9월 둘째주
부동산/모기지 소식
Sep 10, 2023 by 박구용
What the Bank of Canada’s rate hold means for mortgage owners
캐나다 은행의 금리 보류가 모기지 소유자에게 미치는 영향
https://www.bnnbloomberg.ca/what-the-bank-of-canada-s-rate-hold-means-for-mortgage-owners-1.1967981
캐나다 은행의 통화 긴축 캠페인이 중단되면 많은 모기지 소유자에게 안도감을 줄 수 있다고 전문가들은 BNNBloomberg.ca에 말하면서 다른 빚을 진 캐나다인들은 계속해서 더 높은 차입 비용의 무게를 느낄 것이라고 지적했다. 수요일 캐나다 은행은 정책 금리를 22년 만에 최고인 5%로 유지했다. 캐나다 중앙은행은 2022년 3월부터 금리를 475bp 인상했다.
IG 웰스 매니지먼트의 모기지, 보험, 은행 부문 책임자인 알라나 라일리는 중앙은행의 결정에 따라 우대금리가 7.2%로 유지될 것으로 예상된다고 말했다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 2022년 3월부터 금리를 10차례 인상했기 때문에 그녀는 "이런 총체적인 변화가 시장에 미치는 영향은 중요하다"며 금리를 유지하더라도 많은 대출자들에게 부담이 될 것이라고 말했다. Riley는 서면 성명에서 “이 금리는 변동 금리 모기지, HELOC 및 무담보 신용 한도를 보유한 캐나다인의 가계 현금 흐름에 부담이 된다.”라고 말했다.
Ratehub.ca의 공동 CEO이자 CanWise Mortgage Lender의 사장인 James Laird는 이자율 유지 결정으로 인해 고정 금리가 현재 수준으로 유지될 것이며 이는 일부 모기지 소유자에게 좋은 소식이 될 것이라고 말했다. Laird는 “변동 금리 모기지나 HELOC(주택 담보 신용 한도) 잔고가 있는 사람은 누구나 자신의 금리가 더 이상 오르지 않은 것에 기뻐할 것이다.”라고 말했다. “가을에 고정 또는 변동 모기지를 필요로 하는 사람이라면 누구나 이 금리 보류에 만족할 것이다.”
모기지 브로커이자 LowestRates.ca의 전문가인 Leah Zlatkin은 수요일 BNNBloomberg.ca와의 인터뷰에서 금리 보류가 많은 변동 금리 모기지 소유자에게 "큰 안도감"이 될 수 있다고 말했다. 현재 환경에서 그녀는 많은 고객에게 고객의 필요에 따라 3년 고정 상품을 추천한다고 말했다. Zlatkin은 개인이 약 5년 전에 고정 금리 모기지를 갖고 있다면 갱신에 어려움을 겪을 수 있다고 말했다. 갱신을 위해 오는 사람들은 처음 자격을 얻었을 때보다 금리가 "훨씬 높기" 때문에 새로운 대출 기관이나 기존 대출 기관에서 자격을 다시 얻는 데 어려움을 겪게 될 것이라고 그녀는 말했다.
Riley에 따르면, 누적 이자율 인상은 우대 금리로 움직이는 변동 이자율 모기지를 가진 개인의 월별 지불금 증가로 해석되었다. 이전 우대금리 인상으로 인해 매월 지불하는 금액 중 더 많은 부분이 이자로 할당되고 원금에는 덜 할당되고 있다고 그녀는 설명했다. “이것은 가계 예산에 부담을 주며, 재량 지출이나 저축을 할 여지가 적어진다.”라고 그녀는 말했다. 일부 변동 금리 모기지 상품에는 고정 금리가 있지만 다른 상품은 우대 금리에 따라 움직이는 변동 금리를 제공한다고 Riley는 말했다. 그녀는 변동 지불금을 가진 사람들이 각 금리 인상에 따라 즉각적인 영향을 느꼈다고 말했다. “일부 개인과 가족은 늘어나는 재정적 의무를 감당하기 어려워 잠재적으로 재정적 스트레스와 채무 불이행 위험으로 이어질 수 있다.”라고 그녀는 말했다. "이러한 경제성에 대한 부담은 예비 주택 구입자가 시장에 진입하는 것을 방해하여 부동산 활동 둔화로 이어질 수 있다." Riley는 2020년 3월부터 2022년 3월 사이에 구매한 고정 지불 방식의 변동 금리 모기지 소유자가 현재 현금 흐름 기준으로 높은 이자율로 인해 영향을 받고 있다고 지적했다. 이로 인해 해당 고객은 마이너스 상각을 받게 될 수 있으며, 이는 “고정 지불금으로 변동 금리 모기지를 보유할 때 발생할 수 있는 일”이라고 그녀는 말했다. “이자율이 크게 오르면 고객은 지불금에 대한 이자와 원금을 충당하기 위해 더 많은 비용을 지불해야 할 수도 있다. 이자는 쌓이고 원금은 줄어들지 않고 올라갈 것이다.”
