5월 첫째 주
부동산/모기지 소식
May 1, 2023 by 박구용
Canada Expected To Enter Recession, No Rate Cuts Until Next Year: BoC Survey
캐나다, 경기 침체 진입 예상, 내년까지 금리 인하 없음: BoC 조사
캐나다의 경제는 둔화를 향하고 있으며 부동산은 그것을 증폭시킬 수 있다. 이것이 2023년 1분기 캐나다 은행(BoC) 시장 참여자 설문 조사에서 얻은 것이다. 이 설문 조사는 금융 시장 전문가를 대상으로 향후 2년 동안의 전망을 조사하는데, 그 결과에 따르면 올해 불황을 겪고 있으며 취약한 주택이 잠재적으로 추가 하락을 촉발할 가능성이 있다는 것이다. 그럼에도 불구하고 가장 빨리 금리가 내리는 것을 보는 것은 내년이 될 것이라는 전망이다.
캐나다의 금융 시장 전문가들은 올해 금리가 변할 것으로 보지 않는다. 연중 4.50%를 유지하는 비율은 만장일치였다. 내년이 되어서야 금리가 하락하여 1월에만 0.5포인트 하락할 전망이다. 한 달 만에 0.5포인트 하락할 것이라는 예측은 심각한 경제 폭풍 구름이 모이는 것을 의미한다. 그러나 비율이 전염병 이전 조건보다 높게 유지되기 때문에 그렇게 심각할 수는 없다고 본다. 예측 중앙값은 오늘보다 1.5포인트 하락한 금리를 보여주며, 연말까지 3%로 하락할 것으로 조사되었다. 2025년 예측은 거기에서 약간의 후퇴를 보고 연말까지 3.0% 바로 아래로 가져갈 가능성이 높다.
낮은 금리는 캐나다의 부동산에 집착하는 인구에게 희소식으로 여겨진다. 그러나 저금리는 일반적으로 경제 성장 정체와 수요 약화를 의미한다. 이것이 바로 이 전문가들이 그리 멀지 않은 미래, 즉 경기 침체에 대해 보고 있는 것이다. 실질 국내총생산(GDP) 성장에 대한 기대는 하방으로 치우쳐 있다. 설문조사의 예측 중앙값은 실질 GDP가 2023년까지 0.1포인트 감소할 것으로 예상한다. 거의 절반(48.4%)이 성장이 0포인트 미만일 것으로 예상하고 있다는 것이다.
응답자의 추가 35%는 1포인트 이하로 평평할 것이라고 생각한다. 시장 참가자의 11.4%만이 1포인트 이상을 보고 있으며 대부분은 2포인트 미만이다. 설문 조사에서 응답자 3명 중 2명(70.4%)이 취약한 주택을 가장 큰 하방 위험으로 꼽았다. 재정 여건 긴축(응답자의 51.9%)과 긴축 통화 정책(51.9%)이 3대 위협 요소로 꼽혔다. 마지막 두 개는 주택과 경제가 주택에 크게 의존하는 주택일 수도 있다. 상승 요인에 동의하는 사람은 적지만 대부분(55.6%)은 원자재 가격 상승이 도움이 된다고 생각한다. 예상보다 광범위한 저축(48.1%)과 더 튼튼한 주택(48.1%)이 가장 큰 상승 요인을 완성했다. 원자재 가격 상승은 일반적으로 인플레이션을 일으켜 금리 상승을 강화한다는 점은 주목할 가치가 있다. 또한 약한 주택은 더 강한 주택보다 더 큰 하방 위험으로 간주된다.
응답자들에 따르면 내년은 훨씬 나아질 것으로 예상된다. 2024년 실질 GDP 성장에 대한 중앙값 예측은 2.0%로 상승한다는 것이다. 응답자 중 소수(11.4%)만이 마이너스 성장을 보고 있다. 대부분의 응답자는 1~2포인트(응답자의 29.8%), 2~3포인트(20.5%)와 같은 건전한 성장 범위를 보고 있다. 올해는 수요가 부진하지만 몇 달 안에 속도가 정상으로 돌아올 수 있다는 것이다.
