8월 첫째주
부동산/모기지 소식
Aug 7, 2023 by 박구용
Canada’s Revision of The Real Estate Price Index Is Unreliable, Warns Economist
캐나다의 부동산 가격 지수 개정은 신뢰할 수 없다고 경제학자들 경고
Oxford Economics는 CREA(Canadian Real Estate Association) HPI에 대한 최신 변경 사항으로 인해 문제가 발생한다고 고객들에게 경고하고 있다. 최근의 변화는 지난 몇 년간의 성장을 최소화하면서 대대적인 역사적 수정으로 이어졌다. 결과적으로 회사는 더 이상 HPI에 의존하지 않을 것이며 어떤 경우에는 CREA 데이터를 전혀 사용하지 않을 것이다.
HPI는 CREA 벤치마크 또는 "일반적인" 주택 가격의 출처다. 판매 구성이 월별로 바뀌기 때문에 평균 및 중간 판매 가격에 큰 변동이 있을 수 있다. 이론적으로 HPI는 인덱스를 생성하여 이 문제를 해결하는데, 이 지수는 평가에서 보다 일반적인 접근 방식을 사용하여 양적 및 질적 조정을 수행하게 된다. 믹스가 현재 판매를 나타내도록 하기 위해 CREA는 바스켓을 매년 업데이트하게 된다. 새로운 것은 없지만 일반적으로 현재 벤치마크를 과거 벤치마크에 연결하는 조정인 연결이라는 프로세스를 사용해 왔다. 그런데, 이제 링크를 삭제하여 매년 업데이트에 대한 지수를 다시 계산한다는 것다. CREA는 이것이 지수를 더 신뢰할 수 있게 만들 것이라고 주장하지만 Oxford Economics는 고객에게 최신 수정이 필요 이상으로 극단적이라고 경고하고 있다. 추세를 모호하게 만들어 따라가기가 거의 불가능해 진다는 것이다. 이는 보는 사람에 따라 이점이자 문제가 될 수 있다.
예를 들어, 2007년부터 HPI는 10% 더 낮게 수정되었다. 동시에 벤치마크 가격은 2005년 시리즈가 시작될 때 9% 증가했다. 이제 역사적 추세가 최소화되었으며 둘 다 훨씬 작은 조정을 보여준다. 저점과 고점 사이의 간격이 이제 훨씬 가까워져 이득이 줄어들었다. HPI의 경우 2005년부터 2023년까지 물가상승률이 236%에서 새로 수정된 데이터에서는 197%로 증가했다. 그것은 39%의 가격 상승을 줄이고 주택을 "더 저렴하게" 만드는 한 가지 방법이지만 올바른 방법은 아니다.
여기서 핵심적인 문제는 HPI가 실제로 측정하는 것이다. 대부분은 그것이 집값의 변화를 측정한다고 가정하지만, 사실은 그렇지 않다. 그는 이 평가 스타일 모델을 사용하여 사람들이 주택 가격의 각 속성에 할당하는 가치를 측정한다고 주장한다. 타이트한 시장에서 위치 및 편의 시설과 같은 요소가 가격을 결정하는 데 더 작은 역할을 한다는 점을 고려할 때 HPI는 추세를 파악하려는 사람에게 거의 도움이 되지 않는다. 앞으로 Oxford Economics는 보다 일관되고 신뢰할 수 있는 방법을 사용할 것을 제안한다. 그들의 분석은 CREA의 계절 조정 평균 판매 가격에 중점을 둘 것이다. 그것은 벤치마크보다 훨씬 더 변동성이 크다고 주장하지만, 그의 데이터 추출은 새로운 개정판보다 더 작은 변화를 드러낼 수 있다.
Young Canadians flocking to First Home Savings Accounts, banks say
젊은 캐나다인들이 첫 주택 저축 계좌로 몰려들고 있다고 은행은 말한다.
대부분의 캐나다 은행은 아직 면세 첫 주택 저축 계좌를 제공하지 않지만 옵션을 제공한 두 주요 은행은 특히 젊은 캐나다인들 사이에서 수요가 높다고 말한다. RBC는 지난 4월 이후 "수만"의 계좌가 개설되었으며, 그 중 대다수는 45세 미만의 캐나다인이 보유하고 있다고 말하면서 이번 주 제안에 대한 일부 데이터를 공유했다. RBC 투자 혁신 담당 부사장인 플로라 도(Flora Do)는 보도 자료에서 “우리는 특히 첫 주택을 위한 계약금을 마련하는 젊은 캐나다인들 사이에서 이 새로운 면세 계좌에 놀라운 관심을 보이고 있다.”라고 말했습니다.
