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[3월 셋째주 부동산/모기지 소식] 토론토 콘도 시장 침체… 공급은 넘치는데 바이어는 왜 사라졌을까?

최근 토론토 부동산 시장에서 가장 자주 들리는 표현이 있습니다. 바로 콘도 시장 침체(Condo Recession)이라는 말입니다. BMO의 최신 분석에 따르면, 토론토 콘도 시장은 사실상 경기침체 수준의 약세를 보이고 있다고 합니다.

그런데 많은 분들이 이렇게 묻습니다. 집이 부족하다면서요? 인구도 계속 늘고 있는데 왜 콘도가 안 팔리는 거죠? 바로 이 질문이, 지금 시장을 이해하는 출발점입니다.

지금 토론토 콘도 시장의 가장 큰 특징은, 공급은 늘고 있는데 수요는 줄었다는 것입니다. 최근 몇 년간 분양됐던 콘도들이 속속 완공되면서 시장에 쏟아지고 있습니다. 하지만 문제는, 이 콘도를 사줄 바이어가 예전만큼 많지 않다는 점입니다. 특히 투자자들의 움직임이 눈에 띄게 줄었습니다.

토론토 콘도 시장은 오랫동안 투자자 중심으로 돌아갔습니다. 투자용 구매, 렌트 수익, 가격 상승 기대. 이 세 가지가 거래의 핵심이었죠. 하지만 지금은 상황이 완전히 달라졌습니다. 높은 금리, 렌트 상승 둔화, 그리고 가격 상승에 대한 기대 약화. 이 세 가지가 겹치면서, 투자자 입장에서 수익 구조가 더 이상 매력적이지 않게 된 겁니다.

일부에서는 이렇게 말합니다. 지금은 거래가 없지만, 쌓여 있는 수요가 나중에 한꺼번에 터질 거라고요. 하지만 BMO 분석은 조금 다른 시각을 제시합니다. 앞으로 완공 예정인 콘도 물량이 이미 상당히 많기 때문입니다. 수요가 돌아오더라도, 동시에 공급도 계속 쏟아지는 구조라서, 단기간에 가격이 크게 반등하기는 쉽지 않다는 분석입니다.

이번 분석에서 가장 인상적인 표현이 있습니다. 영어 원문은, end-users don't really want으로 직역하면, 실거주자들이 원하지 않는 공급이라는 뜻입니다. 최근 토론토에서 대량 공급된 콘도들은 작은 평형, 투자 중심 설계, 높은 분양가라는 특징을 가지고 있습니다. 그런데 지금 시장에서는 실거주 중심의 수요가 점점 더 중요해지고 있습니다. 이 변화가 시장의 판을 바꾸고 있는 겁니다.

 이 소식은 바이어와 셀러 모두에게 중요한 메시지를 담고 있습니다. 바이어 입장에서 보면, 지금은 선택지가 많고 협상력이 높아진 바이어 시장에 가까운 환경이지만, 셀러 입장에서는, 가격 전략이 그 어느 때보다 중요해졌기 때문입니다. 과거처럼 리스트만 하면 팔리는 시장은 더 이상 아닙니다.

 정리하면, 이번 뉴스의 핵심은 단순히 콘도가 안 팔린다가 아닙니다. 토론토 콘도 시장이 투자 시장에서 실수요 시장으로 이동하고 있다는 더 큰 구조적 변화라고 볼 수 있습니다. 이 흐름은 금리 환경, 렌트 시장, 투자 구조와 모두 연결되어 있습니다. 따라서 시장이 변하고 있는 만큼, 전략도 함께 바뀌어야 할 때입니다.

다가오는 봄, 무엇보다 건강하시길 소망합니다.

감사합니다.

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Toronto Condos In Recession, Filled With Supply No One Wants: BMO 

토론토 콘도 시장 침체… “아무도 원하지 않는 공급으로 가득” – BMO 분석 

https://betterdwelling.com/toronto-condos-in-recession-filled-with-supply-no-one-wants-bmo/

1. 토론토 부동산 약세의 중심은 콘도 시장

토론토 부동산 시장의 침체는 특히 콘도 시장에서 가장 강하게 나타나고 있다.

