2월 첫째주
부동산/모기지 소식
Feb 3, 2024 by 박구용
Canadian Real Estate Markets To See Rising Sales But Lower Prices: RBC
캐나다 부동산 시장에서는 판매는 증가하지만 가격은 하락할 것으로 보인다: RBC
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-markets-to-see-rising-sales-but-lower-prices-rbc/
캐나다 부동산 시장은 상반기에는 부진할 것으로 예상되지만 하반기에는 이를 만회할 것으로 예상된다. RBC Economics는 오늘 아침 캐나다 주택 시장에 대한 최신 전망을 공유했다. 국내 최대 은행은 금리가 쇼를 주도하고 있으며 2024년 첫 6개월은 둔화될 것이라고 믿고 있다. 올해 중반까지 요금 인하가 나타나기 시작하면 판매가 증가할 것으로 기대한다. 하지만 올해 가격 하락을 막기에는 충분하지 않다.
캐나다 주거용 부동산 시장은 올해 상반기에 부진한 모습을 보일 것으로 예상된다. 고정 금리 모기지 자금 조달에 있어 약간의 안도감이 있었지만 지금 수준의 가격에는 충분하지 않다. 특히 금리가 높아지면 더욱 그렇다. RBC의 로버트 호그 수석 이코노미스트는 "캐나다 중앙은행이 높은 정책 금리를 유지함에 따라 올해 초 경기 둔화와 물가 둔화가 예상된다"고 설명했다. 덧붙여 "이자율은 2024년 캐나다 주택 시장의 결과를 계속해서 좌우할 것이다. 그러나 올해 중반에 금리 인하를 향한 전환은 하반기 또는 아마도 바퀴를 더 빠르게 돌릴 것입니다."라고 덧붙였다. 봄시장이 연중 가장 바쁜 시기라는 점을 고려하면 이는 가격에 큰 영향을 미칠 수 있다. 더 적은 구매자와 더 많은 재고로 인해 더 많은 하향 압력이 가해질 수 있다. 하지만 거의 모든 경제학자들은 금리 인하를 예상하고 있으므로 이는 오랫동안 문제가 되지 않을 수도 있다.
RBC는 캐나다의 거의 모든 경제학자들과 같은 입장이며, 올해 중반까지 금리가 인하될 것으로 예상하고 있다. 이는 급격한 인구 증가, 예상보다 강력한 임금 증가, 억눌린 수요 등 다른 친시장적 요인과 결합될 것이다. 결과적으로, 은행은 올해 하반기에 시장 활동이 턴어라운드할 가능성이 있다. 적어도 판매에 관해서는. 이들 예측에서는 2024년 기존 주택 판매가 작년보다 9.2% 높은 484,000채에 이를 것으로 예상하고 있다. 이러한 거래량은 내년에 더욱 증가할 것으로 예상되지만 여전히 팬데믹 수준에는 미치지 못하고 있다.
개선된 시장은 시장 호황과 동일하지 않다는 점을 RBC가 강조하는 것으로 보인다. 주택 판매는 증가할 것으로 예상되지만, 재고 증가와 감당 능력 확대로 인해 가격이 하락할 것으로 예상된다. Hogue는 “판매 전망이 개선되면 더 많은 판매자를 유치할 수 있게 된다.”라고 말했다. 가격을 뒷받침하기 위해 판매량이 많아지고, 결과적으로 이익을 얻으려는 판매자가 더 많아지는 것이 일반적이다. 하지만 재고를 추가하는 것이 유일한 압력은 아니다. 지난 몇 년간 갑작스럽게 몰려든 투자자들은 빠져나가려고 할 수도 있다. 특히 금융 비용이 장기 임대의 수익성을 감소시키기 때문이다. “모기지 갱신 지불 충격으로 인해 더 많은 소유자가 부동산을 시장에 내놓게 될 수도 있다. 판매자의 유입은 공급-수요 조건의 균형을 유지하고 수요에 대한 상승 압력을 완화할 것이다. 판매용 재고는 팬데믹 초기에 역사적 최저치에 도달한 후 지난 몇 년 동안 재구축되고 있다.” 엄청난 경제성도 곧 개선될 것 같지 않다. 경제 성장이 부진할 때 금리가 인하되기 때문에 금리가 하락한 후에도 임금이 인상되지 않을 것이다. 부진한 경제 성장은 임금 상승을 저해하는 경향이 있어 현재의 지원 요인을 제거할 것이기 때문이다. “만족해야 할 많은 억눌린 수요에도 불구하고 열악한 경제성 조건으로 인해 처음에는 회복이 제한될 것이다.”라고 그는 말했다. 현재 은행의 전망에 따르면 올해 물가는 1포인트 하락할 것으로 예상된다. 내년에는 3포인트 인상이 뒤따를 것으로 예상되는데, 이는 상당하지만 현재의 인플레이션과 더 일치한다. 내년에 떨어지는 이자율이 소폭의 인상을 상쇄하여 판매 예측을 더욱 뒷받침할 것으로 보인다.
