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🏡[5월 첫째주 부동산/모기지 소식] “아직도 남은 바닥” – GTA 부동산 시장, 2025년 4월 완전 진단.

최근에 발표된 통계수치들을 분석해 보면, 2025년 4월 광역토론토(GTA) 주택 거래는 전년 대비 23.3% 감소하며, 침체 국면이 이어지고 있습니다. 

평균 주택 가격은 $1,065,687로 전년 대비 4.1% 하락했으며, 이에 TD은행은 콘도 시장이 투자 수요 위축과 과잉 공급 영향으로 최대 20%나 추가 하락 가능성을 경고했습니다. 한편 금리 인하 기대에도 캐나다 중앙은행은 2.75% 수준을 유지하며 "더 오래, 더 높은" 금리 기조를 예고하고 있어, 회복은 지연될 전망입니다. 

반면 GTA 신규 매물은 증가세를 보이고 있지만, 실수요자의 관망세와 소비심리 약화로 거래 회복은 더딥니다. 특히 무역 긴장과 글로벌 경제 불확실성은 주택 시장의 하방 압력으로 작용하고 있습니다. 

게다가 캐나다 주택은 이제 주거 공간을 넘어 금융자산화되면서서, 젊은 세대의 내집 마련이 점점 더 어려워지고 있습니다. 특히 첫 주택 구매자의 평균 연령은 40세로 상승했고, 이는 구조적 세대 불평등 문제로 연결되고 있습니다. 

토론토 부동산 협회(TRREB)는 올해 거래량과 평균 가격의 소폭 반등을 전망하지만, 대부분의 전문가들은 단기 회복 가능성을 낮게 보고 있습니다. 

민들레가 피어오르는 캐나다의 가장 좋은 계절이 시작되고 있지만, 경제상황과 부동산시장은 전혀 다른 방향으로 진행되고 있는 모습입니다.

무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.

감사합니다.

🔍 핵심 요약

• 거래량 감소: 4월 거래는 전년 대비 23.3% 감소하며 여전히 냉각기 유지 중

• 평균 가격 하락: $1,065,687로 전년 대비 4.1% 하락, 특히 콘도는 추가 하락 경고

• TD은행 분석: GTA 콘도, 올해 말까지 최대 20% 추가 하락 전망

• 금리 영향 제한적: 중앙은행, 기준금리 2.75% 동결… 과거처럼 낮은 금리는 기대 어려워

• 소비심리 위축: 무역 긴장, 경기침체 우려로 실수요자 관망세 지속

• 구조적 문제 대두: 평균 첫 주택 구매 연령 40세 돌파, 세대 간 불평등 심화

• 회복 시기 불투명: 2026년까지 시장 반등은 어려울 수 있다는 전망 다수 

#토론토부동산 #실수요자 #투자자 #바닥 #콘도시장 #세대격차 #내집마련 #캐나다 #부동산침체

Canadian Recession Probability Rises, Era of Low Rates Over: BoC

캐나다 경기 침체 가능성 상승, 저금리 시대는 끝났습니다: BoC 

https://betterdwelling.com/canadian-recession-probability-rises-era-of-low-rates-over-boc/

캐나다의 비즈니스 커뮤니티는 가까운 장래의 경기 침체에 대비하고 있습니다. 캐나다 중앙은행(BoC)은 2025년 1분기 시장 참여자 설문조사(MPS) 결과를 발표했습니다. 금융 시장 전문가를 대상으로 한 설문조사에 따르면 GDP 성장률에 대한 기대치는 하락한 반면 경기 침체 가능성은 급격히 상승했습니다. 중앙은행은 올해 금리를 추가로 인하할 것으로 예상되지만 저금리 시대는 끝났습니다. 금리 인하 후에도 야간 금리는 2010년대 내내 그 어느 때보다 높을 것이라는 전망이 우세합니다.

캐나다의 비즈니스 커뮤니티는 국가 전망에 대한 자신감을 잃고 있습니다. 2025년 연간 GDP 성장률 중간값은 1.0%에 불과하여 4분기 예상치보다 0.8% 포인트 하락했습니다. 연간 성장률은 지난 분기보다 0.2포인트 하락한 1.7포인트를 기록하는 등 내년 전망에 대한 심리는 그다지 큰 영향을 미치지 않은 것으로 나타났습니다. 

