9월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Sep 19, 2021 by 박구용
Home prices climb further in Canada amid tight sellers market
타이트한 판매자 시장 속에서 캐나다 주택 가격 추가 상승
https://www.bnnbloomberg.ca/home-prices-climb-further-in-canada-amid-tight-sellers-market-1.1652577
Canadian housing markets appear to be stabilizing somewhere in between pre- and peak-pandemic levels => 여전히 매우 불균형
Home prices push higher in historically tight sellers market
주택 가격은 역사적으로 타이트한 판매자 시장에서 더 높아지고 있음.
https://financialpost.com/real-estate/home-prices-climb-further-in-canada-amid-tight-sellers-market
지난달 전국적으로 판매된 주택의 수는 0.5% 감소한 반면 판매를 위해 새로 등록된 부동산의 수는 1.2% 증가한 것으로 데이터가 보여주었다. => 캐나다 전체에 대한 통계.
Supplies! Bank Of Canada Researchers Say Supply Alone Can’t Explain Home Prices
공급만으로는 주택 가격을 설명할 수 없다, 캐나다 중앙은행 연구원.
최근 캐나다 중앙은행에서 발표한 논문자료에 따르면, 공급부족이 지금의 주택가격 상승에 큰 역할을 한 것은 사실이지만, 단기적으로 극단적인 최근의 가격 움직임은 설명하지 못하고 있다. 가격 상승에 대한 이유를 뒷받침할 근거를 찾고 있지만, 결코 사용할 수 없는 용어는 거품일 것이다.
즉, 주택공급 탄력성은 주택가격에 기여하지만, 대부분의 사람들이 예상하는 것만큼은 아니라는 것으로, 실제 이 주택공급 탄력성을 바탕으로 살펴보면 캐나다 부동산 시장은 미국 부동산 시장과 별반 다르지 않다.
미국 대도시 지역의 중앙값은 탄력성이 2.26으로 캐나다보다 약간 높은데, 이와 같은 비슷한 탄력성에도 불구하고 주택가격은 매무 다르다. 캐나다가 거의 40% 더 비싸다.
*주택공급 탄력성: 주택공급에 따라 주택가격이 반응하는 정도. 공급이 1.0으로 이 비율이 높을 수록 탄력적.
=> 보충 가능한 이전 아티클, https://betterdwelling.com/bank-of-canada-is-quietly-updating-forecast-models-to-include-debt-and-real-estate/
: Bank of Canada Is Quietly Updating Forecast Models To Include Debt And Real Estate_Jun 30, 2021 (캐나다 중앙은행은 부동산과 부채에 대한 예측모텔을 조용히 업데이트하고 있다)
Canada’s Real Estate Bubble Is The Second Longest In The World: US Federal Reserve
캐나다의 부동산 거품은 세계에서 두 번째로 길다: 미국 연준
미국 연준(Fed)의 2021년 1분기 자료에 따르면, G7 국가 중에서 오직 독일과 캐나다만이 부동산 시장이 거품인 것으로 간주되고 있음. 특히 이 두 나라는 이 거품이 가장 오래 지속되는 있는 경험있는 것으로 확인됨. => 이 거품이 오래될 수록 삶의 질과 경제에 부담을 가중. 또한 더 큰 경제적 여파와 함께 훨씬 더 큰 수정을 요구하는 경향이 있음. (급격한 조정과 경기 침체)
미국연준에 의하면, 1~2분기 정도지속되는 주택활기지수(Exuberance Index)는 추세라고 볼 수 없다, 하지만 5분기 연속 지속된다면, 이는 거품일 가능성이 높고 많은 경우 큰 수정이 필요하게 된다.
하지만, 정책 입안자들로 인해서 이와 같은 수정이 언제 발생할지 파악하기는 더 어렵다. 정부는 경제위험 증가에도 불구하고 종종 신용 거품을 확장한다. 왜냐하면 어느 누구도 거품이 터지는 순간과 함께 하고 싶지 않기 때문이다. No onw wants to be the guy on watch when a bubble pops, so it turns into a game of hot potato.
그럼 가장 높은 독일과 비교하면, 단지 1분기 차이 밖에 나지 않고 있는데, 심지어 독일은 이전에는 훨씬 낮은 가격 상승률을 보였다. 특히, 미국연준은 캐나다의 물가가 2005년 보다 173% 인상되는 동안 독일에서는 74% 인상된 것으로 추정된다는 점을 주목해야 한다고 말하고 있다. 캐나다에 비하면 독일의 물가 상승률이 미비해 보이지만, 사실 이 또한 천문학적인 수치다.
Canadian Wealth Soars Relative To Debt, But Bank Exec Warned This Might Be A Mirage
캐나다의 부(Wealth)는 부채에 비해 급증하지만 은행 임원들은 이것이 신기루일 수 있다고 경고.
NBC(National Bank of Canada) 분석에 따르면 가계 자산은 2021년 2분기에 급증했는데, 펜테믹이 시작된 이후에 23% 증가한 것으로 나타났다. 이에 따라, 자산에 대한 캐나다 부채는 거의 20년 동안 최저 수준으로 떨어졌다. 즉, 자산가치의 전례없는 증가는 상대적으로 부채 규모를 작아 보이게 만들었다. => 자산 대비 부채 비율은 지난 분기 16% 아래로 떨어졌으며 2000년대 초반 이후 최저를 보여 주었다.
NBC는 이것이 부의 효과(Wealth Effect)를 가져오고 있다고 보고 있다, 다시 말해 사람들은 부자라고 느낄 때 더 많은 돈을 지출한다는 것이다. 그리고 자산 규모에 비해서 상대적으로 부채가 적어 보이기 때문에 종종 더 많은 부채를 사용하여 자금을 조달하게 된다.
이에 BMO의 최고 위험 책임자(Chief Risk Officer)는 올해 초 홈 에쿼티가 "과장될 수 있다"고 경고했었다. 이 말은 평범한 사람에게는 큰 의미가 없을 수도 있지만, 주택자산이 신뢰할 수 없을 수도 있다는 의미이다. => 지금의 주택 붐은 실제 재정적 기여가 거의 없이 창출된 것이기 때문에, 그 이익이 얼마나 안전한지 확신하지 못한다.
All political platforms are terrible for housing affordability: Generation Squeeze
모든 정치 플랫폼은 주택 구입 가능성에 끔찍하다. Generation Squeeze
https://www.livabl.com/2021/09/political-platforms-housing-affordability-generation-squeeze.html
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https://www.blogto.com/real-estate-toronto/2021/09/485-winona-drive-toronto/