• 2026년 2월 주택 거래량은 수년 만의 최저 수준

• 평균 주택 가격은 전년 대비 약 7.9% 하락

• 콘도 가격은 약 9.5% 하락

• 콘도 가격은 2022년 고점 대비 약 25% 하락

BMO의 경제학자 Robert Kavcic는 “토론토 콘도 시장은 사실상 경기침체 상태”라고 평가했다.

2. ‘잠재 수요(pent-up demand)’가 시장을 살리지 못한다

일부에서는 “지금은 거래가 없지만, 수요가 쌓여 있다가 곧 폭발할 것” 이라는 기대를 하고 있다.

하지만 BMO는 이 주장을 부정한다.

그 이유는 다음과 같다.

• 이미 완공 예정 공급이 매우 많다

• 수요가 늘어도 공급이 동시에 증가

• 따라서 가격 상승을 만들기 어려운 구조

즉, 수요가 회복되더라도 이미 예정된 공급이 그 수요를 상쇄한다는 분석이다.

3. 투자자들이 시장에서 빠지고 있다

콘도 시장의 가장 큰 문제는 투자자 이탈이다.

투자자들이 돌아오지 않는 이유

• 금리 상승

• 렌트 상승 둔화

• 가격 하락

• 대부분 네거티브 캐시플로우

즉, rent도 떨어지고 price도 떨어지는 시장에서 투자자들은 콘도를 사지 않는다.

4. 시장에는 “원하지 않는 콘도 공급”이 많다

현재 토론토에는 다음과 같은 문제가 있다.

• 이미 분양된 콘도들이 대량 완공 예정

• 그러나 실수요자가 선호하지 않는 구조

• 투자자도 구매하지 않음
  
  

BMO는 이를 “end-users don’t really want”
(실거주자들이 원하지 않는 공급) 이라고 표현했다.

결국 시장은 수요와 맞지 않는 공급이 쌓인 상태라는 것이다.

① 지금 문제는 “주택 부족”이 아니다

정치권에서는 계속 “집이 부족하다”고 이야기하지만 실제 시장에서는 “가격 대비 수요가 부족하다.”

즉 가격 문제 + 구조 문제 입니다.

② 콘도 시장은 투자 사이클이 끝나는 과정일 수 있다

토론토 콘도 시장은 오랫동안 투자자 중심 시장이었습니다.

많은 프로젝트가 투자자 구매, 프리콘 분양, 렌트 운용, 가격 상승 기대 이 구조로 돌아갔습니다.

하지만 지금은 캐시플로우 악화, 가격 하락, 투자 수요 붕괴 즉 투자 기반 구조가 흔들리는 단계입니다.

③ 향후 시장은 “장기 조정” 가능성

이 분석의 결론은 단기 반등이 쉽지 않다 입니다.

그 이유는 투자자 이탈, 공급 파이프라인 존재, 실수요 affordability 문제 때문입니다.

따라서 시장은 V자 반등이 아니라 길고 느린 조정 (long grind) 가능성이 높다는 것입니다.

Why Are Rent Prices in Toronto Continuing to Drop? Experts Weigh In 

왜 토론토 렌트 가격은 계속 떨어지고 있을까? 전문가들의 분석 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2026/03/12/why-are-rent-prices-in-toronto-continuing-to-drop-experts-weigh-in/

1. 토론토 렌트 가격은 최근 몇 년 사이 계속 하락

최근 보고서에 따르면 토론토 렌트 가격은 최근 몇 년 사이 꾸준히 하락하는 추세를 보이고 있다.

예를 들어

• 평균 월 렌트 약 $2,482 (2026년 초 기준)

• 전년 대비 약 5% 하락

• 2023년 대비 약 $400 정도 낮은 수준
  
  

또한

• 원베드: 약 6~7% 하락

• 투베드: 약 6~8% 하락

토론토 렌트는 최근 4년 중 가장 낮은 수준까지 내려왔다.

2. 가장 큰 이유는 “공급 증가”

전문가들이 가장 많이 지적하는 이유는 새로운 콘도 공급 증가이다.

최근 몇 년 동안 분양되었던 콘도들이 완공되면서

• 시장에 렌트 가능한 유닛이 크게 증가

• 특히 투자용 콘도들이 렌트 시장으로 유입

그 결과 렌트 공급이 수요보다 많아지는 상황이 발생했다.