Average home price will not revert to pre-pandemic levels this year: CMHC
평균 주택 가격은 올해 전염병 이전 수준으로 되돌아 가지 않을 것이다 : CMHC
캐나다모기지주택공사(Canada Mortgage and Housing Corp.)는 최근 가격 하락이 많은 시장에서 줄어들고 있고, 이번 분기에 다시 상승하기 시작하기 전에 바닥을 칠 것으로 예상되기 때문에 평균 주택 가격이 2023년에 팬데믹 이전 수준으로 되돌아가지 않을 것이라고 말했다. 연방 주택국은 목요일 발표한 전망에서 주택 가격과 판매가 2023년에 전년 대비 감소하고 연말까지 연평균 가격이 2022년 수준 이하로 떨어질 것이라고 예측했다.
CMHC의 수석 이코노미스트인 밥 듀건은 2022년 3월에서 올해 3월 사이에 이미 약 14% 하락한 평균 주택 가격이 이제 "평준화"되고 있다고 말했다. Dugan은 기자 회견에서 "목록의 공급이 적다는 것은 판매가 증가함에 따라 가격이 상승하기 시작해야 함을 의미한다"라고 말하면서 그러한 활동이 이미 토론토와 밴쿠버에서 진행되고 있다고 언급했다. "실제로 캐나다의 평균 가격은 2024년에 약 7.9%, 2025년에는 약 7.5% 상승할 것으로 예상한다." 2023년에 높은 금리와 경제 불확실성으로 인한 마이너스 경제 성장이 예상되는 기간이 현실화될 경우, CMHC의 기준선 예측에 따르면 평균 주택 가격은 2022년의 $703,875에 비해 올해 $643,325가 될 것이다. 이 시나리오에서 CMHC는 평균 가격이 그때까지 계속될 것으로 예상된다. 내년에는 최대 $694,196, 2025년에는 최대 $746,410다. 올해 판매량은 42만3128대, 내년 47만3357대, 2025년 50만5215대다. 2022년 판매량은 49만8269대다.
그러나 높은 수준의 가계 부채를 포함하는 "경제의 취약성"으로 인해 CMHC는 캐나다가 장기간 높은 인플레이션과 이자율에 직면할 수 있는 대안 예측도 고려하게 되었다. 이 시나리오에서 2023년의 평균 가격은 637,829달러, 내년에는 664,600달러, 2025년에는 708,391달러가 될 것이다. 판매량은 올해 393,005달러에서 2024년 397,734달러, 2025년 425,620달러로 증가할 것이다. 그러나 올해 예상되는 감소는 CMHC가 2023년에 주택 건설이 시작되는 시기를 측정하고 캐나다가 주택 공급 격차를 해결하는 방법의 주요 지표인 주택 착공이 더 크게 감소할 것으로 예상하기 때문에 시장의 열기를 많이 무디게 하지 않을 것이다.
2020년에서 2022년 사이에 경험한 것보다 CMHC의 기준 예측은 올해 211,917건의 주택 착공을 예상하며, 2024년에는 223,783건, 2025년에는 235,347건이 뒤따를 것이다. 대안 시나리오는 올해 176,890개, 내년 197,551개, 2025년 230,865개를 보게 된다. Dugan은 "이는 이전 예측에서 하향 조정된 것이며 경제성을 개선하기 위해 더 많은 주택 공급이 필요하다는 점을 감안할 때 놀라운 일이다."라고 말했다.
이에 비해 2020년에는 총 217,880건, 2021년에는 271,198건, 작년에는 261,849건이 시작되었다. CMHC는 이전에 2023년에서 2030년 사이에 약 200만 채의 신규 주택이 건설될 것으로 추정했으며 캐나다에서 주택의 경제성을 회복하기 위해 추가로 350만 채의 주택을 건설해야 할 것이라고 추정했다. Dugnan은 "즉, 우리가 경제성을 개선하려면 현재 예측되고 있는 것보다 훨씬 더 높은 수준의 시작이 필요하다."라고 말했다. 그는 2024년과 2025년에 주택 착공이 어느 정도 회복될 것으로 보고 있지만 밴쿠버와 토론토를 포함하여 캐나다에서 가장 비싸고 공급이 제한된 주택 시장의 공급 격차가 악화될 것으로 예상한다. 금리 인상으로 차입 능력이 억제되고 구매 의도가 억제되었기 때문에 수요가 임대 공급을 초과함에 따라 임대 경제성도 압박을 받을 것이다. Dugan은 "주택 공급이 극적으로 증가하지 않는다면 경제성은 앞으로 몇 년 동안 계속 악화될 수 있이다."라고 말했다.