전문가들 사이에서 단기적으로 경기 침체에 대한 기대감이 급격히 상승했습니다. 2025년 1분기에 향후 6개월 이내에 경기 침체가 발생할 확률의 중앙값은 38%로 전 분기 대비 12포인트 상승했습니다. 6~12개월 기간의 경우 이 확률은 10% 포인트 상승한 40%로 나타났습니다.

중기 기대치는 그다지 큰 변화가 없었습니다. 12~18개월 이내에 경기 침체가 발생할 확률의 중간값은 30%로 변동이 없었지만, 18~24개월 이내에 발생할 확률은 5% 포인트 하락한 20%로 나타났습니다. 즉, 장기보다는 단기적으로 변동성이 커질 것으로 보는 시각이 더 강해졌습니다.

경기침체 우려에도 불구하고 인플레이션 기대치는 상승했지만 중앙은행의 목표 범위 내에 머물렀습니다. 2025년(2.4%, 전분기 대비 +0.4%포인트)과 2026년(2.0%, 변동 없음)의 전망치 중간값은 모두 중앙은행의 허용 목표치인 1~3%포인트 내에 있습니다.

올해 물가 상승률이 20%로 높아졌음에도 불구하고 금리 인하에 대한 기대감은 강화되었습니다. 중앙값은 2025년 말까지 캐나다 중앙은행의 정책 금리가 2.25%로 지난 분기보다 0.25%포인트 하락할 것으로 예상했습니다.

흥미롭게도 2027년까지 야간 금리가 2.0포인트 이하로 떨어질 것이라는 전망은 없었습니다. 이는 작년의 5.0포인트보다는 낮지만 2010년대와 비교하면 여전히 높은 수준입니다. 실제로 한국은 2008년부터 2022년까지 야간 이자율이 2.0%를 넘은 적이 없습니다. 부동산 가격 상승 전망에 큰 영향을 미칠 수 있는 문제입니다. 

저금리의 시대는 실제로 끝났고 "더 오래 더 높은" 시대로 접어들고 있습니다. 적어도 단기적으로는 그렇게 보는 것이 전문가들의 견해입니다.

전문가들에 따르면 어제 선거는 전망에 미치는 영향이 미미할 것으로 보입니다. 전문가의 96%가 무역 긴장이 가장 큰 요인으로 꼽았으며, 관계의 완화 또는 악화를 전망의 핵심으로 꼽았습니다.

예상보다 큰 경기 부양책(67%)과 완화적인 통화 정책(37%)이 그보다 작지만 여전히 상당한 상승 요인으로 꼽혔습니다. 소비자 지출 약세(41%), 지정학적 리스크(33%), 글로벌 금융 리스크(33%)가 하방 요인으로 꼽혔습니다. 즉, 외부 환경이 캐나다 경제의 하방 요인으로 작용할 수 있는 역풍이라는 뜻입니다. 

"Scaring On The Psyche": TD Calls For Further 10% Drop In Condo Prices This Year

"정신에 대한 두려움": TD, 올해 콘도 가격 10% 추가 인하 요구 

https://storeys.com/condo-prices-fall-peak-prices-td/

TD Bank의 최근 GTA 콘도 시장 전망에 따르면 콘도 가격은 2023년 여름 정점 대비 2025년 말까지 15~20% 하락할 것이며, 그 중 10%는 올해에만 하락할 것으로 예상됩니다.

이러한 가격 하락 전망은 기준 가격이 연간 4% 하락하고 매출이 '08년과 '09년 금융 위기 이후 볼 수 없었던 수준으로 급락한 GTA 재판매 콘도 시장의 중요한 한 해를 보낸 후 나온 것입니다.

이러한 하락세를 주도한 것은 부분적으로는 팬데믹 구매 열풍이 불던 시절에 비해 높은 이자율로 인해 콘도가 투자 목적으로 선호되지 않게 되면서 수요가 감소했고, 공급 과잉으로 인해 2024년에는 시장이 사실상 구매자의 영역으로 넘어갈 것으로 예상됩니다. 

