8월 부동산 거래현황

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주택 거래량 변화

작년 동월과 비교해도 5.2% 감소하면서, 지난 5월(거래 9012건)에 고점을 찍고 계속해서 감소하고 있는 추세다

아래의 그래프를 보면, 올해 5월에 고점을 찍은 평균주택가격과 거래량이 3개월 연속 하락세를 하고 있는 모습을 확인할 수 있다. 하지만 거래량은 아주 소폭(44건) 상승했고, 평균가격은 지난 7월과 비교할때 $35,878 하락하면서... 지난 7월의 하락세가 다소 완만해 진 모양세임을 알 수 있다.

지난 7월까지의 통계자료와 현장에서의 거래현황을 바탕으로 추정했을 때는, 하방으로 추세가 더욱 확장될 것처럼 보였으나, 여름휴가철임에도 불구하고 선방한 것으로 보인다. 따라서 생각보다 잘 선방한 비수기 여름시장이 마무리 되면서, 오늘(9월6일) 발표된 금리동결 발표가 호재로 작용하여, 다른 외부적인 영향이 없다면... 다음 10월25일 금리발표 전까지 보합세를 유지하거나, 지금의 하락세를 벗어날 가능성도 있어 보인다.

(1월: $84,944 증가, 2월: $91,751 증가, 3월: $34,650 하락, 4월: $45,458 하락, 5월: $41,630 하락, 6월: $66,552 하락, 7월: $71,500 하락, 8월: $4,746 증가, 9월: $7,262, 10월: $2,666 증가, 11월: $10,033 하락, 12월:$28,179 하락, 1월: $12,548 하락, 2월: $56,949 증가, 3월: $12,989 증가, 4월: $44,663, 5월: $42,832 증가, 6월: $13,981 하락, 7월: $63,746 하락, 8월:  $35,878 하락 ) 

바로 위의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 계절적인 비수기가 빨리 끝나는 듯한 모습을 보이고 있다. 역사적으로 낮은 판매량이기는 하지만, 지난 7월에 급격하게 하락했던 판매량이 아주 소폭이지만 하락추세가 멈추었기 때문이다. 특히, 지난 7월 달의 하락이 금리인상과 큰 관련성이 있는 만큼, 이번 9월6월의 금리동결이 판매량 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다. 

하지만, 평균가격은 지난 7월($63,746 하락) 보다는 적은 $35,878 하락을 보여주면서, 주택가격은 지속적인 조정이 진행되고 있는 것으로 확인되었다. 다만, 아래의 주택유형별 주택가격변화를 살펴보았을때, 단독주택으로 부터 시작된 가격조정이 지난 8월에 콘도시장을 중심으로 전이되어 많이 진행된 것을 확인할 수 있다. 지난 8월에 통계수치를 바탕으로 분석했던 내용이 그대로 현실화되고 있는 모양세다.

주택 평균가격 변화량

주택 평균가격은 작년 동월에 비해서 0.3%% 상승하여 $1,082,496을 기록하였다. 하지만, 지난 달과 비교하면 $35,878 하락하면서, 지난 7월 이후로 하락세가 완만해 진 것을 확인할 수 있다.

모두 유형의 평균주택가격이 하락세임을 확인할 수 있다. 하지만 자세히 살펴보면, 지난 5월의 고점 이후에 단독주택을 중심을 시작된 조정(6월)이 그 다음달(7월)에 반단독주택으로 전이된 것을 볼 수 있다. 그리고 이와 함께 타운하우스 유형도 하락에 속도가 붙기 시작한 것을 확인할 수 있는데, 지난 8월에는 단독주택과 반단독주택은 완만한 하락세를 보이고 있는 반면, 타운하우스와 콘도의 평균가격 하락이 가파라 진것을 알 수 있다. 따라서, 외부적인 큰 변화가 없다가, 일단 지난 3개월 동안의 단독주택에서 부터 시작된 하락세가 콘도시장으로 전이되면서, 한바퀴 사이클을 돌았다는 것을 확인할 수 있다. 

물론 이 하락 사이클이 다시 시작될 가능성도 있지만, 이번 9월 6일의 금리동결은 전체적인 보합세로 이끌거나, 성수기 가을시장을 경험할 가능성도 있어 보인다. 

