4월 첫째 주
부동산/모기지 소식
Apr 4, 2021 by 박구용
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과다 레버리지에 대한 모기지 승인, 사상 최고치 기록.
https://www.osfi-bsif.gc.ca/Eng/fi-if/rg-ro/gdn-ort/gl-ld/Pages/b20-nfo.aspx
캐나다 금융감독원(OSFI)는 2020년 4분기에 과다 레버리지가 승인된 가구의 모기지 승인이 더욱 증가하고 있는 것으로 파악했습니다.
금융감독원은 주택의 건전성 여부를 판단하기 위해서 대출 대 소득 비율(Loan-to-income; LTI)을 사용하는데, 보통 이 비율이 450%를 넘으면 부채가 많다고 평가됩니다. 450%가 넘었다는 말은 모기지 부채가 차용인 소득의 4.5배가 이상임을 의미합니다. 따라서 이 비율이 상승하면, 금융 당국은 위험성을 감소시키기 위해서 새로운 규제를 고려할 수 있습니다. 2017년 처럼 말입니다.
과거에 Stress Test의 시행으로 부채가 많은 차용자들은 급격하게 감소했습니다. 하지만, Stress Test에 익숙해지면서 상승하는 추세에 더해, 코로나 상황으로 저렴해진 모기지 비용은 이전의 우려 수준을 넘어 섰습니다. 여기에 문제를 더욱 복잡하게 만드는 것은, 오늘날의 모기지 금액이 몇 년 전보다 훨씬 더 많을 가능성이 있다는 사실입니다.
다한 한 가지 긍정적인 사실은, 총부채비율(Total Debt Service Ratio; TDS)이 2020년 4분기에 43.57%로, 최고점을 찍었던 2019년 1분기 45.99%에 비해서 감소했다는 것입니다.
캐나다 중앙은행, 주택시장 '걱정되는 징후' 포착.
https://www.bnnbloomberg.ca/boc-s-macklem-sees-worrying-signs-in-housing-market-1.1584978
캐나다 중앙은행 총재 Tiff Macklem은 주택 가치 대비 대출 수준이 증가하고 있다는 증거가 있다고 말하면서, 일부 캐나다인들이 뜨거운 주택 시장에 투자하기에는 너무 많은 부채를 지고 있다는 걱정 신호를 보냈습니다. 또한 사람들이 가격이 계속 상승 할 것이라는 믿음에 따라 구매를 시작했다고 경고했습니다. 이는 지속 가능하지 않기 때문에 실수가 될 수 있다고 추가로 언급했습니다.
동시에 경제 회복을 지원하기 위해서 금리를 아직은 낮게 유지해야하는 상황에서 중앙은행이 할 수 있는 것이 많지 않음도 시사했습니다. 이와 같은 중앙은행 총재의 발언은 최근 경제학자들이 정책입안자들에게 시장을 실힐 것을 요구하는 긴급한 요청 속에서 나왔습니다.
캐나다 부동산 시장, 위험 상승: CMHC
최근 캐나다 주택모기지 공사(CMHC)의 3월 분기별 부동산 시장의 위험 평가 보고서에 따르면, 캐나다 전체에서 2/3이 높은 위험 수준이고, 특히 5개 부동산 시장은 가장 높은 수준의 위험도를 보이고 있다고 발표했습니다. 이 5개 지역 중에서 3개 지역이 온타리오에 위치하고 있습니다. 또한 최근의 광범위한 가격 상승은 과열 위험이 일부 주요 대도시 지역에만 국한되지 않고 이제 국가적인 현상임을 의미한다고 말하고 있습니다.
토론토 부동산 시장 : 가격 가속화와 초과 재고 부분에서 모두 높은 수준의 취약성으로 이동했습니다. 보통 가격이 상승하는 재고는 줄어드는 상황과 다른 양상을 보이고 있는데, 부분적으로 이것은 시장에 일반적인 것 보다 더 많은 빈 유닛이 있음을 의미한다고 볼 수 있습니다. 물론 단기 임대에 대한 규제 변경도 재고를 높이는데 영향을 주었을 것으로 보입니다.
밴쿠버 부동산 시장 : 최근 밴쿠버 부동산 시장은 토론토와 비교할 때 상대적으로 안정적인 모습을 보여 주고 있습니다. 과잉 재고에 대한 항목이 중간 수준으로 상향되었고, 가격 상승은 강하기는 하지만 중간 수준으로 상향되기에는 충분하지 않다고 평가되고 있습니다.
몬트리올 부동산 시장 : 전반적인 위험 평가는 보통 수준이며 이전 분기와 동일합니다.
캐나다 주택시장, 주택 매입 열풍 이후 '대폭적인 쿨다운' 예정: TD
https://www.livabl.com/2021/03/homebuying-frenzy-canada-housing-market-cooldown.html
TD은행의 수석 경제학자인 Sri Thanabalasingam은, 캐나다 주택 시장의 강세가 국가 경제 회복에 큰 기여를 한 것은 분명하지만, 향후 6~9 개월에 걸쳐 주목할 만한 냉각이 있을 것이라고 말했습니다. 그는 최근의 논평에서 코로나 사태가 시작될 때 주택시장을 둘러싼 가장 큰 두려움은 과열 보다는 붕괴 위험에 초점을 맞추었다고 언급했습니다.
하지만, 그런 예측들을 비웃듯이 주택 구매자들이 몰려들면서 붕괴에 대한 두려움은 빠르게 사라졌고, 이 놀라운 주택 소유 수요는 아직도 지속되고 있습니다. 그리고 이제는 붕괴가 아닌 과열에 대한 우려가 커지고 있고, 국가 수준의 단독 주택 가격은 역사적인 수요와 제한된 공급으로 지난 6개월 동안 평균 10만 달러의 가치가 증가했습니다.