Homebuyers in Canada are so frenzied they won't wait for rates to go down
캐나다 주택 구입자들은 열광하여 주택 가격이 하락할 때까지 기다리지 않을 것이다.
캐나다의 구매자들은 캐나다 은행의 예상 금리 인하로 인해 촉발될 수 있는 쇼핑 열풍을 앞서기 위해 주택 시장으로 다시 모험을 떠나기 시작했다. 12월의 이례적인 판매 반등으로 인해 캐나다 주택 시장이 더욱 뜨거워질 수 있다는 추측이 촉발되었다. 중앙은행이 기준금리 인상을 완료했다는 신호를 보내면서 가격이 여전히 약세를 보이고 있는 가운데, 구매자들은 경쟁이 더 심해져서 가격이 다시 오르기 전에 부동산을 구입할 최적의 시기를 찾으려고 노력하고 있다. 시장의 정신은 이미 변화하기 시작했다. Nanos Research가 Bloomberg에서 실시한 여론 조사에 따르면 캐나다인들은 11월에 주택 가격에 대해 더욱 낙관적으로 보였으며 그 추세는 이후 몇 달 동안 꾸준히 상승했다. 밴쿠버 애니메이션 회사의 31세 매니저인 마리아 헤레라(Maria Herrera)와 같은 바이어들의 관심을 끌었다. 방 2개짜리 콘도를 구하겠다는 목표로 최근 남편과 함께 다시 시장에 뛰어든 그녀는 지난 몇 년간 주택 구입을 저울질한 끝에 지난 1월 교외에 집을 사기로 합의했다. Herrera는 “지난 3년 동안 계약금을 저축한 사람은 우리뿐만이 아니라고 생각한다.”라고 말했다. "사람들은 금리가 낮아지는 것에 열광하고, 사람들은 약간 미쳐서 구매 광란에 빠지게 될 것이다."
주택 사냥꾼들은 저렴한 부동산의 심각한 부족이 기록적인 이민과 충돌하면서 뚫기 점점 더 어려워지는 시장과 씨름해야 했다. 주택 건설은 지난 1년 반 동안 캐나다가 추가한 약 180만 명의 이민자에 미치지 못했다. 토론토의 부동산 중개인 Teia Eagar는 "우리는 멀티오퍼를 다시 보고 있으며 주택이 과도한 요구 가격에 판매되고 있는데 이는 한 달 전과 매우 다르다"라고 말했다. 그는 구매자들 사이에서 새로운 긴박감을 느끼고 있다고 말한다. “그들은 시장 타이밍을 맞추려고 노력하고 있다. 그들은 시장의 바닥이 쳤다고 느끼기 시작했다.”
한편 캐나다 은행의 다음 행보에 대한 기대가 높아지고 있다. 중앙은행은 1월 회의에서 정책 금리를 안정적으로 유지했으며 현재 직면한 주요 문제는 차입 비용을 현재 상태로 얼마나 오랫동안 유지하는가라는 점을 밝혔다. 블룸버그 조사에 따르면 경제학자들은 중앙은행이 올해 중반 이전에 금리 인하를 시작할 것으로 예상하고 있다. 금리 파생상품에 대한 데이터에 따르면 트레이더들은 그 직후부터 금리 인하가 시작될 것으로 예상하고 있다. 작년 이맘때쯤 요금 인하가 예상되면서 전통적인 봄철 구매 시즌 내내 가격 상승이 이어지면서 2월과 8월 사이에 가격이 거의 6% 상승했다. 이러한 회복으로 인해 캐나다 은행은 인플레이션을 억제하기 위해 6월과 7월에 다시 금리를 인상해야 했다. “작년에 그러한 결정을 내릴 수 없었던 모든 사람들로부터 억눌린 요구가 밀려왔다. 갑자기 그들은 그렇게 할 여유가 생겼다.”라고 Capital Economics의 경제학자 Stephen Brown이 말했다. "앞으로 몇 달 안에 다른 사람들보다 먼저 진입하기를 원하는 구매자들의 물결이 들어오면서 가격이 상당히 상승할 가능성이 꽤 높다."
