7월 첫째 주
부동산/모기지 소식
July 03, 2022 by 박구용
Airbnb is Permanently Banning All Parties and Party Houses
Airbnb는 모든 파티와 파티 하우스를 영구적으로 금지
https://storeys.com/airbnb-party-ban/
에어비앤비에서 파티를 여는 것은 이제 모든 숙소에서 영구적으로 금지된다고 발표했다. 2021년 한 해에만 6,600명 이상의 게스트가 파티 금지를 위반하려고 시도했다는 이유로 에어비앤비에서 계정이 정지되었다. 앞으로는 전문 및 전통적인 접대 장소에 대한 파티 정책에 일부 예외가 포함될 수 있지만 Airbnb는 현재 아직 확정된 사항 없이 해당 가능성을 조사하고 있다. 그리고 한 가지 제한이 영구적으로 적용됨에 따라 다른 제한이 해제되었다. 바로 수용 인원 한도. 2020년 여름, 에어비앤비는 대규모 모임에 대한 우려에 대응하여 최대 16명 수용을 발표했다. 그러나 이제 백신이 출시되고 COVID-19 제한이 완화되면서 한도가 제거되고 있다. 이것은 유럽 성 및 카리브해 빌라를 포함한 더 큰 재산이 더 큰 그룹 및 다세대 가족 여행을 호스팅하는 것으로 돌아갈 수 있음을 의미.
Open Bidding: Will New Rules Cool Toronto’s Housing Market?
공개 입찰: 새 규정이 토론토 주택 시장을 식힐까? => 공개입찰의 부정적인 측면
주택에 대한 경쟁 제안의 가치를 알면 개인의 삶에서 종종 가장 중요한 구매에 대한 투명성이 높아진다. Strata.ca에서는 이러한 이유로 공개 입찰을 지원한다. '블라인드 비딩'을 끝내기 위한 국가 계획을 도입함으로써, 연방 정부는 2022년 예산에서 주택 구입을 "너무 많은 캐나다인에게 훨씬 더 스트레스를 주는" 것으로 해당 문제를 묘사했다.
또 다른 한편으로는 판매자에게 경쟁 입찰에 대한 세부 정보를 공개할 수 있는 옵션을 제공하기로 한 온타리오 주 정부의 논란이 많은 결정이 그 독단성 때문에 널리 비난을 받고 있다. 비평가들은 오늘날 소위 '블라인드 비딩(blind-bidding)' 프로세스가 시행되어 필연적으로 최종 판매 가격을 부풀리는 데 왜 판매자가 공개 입찰을 선택할까? 현 상태 그대로, 지방 법률에 따르면 판매자를 대리하는 부동산 중개업자는 서면 입찰 수를 공개해야 하지만 해당 입찰 금액을 공개해서는 안 된다. 일반적으로 주택보다 저렴한 콘도 유닛도 수요가 많은데, 평균 판매 가격은 현재 약 784,000달러로 1년 전에 비해 15% 상승했다. 그러나 공개 입찰만으로 가격 상승을 막을 수 있다고 생각하지 말아야 한다. 특히 재고가 절실히 필요한 시장에서는 더욱 그렇다. 금리 인상은 뜨거운 부동산 시장을 식힐 것이다, 하지만 공개 입찰은 그렇지 않을 것이다.
호주와 같이 공개 입찰이 일반적인 국가에서는 판매 프로세스가 종종 자아와 승리에 대한 강한 열망에 의해 주도된다. 따라서 사람들은 자연스럽게 시장 가치보다 훨씬 높은 금액을 지불하게 된다. 어떤 사람이 한 번에 $100,000를 입찰했다고 가정해 보자. 그것은 다른 모든 사람들을 압도할 정도로 강력하다. 대담한 입찰자는 모든 경쟁자를 겁먹게 할 수 있다. 공개 또는 경매 스타일 시스템을 다룰 필요가 없는 사람들은 수용 가능한 가격에 도달할 때까지 프로세스가 단순히 증가한다고 가정하지만 그렇지 않다. 종종 누군가가 가격을 극적으로 높이는 녹아웃 펀치를 제공할 수 있기 때문이다..
오타와 소재 Smart Prosperity Institute의 2021년 보고서에 따르면 스웨덴은 블라인드 입찰을 허용하지 않다. 그러나 그 국가는 팬데믹 기간 동안 캐나다보다 훨씬 더 빠른 주택 가격 상승을 경험했으며 지난 20년 동안 유사한 주택 가격 상승을 경험했다. 주택 공개 경매가 흔한 뉴질랜드는 지난 20년 동안 세계에서 가장 빠른 집값 상승을 경험했다. 보고서는 다음과 같이 결론을 내린다. “입찰 투명성이 부동산 가격 상승으로 이어진다는 강력한 학문적 증거는 제한적. 뉴질랜드, 호주, 아일랜드의 부동산 거래를 조사한 연구와 싱가포르와 미국의 토지 판매를 조사한 연구에 따르면 특히 과열된 시장에서 가격이 낮아지기보다는 높아지는 것과 관련하여 입찰 투명성이 증가하는 것으로 나타났다.
