by 박구용
70-year amortization periods not realistic: OSFI
70년 상환 기간은 현실적이지 않음: OSFI
https://www.bnnbloomberg.ca/70-year-amortization-periods-not-realistic-osfi-1.1972156
규제 정부 기관은 일반적인 25년보다 수십 년 더 긴 모기지 상환 보고서를 검토하면서 이러한 예측은 차용인의 실제 상환 기간을 반영하지 않으며 차용인의 계약상 의무를 변경하지 않는다고 말했다. 수요일, OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 변동금리 상품 및 고정지급을 보유한 개인에 대한 장기 상각 보고서를 다루는 성명을 발표했는데, “이런 종류의 예상 상각액은 현실적이지 않으며 차용인의 실제 상환 기간을 나타내지 않다. 중요한 것은 차용인의 계약 상 상환액을 변경하지 않는다는 것이다.”라고 OSFI는 웹사이트에 게시한 성명에서 말했다. "오히려 이는 차용인이 현재 이자율로 대출 기간 동안 동일한 고정 지불을 계속한다고 가정하는 상각 기간에 대한 가상 계산이다."
OSFI는 캐나다 은행을 포함하여 연방 규제를 받는 금융 기관을 감독하여 적절한 재정 상태를 유지하는 독립 연방 기관이다다. OSFI는 예상 상각 기간이 이자율 변화가 대출 상환에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 보여준다고 말했다. 기관은 모기지 재협상으로 인해 합의된 기간 이상으로 상환 기간이 연장되는 경우 재융자로 간주된다고 덧붙였다.
REALITY CHECK FOR BORROWERS
차용인을 위한 현실 점검 금리 인상과 기타 경제적 압박 속에서 일부 캐나다인들은 모기지 상환 기간을 25년 이상으로 늘리기 시작했으며, 일부는 최대 90년까지 연장하기 시작했다고 한 전문가가 올해 초 BNNBloomberg.ca에 말했다. DV Capital의 주요 중개인인 Daniel Vyner는 BNNBloomberg.ca에 OSFI가 이제 긴 모기지 대출 기간이 누군가의 상환 기간을 정확하게 반영하지 않으며 이는 일부 대출자에게는 현실 점검이 될 수 있다는 공개 입장을 취했다고 말했다. Vyner는 목요일 인터뷰에서 “이러한 상각 중 일부는 70년 이상으로 연장되었다고 명시하고 있지만 이는 현실적이지 않으며 차용인의 실제 상환 기간을 실제로 나타내지 않는다.”라고 말했다. 상각 기간이 연장되었음에도 불구하고 Vyner는 "연장 및 연기 기간이 만기에 끝나게 된다"는 것이 핵심이라고 말했다. OSFI의 의견은 일부 소비자에게 모기지 대출에 대한 명확성을 제공해야 한다고 Vyner는 말했다. 그는 기관의 성명은 은행이 "갱신 시 조치를 취하지 않을 것"이라는 일부 소비자의 오해를 없앨 수 있다고 덧붙였다. “내 생각에는…(OSFI)는 소비자가 이러한 연장된 상각금을 무기한으로 받을 수 있다는 인식을 없애기를 원한다.”라고 그는 말했다. 그는 이러한 차용인이 문제를 미리 파악하고 대출 기관과 논의하는 것이 중요하다고 말했다. Vyner는 “일부 주택 소유자는 갱신 시 할부 상환 금액을 재설정해야 한다는 사실에 당황할 수 있다.”라고 말했다.
WHAT CAN BORROWERS DO?
OSFI에 따르면, 이 범주에 속하는 차용인은 이자율이 상승하는 가운데 "부채 부담을 관리"하기 위한 조치를 취할 수 있다. 옵션에는 모기지 지불액 인상, 일시불 지불, 모기지 재협상 등이 포함된다고 OSFI는 말니다. Vyner는 OSFI가 제안한 것처럼 얼마나 많은 대출자가 모기지 상환액을 늘릴 수 있을지 확신할 수 없다고 말했다. 그는 또한 재협상 가능성이 희박하며 현재 금리에서 "작은 부분"이 줄어들 가능성이 높다고 강조했다. Vyner는 "그들은 금리를 완전히 낮추지 않을 것"이라고 말했다.