캐나다 국립은행(National Bank of Canada) 대변인은 BNNBloomberg.ca에 대부분의 FHSA 보유자가 30대여서 수요가 "예상을 초과했다"고 말했다. National Bank는 이메일 성명에서 "상당한 수의 보유자가 최대 금액을 배치하고 있으며 인구 분포도가 젊은 편에 속하는 경향이 있다."라고 말했다. RBC와 National Bank는 사람들이 첫 주택 구입을 위해 저축할 수 있도록 면세 계좌를 제공하기 시작한 봄 이후 개설된 계좌 수에 대한 정확한 수치를 공유하기를 거부했다.
첫 번째 주택 저축 계좌는 무엇입니까?
연방 정부는 캐나다 전역에서 주택 가격이 점점 치솟는 가운데 2022년 연방 예산에서 비과세 저축 계좌를 발표했다. 은행은 올해 4월 1일부터 제공을 시작할 수 있다. 이 계정은 등록된 은퇴 저축 계획과 비과세 저축 계정의 일부 기능을 결합합니다. 기부금은 세금 공제 가능하며 계정 내 수입은 인출 후 주택 구입에 사용된다는 조건으로 세금이 면제됩니다. 계정의 평생 한도는 $40,000이고 연간 기부 한도는 $8,000이며 사용하지 않은 부분은 다음 해로 이월할 수 있다. 이 옵션은 캐나다에 거주하는 18세에서 71세 사이의 첫 주택 구매자에게 열려 있다. 어떤 은행도 4월 1일 마감일까지 계정을 제공하기 시작하지 않았지만 National Bank와 RBC는 캐나다의 주요 은행 중 처음으로 이 옵션을 제공했다. Questrade 및 Fidelity Investments Canada와 같은 다른 금융 서비스 회사도 계정을 제공하기 시작했다.
누가 가입합니까?
RBC에서 FHSA를 보유한 대다수의 사람들은 25세에서 34세 사이이며 계좌 보유자의 56%가 이 연령대에 속한다고 은행은 말했다. 그 다음으로 큰 그룹은 35~44세(20%)이며 RBC 계좌 보유자의 18%는 18~24세, 계좌 보유자의 6%는 45세 이상이다. 계좌 보유자의 4분의 1 이상인 26%가 연간 최대 금액인 8,000달러의 전부 또는 대부분을 기부했으며 4분의 1 이상이 자신의 계좌에 정기적으로 기부하고 있다고 RBC는 말했다. RBC는 계좌 보유자의 5% 이상이 이미 6월 30일 현재 계약금에 대해 면세 인출을 했다고 밝혔다. RBC는 계정에 보유하고 있는 가장 일반적인 증권은 ETF와 주식이며 뮤추얼 펀드와 GIC도 계정에 대한 투자 옵션이라고 말했다.
다른 은행은 언제 FHSAS를 제공합니까?
캐나다의 다른 Big Six 은행은 FHSA가 올해 언젠가 제공될 것이라고 말했다. TD Bank와 Scotiabank는 모두 이달 말에 FHSA 제공을 시작할 것이라고 밝혔다. BMO의 웹사이트에는 계정이 "2023년 후반"에 제공될 것이라고 나와 있으며 CIBC는 날짜를 11월로 설정했다.
GTA Condo Developers Are Dropping Prices For First Time In 10 Years As Sales Slow
GTA 콘도 개발자들이 판매 부진으로 10년 만에 처음으로 가격을 인하하고 있다.
https://storeys.com/condo-prices-drop-gta-q2/
2023년 2분기에는 광역 토론토 지역의 새로운 콘도 시장이 몇 가지 이유로 흔들렸다. Urbanation은 화요일에 GTA의 신규 콘도미니엄 평균 가격이 지난 분기 평방피트당 $1,411로 하락하여 전 분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.2% 하락했다고 보고했다.
GTA에 중점을 둔 TalkCondo의 공동 설립자이자 기록 브로커인 Roy Bhandari에 따르면 일부 개발자는 구매자 인센티브를 더욱 강조하고 있다. “저예금(5%, 장기 마감 시 10% 하락), 임대 보증(건축업자가 임대 금액을 보증하여 구매자가 현금 흐름 분석을 실행하기가 더 쉬움) 및 기타 유형의 클로징 크레딧(현금 크레딧, 무료 유지 보수 비용)”이라고 Bhandari는 STOREYS에 보낸 이메일에 썼다. "일부 개발자는 높은 이자율에 대한 일부 구매자의 두려움을 해결하는 데 도움이 되는 '모기지 금리 바이다운'으로 창의력을 발휘하고 있다." 하지만 개발자가 해야 하는 일이 너무 많다고 Bhandari는 말한다. “새 콘도의 가격은 시장 수요의 함수일 뿐만 아니라 건축업자의 비용도 있다. 비용은 여전히 높지만 건축업자는 구매자에게 인센티브를 제공하기 위해 할 수있는 마진이 너무 많지 않다.”