Springtime Scarcity: GTA Property Listings Plunge By Nearly 45%
봄철 희소성: GTA 부동산 목록이 거의 45% 급감했다.
https://strata.ca/blog/springtime-scarcity-gta-property-listings-plunge-by-nearly-45
이번 봄, GTA 주택 시장은 2년 만에 신규 매물이 가장 크게 감소했다. 예를 들어 2021년 3월에는 22,626채의 주택과 콘도가 매물로 나왔다. 그것은 봄 시장의 전형적인 새로운 재고의 급증이었지만, 1년 동안의 팬데믹 제한에도 뒤따랐다. 다음 3월에도 19,969개의 신규 매물이 나와 별반 다르지 않았다. 전체 부동산 가격이 최고조에 달했을 때였다.
그러나 캐나다 은행이 지난 6월 금리를 인상하기 시작했을 때 부동산 가치와 마찬가지로 판매가 감소했다. 2022년 말까지 콘도 거래는 45%, 자유보유권은 56% 감소했다. 캐나다 역사상 가장 공격적인 금리 인상 중 하나에 이어 중앙 은행은 마침내 지난 1월 금리 인상에 대한 조건부 중단 신호를 보냈다. 낙관적인 분위기 속에서 많은 부동산 중개업자들은 이번 봄에 수많은 매도자들이 열성적인 매수자들을 위해 새로운 부동산을 선보일 것으로 예상했다.
그러나 Strata.ca 데이터에 따르면 새 목록은 지난 몇 년 동안 본 수준에 미치지 못한다. 3월에는 11,200개의 부동산만 등재되어 1년 전보다 44% 감소했다. 이 재고 문제는 더 경쟁적인 시장을 낳았을 뿐만 아니라 GTA 부동산 가격을 지탱하는 주요 요인 중 하나다. 부동산 가치는 2022년 하반기에 큰 폭으로 하락했지만 1월에 '바닥'에 도달한 후 계속 상승 추세를 보이고 있는 것으로 보인다. 현재 주택 평균 가격은 140만 달러에 불과하며 일반적인 콘도는 751,000달러에 판매되고 있다. 불과 3개월 만에 각각 2.8%와 6% 증가한 것이다.
재고 수준이 낮다는 것은 현재 많은 판매자가 등록을 주저하고 있음을 의미한다. 주택은 평균적으로 리스팅 가격보다 7% 높은 가격으로 구매자와 함께 14일 이내에 판매됩다. 한편 콘도는 22일 이내에 정가보다 평균 2% 높은 가격으로 판매되고 있다. Strata의 브로커인 Cliff Liu는 새로운 콘도 목록에 대한 재고 데이터가 그가 현장에서 관찰한 것과 일치한다고 말했다. "집으로 업그레이드하려는 콘도 소유자는 까다로운 딜레마에 처해 있다."라고 그는 설명한다. "프리홀드에 대한 경쟁이 너무 치열해서 콘도를 합리적인 가격에 팔아야 한다는 것이다."
Strata 에이전트 사이러스 가즈비니(Cyrus Ghazvini)는 “높은 금리가 초래한 낙인을 감안할 때 이러한 불확실성도 있다. "모두가 여전히 이러한 새로운 요율에 적응하고 있기 때문에 구매자와 판매자 모두 냉담하다." 원래 180만 달러에 대해 사전 승인된 구매자는 이제 120만 달러에 대해서만 승인된다. 그리고 그것은 결과적으로 그들의 기대를 바꾸고 있다. "하지만 이동해야 하는 경우 이동을 위해 주어진 모든 것을 활용할 것이다."라고 Ghazvini는 설명한다.
더 높은 이자율은 구매자와 판매자 사이에 교착 상태를 야기했을 수 있다. 그러나 GTA의 매물 부족과 그에 따른 선택권 부족으로 인해 다음 이사를 확신하지 못하는 가정 내에서 정체가 발생했다. Liu는 “규모를 줄이고 싶지만 집을 내놓는 것을 꺼리는 고객이 있다. 앞으로 20년. "그들은 자신의 집을 매물로 내놓는 것을 편안하게 느낄 수 있는 기준에 맞는 충분한 매물을 보지 못하고 있을 뿐이다."
