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🏡[9월 둘째주 부동산/모기지 소식]  📊 실질 주택가격 24% 하락, 캐나다 역사상 두 번째 폭락, 바겐세일 중.

최근 발표된 8월 거래현황 통계자료에 따르면, 2022년 1분기 고점 이후 실질(물가 반영) 주택가격은 24.18%하락했습니다.

이는 캐나다 역사상 두 번째로 큰 폭락으로, 1980년대 초반 폭락에 이어, 이미 1990년대 초반 침체 수준을 넘어 섰습니다.

이런 상황 속에서 단독주택은 94%가 리스팅 가격보다 낮게 판매가 되었고, 콘도는 더 심해서 98%가 리스팅 가격보다 낮게 판매되었습니다.

하지만 실제 현장에서는 그냥 리스팅 가격보다 낮게 판매되는 정도를 넘어서서,

몇 만불이 어렵지 않게 깎여서 거래되는 사례들을 많이 보게 됩니다.

그리고 이 과정에서 바이어의 희비가 엇갈리는 모습도 종종 볼 수 있습니다.

무슨 말인가 하면,

어떤 바이어는 리스팅가격에서 3만불을 깎고 싸게 구입했다고 좋아하는 반면,

또 다른 바이어는 3만불 깎은 가격에서 1-2천불 더 저렴하게 사려고 하다가, 

셀러에게 거절당하거나 다른 바이어에게 기회를 빼았기기도 합니다.

욕심을 부린 바이어의 옳고 나쁨을 이야기 하려는 것이 아닙니다.

모두 다른 기준을 가지고 있고, 선택은 자유입니다. 바이어가 더 싸게 구입하고 싶은 마음은 욕심 이전에 당연한 심리라고 보아야 할 것이구요.

물론 셀러의 마음은 또 전혀 다를 것입니다.

네, 지금 주택시장은 얼마전에 문을 닫은 Whole Foods의 바겐세일로 비슷한 모습입니다.

당연히 Whole Foods가 세일할때 처럼, 많은 소비자가 줄을 서서 입장하려는 장면과는 완전히 다릅니다만...

조금이라도 더 싸게 구입하려는 소비자와 지속되는 하락장에서 빨리 팔려는 셀러들의 모습을 유사하다고 생각되네요.

이런 모습이 언제까지 지속될까요?

이렇게 계속해서 하락하면서 더 큰 폭으로 주택가격이 하락할지, 

이젠 저점 구간에 도달한 것인지는 어느 누구도 정확하게 말해 줄 수 없습니다.

다만, 확실한 것은 아직 매물은 많고, 주택가격은 하락하고 있고, 누군가에게는 기회가 되고 있다는 것입니다.

낙엽이 하나 둘씩 떨어지는 요즘,

무엇보다 건강한 한주 되시길 소망합니다.

감사합니다.

#캐나다부동산 #토론토부동산 #주택시장 #부동산하락 #바이어마켓 #콘도시장 #단독주택 #부동산투자 #부동산뉴스 #박셰프의부동산이야기 

Canadian Real Estate Is Crashing At One of The Fastest Rates Ever 

캐나다 부동산, 사상 유례없는 속도로 가격 폭락 중 

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-crashing-at-one-of-the-fastest-rates-ever/

급격하고 깊은 가격 조정
2022년 1분기 고점 이후 캐나다의 실질(물가 반영) 주택 가격은 24.18% 하락했습니다. 이는 캐나다 역사상 두 번째로 큰 폭락으로, 1980년대 초반 폭락에 이어, 이미 1990년대 초반 침체 수준을 넘어섰습니다.

2017년 수준 이하로 하락
실질 주택 가격은 전년 대비 3.94% 낮은 수준이며, 2017년 물가 반영 기준 최고점보다도 낮은 상태입니다.