예상치 못한 여러 가지 상황과 함께 2025년까지 계속되는 약세로 인해 TD는 9월 전망을 수정하여 재판매 콘도 가격 하락세가 2025년 초에 꺾일 것으로 예상했습니다. 이제 TD의 경제학자들은 올해 남은 기간 동안 가격이 하락하여 팬데믹 기간 동안 콘도가 누렸던 상승세를 상당 부분 되돌릴 것으로 예상합니다. 그럼에도 불구하고 가격은 팬데믹 이전 수준보다 10~15% 높은 수준을 유지하고 있다고 보고서는 설명합니다.

이 수정된 전망은 주로 무역전쟁 관련 불확실성, 인구 증가 둔화, 신규 콘도 공급의 지속적인 증가로 인한 수요 감소의 결과입니다. 특히, 미국이 주도하는 무역 전쟁으로 인해 많은 구매자들이 대규모 구매에 소극적인 태도를 보이고 있습니다. TD의 한 연구에 따르면 응답자의 25%가 "무역 긴장으로 인해 주요 구매를 할 가능성이 낮다"고 답했으며, 2025년 3분기까지 7%의 실업률과 임금 상승률 둔화는 상황을 더욱 악화시킬 것으로 예상됩니다. 

또한 수요 측면에서도 이민 목표치가 낮아지면서 캐나다 전역의 인구 증가세가 둔화되고 임대료가 하락 압력을 받고 있어 투자 심리가 위축되고 있습니다. TD에 따르면 2024년 4분기에 GTA의 1베드룸 재판매 콘도의 평균 임대료는 전년 대비 5% 하락했습니다.

공급 측면에서는 2024년에 역사적으로 높은 수준의 콘도 준공이 2025년까지 계속 감소할 것이지만 전년도에 비해서는 여전히 높은 수준을 유지할 것이며, 공급이 심화됨에 따라 가격 하락 압력에 더욱 기여할 것입니다.

2026년을 내다보며 TD는 시장이 "더 견고해질 것"으로 예상하지만 "영웅적인 반등 가능성은 희박해 보인다"고 말합니다.

내년 콘도 시장에 활기를 불어넣을 것으로 예상되는 순풍으로는 캐나다 은행이 올해 정책 금리를 50bp 추가 인하하여 2.25%로 낮출 것으로 예상되는 금리 인하와 관세를 둘러싼 불확실성 감소 등이 있습니다.

이러한 요인 외에도 2026년에는 콘도 준공이 더욱 의미 있게 감소할 것으로 예상되며, 새로 선출된 자유당 정부의 100만 달러 이하 주택 첫 주택 구매자에 대한 GST 폐지 등 새로운 친주택 성장 정책으로 콘도 수요가 증가할 수 있습니다.

그러나 GTA 콘도 시장의 역풍은 여전히 강하기 때문에 TD는 "영웅적인 반등"에 대해 의구심을 품고 있습니다.

현재로서는 인구 증가세가 여전히 둔화될 것으로 예상되고, 투자자들은 여전히 시장에 복귀하지 않을 것으로 보이며, 가격은 많은 일반 구매자들에게 '감당할 수 없는' 범위 내에서 유지될 가능성이 높습니다. 또한 관세 관련 불확실성에서 회복하는 데는 시간이 걸릴 것이며, "무역전쟁으로 인한 가계와 기업의 심리적인 불안감이 반영된 결과"라고 TD는 말합니다.

The Great Sell Off: How Hyper-Capitalization is Driving Canada's Housing Affordability Crisis

대매각: 과잉 자본화가 캐나다의 주택 경제성 위기를 초래하는 방법 

https://www.movesmartly.com/articles/thegreatselloff-executivesummary

선거 때마다 우리는 더 많은 주택, 더 저렴한 가격이라는 같은 공약을 듣습니다. 하지만 다음 세대에게 주택 소유는 점점 더 환상 속으로 사라지고 있습니다.