Zlatkin은 주택 시장에서 최근 재고가 증가하고 주택 가격이 소폭 하락했으며 이는 특정 구매자가 주택 구입을 고려하기에 좋은 조건이라고 지적했다. “많은 사람들의 어려움은 금리에 대해 걱정하고 나가서 물건을 사는 것을 두려워한다는 것이다.”라고 그녀는 말했다. “그러나 낙관적인 구매자가 되려면 지금이 좋은 기회다. 모든 협상력을 갖고 있기 때문이다. 판매자는 재고가 너무 많고 구매자는 부족하다.”
Astra Financial Services의 공인 재정 설계사이자 소유주인 Zena Amundsen은 경제적 불확실성을 헤쳐나가는 동안 대출 비용이 높아져 모든 소득 수준에 걸쳐 사람들에게 영향을 미치고 있다고 말했다. 그녀는 인터뷰에서 “현금 흐름 예산 책정 및 예측을 할 때 앞으로 금리가 더 높아질 것이라고 가정해 보겠다.”라고 말했다. "내 생각에는 최악의 상황에 대비하고 최선의 결과를 바라는 것, 그리고 현금 흐름 내에서 통제할 수 있는 것들을 통제하는 것이 얼마나 중요한지에 대한 인식이다."
Canadian Real Estate Could Fall 30%, But Ontario Affordability Won’t Return: Desjardins
캐나다 부동산은 30% 하락할 수 있지만 온타리오의 경제성은 회복되지 않을 것이다: Desjardins
캐나다의 부동산 조정은 젊은 성인들에게 희미한 희망을 불러일으켰다. 최악의 시나리오에서 Desjardins는 심각한 경기 침체로 인해 주택 가격이 최대 30% 하락할 것으로 예상한다. 특히 광역 토론토에서는 경제성을 회복하는 것만으로는 충분하지 않다. 이 기관은 온타리오의 청년들이 더 저렴한 땅을 파기 위해 다른 지역으로 이주함에 따라 주택 문제가 온타리오의 우위를 점하고 있다고 경고한다.
기본 사례는 현재 상황과 예측을 기반으로 일이 계획대로 정확하게 진행되는 경우다. 이 경우 Desjardins는 2025년 말까지 주택 가격이 9.3% 더 상승하여 126만 달러에 달할 것으로 예상한다. 임금이 더 빨리 인상되지 않으면 이는 경제성이 더욱 악화된다는 것을 의미한다.
경기 침체는 이상적이지 않은 시나리오이지만 비효율성이 제거됨을 의미한다. 기관의 기본 사례에서도 앞으로 몇 달 안에 하나가 예상된다. Desjardins의 수석 이코노미스트인 Jimmy Jean은 "우리의 기본 경제 및 토론토 주택 시장 예측은 이미 온타리오 지역에 경기 침체가 있을 것이라고 가정하고 있지만 역사적 기준으로 볼 때 경기 침체는 온화할 것으로 예상된다"라고 말한다.
경기 침체가 더욱 심각해지면 가격은 훨씬 더 큰 폭으로 하락할 것으로 예상된다. 평균 경기 침체는 경제 성장에 더 큰 타격을 가해 물가를 낮추는 것을 의미한다. 이 시나리오에서 가격은 3.2% 하락해 평균 112만 달러가 될 것으로 예상된다. 저렴한 가격에 가깝지도 않지만 시작이다. 금리 하락과 임금 인상은 더욱 도움이 될 수 있다.
경제성에 의미 있는 영향을 미치려면 90년대 스타일의 "불가능한" 경기 침체가 필요하다. 90년대에도 여전히 인구 붐이 일어났지만 집값은 떨어졌다. 그들은 너무 많이 떨어져서 여러 세대에 걸쳐 최고의 경제성을 보였다. 투자자들은 손실로 인해 지치고 고용 시장이 열악하여 가격이 다시 상승하는 것을 막았다. 물론, 인터넷의 등장으로 투자자들은 돈을 투자할 수 있는 더 건설적인 장소를 갖게 되었다. 그러나 그것은 또 다른 날에 대한 또 다른 논의다.