역대급 빠른 속도의 하락
이번 조정은 고점 이후 불과 12분기(3년) 만에 진행된 것으로, 캐나다 역사상 가장 빠른 조정 중 하나입니다. 2008년 금융위기(4분기), 2017년 외국인 투자 규제 후 ‘미니 버블 붕괴’(10분기)보다 오래 지속되면서도 하락 폭은 훨씬 깊습니다.

조기 회복 신호?
2025년 1분기에는 실질 가격이 0.15% 소폭 상승했지만, 이는 확실한 반등 신호로 보기 어렵습니다. 전문가들은 인플레이션 수치가 조정될 가능성과 주택 거래량 부진 등을 근거로, 아직 바닥이라고 단정하기 이르다고 경고합니다.

Greater Toronto Home Prices Slip as Listings Outpace Sales 

토론토 광역권, 매물이 거래를 앞지르며 집값 하락 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/09/04/greater-toronto-home-prices-slip-as-listings-outpace-sales-board/

• 8월 GTA 주택 가격 하락
  토론토광역권(Greater Toronto Area, GTA)의 계절 조정된 종합 주택가격 지수는 전월 대비 0.1% 하락한 C$978,100를 기록했습니다. 이는 작년 11월 이후 계속된 가격 하락 또는 정체 흐름의 연장입니다.
  
  

• 매물 증가, 거래 둔화
  매물(신규 리스팅)은 전년 동기 대비 9.4% 증가, 반면 주택 거래량은 전월 대비 1.8% 감소하여 5,633건이었습니다. 연간 기준으로는 거래량이 2.3% 상승했으며, 가격은 전년 대비 5.2% 하락했습니다.
  
  

• 시장 공급 과잉, 수요 침체 지속
  TRREB(토론토지역부동산위원회)는 매물이 판매를 앞서며 시장에 가격 압박이 가해지고 있다고 강조했습니다. 평균소득 가구도 여전히 평균 주택 구매에 대한 모기지 부담이 어려운 상황입니다.
  
  

• 금리 인하 기대와 시장 반응
  기준금리를 2.75%로 유지하고 있는 캐나다 중앙은행은 오는 9월 17일 금리 결정 회의에서 추가 인하 가능성을 시사했습니다. TRREB는 금리 인하가 있다면 더 많은 구매자들이 시장에 진입할 수 있다고 덧붙였습니다.

GTA Home Sales Show Signs Of Recovery, But TRREB Wants More Rate Relief 

GTA 주택시장, 미약하지만 회복 조짐…TRREB, 추가 금리 인하 요구  

https://storeys.com/gta-home-sales-rate-relief-trreb/

• 8월 GTA 주택 거래량 소폭 상승
  토론토지역부동산위원회(TRREB)에 따르면, 2025년 8월 GTA 주택 매매는 전년 동기 대비 2.3% 증가한 5,211건을 기록했습니다. 이는 7월의 10.9% 증가 이후 이어진 회복 조짐으로 해석됩니다.
  
  

• 월간 거래는 감소
  다만 계절 조정 기준으로 보면, 7월 6,100건에서 8월에는 15.7% 감소하며 단기적인 둔화도 나타났습니다.
  
  

• 주택 가격은 큰 폭 하락했으나 여전히 구매 어려움
  평균 주택 가격은 2022년 C$1,193,771에서 2025년 8월에는 C$1,022,143로 하락, 부담이 다소 완화된 듯 보입니다. 그럼에도 GTA 평균 소득 가구는 여전히 모기지 상환 부담이 상당하다는 분석입니다.
  
  

• 매물 과잉—매도자보다 구매자가 많아진 시장
  5월에 기록된 25년 만의 최고치인 30,964건 이후, 8월 기준 활성 매물은 27,495건, 신규 리스팅은 14,038건으로 전년 대비 9.4% 증가했습니다.
  
  

• 금융 완화 필요성 강조
  TRREB 대표 Elechia Barry-Sproule는 경제 둔화와 인플레이션 안정을 고려할 때, 캐나다 중앙은행의 추가 금리 인하가 필요하다고 주장했습니다. 이는 가계의 구매력을 높이고, 경제 전반에 긍정적인 파급 효과를 가져올 것으로 기대됩니다.
  