오늘날 요금 인하에 대한 기대는 구매자가 시장에 진입하는 데 도움을 주기에 충분할 수 있다. 시장이 금리 인하 전망에 적응하면서 장기 채권 수익률은 하락했다. 이러한 수익률은 고정 모기지 이자율의 기초를 형성하기 때문에 일부 비용이 낮아지고 고객은 현재 5년 만기 대출에 대해 약 5%의 이자율을 받고 있다. 변동 금리 모기지조차도 밴쿠버의 Herrera를 포함한 사람들로부터 관심을 끌기 시작했다. 일부 구매자는 중앙은행이 실제로 기준 금리를 낮추기 시작하면 전반적으로 돈을 절약할 수 있을 것이라는 기대로 이러한 대출을 기꺼이 받아들인다. 밴쿠버의 모기지 브로커인 레자 사부르(Reza Sabour)는 “2024년 금리 인하에 대한 모든 추측은 이미 시장에서 약간의 화제를 불러일으켰다.”라고 말했다. “그 정서는 시장에 광기를 불러일으킬 것이라고 생각한다. 나는 밴쿠버와 토론토에서 멀터 오퍼로 매우 바쁜 봄 시장을 기대하고 있다.”
캐나다의 기록적인 이민과 결합된 강력한 임금 인상은 주택 시장을 더욱 강화할 가능성이 높다. 이는 이미 임대 시장을 가열하는 데 도움이 되었으며, 임대료 성장률은 2023년에 최고치를 기록했다. 이는 결국 더욱 경쟁적인 판매 시장으로 이어질 수 있다. 종종 임대료가 급등한 후 구매를 고려하는 사람들이 많아지면 집주인에게 지불해야 하는 금액과 모기지 지불을 위해 매달 지불해야 하는 금액 사이의 격차가 줄어든다. 연방 정부는 수요를 제한하기 위해 주택 공급을 늘리고 유학생 비자에 대한 상한선을 발표했다. 그러나 두 가지 변경 사항 모두 시장에 적용되기까지는 수년이 걸릴 수 있다. 새 집을 짓는 데는 시간이 걸리며, 캐나다로 이주하는 사람들은 선택의 여지가 부족한 시장에서 여전히 살 곳을 찾아야 한다.
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 인구 증가를 따라잡을 만큼 빠르게 주택을 건설하지 못하는 국가의 실패를 인플레이션의 원인으로 꼽았다. 이는 대부분 통제할 수 없는 일이다. 토론토에 본사를 둔 모기지 브로커인 Shawn Stillman은 "그들이 주택 시장을 둔화시켰고 하락했다. 그러나 나는 그들이 다시 상승하는 것을 막을 수 없다고 생각한다"라고 말했다. “캐나다로 오는 사람들이 많아지고 그들에게는 살 곳이 필요다다. 캐나다 은행은 이 파도를 벽 뒤에 붙잡을 만큼의 힘을 가지고 있다.”
Toronto Listings Are Racking Up Multiple Offers — And There’s More Heat On The Horizon
토론토 리스팅에 멀터오퍼케이스가 쏟아지고 있으며 앞으로 더 많은 열기가 다가오고 있다.