Liu는 "이 시나리오를 다른 가정에 곱하면 오늘날 우리가 겪고 있는 재고 위기에 직면하게 된다."라고 말한다. Ghazvini는 "이러한 문제에도 불구하고 많은 구매자가 여전히 '거래'를 할 수 있다는 인식을 가지고 있다."라고 덧붙였다. 그는 종종 고객에게 "명성 있는 콘도와 바람직한 동네에서 원하는 아름다운 코너 유닛은 항상 잘 팔릴 것"이라고 설명해야 한다. 그리고 이용 가능한 목록보다 구매자가 더 많으면 거래 가능성이 희박해진다고 그는 말한다.
그렇다면 이 낮은 재고와 높은 이자율이 GTA 부동산에 의미하는 바는 무엇일까? 우선, 더 뜨거워질 렌탈 시장을 위한 지형이 무르익었다. Liu는 "모기지 상환액이 늘어나고 라이프스타일이 변화함에도 불구하고 물불을 가리지 않고 살 수 있는 판매자는 더 오래 버틸 수 있다."라고 예측한다. "그리고 구매할 여유가 없거나 부동산 부족으로 낙담한 많은 구매자들이 임대를 보기 시작할 것이다."
Down 74%, New GTA Condo Sales See Slowest Start to a Year Since Financial Crisis
74% 하락, 새로운 GTA 콘도 판매, 금융 위기 이후 1년 만에 가장 느리게 시작
https://storeys.com/gta-new-condo-sales-q1-2023/
2023년 1분기 광역 토론토 지역의 신규 콘도 판매는 높은 금리가 계속해서 수요를 방해하면서 전년 동기 대비 74% 감소했다. Urbanation의 새로운 데이터에 따르면 1분기에 2,360채의 신규 콘도가 판매되었으며 이는 2009년 1분기 금융 위기 이후 가장 느린 시작이며 2022년 1분기에 기록된 9,242채의 판매에서 급격히 감소했다.
시장에 출시된 신규 사전 판매 유닛의 수가 10년 평균보다 17% 감소한 반면, 판매 활동은 10년 평균보다 54% 감소하여 수요가 크게 감소했음을 알리고 있다. 또한 재판매 콘도의 평균 가격 psf가 13% 하락한 것으로 입증된 바와 같이 신규 구매자들 사이에는 자신감이 뒤처져 있다. 한편, 이용 가능한 새 콘도의 평균 가격(psf)은 전년 대비 2% 증가한 $1,434로 8년 만에 가장 느린 성장 속도를 기록했다.
미분양 신규 콘도 수는 2023년 1분기에 연간 73% 증가한 16,299채로 7년 만에 최고치를 기록했다. 재고도 크게 증가했다. GTA의 신규 콘도 공급량은 13.2개월로 2022년 1분기 3.2개월로 사상 최저치를 기록했고 10년 평균 공급량인 8.4개월을 훨씬 상회한다.
Urbanization은 2023년 1분기 내내 극적인 감소에도 불구하고 GTA 콘도 시장에서 초기 안정화 조짐이 있다고 말하고 있다. 새 콘도의 선행 지표로 작용하는 경향이 있는 재판매 시장은 활동이 3분기 만에 최고 수준으로 증가했으며 평방피트당 평균 가격은 2022년 4분기보다 1.5% 증가했다. 4월에는 성공적인 신규 프리세일 런칭이 여러 건 이루어졌으며 컨설팅 회사는 향후 몇 달 동안 더 많은 프로젝트로 이어질 것이라고 언급했다. Urbanation의 사장인 Shaun Hildebrand는 "GTA의 콘도 시장 활동이 2023년 1분기 동안 조정 단계에 머물렀지만 최근에는 금리가 안정되면서 구매자들이 방관하기 시작했다."라고 말했다. "콘도미니엄은 다른 주택 유형에 비해 저렴한 장점이 있으며 높은 임대 비용은 시장이 앞으로 나아가는 데 모멘텀을 더할 것이라는 것이다."