  

• 시장 안정화 기대
  부동산 전문가 Cailey Heaps는 "우리가 사이클의 저점을 지났다는 인식이 커지고 있다"며, 급격한 반등보다는 완만한 회복이 이어질 것이라 전망했습니다. 매물이 점차 소화되면 가격과 구매자 신뢰 회복에 도움이 될 수 있다고 덧붙였습니다.

Easing Vancouver Home Prices Helps Bring Buyers Back: GVR  

완화된 밴쿠버 집값, 다시 구매자 끌어들이다: GVR 

https://realestatemagazine.ca/easing-vancouver-home-prices-helps-bring-buyers-back-gvr/

• 8월 주택 판매량 증가
  2025년 8월, 밴쿠버 지역 주택 거래량은 전년 동기 대비 약 2.9% 증가한 1,959건으로 나타났습니다. 이는 전년보다 55건 더 많은 수치입니다.

• 하지만 10년 평균보다 낮은 수준
  거래량은 아직 **10년 계절 평균(약 2,424건)**보다는 거의 20% 낮은 수준입니다.
  
  

• 비싼 주택 중심 회복 조짐
  특히 **단독 주택(detached)**과 붙박이 주택(attached) 부문에서 작년 8월 대비 10% 이상 거래량이 상승하며, 고가 주택 시장에서 구매자들이 돌아오고 있음을 시사합니다.
  
  

• 매물 증가·가격 하락
  현재 MLS에 등록된 매물은 약 16,242건으로, 이는 1년 전보다 17.6% 증가한 수치입니다.
  한편, 메트로 밴쿠버 전체 주택의 **종합 벤치마크 가격(composite benchmark price)**은 약 C$1.15백만으로 연간 기준 3.8% 하락, 그리고 전월 대비 1.3% 하락했습니다.
  
  

• 시장 균형 기조 유지
  매도자와 매수자 간 기대 차이가 줄어들고 있는 가운데(가격이 완만히 조정됨), 거래는 점차 회복세를 보이고 있으나, 매물이 많아 '바이어 시장'(buyer's market) 분위기가 유지되고 있습니다.
  
  

• 다만 기회는 오래 가지 않을 수 있음
  계속된 매물 증가와 가격 조건 완화가 이어질 경우, 구매자에게 유리했던 환경은 서서히 사라질 수 있다는 경고도 제기되었습니다

Selling Your Home in Canada? Here’s How Capital Gains Tax Works 

캐나다에서 집을 팔고 계신가요? 양도소득세(자본이득세)는 이렇게 작동합니다 

https://www.zoocasa.com/blog/capital-gains-tax-in-canada/

• 양도소득세 납부 여부, 50% 과세 기준
  캐나다에서는 자산 매매로 이익이 발생할 경우, 해당 양도차익의 50%만 과세 대상이 됩니다. 예를 들어, 매수 기준이 Adjusted Cost Base(ACB) 기준 $300,000이고, 매도 금액이 $800,000이라면 $500,000의 차익 중 절반인 $250,000에 대해서만 세금이 부과됩니다.
  
  

• ACB 계산 방식
  ACB는 구매 가격에 인수 관련 비용(예: 중개 수수료, 법률 비용 등) 및 개선 비용(capital improvements) 등을 더한 총합으로 계산됩니다. 이 기준은 양도차익을 산정할 때 정확한 세율 적용에 필수입니다.
  
  

• 1차 주택(principal residence) 면제 가능성
  만약 해당 부동산이 주거 전 기간 동안 본인의 주요 거주지였다면, 대부분의 경우 양도소득세가 면제됩니다. 하지만 일부 기간 동안 임대나 다른 용도로 활용했다면 해당 부분의 차익에 대해서는 과세 대상이 될 수 있으며, 이 경우 세부 계산이 필요합니다.
  