https://storeys.com/toronto-housing-listings-multiple-offers/
토론토 주택시장은 다사다난한 1월이었다. 지역 부동산 중개인인 Scott Ingram은 자신의 네트워크에 있는 최근 목록 중 하나(도시 동쪽 끝에 있는 스타터 하우스)에서 약 80회의 쇼잉과 2개의 "매우 활동적인" 오픈 하우스를 가졌다고 STOREYS에 했고, 결국 13개의 오퍼을 받았다. “최종 판매 가격은 기대치를 초과했다.”라고 그는 말한다. "근처에 경쟁업체가 없었기 때문에 새해에는 구매자가 판매자보다 훨씬 일찍 시장으로 돌아왔다고 생각한다." 계절적으로 볼 때 주택 시장의 둔화 경향이 있는 상황에 구매자들이 생기를 불어넣기 시작했다는 사실을 Ingram만이 알아차린 것은 아니다. 지난 여름 연속적인 금리 인상으로 인해 시장은 가을 내내 잠에 빠졌지만 에이전트들은 이제 그 억눌린 수요 중 일부가 구매로 구체화되는 것을 보고 있다. 그렇다고 주택 가격이 좋아졌다는 뜻은 아니지만, 토론토 중개인 Erica Reddy-Choquette는 요즘 구매자들이 주택 시장에 대해 좀 더 “낙관적”인 것 같고 많은 사람들이 방관하는 데 지쳐 있다고 말한다.
Ingram과 마찬가지로 Reddy-Choquette도 다양한 제안 상황을 겪고 있다. 실제로 그녀의 구매자 고객은 지난 주에 집을 보았고 결국 18건의오퍼를 받았다. “하지만 가격도 상당히 저렴했다고 말하고 싶다.”라고 그녀는 말한다. “그리고 그것은 아름답게 꾸며졌고 아름답게 선물되었다.” Reddy-Choquette는 여러 오퍼가 표준이라고까지 말하지 않는다. 그녀는 또한 판매자가 기대했던 견인력을 얻지 못하기 때문에 판매자가 목록을 시장에서 철수하는 경우도 보고 있다. 그녀는 약간 혼합된 가방이라고 덧붙였다. “이것이 구매자시장인지 판매자 시장인지 확실하게 말할 수는 없다고 생각한다. 하지만 사람들이 이제 막 시장을 테스트하고 제품이 어디에 있는지, 구매자가 어디에 있는지 파악하기 시작했다고 생각한다 .”
토론토의 구매자 심리는 2023년 마지막 몇 달 동안 눈에 띄게 개선되기 시작했다. 토론토 지역 부동산 위원회의 데이터에 따르면, 토론토의 주택 재판매는 12월에 1,266건으로 기록되었으며, 그 수치는 전년도보다 약 10% 증가했다. 12월 전. 광역 토론토 지역 전체에서 3,444개의 판매가 이루어졌으며 이는 전년 대비 11.5% 증가했다. Reddy-Choquette는 "모두가 기억해야 할 것은 9월, 10월, 11월이 시장에서 힘든 달이었고 많은 사람들이 방관했다는 것이다."라고 말한다. “그들은 두려웠고, 긴장했고, 무엇을 기대해야 할지 몰랐다. 시장에 나온 기간은 길어졌고 가격은 안정되었으며 누구도 집을 구입하는 사람이 되기를 원하지 않았다. 그러다가 3주 후에 가격이 10% 하락했다.” 그러나 캐나다 은행(BoC)이 3차례 연속 금리를 동결했다는 점은 말할 것도 없고, 향후 금리 인하 약속도 2023년이 끝나가면서 시장을 다시 살리기에 충분해 보였다. 그리고 1월에는 금리가 마침내 정점에 도달했다는 전면적인 합의와 함께 중앙은행이 또 다른 금리 보류를 가져왔다.
BoC는 아직 금리 인하와 그 시기에 대해 구체적으로 언급하지 않았지만 Reddy-Choquette는 구매자들이 몇 달 전보다 더 많은 의욕을 갖고 있다고 말했다. “가격이 적당하고 잘 표현되어 있고 좋은 재고가 시장에 출시될 예정이다. 여러 가지 오퍼가 나타나기 시작하고, 게재량이 증가하기 시작하고, 오픈 하우스에서 높은 트래픽이 나타나기 시작했다. " 그녀는 말한다. “저는 개인적으로 토론토에서 가장 큰 상승과 급등을 경험하고 있는 곳이 100만 반에서 300만 달러 사이라고 말하고 싶다. 따라서 Riverdale, Leslieville Roncesvalles, Bloor West 등 가족이 뿌리를 내리려는 주요 지역에서는 확실히 구매자 수요가 나타나고 있다.”