Bhandari는 지난 분기에 새 콘도 시장에서 전반적으로 판매량과 가격이 하락했다는 점에 대해 이의를 제기하지 않지만 위치와 관련된 몇 가지 뉘앙스도 지적한다. "평균 가격이 2% 하락한 것은 416개 프로젝트(평방피트당 더 비싼 가격)보다 더 많은 905개 프로젝트(평방피트당 더 저렴한 가격)가 출시되었기 때문이다."라고 그는 말한다.
Urbanation은 이번 주 토론토 중심부를 둘러싼 교외 시장에 서비스를 제공하는 지역 코드인 905 지역이 2분기 신규 콘도 판매의 60%를 차지했다고 보고했다. 그들은 그 비율이 "최고 기록"에 도달했다고 지적했다. 한편, 토론토시의 신규 콘도 판매는 전체 판매의 14%에 불과한 "사상 최저"를 기록했다. Right At Home Realty, Brokerage의 토론토 지역 부동산 중개인인 Shay Asnani는 "사람들이 내부 갈등을 겪는 곳은 미리 건설 중인 시내 콘도의 가격을 볼 때라고 생각한다."라고 말한다. "예를 들어 침실 1개에 800,000달러인 Yorkville 프로젝트를 본 적이 있다." 구매할 위치에 있는 사람들에게 새로운 콘도 제품에 대한 투자의 매력은 이제 투자를 회수할 수 있을지에 대한 의심으로 가려지고 있다. “저는 사람들이 80만 달러짜리 콘도가 완성된 후 4년 후에 실제로 가치가 있는지에 대해 의문을 제기하고 있다고 생각한다.”라고 그는 말한다. “미래의 가격을 염두에 두고 건축 전 단위의 가격을 살펴본 다음 약간 침체된 [재판매] 시장에서 오늘 살 수 있는 것을 보면 실제로 조금 더 있기 때문이다. 협상력, 구매자는 '내가 왜 훨씬 작은 제품에 이렇게 많은 돈을 쓸까?'라고 생각하게 되는 것이다.”
대체로 GTA의 새로운 콘도 부문은 어려운 상황에 처해 있다. 이미 시장에 출시된 제품이 있는 콘도 개발업자와 심지어 약간 할인된 가격으로 유닛을 제공하는 콘도 개발자의 경우에도 구매자가 물러나고 있는 현실이 여전히 남아 있다. Urbanation은 2023년 2분기에 GTA에서 4,610개의 신규 콘도 판매가 기록되었다고 밝혔다. 이 수치는 2022년 2분기의 동일한 지표보다 35% 낮고 이 지역의 10년 2분기 평균보다 28% 낮다. 또한 회사의 이전 연구에 따르면 2분기는 신규 콘도 판매가 연간 74% 감소하여 2009년 금융 위기 이후 가장 느린 시작을 나타내는 1분기보다 더 느린 판매 활동을 따른다. “아직 땅을 파기 시작하지 않은 콘도 개발자가 실제로 무엇을 할지 모른다.
Butler Mortgage의 GTA Mortgage Broker Ron Butler는 말한다. "그들은 극도로 비싼 자금 조달 비용을 가지고 있으며 콘도에 대한 연화 시장을 가지고 있다." Butler는 "증가된" 개발 비용이 건축업자가 직면한 문제 목록에 추가될 뿐이라고 덧붙인다. “그들은 지금까지 너무 빨리 올라갔다. 자금 조달 비용, 재료 및 인건비 증가와 함께 이러한 사람들 중 일부를 위해 더 이상 착공하는 것이 이치에 맞는지 모르겠다.” 구매자의 약속이 없고 엄청난 간접비에 직면한 콘도 개발자들은 앞으로 몇 달, 몇 년 안에 분양 및 개발에 투자하는 경향이 적다. 그리고 그것은 GTA의 이미 과도하게 확장된 주택 시장에 좋지 않다. 버틀러는 콘도미니엄이 일반적으로 전체 주택 착공에서 가장 큰 비중을 차지한다는 점을 감안하면 특히 걱정스럽다고 덧붙였다. “이러한 프로젝트가 중단되면 시장에 나오는 새 주택의 양은 부동산이나 부동산 가격 또는 금리로 급격하게 변화하지 않는 한 향후 2~3~4년 동안 줄어들고 줄어들 것이기 때문이다. ”
The Summer Stall: Toronto Region Activity Slows in July as Lack of Listings Persist
토론토 지역 활동은 매물 부족으로 인해 7월에 둔화됨
7월에는 5,250가구가 거래되었다. 이는 2022년 7월에 비해 7.8% 개선된 것이지만 2023년 6월 7,481채의 주택 판매에서 29.82% 감소한 것이다.