Toronto House Prices Are Trending Up Again - Toronto Area Real Estate Market Update - April 2023
토론토 주택 가격이 다시 상승 추세다 - 토론토 지역 부동산 시장 업데이트 - 2023년 4월
https://www.movesmartly.com/articles/toronto-house-prices-are-trending-up-again-april-2023
올해 초 주택 시장이 뜨거워지기 시작했을 때, 나는 집들이 여러 번 오퍼를 받았음에도 불구하고 내가 본 대부분의 판매 가격이 집의 시장 가치 내에 있다고 트위터에 언급했다. 그러나 일부 주택은 최근 비교 가능한 판매가 정당화할 수 있는 것보다 훨씬 높은 공격적인 가격을 받고 있었고 이러한 추세가 계속된다면 이러한 비정상적인 판매 가격은 결국 가격을 더 높일 것이다. 그것이 바로 지난 몇 달 동안 일어난 일이다. 7월 이후 GTA의 저층 주택 평균 가격은 130만 달러 범위를 맴돌고 있다.
그러나 2023년 2월 평균 가격은 $1.352M에 도달했고 2023년 3월에는 $1.378M에 도달했다. 주택의 평균 및 중간 가격은 2022년 5월 이후 최고 수준이다. 주택 가격에 대한 이러한 상승 압력은 주로 주택 수요가 시장에 출시되는 신규 목록의 공급을 앞지르기 때문에 현재 몇 개월 동안의 주택 재고가 2022년 4월 이후 최저 재고 수준인 1개월을 조금 넘었기 때문이다.
아직 평균 또는 중간 가격에 반영되어 있다. 평균 콘도 가격은 2022년 7월 이후 약 $730,000를 맴돌았다. 콘도 가격에 대한 가격 압박은 아직 크지 않다고 생각된다. 왜냐하면 시장은 타이트하게 공급되지만 주택 시장만큼 경쟁력이 없기 때문이다. 많은 주택이 오퍼 밤에 10~20건의 제안을 받고 있는데, 이는 현재 콘도 시장에서 거의 볼 수 없는 상황다. 오늘날 콘도를 사려는 구매자보다 저층 단독주택을 놓고 경쟁하는 사람들이 더 많다. 매물로 나와 있는 집의 수가 극적으로 증가하지 않는 한 앞으로 몇 달 동안 주택 시장은 경쟁력을 유지할 것으로 예상된다.
Canada’s Variable Rate Mortgage Binge Is Over
캐나다의 변동금리 모기지 잔치가 끝났다
https://betterdwelling.com/canadas-variable-rate-mortgage-binge-is-over/
캐나다 부동산 소유자는 고정 금리 모기지의 할인을 찾고 있다. 캐나다 은행(BoC) 데이터에 따르면 변동금리 신규 모기지론 비중이 2월에도 계속 줄었다. 불과 1년 전만 해도 신규 대출의 대부분은 변동금리 모기지였다. 이제 빠르게 상승하는 금리가 시장을 공포에 떨게 함에 따라 주가는 팬데믹 이전 수준으로 돌아갔다.
캐나다인들은 현재 변동금리 모기지론에 관심이 없다. 변동금리 대출은 2월에 31% 축소되어 신규 대출이 23억 8000만 달러에 불과했다. 이는 지난해 같은 달에 비해 87% 감소한 수치다. 저금리 신용 열풍이 시작되기 전인 2020년 2월 이후 세그먼트에서 가장 낮은 거래량이었다.
모기지 대출은 일반적으로 후퇴하고 있지만 변동금리 대출만큼 빠르지는 않다. 이 부문은 2월에 시장 점유율이 6포인트 하락한 신규 모기지의 11%를 기록했다. 작년 이맘때 대부분의(55%) 신규 대출은 BoC 금리 인상 한 달 전에 변동 이자를 가졌다. 가장 최근 수치는 2020년 2월 이후 가장 적은 대출 비율을 나타낸다.
유행성 전염병 이전 수준으로 떨어지는 것은 우연이 아다. 2020년 3월 이전에는 우리가 본 것보다 훨씬 느린 속도이긴 하지만 금리가 오르고 있었다. 그 당시 차용자들은 더 높은 이자율로부터 보호를 받았다. 현재 시장은 또한 고정 금리 하락과 도덕적 해이의 추가 위험이 있다. 변동이자 모기지는 금리가 변동하지 않는 반면, 고정금리 상품은 하락했다. 스트레스 테스트 바닥보다 훨씬 높은 이 수준에서 하락하는 비율은 또한 추가 레버리지를 추가하게 된다. 부동산 투자자들은 위험이 최소화되고 가격 하락이 불과 몇 달 만에 시장 상황이 완화된 후 더 많은 레버리지를 찾고 있을 가능성이 높아지는 것이다.