Legalclosing.ca의 Mark Morris는 대리인 간의 합의에 동의한다. 그는 "예상치 못한 바쁜" 1월이었다고 말한다. 그의 이해는 구매자들이 시장이 몇 달 안에 뜨거워질 것이라는 것을 알고 있고 앞서 나가기를 열망하고 있다는 것이다. “봄 시장이 우울하지 않을 것이라는 인식이 있는 것 같아요. 지난 6개월간 억눌린 수요가 많아 극심한 침체를 겪었다. 사람들은 상황이 어디로 흘러갈지 모르기 때문에 브레이크를 밟아야 한다고 느꼈다.”라고 그는 말한다. “그리고 더 중요한 것은 기다림이 무시할만한 결과가 아니라고 믿었다는 것이다. 즉, 오래 기다릴수록 가격이 낮아질 것이다.
하지만 지금은 금리가 정점에 도달했다는 믿음이 있다고 생각한다. 반드시 하락하는 것은 아니지만 최고 수준에 도달했으며 이는 사람들에게 시장에 다시 등장할 수 있다는 새로운 확신을 주었고 아마도 지금이 구매할 시기일 것이다.” Morris는 요즘 오퍼 활동이 더욱 뜨겁다는 것을 알고 있지만 사람들이 수십만 달러 이상을 입찰하지는 않는다고 말한다. “그들은 공격적으로 입찰하지 않는다.”라고 그는 덧붙였다. Morris는 또한 토론토의 재판매 시장에서 일어나고 있는 상황이 여전히 부진한 상태를 유지하고 있으며 적어도 단기적으로는 둔화될 것으로 예상되는 신규 주택 시장에서 일어나고 있는 상황과는 거리가 멀다고 강조한다. 하지만 재판매 시장에 존재하는 정상성은 결국 신축에도 확산될 것이라고 생각한다.”
Selling Your Home In A Buyer’s Market: What You Need to Know
구매자 시장에서 주택 판매: 알아야 할 사항
https://strata.ca/blog/selling-your-home-in-a-buyers-market-what-you-need-to-know
토론토가 판매자의 천국이었던 것은 그리 오래되지 않았다. 사실, 이 도시는 지난 10년 동안 판매자 중심의 시장이었다. 그러나 2023년에는 시장 상황이 부드러워지면서 전문가들은 '판매자 피로'를 내세우고 '구매자 시장'이 돌아올 것이라고 예측했다. 매출 부진은 새해에도 계속됐다. 따라서 토론토 부동산이라는 역동적인 환경에서 집을 판매하기로 결정했다면 알아야 할 몇 가지 사항이 있다.
먼저 첫 번째 것들. '구매자 시장'이 실제로 무엇을 의미하는지 이야기해 보겠다. 진정한 구매자 시장은 열정적인 구매자보다 판매할 주택이 더 많아 주택을 찾는 사람들에게 좀 더 많은 영향력을 줄 수 있는 시장이다. 그러나 토론토에서는 그렇지 않다. 실제로 폭발적인 인구 증가에도 불구하고 이용 가능한 주택은 2001년보다 훨씬 적다. 그럼에도 불구하고 판매는 저조하다. 금리가 높을수록 사람들이 자금을 조달하기가 더 어려워지기 때문이다. 둘째, 저렴한 주택이 전반적으로 부족하다는 것은 사람들이 가격이 떨어지기를 기다리고 있다는 것을 의미한다. 이 두 가지 더 큰 요소가 현재 작용하고 있기 때문에 개별 목록에 대한 경쟁이 적다. 하지만 구매자의 협상력이 더 크다고 해서 판매자가 자신의 부동산을 등록해서는 안 된다는 의미는 아니다. 이는 단순히 주택 소유자와 부동산 중개인이 현재 주택 시장의 취약성을 고려할 때 보다 효과적으로 전략을 세워야 함을 의미한다.
Curb Appeal: Like Dressing Up For An Important Date
구매자 시장에서는 첫인상이 그 어느 때보다 중요하다. 이는 취업 면접을 준비하는 것과 같다. 최선을 다해 프레젠테이션하고 싶을 것이다! 울타리를 다듬고, 현관문에 새로운 페인트칠을 하고, 주방이나 욕실의 화장을 더 보기 좋게 단장해야 한다. 당신은 당신의 잠재적인 구매자가 당신의 집을 보는 순간 푹 빠지기를 고대하게 된다.