이 시나리오에서 Desjardins는 2025년 4분기까지 광역 토론토의 평균 주택 가격이 29.6% 하락하여 81만 달러에 이를 것으로 예상한다. 가격 하락과 함께 이 정도 규모의 경기 침체로 인해 온타리오에서는 약 500,000개의 일자리가 사라질 것이다. 그 가격에도 불구하고 Jean은 경제성이 크게 향상되지 않는다고 생각할 수 있다. “몇 년 동안 시장에서 가격이 하락한 후, 토론토의 많은 예비 주택 구입자들은 이제 경기 침체가 다가오고 있음을 감지하고 있다. 그러나 가장 끔찍한 경제 시나리오에서도 캐나다 최대 도시의 경제성이 조만간 회복될 것으로 보이지는 않는다.”라고 그는 경고한다. 덧붙여, "...만일 있을 것 같지 않은 결과가 향후 3년 내에 실현되더라도 토론토의 1인당 주택 가격 가처분 소득 비율은 여전히 2015년 말 수준으로 되돌아갈 뿐이다."라고 덧붙였다. 온타리오 남부의 청년 성인들은 그의 회의론을 공유하지 않을 수도 있다. 2015년에는 중위 가구가 모기지 대출을 갚는 데 필요한 소득의 비율이 37.5% 더 낮았다. 아주 저렴하지는 않았지만 불가능하지는 않았다.
금융 기관은 긍정적인 시나리오를 크게 언급하지 않았지만 새로운 매물이 실현되지 않고 인구 증가가 여전히 강하다면 주택 가격이 더 높아질 수 있다. 이 시나리오에서는 2025년 4분기까지 주택 가격이 1,4.8% 상승하여 132만 달러로 예상된다. 은행은 이를 활용하여 재고 흐름을 유지하는 것의 중요성을 강조한다. 90년대 초반으로 돌아가더라도 가격 상승에는 인센티브가 필요하다. 투자자들은 높은 주택 가격 상승을 추구하여 신규 주택의 주요 구매자가 되었다. 이는 주택 가격을 더욱 높이는 데 도움이 되었지만, 높은 이자율은 그러한 인센티브의 상당 부분을 파괴한다. 임대수익률이 경쟁력을 갖추지 못할 만큼 돈의 비용이 상당하다면, 주택 가격이 반드시 오르지는 않을 것이다.
Desjardins의 분석에 따르면 온타리오는 우위를 잃고 있다. Jean은 젊은 성인들이 온타리오를 떠나는 속도에 대한 그의 기관의 이전 관찰을 지적한다. 광역 토론토 지역에서는 보다 저렴한 숙박 시설을 찾는 경향이 강조되고 있다. “따라서 기록적인 인구 증가에도 불구하고 온타리오주는 결국 젊은이들이 가져오는 기업가 정신과 경제적 역동성을 잃을 위험이 있다”라고 Jean은 경고한다. 경제성을 회복하는 것은 오랜 과정이며, 기관에 따르면 이는 이미 분명했다다. 경제성을 고려한 공정한 평가는 하룻밤 사이에 약화되지 않았다. 이는 거의 1년 동안의 부주의와 자극으로 인해 발생했다. 2020년에 기록적인 양의 부양책이 주입되자 시장은 초고속 드라이브에 돌입했고, 정책 입안자들은 주택을 경제를 더 높게 유지하는 기둥으로 여겼다. 그러나 피해가 발생할 수 있다. 상당한 소득을 가진 청년들조차도 온타리오 주, 특히 광역 토론토에서는 주택 가격으로 어려움을 겪고 있다. 저렴한 주택용 당근을 앞에 두고 10년 동안 고군분투한 끝에, 그들은 그것을 얻기까지 몇 년만 더 걸릴 것이라는 말을 들었다. 가장 나이 많은 밀레니얼 세대가 이제 40세가 넘은 상황에서, 그들은 50세에 가까운 첫 주택을 마련하는 최상의 시나리오를 버티기 위해 모기지 기간이 은퇴 이후까지 이어지는 마조히스트가 되어야 한다.
Over 30 GTHA Condo Projects Delayed As Developers Await “Better Market” For Launch
개발자들이 "더 나은 시장" 출시를 기다리면서 30개 이상의 GTHA 콘도 프로젝트가 지연됨
https://storeys.com/toronto-hamilton-condos-delayed-urbanation/
Urbanation이 STOREYS에 제공한 수치에 따르면 2022년 하반기부터 착공 예정이었던 광역 토론토 및 해밀턴 지역의 31개 콘도 프로젝트는 아직 시장에 출시되지 않았다. 시장 조사 회사는 지난 1년 반 동안의 조건이 끈끈한 인플레이션과 가장 공격적이고 빠른 비율로 특징지어졌던 것처럼 어려운 조건이 아니었다면 GTHA의 주택 공급 재고에 8,038채가 추가되었을 것이라고 말한다. 가장 큰 비중은 해밀턴(2,054)과 토론토(934)에 집중되어 있지만 Etobicoke, North York 및 Scarborough에서도 그 수가 상당히 높았다는 점은 주목할 가치가 있다.