3. 수요 증가 속도가 예전보다 둔화

렌트 수요를 증가시켰던 요인들도 약해지고 있다.

예를 들면 경제 불확실성, 생활비 상승, 일부 인구 증가 둔화
이로 인해 렌트 시장의 수요 증가 속도가 둔화되었다.

4. 세입자의 협상력이 커지고 있다

렌트 시장 구조도 변화하고 있다.

예전에는 집주인이 가격을 정하는 시장이었다면 지금은 세입자가 조건을 협상할 수 있는 시장 으로 바뀌고 있다.

예를 들어

• 첫 달 무료

• 유틸리티 포함

• 인터넷 포함

• 렌트 할인,  같은 인센티브가 늘어나고 있다.

이 기사에서 전달하는 의미는 단순히 “렌트가 떨어졌다”는 것이 아닙니다.

조금 더 큰 구조적인 변화입니다.

① 토론토 렌트 시장도 사이클이 있다

2021~2023년, 인구 급증,공급 부족 → 렌트 급등

하지만 지금은 공급 증가, 수요 둔화 → 렌트 하락

즉, 렌트 시장도 부동산 사이클을 따른다는 것입니다.

② 콘도 시장과 렌트 시장은 연결되어 있다

토론토 렌트 공급의 상당 부분은 콘도 투자자 입니다.

따라서
→ 렌트 공급 증가
→ 렌트 가격 하락  이라는 연결 구조가 있습니다.

③ 토론토 시장이 “완전히 붕괴된 것”은 아니다

전문가들은 한 가지를 강조합니다.

렌트가 떨어졌지만 여전히 팬데믹 이전보다 높은 수준, 장기적으로는 높은 렌트 도시 입니다.

즉, 단기 조정일 가능성이 높다는 분석입니다.

토론토 렌트 하락의 가장 큰 이유는 콘도 공급 증가와 수요 둔화로 인한 구조적 균형 변화이다.

2025 Housing Starts Rise, But Condo Pipeline Weakens: CMHC Spring 2026 Supply Report 

주택 착공은 늘었지만 콘도 공급은 약해진다 – CMHC 2026 봄 공급 보고서 

https://storeys.com/spring-2026-supply-report-cmhc/

1. 2025년 캐나다 주택 공급은 증가

보고서에 따르면 2025년 캐나다 주택 착공(housing starts)은 전년 대비 약 6% 증가하여 약 25만9천 유닛을 기록했다.

대부분의 주요 도시에서 최근 10년 평균보다 높은 수준의 건설 활동이 나타났다.

하지만 도시별로 차이가 컸다.

특히 토론토는 인구 대비 주택 착공이 주요 대도시 중 가장 낮은 수준이었다.

2. 공급 증가의 대부분은 “렌트 주택”

이번 공급 증가의 핵심은 목적형 렌트 주택(purpose-built rental) 건설이다.

특징

• 렌트 건설이 10년 평균의 거의 2배

• 많은 도시에서 역대 최고 수준의 렌트 착공

특히 Calgary, Edmonton, Ottawa, Montréal, Halifax 등에서 렌트 공급이 크게 증가했다.

토론토 역시 역대 두 번째로 높은 렌트 착공을 기록했다.

이 공급 증가가→ 렌트 시장 완화와 렌트 상승 둔화에 영향을 주고 있다.

3. ‘Missing Middle’ 주택도 증가

최근 캐나다에서 늘어나고 있는 유형이 Missing Middle Housing 이다.

예를 들면 타운하우스, 로우라이즈 아파트, 듀플렉스, 멀티플렉스, 세컨더리 스위트

이 유형의 주택 착공이 대도시에서 약 10% 증가했다.

이 주택들은 단독주택보다 저렴하고, 콘도보다 넓은 공간을 제공하는 중간 가격대 주택으로 평가된다.

4. 콘도 시장은 급격히 약해지고 있다

반면 콘도 시장은 빠르게 약화되고 있다.

문제 원인

• 프리콘 분양(pre-sales) 감소

• 투자자 이탈

• 건설 비용 상승

• 금융 조건 악화

그 결과 콘도 착공 급감, 미분양 재고 증가, 프로젝트 연기 또는 취소 현상이 나타나고 있다.