저는 20년 넘게 부동산 업계에 종사하면서 젊은 주택 구매자들이 희망을 잃는 것을 보아왔고, 부모들은 자녀가 왜 한때 달성할 수 있을 것 같았던 주택을 구입하지 못하는지 궁금해합니다. 수십 년 동안 주택 가격이 가구 소득의 4배를 넘지 않아야 한다는 경제성의 기준은 간단했습니다. 오늘날 이 수치는 토론토의 경우 10배, 밴쿠버의 경우 12배에 가까워져 한때는 상상할 수 없는 수준으로 여겨졌습니다.

우리는 이것이 단지 '기본 경제학'에 따른 공급 문제, 즉 집을 더 많이 지으면 쉽게 해결할 수 있는 문제라고 말합니다. 그러나 이러한 이야기는 문제를 지나치게 단순화하여 보다 근본적인 변화를 가리고 있습니다. 주택은 공장에서 찍어내는 위젯이 아닙니다. 주택은 인간의 기본적인 욕구이자 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 금융 자산입니다. 어떤 재화가 필수품이자 금융 투자가 될 때, 일반적인 수요와 공급의 법칙이 무너지기 시작합니다.

많은 사람들의 예상과 달리 캐나다의 주택 가격은 도시 건설이 중단되었다고 해서 폭등하지 않았습니다. 실제로 많은 대도시 지역에서는 신규 주택이 꾸준히 공급되고 있습니다. 달라진 것은 우리 금융 시스템에서 주택이 차지하는 역할입니다. 우리는 한 경제 현실에서 다른 경제 현실로, 즉 완전한 패러다임의 전환을 겪었습니다.

기존의 주택 패러다임에서는 주택 가격이 소득에 의해 고정되었습니다. 가구는 계약금을 위해 저축하고, 소득에 따라 모기지 자격을 갖추고, 거주할 주택을 구입했습니다. 이러한 세계에서는 사람들이 합리적으로 감당할 수 있는 수준 이상으로 가격이 상승할 수 없다는 내부 논리가 지배적이었습니다.

하지만 새로운 패러다임에서는 이러한 논리가 무너졌습니다. 주택은 더 이상 단순한 주거지가 아니라 금융 상품입니다. 가격은 더 이상 소득의 제약을 받지 않고 자본의 흐름에 따라 결정됩니다. 주택은 캐나다 가계뿐만 아니라 일부 국내, 일부 글로벌 투자자들이 구입하며, 이들의 구매력은 급여가 아니라 부, 신용, 레버리지에 대한 접근성에 의해 형성됩니다. 

이러한 변화는 1990년대에 재정 위기로 어려움을 겪던 연방 정부가 지출을 촉진하기 위해 가계가 주택 자산을 담보로 대출을 받도록 장려하면서 시작되었습니다. 소비와 주택 개조를 지원하기 위한 전략으로 시작된 주택담보대출은 곧 추가 부동산 구매를 위한 자금 조달 수단으로 발전했습니다. 그러다가 2008년 금융 위기와 최근에는 초저금리로 대표되는 코로나19 팬데믹이 발생했습니다. 전통적인 투자 수익률이 고갈되면서 부동산은 안전하고 수익성 높은 가치 저장 수단으로 부상했습니다.

오늘날 투자자들은 캐나다에서 주택 구매의 거의 3분의 1을 차지합니다. 투자자들의 존재감이 커지면서 주택 가격과 실물 경제 사이의 괴리도 커졌습니다. 주택은 더 이상 단순한 거주 공간이 아니라 부를 창출하는 도구가 되었으며, 이미 상당한 재정적 이점을 가진 사람들이 주택을 소유하는 경우가 많습니다.

이로 인해 두 가지 심각한 문제가 발생했습니다. 첫째, 더 이상 주택을 소유할 수 있는 현실적인 길이 보이지 않는 젊은 캐나다인들에게 주택은 더 이상 손이 닿지 않는 곳으로 밀려났습니다. 이전 세대와 달리 이들은 비슷한 수단을 가진 또래와 경쟁하는 것이 아니라, 소득의 제약을 받지 않는 구매력을 가진 자본이 풍부한 투자자들과 경쟁하고 있습니다. 둘째, 경제 전반의 자본 배분이 왜곡되었습니다. 혁신, 생산성, 일자리 창출에 투자될 수 있는 자금이 여러 부동산을 소유하는 데 쏟아지고 있습니다. 