“출시한 지 1년이 넘었는데 아직도 판매율이 50% 미만인 프로젝트가 많이 있는데, 이는 이례적인 일이다. 이들 중 일부는 올해 취소되거나 일시적으로 시장에서 제외될 수 있으며 상황이 개선되면 나중에 다시 출시될 수 있다.”라고 Urbanation 대변인은 STOREYS에 말했다. “그 외에도 조건이 더 좋았더라면 시장에 출시되었을 프로젝트가 더 많이 있다. 현재 출시 준비가 완료된 프로젝트 파이프라인은 총 약 30,000개다. 그러나 대다수는 곧 출시되지 않을 것이다.”
GTA 중심 TalkCondo의 공동 창립자이자 기록 중개인인 Roy Bhandari는 "대부분의 건축업자는 건축 자금을 확보하기 전에 사전 판매에서 약 75%를 요구하며" 많은 건축업자가 그 기준점에 도달하지 못했다고 지적한다.. 즉, 사람들은 현금이 부족하고 대출 금리가 높아져 많은 구매자가 구매 계획을 중단하게 되었다. "그렇게 할 여유가 있고 자신의 프로젝트를 시장에 출시하기 위해 서두르지 않는 개발자는 더 나은 시장이 출시될 때까지 기다리기로 결정할 수 있다."라고 Bhandari는 말한다. 그는 또한 현재 상대적으로 잘 팔리는 프로젝트는 좀 더 확고한 개발자들로부터 나온 것이라고 지적한다.
방아쇠를 당기는 구매자에게는 평판이 점점 더 중요해지고 있다. “지금 구매자들은 누구에게서 물건을 구매하는지에 대해 매우 조심스러워하는 것 같아요. 아마도 그 어느 때보다 더 그럴 것이다.”라고 그는 말한다. "구매자들은 이제 약속한 것을 얻고 실제로 실현될 수 있는지 확인하고 싶기 때문에 건축업자가 누구인지 묻는다." 토론토 지역과 해밀턴에 대한 Urbanation의 데이터는 주택 출시가 감소하는 전국적인 추세와 일치한다. 캐나다 주택 건축업자 협회(Canadian Home Builders' Association)는 지난 달 주택 건축업자와 개발자의 67%가 더 적은 수의 주택을 포함하도록 프로젝트를 축소하고 있다고 밝혔다. 이는 지난 2분기의 59%에서 증가한 수치이며, 22%는 건설 비용 상승을 이유로 프로젝트를 완전히 취소하고 있다.
Bank of Canada Hits the Pause Button: A September 2023 Rate Hike Hiatus
캐나다 중앙은행, 일시 정지 버튼 누르기: 2023년 9월 금리 인상 중단
https://www.zoocasa.com/blog/boc-september-2023/
올해 3차례 금리 인상에 이어 6월과 2023년 2분기 국내총생산(GDP) 수치가 발표되면서 익일 대출 금리 인상이 경기 둔화에 성공했음이 입증되었다. 캐나다 은행(Bank of Canada)은 오늘 마침내 현재 5%의 익일 대출 금리가 일시 중지되어 많은 캐나다인에게 안도감을 제공한다고 발표했다. “캐나다 경제는 가격 압박을 완화하기 위해 필요한 성장 둔화기에 접어들었다. 2023년 2분기 경제 성장은 급격히 둔화되었으며, 생산량은 연간 비율로 0.2% 감소했다. 이는 소비 성장의 현저한 약화와 주택 활동의 감소, 그리고 전국 여러 지역의 산불의 영향을 반영한 것이다.”라고 발표에서 설명하고 있다.
The Impact on the Fall Real Estate Market in Canada
여름이후, 우리가 일상으로 돌아오면 일반적으로 캐나다인들은 부동산에 대한 관심을 다시 갖기 시작한다. 몇 달 간의 예측 불가능한 상황이 이어지면서 가을 시장이 어떻게 전개될 것인지 정확히 말하기는 어렵다. 그러나 Zoocasa의 기록 및 산업 관계 브로커인 Lauren Haw는 9월이 조용할 수 있다고 예측한다. 상장 여부를 결정하기 전에 가격이 어떻게 변하는지 확인하기 위해 9월까지 기다릴 것이다.” 그러나 의욕이 있는 구매자는 항상 존재하며 공급이 부족하면 재고가 증가할 수 있다. Haw는 "역사적으로 낮은 주택 공급이 계속되면서 일부 판매자에게 자신감을 줄 만큼 가격이 상승할 것"이라며 "새로운 매물이 10월에 최고조에 달할 것"이라고 말했다.