  

• 별장의 경우 과세 일반
  예를 들어 가족 별장을 $200,000에 매입하고 $500,000에 매도한 경우, 양도차익 $300,000 중 절반인 $150,000이 과세 대상이 됩니다.

Canadian banking giants aren’t panicking about the mortgage marke 

캐나다 대형 은행들, 모기지 시장에 대해 당황하지 않아 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/canadian-banking-giants-arent-panicking-about-the-mortgage-market/548523

• 모기지 시장엔 불확실성 여전하지만, 은행은 침착
  관세 전쟁과 높은 금리 아래에서도 캐나다의 ‘빅 식스’ 은행들은 모기지 시장에서 예상되는 대규모 위기 징후가 나타나지 않고 있다는 입장입니다.
  
  

• 신용손실 대비금(PCL), 전분기 대비 소폭 감소
  이 여섯 은행은 3분기 실적에서 대출 연체에 대비한 적립금이 소폭 줄어든 것으로 나타났으며, 이는 여전히 안정적인 차입자 기반을 유지하고 있음을 시사합니다.
  
  

• 차입자 프로필 견고—신용등급 높고 LTV 낮아
  Morningstar DBRS의 Carl De Souza 부사장은 이들 은행의 차입자들이 높은 신용점수와 함께 55% 이하의 낮은 LTV(Loan-to-Value ratio)를 유지하고 있어, 주택가격 하락에도 상당한 완충력을 갖추고 있다고 설명했습니다.
  
  

• 주택시장 전반 둔화—그러나 붕괴 가능성은 낮아
  토론토와 밴쿠버 같은 주요 도시의 주택 가격과 거래량은 감소하고 있지만, 공급 부족이라는 구조적 요인으로 인해 시장 붕괴 가능성은 낮다는 진단이 제기됐습니다.
  
  

• 내년 서서히 회복될 가능성 제기
  RBC(로열 뱅크 오브 캐나다)는 내년 주택 재판매량이 전년 대비 7.9% 증가할 것으로 전망하며, TD 은행 또한 하반기 주택 매도 증가를 기대하고 있습니다.
  
  

• 경제 리스크에도 은행들의 시선은 여전히 낙관적
  대형 은행 경영진들은 발표 이후 모기지 포트폴리오에 대한 자신감을 표명했고, 향후 4분기 실적이 시장 상황 변화의 실질적인 지표가 될 것으로 보입니다.

98% of GTA Neighbourhoods Are in Underbidding Territory 

GTA의 98% 동네에서 매물보다 낮은 가격으로 거래되고 있다 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/gta-market-pulse-august-2025/

2025년 8월, 온타리오주(GTA)의 주택 시장에서 278개 동네 중 98%인 272개 동네에서 집값이 매물 가격보다 낮게 거래되었으며, 이는 3년 만에 가장 높은 수치입니다. 이러한 하락 추세는 콘도뿐만 아니라 단독 주택에도 확산되고 있습니다. 특히, 3백만 달러 이상의 고급 주택이 많은 York Mills와 Rural Vaughan 지역에서는 매도 가격이 매물 가격보다 평균 10% 이상 낮게 거래되었습니다. 

• 하락 추세 지속: 2023년 12월과 2024년 1월에 이어, 2025년 8월에도 98%의 동네에서 집값이 매물 가격보다 낮게 거래되었습니다.

• 단독 주택 시장: 단독 주택의 94%가 매물 가격보다 낮게 거래되었으며, 콘도는 97%가 하락 거래되었습니다.

• 고급 주택 시장: York Mills와 Rural Vaughan 지역에서는 고급 주택이 매물 가격보다 평균 10% 이상 낮게 거래되었습니다.

• 시장 요인: 여름철 비수기와 함께, 일부 판매자들이 시장 가격보다 낮게 집을 내놓아 경쟁을 유도하는 전략을 취한 것으로 분석됩니다