캐나다는 부자가 되는 가장 좋은 방법이 발명, 창조, 건설이 아니라 집을 소유하고 가격이 오를 때까지 기다리는 것인 경제를 구축해 왔습니다.

이러한 패러다임의 변화를 인식하는 것이 진정한 개혁을 위한 첫걸음입니다. 더 이상 존재하지 않는 시스템에 맞춰 주택 정책을 계속 설계한다면 가격 상승, 불평등 심화, 세대 간 불균형이라는 동일한 결과가 계속 반복될 것입니다.

이전 세대가 그랬던 것처럼 다음 세대도 내 집을 소유할 수 있는 기회를 가질 수 있는 탄력적인 경제와 주택 시장을 원한다면, 우리는 보상에 대해 다시 생각해야 합니다. 즉, 주택을 쉬운 부의 지름길로 취급하는 시스템을 지지하는 대신 혁신, 경쟁력, 좋은 일자리를 창출하는 분야로 자본의 방향을 전환해야 합니다. 

Bank of Canada reveals thinking behind April rate hold

캐나다 은행, 4월 금리 동결 배경에 대한 생각 공개 

https://www.mpamag.com/ca/news/general/bank-of-canada-reveals-thinking-behind-april-rate-hold/534088

캐나다 중앙은행은 4월에 무역 긴장 고조와 광범위한 경제 불확실성을 이유로 정책 금리를 2.75%로 유지하기로 결정했습니다. 그러나 이 결정으로 최근 금리 인하에도 불구하고 계속 냉각되고 있는 캐나다의 주택 시장에 다시금 관심이 쏠리고 있습니다.

중앙은행 운영위원회는 4월 2일부터 시행된 미국의 새로운 수입품 관세 부과로 촉발된 변동성 확대를 배경으로 심의를 진행했습니다. 이러한 조치는 금융 시장을 혼란에 빠뜨리고 소비자 신뢰를 약화시켰으며 단기 경제 성장에 의구심을 불러일으켰습니다. 그 영향은 캐나다의 주택 부문에서 극심하게 나타나고 있으며, 활동이 크게 위축되고 있습니다.

위원회는 "주택 활동도 2025년 1분기에 상당히 둔화되었다"고 지적하며 특히 토론토 시장의 재판매 활동은 대출 비용이 하락했음에도 불구하고 감소했다고 강조했습니다. 

2024년 중반부터 연준은 경제 성장을 촉진하고 인플레이션을 2% 목표치에 가깝게 유지하기 위해 일련의 금리 인하를 시행했습니다. 이러한 조치로 모기지 금리가 낮아졌지만, 의도했던 주택 시장 부양 효과는 아직 실현되지 않았습니다. 소비자 심리는 여전히 침체되어 있으며, 설문조사에 따르면 신뢰도는 사상 최저치를 기록했습니다.

금통위 위원들은 "금리 인하로 모기지 이자 비용이 낮아지고 임대료가 완화되었다"고 인정했지만, 이러한 완화 조치가 광범위한 경제 압력을 상쇄하기에는 충분하지 않았습니다. 가계 지출 둔화, 신중한 기업 투자, 고용 약화는 주택 구매를 억제하고 건설을 둔화시키는 불확실성 분위기에 기여하고 있습니다.

분석가들은 무역 갈등이 심화될 경우, 특히 관세가 영구화되는 더 심각한 시나리오에 따라 주택 부문이 더 큰 압박에 직면할 수 있다고 경고합니다. 이러한 시나리오에서는 경제가 경기 침체에 접어들더라도 인플레이션이 일시적으로 3% 이상으로 상승할 수 있습니다. 보고서는 "캐나다 수출에 대한 수요 감소는 기업 투자, 고용, 가계 지출 및 주택에 예상보다 더 큰 영향을 미칠 수 있다"고 지적합니다. 

이러한 위험에도 불구하고 연준은 4월 회의에서 추가 금리 인하를 하지 않기로 결정했습니다. 일부 위원들은 주택과 같은 부문을 지원하기 위해 25bp 추가 인하를 선호했지만, 다른 위원들은 이전 금리 인하가 아직 경제에 영향을 미치고 있으며 추가 조치를 취하기 전에 더 많은 데이터가 필요하다고 주장했습니다.