Extra-Long Amortizations are Becoming More Popular at Big Banks
금리 인상 중단은 좋은 소식이지만, 캐나다인들은 이미 금리 인상에 대한 압박을 느끼고 있으며 월별 지불액을 경감하기 위해 장기 상환 방식으로 전환하고 있다. RBC, TD Bank, CIBC 및 BMO를 포함한 많은 대형 은행들은 3분기 실적에서 현재 모기지 고객의 40%가 일반적인 25년보다 오랫동안 모기지 대출을 보유하고 있다고 밝혔다. 새로운 모기지를 받을 계획이거나 갱신을 앞두고 있는 경우, 상환 기간을 늘리면 월별 경제성을 높이는 데 도움이 될 수 있다. 많은 대형 은행은 현재 30년의 기간을 제공하는 반면 일부 대체 대출 기관은 최대 35년의 상환 기간을 제공할 수 있다.
Canadian Real Estate Might Get A Boost From BoC Pause, But It’s Unlikely: BMO
캐나다 부동산은 BoC 일시 중지로 인해 상승할 수 있지만 그럴 가능성은 낮다: BMO
캐나다 부동산 전문가들은 최근 중앙은행의 움직임으로 인해 충격을 받았다. 지난번 캐나다 은행(BoC)이 금리 인상을 중단했을 때 주택 가격이 급등했다. BMO는 최근 BoC 일시 중지 이후에는 재생을 기대하지 말라고 경고한다. 요즘 경제는 매우 다른 상황에 있으며, 가장 중요한 것은 지난번과 달리 모기지 금리 완화가 곧 다가오지 않는다는 것이다.
올해 초 BoC의 일시 중지로 인해 부동산 조정이 거의 즉각 종료되었다. 광역 토론토 부동산 가격이 시장을 주도하는 경향이 있으므로 이는 이상적인 예이다. 이 지역에서는 일시 중지와 2023년 6월 종료 사이에 벤치마크 가격이 9.4% 상승했다. 금리 인상은 활발한 사고방식을 무너뜨리고 구매자를 방관하기에 충분하다. BMO의 수석 이코노미스트인 로버트 카프치치(Robert Kavcic)는 "BoC가 수요일이 중단되기 전에 방관하고 금리를 두 번 인상한 이후 가격 상승이 완전히 멈췄거나 일부 지역에서 조정을 재개했다"라고 설명한다. 토론토 부동산은 두 번째 금리 인상 이후 하락세를 재개했다. 계절적으로 조정된 주택판매는 8월에 1% 감소를 보였고 벤치마크는 더욱 하락했다.
무슨 일이 일어나고 있는지 이해하려면 통화 정책의 기본을 이해하는 것이 중요하다. 중앙은행의 기본 임무이자 유일한 임무는 인플레이션을 관리하는 것이다. 목표를 달성하기 위해 가장 중요한 도구는 금리다. 인플레이션이 너무 낮으면 대출을 활성화하기 위해 이자율을 낮춘다. 초과 수요를 자극함으로써 가격은 비생산적인 증가(일명 인플레이션)를 초래한다. 인플레이션이 너무 높으면 금리를 인상하여 신용 수요를 줄이고 소비를 줄여 가격 상승을 둔화한다. 1월에 금리가 이 제한적인 수준에 도달했다면 주택 판매가 급증하지 않았을 것이다. 이는 엄격한 제한이며 일시 중지 시 느슨해지지 않는다. 그것은 정서 변화다. 활발한 구매자는 높은 가격으로 인해 제한되지 않았다. 그들은 가격 하락을 예상했고 또한 가격이 하락하는 자산을 매수하는 것을 좋아하지 않기 때문에 방관했다. 최근 BoC 일시 중지로 인해 많은 사람들은 가격 상승과 함께 수요가 재개될 것으로 기대하고 있다. BMO는 이번에도 똑같을 것이라고 완전히 확신하지 않는다.
BMO에 따르면 캐나다 경제는 지난 휴지기 때만큼 견고하지 않다고 한다. Kavcic은 "BoC의 최근 일시 중단이 시장 심리에 (다시) 도움이 될 수 있지만 역풍은 봄보다 더 강하다"라고 설명한다. 그는 이번에는 더 많은 재고와 더 부드러운 고용 시장을 두 가지 주요 차이점으로 꼽았다. 가장 중요한 것은 모기지 이자율과 더 높은 이자율로부터의 “구제” 가능성이다. "실제로 현재 이용 가능한 가장 낮은 고정 금리 모기지(일반적으로 5년)는 봄철 반등 기간 동안 이용 가능한 최고의 옵션(단기 고정)보다 대략 100bps 더 높다."라고 그는 설명한다. 덧붙이자면, "이 모든 것은 이번에는 같은 강력한 반등을 볼 수 없다는 것을 의미한다."