Canadian Real Estate Balancing In A “Meaningful” Way, Pause Unlikely To Boost Market: BMO
"의미 있는" 방식의 캐나다 부동산 균형, 시장 활성화를 위한 일시 중지: BMO
캐나다 부동산 시장은 억제하기 어렵지만 회복하기도 쉽지 않을 것이다. 캐나다의 8월 기존 주택 판매는 감소한 반면, 신규 매물은 계속 증가하고 있다. 완화 조건으로 인해 시장이 균형을 이루었지만 캐나다 은행(BoC)이 잠시 중단된 후 활발한 구매자의 복귀가 이루어질까요? BMO Capital Markets은 그럴 가능성이 낮다고 보고, 이전 일시 정지가 발생했던 올해 말 시장과 현재 시장이 매우 다르다고 경고했다.
캐나다의 기존 주택 판매는 더욱 약세를 보였다. 8월 계절조정 판매는 4.1% 감소했지만 지난해보다는 5.3% 높은 수준을 유지했다. 작년은 유난히 약세를 보였다. 근본적인 지지가 아닌 정서 때문인 것 같다. 이는 많은 통찰력을 제공하지 않으며, 올해 시장 강세의 약화는 더 큰 역풍이 될 수 있다.
더 많은 재고가 시장에 출시되므로 구매자에게 좋은 소식이다. 계절적으로 조정된 신규 목록은 8월에 0.8% 증가했으며, 조정되지 않은 목록은 작년보다 5.5% 증가했다. 그 이상은 아니지만 지난 몇 달 동안 꾸준히 증가한 수치가 점점 늘어나고 있다. BMO의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic는 "올해 초 신규 매물 부족으로 가격이 하한선에서 떨어진 이후 공급이 다시 역사적 기준에 부합하는 속도로 시장에 나오고 있다"고 말했다. Kavcic은 더 많은 신규 매물 목록과 더 적은 주택 판매가 결합되어 더 많은 압력을 완화하고 있다고 말한다. 8월 신규 매물 대비 판매 비율(SNLR)은 56.2%로 하락했는데, 이는 수요가 공급에 비해 균형을 이루고 있음을 의미한다. 그는 지난 4월까지만 해도 그 비율이 67%에 달할 정도로 이것이 얼마나 큰 변화인지 강조한다. "판매 부진과 결합된 [재고 증가]는 의미 있는 방식으로 시장 균형을 계속 완화하고 있다. 이는 현재 10년 평균보다 몇 단계 낮은 균형 상태를 반영한다."라고 그는 지적했다.
However, that was the calm before the pause. 그러나 그것은 정지 전의 고요함이었다.