앞으로 캐나다 중앙은행은 캐나다 수출, 특히 기업 투자, 고용 및 가계 지출에 미치는 영향과 인플레이션 기대치가 어떻게 변화하는지 등 수출과 관련된 역학을 면밀히 모니터링할 것이라고 말했습니다. 전망이 악화될 경우 캐나다 중앙은행은 조치를 취할 준비가 되어 있다고 말했습니다. 

First-Time Homebuyers Age, and a Cloudy Forecast for Toronto Condos

첫 주택 구매자의 연령과 토론토 콘도의 흐린 전망 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/wahi-top-real-estate-stories-110/

디지털 부동산 플랫폼의 최신 마켓 펄스 보고서에 따르면 지난달은 Wahi가 2022년 중반 시장을 추적하기 시작한 이래 광역토론토 지역의 주택 입찰 경쟁이 가장 조용했던 4월이었습니다. 지난달 최소 5건 이상의 매물이 나온 GTA 지역의 84%는 3월의 73%에 비해 전반적으로 입찰 경쟁률이 저조한 지역으로 나타났습니다. 콘도가 가장 광범위하게 저입찰 상태를 유지하고 있으며, 97%의 지역이 목록 가격에 비해 판매 가격이 하락 압력을 받고 있습니다. 그러나 단독주택은 지난달 76%에 달하며 따라잡고 있습니다. 

전형적인 온타리오주 첫 주택 구매자는 중년층입니다. 테라넷의 최신 시장 인사이트 보고서의 조사 결과 중 하나가 이를 시사합니다. 2024년 데이터를 기반으로 한 이 보고서에 따르면 지난해 온타리오주 첫 주택 구매자의 평균 연령은 40세였습니다. 보고서는 "이 구매자층은 점점 더 나이가 많아지고 있으며 온타리오 부동산 시장에 진입하기까지 더 오래 기다리고 있다"고 지적합니다. 10년 전 온타리오주 첫 주택 구매자의 평균 연령은 36세였습니다. 

지난 1년여 동안 토론토 콘도 시장은 험난한 길을 걸어왔으며, 캐나다 최대 은행의 경제학자들은 2025년에도 크게 달라질 것으로 예상하지 않습니다. 실제로 TD 이코노믹스는 올해 4분기 말까지 콘도 기준 가격이 전년 대비 8% 하락할 것으로 전망하고 있습니다. 이는 2022년 3분기에 정점을 찍은 이후 15% 이상 하락한 수치입니다. TD의 이코노미스트인 리시 손디는 보고서에서 "특히 이 전망은 팬데믹 기간 동안 콘도의 상승 여력을 상당 부분 없앨 것이지만, 전부는 아닙니다."라고 말합니다. 가격 상승을 기다리는 사람(투자자)은 TD 이코노믹스가 가격이 4% 반등할 것으로 예상하는 2026년까지 버텨야 할 것입니다.

낮은 이자율에도 불구하고 캐나다에서 가장 비싼 주택 시장 중 하나인 메트로 밴쿠버의 4월 주택 매매가 또다시 하락세를 보였습니다(과소평가일 수 있습니다). 광역 밴쿠버 부동산 중개인 협회에 따르면 지난달 메트로 밴쿠버 전역에서 2,163채의 주택이 거래되었습니다. 이는 전년 동기 대비 거의 24% 감소한 수치입니다. 월간 데이터를 발표하는 보고서에서 GVR의 경제 및 데이터 분석 담당 이사인 Andrew Lis는 최근 모기지가 더 저렴해진 것을 감안할 때 이러한 하락은 "이례적"이라고 말했습니다. "캐나다의 최대 무역 파트너가 무역 정책을 통해 우리 경제를 경기 침체로 기울이겠다고 위협하는 동시에 캐나다인들이 새로운 연방 정부를 선출하기 위해 투표장으로 향하는 상황에서 한 해를 시작하는 것도 이례적인 일입니다. 이러한 이슈는 무시하기 어려웠으며, 4월 주택 판매 수치는 일부 구매자들이 계속해서 인내심을 가지고 폭풍우를 기다린다는 것을 시사합니다."