Housing market will endure high costs for a while longer: Economist
주택시장은 당분간 높은 비용을 견딜 것이다: 이코노미스트
경제학자들은 캐나다 은행이 기준 금리를 5%로 유지하기로 결정하고 일부 전문가들은 인하가 임박할 수 있다고 예측한 후에도 캐나다 주택 시장은 계속해서 높은 차입 비용을 견딜 것이라고 말했다. TD 이코노믹스(TD Economics)의 프란시스 퐁(Francis Fong) 전무이사는 중앙은행의 양적 긴축 캠페인 이후 캐나다 경제가 "변곡점"에 도달했다고 말했다. 수요일 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 Fong은 일자리 증가 수치가 둔화되면서 노동 시장이 "바닥을 쳤다"고 말했다. 그는 또한 인플레이션이 캐나다 은행의 목표 금리인 2%에 가까워졌다고 지적했다. 이러한 요인들로 인해 Fong은 금리가 정점에 도달했을 것으로 생각한다고 말했다. 그러나 주택 시장은 여전히 높은 금리가 완화될 때까지 기다려야 할 것이다. "주택 시장과 관련하여 금리가 반등하기 시작하지 않을 가능성이 높다. 적어도 조금 더 시간이 지나면 금리 인하가 시작되기까지는 6~9개월이 더 걸릴 가능성이 높다."라고 말했다.
"이는 주택 시장이 아직 몇 달 동안 현재의 높은 수준의 이자율을 처리해야 한다는 것을 의미한다." Desjardins의 캐나다 경제 담당 수석 이사인 Randall Bartlett은 BNN Bloomberg에 "국내총생산(GDP), 핵심 인플레이션 수치, 노동 시장과 같은 지표가 하향 추세를 보이는 등 경제가 변곡점에 도달했다는 데 동의한다."라고 말했다. Bartlett은 "우리는 은행이 충분한 조치를 취했으며 앞으로 경제 둔화를 계속해서 볼 것으로 생각하며 이는 기본 인플레이션을 내년 말까지 캐나다 은행의 2% 목표로 점진적으로 회복하는 데 도움이 될 것이다"라고 말했다. 바틀렛은 경제 여건이 완화되면서 금리가 이르면 2024년 1분기부터 인하되기 시작할 수 있다고 말하면서 올해 말과 2024년 초에 '짧고 얕은' 경기 침체가 예상된다고 말했다. 그러나 그는 코로나19 대유행 중이나 그 이전 수준으로 금리가 하락할 것으로 예상하지 않는다. Bartlett은 “우리는 캐나다 은행이 더 오랜 기간 동안 더 높은 금리를 유지할 것이라고 생각한다.”라고 말했다.
Three Years After "Low For A Long Time" Promise, BoC Rates Could See 11th Hike
"오랫동안 낮은 수준" 약속 이후 3년 만에 BoC 금리는 11번째 상승을 볼 수 있다.
https://storeys.com/interest-rates-low-long-time/
2020년 7월 금리가 역사적 최저치에 이르렀을 때 Tiff Maccklem 캐나다 은행 총재는 캐나다인들에게 "오랜 기간" 그 상태를 유지할 것이라고 확신했으며 심지어 예비 구매자가 값비싼 구매를 하도록 장려했다. Macklem은 "담보 대출을 받았거나 대규모 구매를 고려 중이거나 기업이고 투자를 고려 중이라면 금리가 오랫동안 낮을 것이라고 확신할 수 있다"라고 말했다. 당시 기자회견에서. 3년이 조금 지난 지금, 많은 2020년 구매자들이 첫 모기지 갱신을 보기 훨씬 전인 지금, 캐나다 은행은 10번의 금리 인상을 시행했으며 11번째를 고려하고 있다.
맥클럼 총재는 목요일 캘거리 상공회의소와의 통화에서 국가의 높은 인플레이션율에 대해 언급하면서 은행의 2% 목표로 되돌아가지 못하는 이유 중 하나는 금리 인상이 예상보다 오래 걸리기 때문이라고 지적했다. 그는 또 다른 가능성은 "통화 정책이 아직 물가 안정을 회복할 만큼 제한적이지 않다는 것"이라고 말했다. 이는 캐나다인의 소비력과 수요를 더욱 제한하기 위해 또 다른 금리 인상이 필요할 수 있음을 의미한다. 대출자, 특히 금리가 역사적 최저치인 0.25%에 있었을 때 변동 금리 모기지를 선택한 사람들은 금리가 2022년 3월부터 올해 7월까지 빠르게 5%까지 올라가면서 인상할 때마다 고통을 느꼈다.