5. 앞으로 몇 년 동안 착공 감소 예상

보고서는 앞으로 2026~2028년 주택 착공이 감소할 가능성을 제시했다.

그 이유는 건설 비용 상승, 금리 영향, 수요 둔화, 미분양 재고 증가 때문이다.

① 지금은 “렌트 공급 사이클”

현재 캐나다 개발 시장은 Ownership → Rental

로 이동하고 있습니다.

즉, 콘도 개발 ↓ 렌트 개발 ↑  입니다.

이는 투자자 중심 콘도 시장이 금리와 수익성 문제로 약해지고 있기 때문입니다.

② 지금 공급 증가가 미래 공급 부족을 만들 수 있다

아이러니하게도 지금은 공급이 늘어나지만 미래 공급은 줄어들 가능성이 있습니다.

이유 콘도 프리세일 붕괴, 프로젝트 취소, 개발 지연 입니다.

개발은 3~5년 사이클이기 때문에, 지금 착공 감소 → 몇 년 후 공급 부족이 나타날 수 있습니다.

③ 토론토 시장의 구조 변화

특히 토론토에서는 콘도 중심 시장 → 렌트 중심 시장 으로 구조가 바뀌고 있습니다.

이 변화는 투자자 시장 변화, 금리 환경, 수익성 문제와 직접적으로 연결됩니다.

캐나다 주택 공급은 현재 증가하고 있지만
콘도 시장 약화로 인해 미래 공급 부족 위험이 커지고 있다.

BoC Preview: What To Expect From This Week’s Central Bank Decision 

캐나다 중앙은행 금리 결정 전망 – 이번 주 금리 발표에서 무엇을 예상할 수 있나 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/boc-preview-heres-what-to-expect-from-this-weeks-central-bank-decision/568710

1. 이번 주 BoC 금리는 동결 가능성이 높다

이번 주 예정된 캐나다 중앙은행(BoC) 금리 발표에서
대부분의 주요 은행 경제학자들은

👉 기준금리를 현재 수준인 약 2.25%에서 유지할 것으로 예상하고 있다.

금리 인상을 예상하는 시장 기대도 일부 있지만,
경제 상황을 보면 추가 인상 가능성은 약해졌다는 평가다.

2. 경제 성장과 고용이 약해지고 있다

최근 캐나다 경제는 성장 둔화 신호가 나타나고 있다.

대표적인 지표

• 최근 84,000개의 일자리 감소

• 실업률 6.7% 상승

• 고용 감소는 특히 청년층, 민간부문, 풀타임 일자리에서 나타났다.

이러한 흐름은 경제가 약해지고 있다는 신호로 해석된다.

3. 인플레이션은 다시 목표 수준에 가까워지고 있다

최근 인플레이션 지표는 BoC 목표 수준인 2% 근처로 내려왔다.

예를 들면

• 핵심 인플레이션 약 2.3%

• 식품·에너지 제외 CPI 약 2.0%

• 전체 CPI 약 1.8%
  
  

즉👉 인플레이션 압력이 크게 완화되고 있는 상황이다.

4. 하지만 에너지 가격 상승이 변수

최근 중동 갈등으로 인해 유가 상승이 발생했다.

이로 인해 단기적으로 헤드라인 인플레이션 상승 가능성이 제기되고 있다.

하지만 전문가들은👉 유가 상승이 일시적이면 핵심 인플레이션에는 큰 영향이 없을 것으로 보고 있다.

5. 부동산 시장도 금리 인상 가능성을 낮추는 요인

경제학자들은 현재 캐나다 주택 시장을 “soggy housing market”(매우 약한 부동산 시장)으로 평가한다.

즉, 주택 수요 약함, 주택 건설 둔화, 구매력 악화
이 상황에서👉 추가 금리 인상은 시장을 더 약하게 만들 가능성이 있다.

① 캐나다 경제는 “성장 둔화 구간”

현재 지표들을 보면 고용 감소, GDP 성장 둔화, 부동산 시장 약세

즉 👉 경기 둔화 단계에 들어가고 있는 모습입니다.