Pricing: The Goldilocks Dilemma
가격은 죽을 맛보는 Goldilocks와 약간 비슷하다. 너무 덥지도 춥지도 않고가 딱 적당해요. 구매자 시장에서는 주택의 시장 가치를 현실적으로 파악하는 것이 중요하다. 고속도로 강도처럼 느껴지지 않고 귀하의 집이 구매자에게 매력적인 최적의 장소가 되도록 유도해야 한다. 그리고 여러 오퍼를 유치하기 위해 오퍼 날짜 전략을 사용할 때는 많은 주의가 필요하다, 왜냐하면 그 계획은 판매자 시장에서 더 잘 작동하기 때문이다. 따라서 시장 수요가 없으면 매우 위험할 수도 있다.
Show Off Your Home's Best Assets
당신의 집을 독특한 초능력을 가진 슈퍼 히어로로 생각해 볼 필요가 있다. 무슨 말인고 하면...예를 들어서 멋진 스카이라인 전망, 셰프가 꿈꾸는 주방, 또는 젊은 가족에게 완벽한 뒷마당일 수도 있다. 이러한 기능을 강조하면 수많은 목록 중에서 귀하의 집을 눈에 띄게 만들 수 있다.
Staging: Cue the Spotlight
스테이징은 감독 역할을 하고 장면을 설정할 수 있는 기회다. 잠재 구매자가 자신의 삶이 펼쳐지는 모습을 상상할 수 있는 공간을 정리하고 비개인화할 수 있는 기회를 제공한다. 결국, 잘 꾸며진 집은 블록버스터 영화와 같다. 매혹적이며 시청자가 속편을 열망하게 되는 것이다.
Stay One Step Ahead
전통적으로 인스펙터는 오퍼를 할 준비가 된 열성적인 구매자에 의해 호출되었다. 하지만 귀하의 집에 대한 검사 보고서를 준비함으로써 귀하는 단지 한 발 앞서 있는 것이 아니라, 당신은 게임보다 훨씬 앞서 있을 수 있다. 원활하고 인상적인 주택 판매 여정을 위한 비밀 무기이기도 하기 때문이다.
Sweeten the Deal
현재 캐나다의 구매자 환경은 밀레니얼 세대가 지배하고 있어 밀레니얼 세대가 시장에서 가장 큰 집단을 이루고 있다. 그들의 관심을 끌기 위해서는 이 세대에 공감할 수 있는 기능을 통합하는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 초기 투자가 필요할 수 있지만 와인 냉장고, 전동 블라인드 또는 내장형 평면 TV를 설치하면 현대적인 손길이 닿지 않은 곳에 비해 부동산 판매를 크게 가속화할 수 있다. 창의력을 좀 더 발휘하려면 1년치 조경 서비스 등으로 거래를 더욱 달콤하게 만들어 보는 것도 방법이다. 즉시 사용 가능한 인센티브는 유사한 상품이 가득한 시장에서 귀하의 부동산에 대한 매력을 한층 더 높여준다.
Patience is a Virtue, Especially in Real Estate
그러나 구매자 중심 시장에서 무엇보다 인내심은 미덕일 뿐만 아니라 비밀 무기이기도 하다. 주택을 판매하는 데 시간이 조금 더 걸리는 것은 사실이지만, 과정을 유지하고 프로세스를 신뢰하는 것이 무엇보다 중요하다고 하겠다.
Will Canada’s International Student Cap Impact the Housing Market?
캐나다의 유학생 한도가 주택 시장에 영향을 미칠까?
캐나다 유학생의 급격한 증가는 캐나다 인구 붐의 큰 원동력이었으며, 이러한 붐이 주택 및 의료에 미치는 영향에 대한 우려를 불러일으켰다. 현재 캐나다에는 백만 명이 넘는 유학생이 있다. 이러한 우려에 대응하여 연방 자유당 정부는 2024년 캐나다에서 발급되는 국제 학생 비자 수에 대한 상한선을 발표했다. 상한선은 360,000으로 2023년 수준보다 35% 감소하며, 상한선은 각 주마다 가중치가 적용된다. 주정부 가중치로 인해 온타리오 주에서는 50% 감소하게 되며, 이로 인해 2024년에는 전년도에 비해 신규 국제 학생 비자 수가 100,000개 이상 감소할 것이다.