5월에 발표된 캐나다 모기지 및 주택 공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)의 연간 주택 모기지 산업 보고서(가장 최근 두 번의 인상 이전에 은행 이자율이 0.5% 추가로 부과됨)는 1월 주택 모기지 부채가 사상 최고치인 $2.08T에 도달한 것으로 나타났다. 연간 6% 증가. 이는 경제성 문제와 가격 불확실성으로 인해 부동산을 구매하려는 사람이 줄어들었음에도 불구하고 발생했다. 전반적인 생활비는 주택담보대출과 함께 치솟았다. 식료품점 운영부터 주유소 충전까지 모든 것이 최근 몇 년 동안 캐나다 은행 계좌에서 점점 더 큰 손실을 입히고 있다.
인플레이션은 2022년 8.3%로 최고조에 달했고, 그 이후 크게 낮아져 7월 3.3%에 이르렀지만 여전히 캐나다 은행이 건강하다고 생각하는 수준보다 훨씬 높다. 그럼에도 불구하고 캐나다인들은 적어도 지금까지는 모기지 지불액을 유지해 왔다. 실제로 주택담보대출 상환을 연체하는 대출자의 비율은 사상 최저 수준을 유지했다. 이는 부분적으로는 캐나다 은행이 고객이 이자율이 올라도 계속 지불할 수 있도록 편의를 제공하고 부분적으로 상환된 모기지의 상환 기간을 30년으로 다시 설정하여 지불을 줄이는 것부터 월별 이자에 적용되지 않는 이자를 허용하는 것까지 모든 작업을 수행한 덕분이었다. 하지만 일부 전문가들은 변화를 준비하고 있다.
RBC의 수석 경제학자 로버트 호그(Robert Hogue)와 연구 분석가 미샤엘 리우(Mishael Liu)는 5월 보고서에서 모기지 연체율이 내년에 1/3 이상 증가할 수 있다고 경고했다. 캐나다인들은 팬데믹 기간 동안 더 많은 빚을 지게 되었으며, 2021년 말까지 소득 대비 가계 부채 비율이 팬데믹 이전 수준을 초과했다. 보고서에 따르면 "그 이후에도 여전히 높은 수준을 유지하고 있다"라고 나와 있다. 할부 대출, 신용 카드, 자동차 대출, 신용 한도 등 다른 형태의 부채에 균열이 생기고 소비자의 지불 연체율이 90일 이상 높아지면서 캐나다인들은 모든 비용을 충당하기 위해 애쓰고 있다.
모기지는 캐나다 인플레이션의 가장 큰 원인이며, 캐나다 통계청은 7월에 모기지 비용이 연간 30.6% 증가했다고 보고했다. 이는 기록상 가장 큰 증가다. 캐나다부동산협회(CREA)는 7월 주택판매가 전월 대비 0.7% 감소했지만 여전히 전년 대비 8.7% 증가했으며 평균 판매 가격은 6월보다 1.1% 상승했다고 발표했다. 한 달 동안 증가했다.”라고 CREA는 말했다.
인플레이션을 낮추기 위해 은행은 모기지 수요의 의욕을 약화시켜야 하며, 이를 통해 일부 사람들이 유지하기에는 너무 비싸게 만든다는 것이다. Maccklem은 캐나다 은행이 금리를 다시 인상할 준비가 되어 있지만 "우리는 해야 할 것 이상을 하고 싶지 않다"라고 말했다. 그는 지금까지의 금리 인상이 캐나다인들에게 재정적 어려움을 초래했지만 지속적으로 높은 인플레이션에 대한 부담이 훨씬 크다고 말했다. "지금 충분히 하지 않으면 나중에 더 많은 일을 해야 할 것이다. 하지만 너무 많이 하면 경제 상황이 모두에게 불필요하게 고통스러울 위험이 있다"라고 Maccklem은 말했다. "우리는 먼 길을 걸어왔고 우리가 이룩한 진전을 낭비하고 싶지 않다. 우리는 캐나다인의 물가 안정을 회복하기 위한 과정을 계속 유지해야 한다." 안타깝게도 오랫동안 낮은 금리를 유지한다는 핑계로 2020년이나 2021년에 모기지를 담보로 대출을 받은 사람들에게는 그 과정을 계속 유지하는 것이 선택 사항이 아닐 수도 있다.
What's next for the housing market after the BoC’s rate pause?
BoC의 금리 동결 이후 주택 시장의 다음 단계는 무엇인가?
캐나다 은행은 봄 이후 처음으로 금리를 다시 인상하지 않기로 결정했다. 그렇다면 이는 전국 주택 시장에 어떤 의미가 있을까?