부동산 신규 매물량 변화 

작년 동월에 비하면 16.2%% 신규 리스팅이 상승하였지만, 지난 6월에 정점을 찍고, 지난 7월달 부터는 하락세로 전환된 모습을 확인할 수 있다.

신규매물은 지속적이고 가파르게 하락하고 있는데, 재고량은 아직까지 완만하지만 상승하고 있다. 다만 지금과 같이 신규매물이 계속해서 감소한다면, 재고매물로 과거의 역사적인 통계량처럼 감소될 것으로 보인다. 

그리고 신규매물과 재고재물의 차이가 벌어지면서, 전형적인 주택시장의 침체기를 보여주고 있는 상황이다. 위에서 생각외로 선방한 8월 주택시장에 최근의 금리동결소식이 주택시장에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 추측이 가능하지만, 주택 신규매물과 재고매물 통계수치로 보아서는, 당분간 침체기가 더 지속될 것으로 추정된다.

물론, 이런 추측 속에서도 똘똘한 매물과 일부 구매자의 필요에 의한 구매는, 현재 주택시장의 추세와 별 상관이 없다는 듯이 소진되고 있는 모습이다. 

매물로 나온 주택의 시장 체류기간

[2023, 8월 분석] 매물의 체류시간이 평균 28일로, 지난 7월의 24일에 이어서 가파르게 증가하고 있는 모습이다. 물론 작년 동월 34일에 비하면 18%정동 개선된 수치이기는 하지만, 주택시장의 침체기임을 여실히 보여주고 있는 현황이다. 하지만, 역사적으로 가을시장에서 매물의 소진속도가 보합이나 다시 속도를 내게되고, 그 이후 겨울시장으로 침체기에 접어들었던 점은 중요한 포인트가 될 수 있겠다.

[2023, 7월 분석] 주택 판매량과 평균주택가격의 하락폭은 과거의 추세에 비해서 크게 떨어진 모습을 확인할 수 있임에도 불구하고, 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도는 지난 6월달에 비해서 증가하기는 했지만, 과거의 추세와 유사한 모습을 보여 주고 있다. 따라서 추가적인 금리인상에 따른 심리적인 여파가 시장에서 크게 작용하고 있는 것이 사실임에도 불구하고, 신규매물 공급은 줄어들면서 여전히 재고량은 충분하지 않은 상황임을 알 수 있다. 이런 상황에서 팔려나가는 매물과 시장에 오래 체류하는 매물의 양극화 현상이 더욱 두드러지고 있는 모습이다.

[2023, 6월 분석] 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도가 지난 5월달의 20일에서 이번 6월달에는 19일로 소폭하지만 계속해서 빨라지는 모습을 보여주고 있지만, 작년 12월 44일이라는 고점에서 이제는 어느정도 바닥을 찍을 모양세다. 이를 뒷받침하듯이, 신규매물의 증가세가 재고의 증가세가 따라잡고 있는 추세를 보여 주고 있다. 여기에 판매량과 평균가격이 모두 하락하면서, 전체적으로 주택시장이 보합세를 넘어서서 하락세로 반전된 듯한 추세를 보여주고 있다. 물론 이런 변화의 중심에는 여름이라는 주택시장의 비성수기라는 계절적인 요인이 작용하고 있기 때문에 완전히 하락세로 추세가 바뀌었다고 보기에는 무리수가 있다. 하지만, 지난 6월의 금리인상이 구매자들에게 확실한 심리적 부담감으로 작용하고 있고, 그 동안 계속해서 상승하고 있는 고정모기지 이자율에 대한 피로도가 극심해 지고 있는 상황에서, 이번달 12일에 있을 중앙은행의 금리 발표가 어느때 보다 중요한 시점이 되겠다.

[2023, 5월 분석] 신매물이 팔려나가는 속도보다 신규매물의 시장유입 속도가 더욱 빠르게 상승하면서, 지난 3월에 역전된 재고와 신규매물의 추세가 차이가 더욱 벌어지고 있는 모양세이다. 매물이 부족하다고 볼 수도 있지만, 한편으로는 매물이 소진되는 만큼 계속해서 인벤토리도 증가하고 있는 단면을 확인할 수 있다. 현재 계속해서 증가하는 모기지 고정이자율과 추가 중앙금리인상여파와 함께 가속화되고 있는 경기침체가, 지금의 주택시장의 추세를 어떻게 변화시킬지 올해 여름이 중요한 터닝 포인트가 될 가능성이 높겠다.