그렇다면 이 한도는 광역 토론토 지역과 온타리오 남부의 주택 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
지방 정부는 고등 교육 기관이 입학하는 유학생 수를 급격히 늘리는 것을 허용하면서 유학생의 주거 요구를 고려할 필요가 없다고 생각했다. 그 결과 많은 영세 투자자들이 단독 주택을 구입하여 유학생을 수용하기 위해 일부 불법 하숙집으로 전환하면서 민간 부문이 그 격차를 메웠다. 학생들에게 임대하는 것은 투자자들이 한 집에 15~20명의 학생을 수용할 수 있고, 월 임대료 총액이 한 가족에게 주택을 임대할 경우 얻을 수 있는 임대료를 훨씬 초과하기 때문에 수익성 있는 사업이었다. 이러한 하숙집 중 다수가 학생들에게 매우 열악하고 어떤 경우에는 안전하지 않은 생활 환경을 제공했다는 점은 주목할 가치가 있다.
유학생 입학 제한이 투자자들에게 어떤 영향을 미칠까요?
먼저 주목할 점은 연방정부의 이번 조치가 유학생 수를 줄이는 것이 아니라 유학생 증가를 막기 위한 조치로 해석돼야 한다는 점이다. 우리가 고려해야 할 중요한 숫자는 전년 대비 입학 학생 수의 감소가 아니라, 학업을 마친 학생 수와 신입생 수의 차이다. 예를 들어, 온타리오 주 신규 유학생 입학이 50% 감소했다는 것은 온타리오가 2024년에 150,000명의 신규 학생 비자를 발급한다는 것을 의미한다고 가정해 보겠다. 온타리오에서도 이번 학년도 말에 150,000명의 유학생이 학업을 마친다면, 전체 유학생 수의 변화. 학업을 마치는 유학생의 수는 신입생의 수와 동일해 진다. 캐나다가 승인하는 국제 학생 비자의 수는 지난 5년 동안 매년 증가해 왔다. 이는 2~4년 전에 학업을 시작하여 올해 학업을 마치는 유학생의 수가 2023년에 학업을 시작한 코호트(연방정부가 35%로 설정한 코호트)에 비해 훨씬 적다는 것을 의미한다. 올해 온타리오에서 학업을 마친 유학생 수에 대한 정확한 추정치를 본 적이 없지만 그 수가 작년 입학률보다 훨씬 낮고 온타리오의 새로운 연간 유학생 한도에 가까워질 것이라고 가정하는 것이 합리적이다. 캐나다에서 공부하는 총 유학생 수에는 거의 변화가 없다.
즉, 상한선의 효과는 온타리오 주 전역에 걸쳐 동일하게 느껴지지 않을 수 있다. 최근 유학생 입학이 크게 증가한 일부 학교에서는 그 수가 더욱 급격하게 감소할 수 있다. 다른 학교보다 입학이 더 많이 삭감될 수 있는 학교가 있는 지역에서 주택을 소유하고 있거나 주택 구매를 고려하고 있다면 염두에 두어야 할 몇 가지 사항이 있다.
For Investors
현재 유학생에게 임대하고 있는 단독 주택을 소유한 투자자는 올해 후반에 학생 수요가 줄어들면 학생이 아닌 단독 주택을 임대해야 하는 경우 집을 유지할 여유가 있는지 고려하고 싶을 것이다. 숫자를 계산할 수 없고 내년에 학생 숙소에 대한 수요가 훨씬 낮아질 것이라고 걱정한다고 가정해 보겠다. 이 경우 2024년 가을을 기다리기보다는 기존 학생 임차인이 학업을 마치자마자 투자 부동산을 판매하여 시장에서 앞서 나갈 수 있다.