하지만 Sri는 시장의 일부 지역이 경제적 펀더멘털이 지원하는 수준을 훨씬 뛰어 넘었기 때문에, 모기지 금리가 상승하고 많은 구매자들을 위한 저렴한 주택 선택지가 부족해 지면, 가격이 상승이 줄어들 것이라고 예상했습니다. 여기에 규제당국과 정부가 폭주하는 주택 시장으로 부터 금융 시스템을 보호하기 위한 조치를 취하기 위해 정책 전면에 나서게 될 것이라고 예측했습니다. 따라서 어떻게 되었든, 2~3분기 동안 냉각 기간이 있을 것이라고 언급했습니다.
캘거리 주택 판매는 저금리, 저축으로 3월에 147% 급증: CREB
캘거리 부동산협회의 따르면 낮은 대출 금리와 더 많은 저축이 계속해서 시장에 영향을 미치면서, 도시의 3월 주택 판매가 지난 10년 동안 볼 수 없었던 수준에 도달했다고 말했습니다. 특히 알버타의 경우 지난 3월 판매가 1,174개 보다 147% 증가한 2,903개를 기록했다고 지난 목요일에 밝혔습니다. 이와 같은 급격한 급증은 2007년 이후로 시장이 본 최고 수준의 판매량입니다. 또한 재고가 전년도 5,863개에서 5,416개로 감소했으며 2014년 3월 이후 도시에서 가장 낮은 수준이라고 추가했습니다.
올해 3월 캘거리의 평균 Benchmark Price는 $441,900으로 작년 $414,800에서 거의 7% 상승했습니다. 여기서 특히 단독주택 $478,400에서 $516,300을 기록했고, 콘도는 $242,500에서 $250,000으로 상승했습니다.
캘거리 부동산협회의 관계자에 따르면, 주택판매와 가격이 지속적으로 상승할 것으로 예측하지만, Covid-19의 지속적인 영향과 석유수요 감소로 인해서 제한된 캘러지의 고용시장이 부동산 시장에 성장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예측했습니다.
고급 미술관에 가까운 North York에 위치한 주택
https://storeys.com/21-old-colony-road-for-sale-art-gallery-toronto/
https://www.zolo.ca/toronto-real-estate/21-old-colony-road
Specs:
Address: 21 Old Colony Road - Type: Detached, - Style: 2 1/2 Storey, - Bedrooms: 6+2, - Bathrooms: 10, - Lot Size: 103*250 Feet,
Price: $11,980,000 - Taxes: $40,336/yr
광역토론토 신규 주택 판매 34% 하락
BILD GTA와 Altus Group의 데이터에 따르면 지난 2월 신규 주택 판매는 급격히 감소했는데, 특히 토론토시에서 더 심화된 모습을 보이고 있습니다. 특히 대부분의 감소는 Resale콘도 시장의 경쟁으로 인한 콘도 부문에 국한되는 경향이 있는데, 균형잡힌 재고상황임에도 불구하고, 신규주택의 가격은 증가하고 있는 상황입니다.
토론토 신규주택 가격 25% 상승: 단독주택은 작년대비 25.1% 상승(2월에 $1,373,473으로), 콘도가격은 8.4% 상승(2월에 $1,042,064로)
광역토론토 신규주택 판매량은 34% 하락: 단독주택은 작년대비 28.7% 하락, 콘도는 37.9% 하락.
토론토 신규주택 판매량은 39% 하락: 단독주택은 작년 대비 327.8% 상승(77개 판매량), 콘도는 43.9% 하락(788개 판매량)
재고는 작년보다 균형: The ratio of sales to active listing ratio(SALR)가 작년의 27.1%에서 17%로 하락.
SALR 20% 이상: 공급 부족, 20%이하: 과 공급, 12%~20%: 균평 잡힌 재고 공급
불투명한 부동산 입찰 절차
https://betterdwelling.com/canadian-home-buyers-are-bidding-way-above-ask-for-no-real-reason/
최근 영상에서도 소개한 것 처럼, 시장가치 보다 낮게 Asking Price를 리스팅하고 의도적으로 수십개의 오퍼를 경쟁시키는 입찰전쟁에 아직도 계속되고 있습니다. 문제는 이 입찰 절차에서 바이어들의 구매가격이 감추어져 있다는 것입니다. 따라서 운좋게 또는 많은 구매가격을 제시하고 오퍼가 받아 들여 졌다고 하더라도, 다른 경쟁자와 비교할때 얼마나 비싸게 구입했는 또는 경쟁에서 실패한 사람이 얼마나 작은 액수 때문에 실패 했는지 알 수가 없습니다. 물론 샐러의 입장에서 바이서의 경쟁을 유도하여 판매가격을 올릴 수 있기에 장점이 더 크다고 볼 수 있겠지만, 바이어의 입장에서는 많이 억울 할 수 있습니다.
하지만 이와 같은 입찰전쟁이 셀러에게만 항상 유리하게 작용하는 것은 아닙니다. 해밀턴에 위한 한 부동산회사의 Donna Bacher는 이와 같은 입찰전쟁이 성패가 극명하게 나누어 진다고 말하고 있습니다. 지난 2월 광역토론토의 124개의 리스팅을 추적한 결과, 61개만 입찰 경쟁 계획 하에 거래가 완료되었지만, 나머지 63개는 생각처럼 거래가 성사되지 않아서 다시 리스팅되었다고 말했습니다.
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