전년 대비 매출의 급격한 개선은 캐나다인들이 더 높은 차입 비용의 현실을 받아들였음을 나타낸다. “7월 주택 판매가 계속해서 작년 수준을 상회했는데 이는 많은 가구가 더 높은 차입 비용에 적응했음을 시사한다. 6월에 캐나다 중앙은행(BoC)이 금리 긴축 주기를 재개한 이후 봄 초반에 경험했던 판매 모멘텀이 다소 정체된 것으로 보인다. 토론토 지역부동산위원회(TRREB)의 폴 바론(Paul Baron) 회장은 “높은 금리의 영향으로 예년에 비해 사람들이 구매할 목록이 지속적으로 부족했다”고 말했다.
가장 최근의 금리 발표 및 감소하는 재고와 결합된 연중 시기는 모두 전반적인 시장 활동 둔화에 기여했다. 전년 대비 신규 매물 수는 11.5% 증가했다. 2023년 7월에는 토론토 지역에 13,712개의 부동산이 등록되었지만 이는 15,865개의 주택이 시장에 나온 6월보다 13.57% 크게 감소한 것다.
시장 활동이 감속되었지만 멈추지 않았다는 점에 유의하는 것이 중요하다. 눈에 띄는 부동산은 가격이 적절하다면 여전히 빠르게 움직이고 있다. 8월 말과 9월 초는 역사적으로 가을 시장에 맞춰 부동산 이자가 크게 증가하기 시작하는 시기다.
토론토에서는 모든 부동산 유형에 걸쳐 집값이 하락했는데, 이는 금리가 상승함에 따라 판매자가 더 유연해지고 있다는 신호다. 도시에서 가장 큰 가격 하락은 가장 비싼 부동산 유형인 단독 및 반단독 주택에 대한 것입니다. 단독주택 평균가격은 전월 대비 8.07% 하락한 $1,641,045, 반단독주택 평균가격은 10.75% 하락한 $1,257,086를 기록했다. GTA에서는 콘도 아파트를 제외한 부동산 유형별 평균 가격이 전월 대비 3.42% 상승한 697,393달러로 하락했다.
Canada to maintain immigration target despite housing shortage
캐나다, 주택 부족에도 불구하고 이민 목표 유지
BNN 블룸버그가 보도한 바와 같이 캐나다 정부는 현재 캐나다의 주택 위기에도 불구하고 이민 목표를 계속 유지할 예정이다. "나는 우리가 그것을 낮추는 세상을 보지 못한다. 필요성이 너무 크기 때문이다." 마크 밀러 이민 장관은 말했다. Miller는 정부가 영주권자에 대한 연간 이민 목표를 약 50만 명으로 유지하거나 높일 필요가 있다고 말했다. 이는 퇴직자 수에 비해 근로연령인구의 감소가 공공서비스 자금 조달에 위험을 초래하기 때문이다. “캐나다는 현명한 방식으로 문제를 해결해야 한다.
즉, 사람들이 부모가 가졌던 것과 동일한 기대와 혜택을 받고 은퇴할 수 있도록 젊은 층을 유치해야 한다. 그것이 극명한 현실이다.”라고 밀러가 덧붙였다. 전년도 외국인 유학생, 비정규직, 난민 총 입국자는 100만 명에 달했다. 비평가들은 인구 증가가 주요 도심에 부담을 주었고 국가의 주택 부족을 심화시켰다고 말한다. Abacus Data의 최근 조사에서 조사 대상 캐나다인의 61%가 이민 목표가 너무 높다고 생각한다고 말했다. 63%(63%)는 새로운 이민자의 수가 주택 시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 말했다.
“많은 사람들의 관점에서 캐나다가 경험한 성장은 인프라의 증가와 일치하지 않았다. 그것은 이민에 대한 여론에 더 광범위하게 압박을 가하고 있다. Abacus Data의 CEO인 David Coletto는 "캐나다가 다른 국가에 영향을 미친 동일한 세력에 면역이 있다고 가정하는 것은 어리석은 일이다."라고 말했다. National Bank Financial의 수석 이코노미스트인 Stefane Marion은 증가하는 수요를 따라잡기 위해 주택 건설 노력을 위한 여지를 남겨두기 위해 이민 목표를 수정할 것을 정부에 촉구했다. 그는 이민이 주택 시장의 불균형을 초래했기 때문에 주택 건설업자들이 따라갈 수 없다고 말했다. Miller는 이민 노력을 비난한다는 생각에 동의하지 않았다. 그는 “이민자들이 주택 압박과 집값 상승의 주요 원인이라는 생각에서 벗어나야 한다”고 말했다. "우리는 더 긴 역사적 호나 세대적 관점에서 생각하지 않는 경향이 있지만 사람들이 치과 치료, 건강 관리 및 그들이 기대하는 저렴한 주택을 원한다면 이를 위한 최선의 방법은 이 나라에서 숙련된 노동력을 얻는 것이다."