지난번 캐나다 은행(BoC)이 대중과 잠시 휴식을 취했을 때 시장은 빠르게 활기를 되찾았다. 이번에도 그런 일이 일어날지 모두가 궁금해하지만 BMO는 그렇지 않을 것이라고 의심한다. "캐나다 은행의 9월 6일 일시 중지는 시장 심리에 도움이 될 것이며 근본적인 인구통계적 수요를 고려할 때 이 시장을 완전히 상각할 수는 없지만 이번 일시 중지가 봄에 그랬던 것과 같은 폭증을 제공하지 못할 수 있는 몇 가지 이유가 있다." 그는 설명한다. 그는 취약한 노동 시장, 더 많은 매물, 더 어려워진 모기지 시장을 장애물로 꼽았다. 실업률은 현재 사상 최저치보다 0.6포인트 높았으며, 일자리는 23만 개 감소했다. 특히 더 많은 리스트가 시장에 나오고 있다. 모기지의 경우 이번에는 금리 인하가 없으며 이는 투기를 부채질하기 위한 신용 주입이 없음을 의미한다. 모기지 조건은 활력이 회복되는 것을 방해하는 가장 큰 요인다. 마지막 휴지기 동안 시장은 곧 경기침체와 금리 하락을 예상하고 있었다. 이번에는 캐나다와 미국 수익률이 모두 16년 최고치에 접근하고 중앙은행이 여전히 매파적인 입장을 취하고 있는 상황에서는 그렇지 않다. Kavcic은 "현재 최저 모기지 금리(일반적으로 5년 고정)는 봄에 최저 금리(2~3년 고정)보다 약 100bp 더 높다."라고 말한다. 조건의 변화는 오늘날의 투자자들이 레버리지가 줄어들고 투입 비용이 더 어려워진다는 것을 의미한다. Mom and Pop 투기꾼들도 레버리지를 얻는 데 저항에 직면할 가능성이 높다. "
Cheapest Homes Sold in the GTA Last Month
https://strata.ca/blog/cheapest-homes-sold-in-the-gta-last-month
Toronto Area Listings Increasing + A Precarious Fall Market - September 2023 Market Update
토론토 지역 매물 증가 + 위태로운 가을 시장 - 2023년 9월 시장 업데이트
전년 동기 대비 토론토 지역 주택의 평균 가격은 8월 $1,328,313로 작년 같은 달보다 1% 상승했지만 5월 이후로는 10% 하락했다. 지난달 주택 중간가격은 116만달러로 지난해보다 5% 올랐다. 8월 주택 판매는 지난해보다 12% 감소한 반면, 신규 주택 매물은 17% 증가했다. 월말 판매 가능한 주택 수, 즉 활성 매물 수는 지난해보다 27% 증가했다. 현재 수요와 공급의 균형은 매월 판매량 대비 재고를 측정하는 재고 월(MOI)에 반영된다.
8월에는 주택 MOI가 2.9로 상승해 불과 3개월 전인 5월의 1.3보다 크게 높아져 시장이 둔화되고 있음을 나타냈다. 토론토 지역 콘도미니엄(콘도)의 8월 평균 가격은 $737,582로 지난해보다 1% 상승했다. 8월 콘도 중간가격은 67만5000달러로 지난해와 변동이 없었다. 8월 콘도 판매는 작년보다 8% 증가했고, 신규 콘도 매물은 작년보다 22% 증가했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 25% 증가했다. MOI는 3.4로 증가했다. 주택시장과 마찬가지로 이는 5월 1.6건에서 급격히 증가해 둔화세를 나타냈다.
Average rent in Canada hits new record high in August
캐나다 평균 임대료, 8월 사상 최고 기록 경신
https://realestatemagazine.ca/average-rent-in-canada-hits-new-record-high-in-august/
캐나다의 임대 시장은 8월 평균 임대료가 2,117달러로 치솟는 등 계속해서 기록적인 수준을 기록하고 있다. Rentals.ca와 Urbanation의 최신 전국 임대료 보고서에 따르면 이는 월간 1.8% 증가, 연간 9.6% 증가율을 나타낸다. 지난 3개월 동안 캐나다 임대 시장에서는 임대료 요구가 5.1%라는 놀라운 증가세를 보였다. 이는 월 임대료가 $100 이상 인상되는 것을 의미한다. Urbanation의 Shaun Hildebrand 사장은 미국과 달리 캐나다의 임대료 인플레이션은 임대 완료가 "수십 년 만에 최고 수준에 도달"했음에도 불구하고 줄어들 기미를 보이지 않는다고 지적한다. 그는 “이는 전국적으로 심각한 임대주택 부족 현상이 나타나고 있으며, 인구가 기록적인 속도로 증가함에 따라 임대수요에 미치는 영향의 규모가 얼마나 큰지를 보여주는 사례”라고 덧붙였다.