② 금리 인상 사이클은 사실상 끝난 상태

인플레이션이 안정되고 있기 때문에 중앙은행의 정책 방향은

• 금리 인상 → 종료

• 금리 유지 → 당분간 지속 이라는 전망이 강합니다.

일부 경제학자들은 금리 인하 가능성까지 언급하고 있습니다.

③ 부동산 시장에 중요한 메시지

이 기사에서 부동산 시장과 관련된 핵심 포인트는 현재 시장 상황이 금리 인상을 정당화할 정도로 강하지 않다는 것입니다.

즉 금리 인상 가능성 낮음, 하지만 경제도 강하지 않음 이라는 애매한 상황입니다.

캐나다 경제 둔화와 인플레이션 안정으로 인해
BoC는 당분간 금리를 동결할 가능성이 높다.

Canadian Interest Rate Forecast – March 2026 

2026년 3월 캐나다 기준금리 전망 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/march-2026-canadian-interest-rate-forecast/

1. 전문가들의 전망은 “금리 인하 가능성이 더 높다”

Wahi가 경제학자, 모기지 전문가, 리얼터 등 17명의 업계 전문가에게 조사한 결과

• 11명 → 금리 인하 예상

• 6명 → 금리 동결 예상
  
  

즉👉 약 2/3가 금리 인하 가능성을 보고 있다.

2. 예상되는 인하 폭은 대부분 0.25%

금리 인하를 예상한 전문가들의 대부분은👉 0.25% (25 basis points) 인하를 예상했다.

다만 일부 경제학자는 0.50% 인하 가능성 극단적으로는 0.75% 가능성도 언급했다. 하지만 시장의 기본 시나리오는 0.25% 인하이다.

3. 금리 인하를 예상하는 이유

전문가들이 금리 인하를 예상하는 가장 큰 이유는

① 미국과의 무역 갈등

특히 미국의 캐나다 수입품 관세(tariffs), 무역 긴장이 캐나다 경제에 하방 위험을 만들고 있다는 분석이다.

이 때문에 중앙은행이👉 경제 충격을 완화하기 위해 금리를 낮출 가능성이 있다는 것이다.

② 경제 둔화 위험

경제 전문가들은 무역 갈등, 글로벌 불확실성, 경제 성장 둔화 이 상황에서 👉 BoC가 소비와 경제를 지지하기 위해 금리를 낮출 수 있다 고 보고 있다.

4. 하지만 금리 동결 의견도 존재

금리 인하를 반대하는 전문가들도 있다. 그 이유는 다음과 같다.

① 캐나다 달러 약세 가능성

금리를 낮추면 👉 캐나다 달러 가치 하락 이 발생할 수 있기 때문이다.

② 관세는 인플레이션을 만들 수 있다

무역 갈등은 물가 상승, 수입 가격 상승을 유발할 수 있다.

즉👉 인플레이션 상승 압력이 생길 수 있기 때문에 금리를 섣불리 낮추기 어렵다는 의견도 있다.

① 캐나다 경제는 “불확실성 구간”

현재 캐나다 경제는 무역 갈등, 경제 성장 둔화, 글로벌 정치 리스크 라는 변수 속에 있다.

경제 방향이 매우 불확실한 상황 입니다.

② 중앙은행도 “확신이 없는 상황”

전문가 의견이 갈리는 이유는 현재 경제가 금리를 내려야 할 이유도 있고 금리를 유지해야 할 이유도 있기 때문입니다.

👉 BoC도 매우 어려운 정책 환경 에 놓여 있습니다.

③ 부동산 시장에 중요한 의미

금리가 내려가면, 모기지 금리 ↓ 주택 구매력 ↑  이 됩니다.

하지만 경제 둔화 때문에 금리가 내려가는 것이라면 부동산 시장 회복 속도는 제한적일 수 있습니다.

캐나다 경제 불확실성이 커지면서 BoC는 금리를 인하할 가능성이 있지만 결정은 매우 어려운 상황이다.

1️⃣ 콘도 공급 과잉
2️⃣ 렌트 가격 하락
3️⃣ 개발 시장 변화
4️⃣ 경제 성장 둔화
5️⃣ 금리 인하 가능성

👉 캐나다 부동산 시장이 구조적인 조정 국면에 들어가 있는 모습입니다.