For Home Buyers
단기적으로 주택시장에 어떤 중대한 영향도 미칠 것으로 예상하지 않는다. 투자자들은 시장에 대해 매우 낙관적인 경향이 있기 때문에 올 봄/여름에 투자자들이 서둘러 부동산을 매각함으로써 신규 매물이 급증할 가능성은 거의 없다. 그러나 유학생에 대한 상한선으로 인해 특정 지역의 학생 임대 수요가 극적으로 줄어들면 일부 투자자가 단일 임차인으로부터 얻은 낮은 임대료로 부동산을 보유할 여력이 없으면 올 가을에 부동산을 매각하려고 시도하는 것을 볼 수 있다.. 이것이 주택 가격에 영향을 미칠지 여부는 시장에 나오는 신규 매물 수와 가을 주택 수요 변화에 따라 달라질 것이다. 일부 지역에서 매물이 늘어나더라도 가을에 금리가 낮아지면 금리 하락으로 인한 수요 증가가 시장이 신규 매물 증가를 흡수하는 데 도움이 될 수 있다. 올해 하반기에는 시장이 유학생 정원에 어떻게 적응하고 있는지 더 잘 이해할 수 있을 것이다.
Property taxes in major Canadian markets: Changes over the past decade and where they’re at now
캐나다 주요 시장의 재산세: 지난 10년간의 변화와 현재 상황
캐나다 전역의 지방자치단체가 내년 예산을 발표하면서 재산세 인상은 브리티시 컬럼비아와 온타리오의 2~15% 인상과 같이 공통적으로 반복되는 주제인 것으로 나타났다. Zoocasa는 지난 10년 동안 6개 주요 시장의 세금 인상과 올해의 세금 인상을 살펴보았다.
밴쿠버와 캘거리 모두 2024년 재산세를 7% 이상 인상할 것을 제안하고 있다. 그러나 역사적 세율을 자세히 살펴보면 대조되는 경로가 드러난다. 2014년 밴쿠버의 주거용 재산세율은 0.367794%였으며, 2024년 제안 세율은 0.298925%로 18.7% 감소했다. 밴쿠버의 재산세율은 2017년 이후 지속적으로 0.3% 미만을 유지하고 있지만, 2024년 예상 세율은 2016년 이후 가장 높을 것으로 예상된다. 따라서 평가액이 $500,000인 주택 소유자는 재산세로 약 $1,495를 보게 될 수 있고 평가액이 $1,000,000인 주택 소유자는 재산세로 약 $2,989를 직면하게 될 수 있다. 반면 캘거리는 2016년 이후 재산세율이 14.7% 인상됐다. 시가 제안한 올해 7.8% 인상이 진행되면 세율은 2023년 0.657180%에서 0.70844%로 인상된다. $500,000로 평가된 부동산의 경우 이는 약 $3,542의 세금을 내야 함을 의미한다. 이는 밴쿠버 주택 소유자가 유사하게 평가된 부동산에 대해 지불하는 금액의 두 배 이상이다.
위니펙은 분석된 도시 중 재산세율이 가장 높다는 사실에도 불구하고 세금은 2014년 이후 3.9% 감소했습니다. 2014년 2.8481%였던 주민세율은 2014년 2.736437%가 될 것으로 예상된다. 2024년에는 전년 대비 3.5% 증가할 예정이다.
토론토는 캘거리에 이어 8.9%로 10년 동안 두 번째로 큰 인상을 기록했다. 토론토 주택 소유자는 평가 재산 $500,000에 대해 재산세로 약 $2,771를 보고 있을 수 있으며 평가 재산 $1,000,000에 대해 $5,542를 보고 있을 수 있다. 해밀턴은 2023년부터 2024년까지 7.9%로 두 번째로 큰 증가율을 기록하며 바짝 뒤를 이었다. 그러나 지난 10년 동안 해밀턴은 그다지 큰 변화를 경험하지 못했다. 2014년부터 2024년까지 재산세율은 3.2% 인상되었으며, 이는 재산 평가액이 $500,000인 해밀턴 주택 소유자의 재산세로 약 $7,159다. 오타와는 2023년부터 2024년까지 세금 인상이 가장 적을 것으로 예상되며, 제안된 세율은 2.5%다. 2024년 재산세율은 1.198508%로 예상되며, 이는 2014년 재산세율보다 6.4% 인상된 수치다. 오타와 주택 소유자는 $500,000로 평가된 부동산에 대해 재산세로 약 $5,993를 지불할 것으로 예상할 수 있다.
Small businesses in Canada prepare for possible bankruptcy wave
캐나다 중소기업, 파산 가능성에 대비