캘거리는 캐나다 최대 도시 중 임대료 성장 부문에서 선두 자리를 유지하며 전년 대비 17.3%의 증가를 기록했다. 캘거리의 특수 목적 아파트 및 콘도미니엄 아파트의 평균 임대료는 현재 $2,068다. 몬트리올은 연간 성장률 16.4%로 바짝 뒤따르며 임대료가 $2,001인 $2,000 기준점을 처음으로 넘어섰다. 캐나다에서 가장 물가가 높은 도시인 토론토와 밴쿠버는 각각 8.7%와 7.3%로 평균보다 낮은 연간 임대료 인상률을 기록했다. 그럼에도 불구하고 토론토의 평균 월 비용은 $2,898, 밴쿠버의 경우 $3,316에 이르렀다. 특히 밴쿠버의 월 평균 임대료는 0.7% 소폭 감소했다.
캐나다 전역의 중간 규모 시장도 연간 두 자릿수 증가를 기록했다. 브램턴, 온타리오주 21.6% 증가한 평균 임대료는 2,713달러에 달했다. 뉴웨스트민스터, BC 그 뒤를 이어 연간 17.8%의 눈에 띄는 성장률을 보이며 평균 임대료가 2,511달러에 이르렀고, Cote Saint-Luc, Que. 16.4% 인상되어 평균 임대료는 2,271달러로 설정되다. 앨버타에서는 그랜드 프레리(Grande Prairie)와 레스브리지(Lethbridge)가 중규모 시장에서 가장 빠르게 성장하여 두 지역 모두 9.3% 증가해 평균 임대료가 각각 1,169달러와 1,276달러를 기록했다. 서스캐처원과 매니토바에서는 레지나(Regina)가 연간 10.9%의 성장률로 선두를 차지했고, 위니펙(Winnipeg)은 연간 8.3%의 성장률을 기록했다.
다양한 임대 유형 중에서 스튜디오 아파트는 월 임대료 인상폭이 가장 높았으며, 평균 1,480달러로 2.4% 상승했다. 1베드룸 유닛은 14.8% 증가, 월 평균 $1,880를 기록하며 전년 대비 성장을 주도했다. 침실 2개 아파트와 침실 3개 아파트의 평균 임대료는 각각 2,233달러와 2,448달러로 연간 12.3%와 10.6% 증가했다.
룸메이트 마련 등 공유 숙소 임대료는 캐나다 전역에서 계속해서 상승했다. 퀘벡에서는 공유 유닛에 대한 평균 요구 임대료가 매년 24% 증가하여 월 888달러를 기록했다. 앨버타는 연간 20.5%의 성장률을 기록하며 평균 851달러에 이르렀다. 브리티시 컬럼비아에서는 공유 숙소에 대한 평균 임대료가 연간 17.7% 증가하여 월 $1,150에 달했다. 온타리오에서는 룸메이트 임대료가 연평균 7.5% 증가해 평균 1,040달러에 머물렀다.
Balanced Market Emerges with New Listings Continuing to Increase: CREA
지속적으로 증가하는 신규 상장으로 균형 잡힌 시장 등장: CREA
https://www.zoocasa.com/blog/crea-august-2023/
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 7월 금리 인상의 전체 효과는 8월의 전국 판매 활동 감소에서 명백히 드러난다. 그러나 이러한 둔화는 여름이 끝날 때 나타나는 전형적인 현상이다. 캐나다 은행의 9월 금리 인상 중단 발표가 구매자에게 어떤 영향을 미칠지는 아직 불분명하지만 Zoocasa의 기록 및 산업 관계 브로커인 Lauren Haw는 가을에 수요가 회복될 것이라고 예측했다. 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 전국 주택 판매는 전월 대비 4.1% 감소했지만 희망적인 점은 주택 공급이 증가할 기회를 얻고 있다는 것이다.