판매 활동과 주택 가격은 중앙은행이 올해 3월 처음으로 일시 중단을 결정한 후 반등하기 시작했으며, 경제의 후속 탄력성은 6월까지 금리 인상 재개를 정당화할 만큼 은행을 걱정하게 했다. 아마도 그러한 추세가 반복될 것이라는 전망을 염두에 두고 은행은 9월 성명에서 익일 금리를 5.0%로 유지하면서 근본적인 인플레이션 압력에 대해 "여전히 우려하고 있다"고 강조했으며 금리를 인상할 준비가 되어 있다고 강조했다. 이러한 경고는 올해 남은 기간 동안 주택 시장의 부활에 부담을 줄 수 있다.
전통적으로 밴쿠버와 함께 캐나다에서 가장 인기 있는 두 시장 중 하나인 토론토에서는 추가 요금 인상 전망에 대한 명확성이 부족하여 앞으로 몇 달 동안 많은 구매자와 판매자가 생각을 멈출 것이라고 시 부동산 위원회가 말했다. 토론토지역부동산위원회(TRREB)는 "구매자와 판매자가 대출 비용 방향과 전반적인 경제에 대한 더 확실성을 기다리면서 단기적으로 판매 및 주택 가격 측면에서 약간의 변동성이 계속 나타날 것"이라고 말했다.
Swivel Mortgage의 토론토 소재 브로커 Sung Lee는 수요일 캐나다 은행 발표에 앞서 Canadian Mortgage Professional에게 올해 남은 기간 동안 금리 방향에 대한 전망이 "약간 흐릿하다"고 말했다. 2023년 남은 기간 동안 상황은 안정적으로 유지될 것이다. 그는 "우리가 판매자 중심 시장으로 보던 시장에서 좀 더 균형 잡힌 시장으로 바뀌었고 이제는 구매자 중심 시장으로 더 많은 추세를 보이고 있기 때문에 이상한 시기다"라고 말했다. “금리가 마침내 안정되고 결국 하락할 때 금리에 어떤 일이 일어날지 더 명확하게 파악할 때까지는 부동산과 모기지 시장 모두에 큰 상승이 있을 것으로 예상하지 않았다.”
향후 몇 달간 주택 시장 전망에 대한 RE/MAX의 최신 보고서에 따르면 캐나다 전역의 모든 주택 유형에 대한 주택 가격은 올해 남은 기간 동안 변동될 가능성이 낮으며 높은 이자율이 전망을 완화시키는 주요 요인 중 하나다. Leger와 함께 실시한 조사에 따르면, 내년에 주택을 사고 팔려고 생각하는 캐나다인의 33%(33%)는 이자율이 어떻게 될지 기다리는 동안 구매나 판매에 불을 붙일 것이라고 한다. 그 보고서로. Desjardins의 새로운 연구에 따르면, 냉각된 시장과 느린 가격 상승은 주택 구입자들의 구매력이 금리 인상으로 인해 위축되는 일부 지역에서 반가운 안도감을 줄 수 있다. 그러나 토론토의 주택 구입 능력 위기는 여전히 끝이 보이지 않는다. 토론토 주택 시장의 최악의 시나리오에서 1990년대와 같은 경기 침체로 인해 도시의 평균 주택 가치는 2024년 말까지 16%, 2025년 말까지 30% 하락할 것이라고 Desjardins의 보고서는 밝혔다. 경제학자들은 지적했다. 그러나 보고서는 "만약 그 가능성 없는 결과가 향후 3년 내에 실현되더라도 토론토의 1인당 가처분 소득 비율은 여전히 2015년 말 수준으로 되돌아갈 뿐입니다"라고 덧붙였다.
캐나다 구매자들의 전망은 은행이 앞으로 몇 달 안에 추가 금리 인상을 하지 않기로 결정하더라도 임박한 금리 인하 가능성이 거의 또는 전혀 없어 보인다는 사실로 인해 어두워지고 있다. 두 개의 추가 노동 시장 보고서와 두 개의 인플레이션 보고서는 은행의 다음 결정 이전에 도착할 예정이다. 올해 남은 기간 동안의 경제 지표가 완화되면서 금리는 현재 수준에 머물 것으로 예상되지만 중앙은행은 또한 다음 결정을 내릴 준비가 되어 있음을 보여주었다. RBC의 수석 이코노미스트인 Nathan Janzen에 따르면 필요하다면 추가 조치를 취해야 한다고 한다. Janzen은 최근 금리 결정에 대한 RBC의 답변에서 "캐나다 은행은 여전히 데이터 의존도가 높으며 인플레이션을 2% 목표 금리로 되돌리기 위해 필요하다면 금리 인상을 주저하지 않을 것"이라고 말했다.