[2023, 4월 분석] 올해 초 1월에 바닥을 찍은 주택시장은 그후 2월에 가파르게 상승하는 모습을 보였다고, 3월에 소폭진정되었다가 이번 4월에 접어들면서 다시 반전에 속도를 내고 있는 모양세다. 지난 3월과 달리, 모든 유형의 주택에서 가격상승을 확인할 수 있는데, 기록적인 신규매물의 부족이 지금의 주택시장의 과열에 결정적인 역할을 하고 있는 상황이다. 즉, 시장에 나오는 매물은 적고, 주택가격이 바닥을 찍었다고 인식한 구매자의 수요 증가가 함께 작용하면서, 지금의 상승세를 이끌고 있다고 볼 수 있다.

[2023, 3월 분석] 작년 12월에 44일이라는 최대 체류기간 기록 이후에, 체류기간이 순차적으로 감소하면서, 지난 3월에는 27일로 매물들의 소진속도가 많이 빨라진 것을 확인할 수 있다. 작년 동월의 체류기간 11일과 비교하면 아직도 느린 속도지만, 신규매물의 증가세가 눈에 띠게 증가하고 있는 모습이 확인됨에도 불구하고, 시장의 매물량 증가량은 굉장히 완만한 모습이... 시장에서 매물들이 빠른 속도로 소진되고 있다는 것을 확인하게 된다.

[2023, 2월 분석] 지난 1월을 지난 2월에 접어들면서, 매물들의 소진속도가 빨라진 것을 확인할 수 있다. 물론, 작년 동월고 비교하면 200% 매물들이 시장에 체류하는 기간이 길다고 볼 수 있지만, 지금까지의 체류기간 증가가 작년말에 정점을 찍고 급속하게 감소하는 것을 볼 수 있다.

[2023, 1월 분석] 작년 12월의 바닥권을 지나면서 상승으로 반전되는 모양세를 보여주고 있다. 물론 과거의 급격한 반전에는 비교할 수 없겠지만, 지난 겨울비수기의 흐름이 상승으로 전환되었다는 점에서, 다가올 봄 시장은 지금 보다 더 활발 할 수 있음을 예상하게 된다.

[12월 분석] 작년 11월에 살짝 보합세는 보여주는 듯 하다가, 본격적인 겨울시장 침체기가 시작되면서, 체류시간이 급격하게 증가하는 모양세다. 특히 코로나가 발생하고 주택시장이 침게되었던 당시에 가장 높은 체규기간이 32일 이었던 것과 비교하면, 지금의 상황이 정상적이라고 보여지지 않는다.

다만 2017년에서 2018년으로 넘어가면서, 새해 1월에 정점을 찍고, 하락세를 회복하는 모습을 볼때, 봄 시장이 되고 신규매물들이 증가하면서 계속 억눌려 있는 수요가 작용하기 시작하면서는 이 추세가 변동이 생길 가능성이 높다고 보겠다.

[11월 분석] 지난 10월까지만 해도 매물로 나온 주택의 시장  체류기간이 토론토 중앙과 외곽을 비교했을때 비슷한 수준이었는데, 지난 11월에는 외곽의 체류기간이 지속적으로 증가하는 모습을 보여 주는 모습을 확인할 수 있다. 토론토 중심부의 지속적인 평균가격 하락에도 불구하고, 정체되고 있는 공급량에 매물의 체류기간이 일정 수준을 보여 주고 있는 반면, 외곽은 지역적으로 편차는 소폭이지만 그나마 계속되는 신규매물과 계속 쌓여가는 인기없는 매물들이 재고로 쌓이면서, 주택의 시장 체류기간이 더욱 상승하는 모습을 보여주고 있다.

지역별 SNLR 변화량 추세

모든 지역의 SNLR 변화량이 Buyer시장임을 보여주고 있고, 지난 6월이후로 Seller시장으로 향해가던 변화량이 다시 Buyer시장으로 변화해 가고 있는 모습을 확인할 수 있다. 하지만, 그 기울기가 지금까지의 추세선보다는 다시 완만하다는 것을 확인할 수 있다. 즉, 외부적인 요인에 충분히 변동할 수 있는 흐름이라고 볼 수 있겠다.