CREA 회장인 Larry Cerqua는 "판매가 둔화되고 신규 매물이 보다 정상적인 수준으로 돌아오면서 수요와 공급의 균형이 계속해서 좋아지고 있다"라고 말했다. "이것은 구매자에게 더 많은 시간과 더 많은 선택권을 제공한다."
2023년 대부분의 기간 동안 이용 가능한 주택이 눈에 띄게 부족하여 경쟁이 심화되고 가격이 상승했다. 구매자들이 여름 휴가에 몰두하면서 8월에는 신규 매물이 더 건강한 수준으로 상승할 수 있었다. 신규 등록 주택 수는 7월부터 8월까지 0.8% 증가했지만, 3월과 7월 사이에는 더욱 인상적인 개선이 나타났으며, 이 기간 동안 신규 등록 주택은 24% 이상의 누적 증가를 경험했다.
이를 통해 신규 매물 대비 판매 비율(SNLR)이 균형 잡힌 영역 내로 되돌아갈 수 있었다. 4월 SNLR은 67.4%로 최고치를 기록해 매도자 시장을 나타냈지만, 8월에는 SNLR이 균형잡힌 56.2%로 떨어졌다. 프레이저 밸리, 키치너-워털루, 광역 밴쿠버, 런던 및 세인트 토마스, 나이아가라 지역을 포함한 여러 시장도 전년 대비 10% 이상의 증가를 경험한 신규 매물 증가로 이익을 얻었다. 재고월수는 7월 3.2개월에서 8월 3.4개월로 개선됐으나 여전히 장기 평균인 5개월에 미치지 못한다는 점은 주목할 만하다.
8월 전국 기준 가격은 판매 및 수요 둔화로 인해 1% 하락한 750,100달러를 기록했다. 퀘벡과 동부 해안은 가격 상승을 유지했으며 세인트 존, 퀘벡 시티, 몬트리올 CMA는 월별 가격이 각각 1.6%, 1.3%, 0.3% 상승했다.
캘거리는 월별 가격 상승을 경험한 유일한 주요 시장인 반면, 광역 밴쿠버, 프레리 및 온타리오 대부분의 월별 가격 하락을 경험했다. 키치너-워털루는 2.6% 하락한 $745,100로 월간 가격 하락폭이 가장 컸으며, 레지나는 월간 가격 하락폭이 1.9%로 두 번째로 컸고 광역 토론토 지역이 1.7%로 그 뒤를 이었다.
When will the Bank of Canada start lowering interest rates?
캐나다 은행은 언제 금리를 낮추기 시작할 예정인가?
RBC이코노믹스(RBC Economics)에 따르면, 눈에 띄는 세계 경제 둔화 속에서 북미 중앙은행들이 금리 인하에 빠르게 뛰어들지는 않을 것 같다. RBC는 "이는 캐나다 GDP가 2분기에 0.2% 하락한 점과 3분기에 또 다른 하락 가능성이 있다는 초기 보고서를 반영한 것"이라고 말했다. RBC는 "산불로 인한 차질과 4월 연방 직원의 파업을 포함해 2분기 생산량에 영향을 준 일부 요인은 '일시적'인 것으로 드러날 것"이라고 말했다. "그러나 오랫동안 예상됐던 '온건한' 경기 침체가 이미 시작되었을 수도 있다는 다른 징후들이 있다." “인구가 급증하는 상황에서 경제 성장은 이미 극적으로 둔화되는 것처럼 보인다. 1인당 기준으로 캐나다 GDP는 현재 4분기 연속 감소했다.” 전 세계 경제가 계속 침체되는 상황에서 캐나다 중앙은행은 인플레이션 목표인 2%에 도달할 때까지 현재의 정책 전략을 유지할 것이라고 밝혔다. RBC는 "캐나다에서는 가격 압박이 여전히 '끈적'하다"고 말했다. "GDP 성장과 노동 시장이 약화되는 가운데 BoC는 2024년까지 금리를 안정적으로 유지하면서 방관할 것으로 예상된다."