공개 입찰은 자금이 넉넉한 대담한 입찰자와 경쟁할 자원이 부족한 첫 주택 구매자에게 특히 실망스러울 수 있다. 덜 부유한 주택 사냥꾼에게 필요한 것은 더 많은 공급이다. 이는 GTA의 신규 및 총 콘도 재고가 모두 지난 1년 동안 상당히 감소했다는 사실에서 알 수 있다. 낮은 공급 + 높은 수요 = 가격 인상. 이것은 경제학이 얻는 가장 기본적인 것.
Poll: Many Canadians do not understand the effects of rising interest rates
여론 조사: 많은 캐나다인들이 금리 인상의 영향을 이해하지 못하고 있다.
https://www.movesmartly.com/articles/toronto-suburban-houses-lose-relative-value
새로운 TD 설문조사에 따르면 캐나다인의 상당 부분이 금리 인상이 구매력과 전반적인 경제성에 미치는 영향을 완전히 이해하지 못하고 있다. TD는 "급속도로 진화하는 금리 환경은 캐나다 주택 소유자와 장래 주택 구매자에게 복잡성을 가중시킬 수 있다."라고 말했다. 캐나다인 5명 중 2명(38%)은 금리 인상이 자신들에게 어떤 의미인지 혼란스러워하고 있다고 인정했지만, 내년에 주택을 구입할 가능성이 있는 사람들의 76%는 금리 인상이 미국 경제에 미치는 영향에 대해 우려한다는 데 동의.
또한 33%는 금리 인상이 모기지 갱신 능력에 미치는 영향에 대해 잘 알지 못한다고 생각. 응답자의 4분의 1(26%)은 모기지 기간이 끝나기 전에 집을 팔 때 발생할 수 있는 선불 비용을 모른다고 답했고, 40%는 변동 금리와 고정 금리의 차이를 모른다고 말했다. 캐나다인 10명 중 거의 3명(27%)은 주택 구입과 관련된 많은 비용을 알지 못하거나 이해하지 못한다고 말했다.
이러한 불안정한 환경의 결과로 장래의 구매자는 주택 소유에 관해 많은 타협을 할 의향이 있다고 TD는 말했다. 약 30%의 캐나다인이 직계 가족이 아닌 사랑하는 사람이 있는 집을 구매하여 함께 살 의향이 있으며, 29%는 야외 공간을 포기하고 26%는 집의 전체 크기를 희생할 것이라고 말했다. “이러한 타협은 금리가 계속 상승하고 전국 시장에서 재고가 정체됨에 따라 발생. 기록적으로 낮은 금리가 몇 년 동안 표준이 되면서 많은 신규 및 젊은 주택 구입자들이 이제 첫 번째 주기인 금리 인상과 씨름하고 있으며, 캐나다인들 사이에 경제성과 관련하여 정보 격차가 부각되고 있다.”라고 TD가 말했다.
OSFI makes real estate loan changes aimed at reducing risks
OSFI는 위험을 줄이기 위해 부동산 대출을 변경.
https://www.bnnbloomberg.ca/osfi-is-very-worried-about-canadians-finances-routledge-1.1785197
캐나다 은행 규제 기관은 높은 금리로 인해 더 큰 위험에 처할 수 있는 주택 소유자를 보호하기 위해 일부 유형의 부동산 대출에 대한 요구 사항을 강화하고 있다. 금융 기관 감독실은 이러한 변화가 리버스 모기지 또는 공유 지분 기능이 있는 대출과 같은 결합 대출 계획에 영향을 미친다고 말했다. 2023년 말부터 대출 금액의 65% 이상을 빚지고 있는 차용인의 경우, 대출이 해당 임계값 아래로 떨어질 때까지 지불금의 일부를 이자가 아닌 대출 원금으로 지불해야 한다.
OSFI는 변경 사항이 일반적으로 대출 기관의 회계 연도에 맞춰 2023년 가을 말 이후 차용인이 계획을 갱신할 때 적용된다고 말한다. 규제 기관은 소비자들이 이러한 변화의 결과로 월별 지불 요구 사항이 증가하지 않을 것이며 이러한 움직임이 신규 주택 구입자에게 영향을 미치지 않을 것이라고 말했다. Bank of Canada 데이터에 따르면 가치 대비 대출이 65% 이상인 결합 대출 계획은 캐나다의 총 미지급 주택 모기지 1조 8000억 달러 중 2040억 달러를 차지.
Canadian Real Estate Prices Are On Track To Drop $68k By Mid-Summer
캐나다 부동산 가격, 여름 중반까지 68,000달러 하락 예정
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-prices-are-on-track-to-drop-68k-by-mid-summer/
캐나다 부동산은 예상했던 것보다 훨씬 빨리 냉각되었다. SNLR(Sales to New Listing Ratio)은 이제 막 시작했음을 나타낸다. 역사적 패턴이 사실이라면 시장은 2022년의 모든 이익이 여름 중반까지 사라지는 것을 보게 될 것. 추세를 바꾸지 않는 한 주택 가격은 경제성이 개선되는 방향으로 가고 있다.
SNLR(Sales to New Listings Ratio)은 판매 목록에 있는 주택에 판매된 주택의 비율을 직접 측정한 것. SNLR이 60% 이상이면 판매자 시장(가격 상승 경향)이고 40% 미만은 구매자 시장(가격 하락). 40%에서 60% 사이의 균형이 유지되며 시장은 수요에 맞게 가격이 책정. 시장은 국가의 개입 없이 자체 균형을 유지하므로 수요가 회복될 때까지 가격이 하락. SNLR은 활성 수요 측정에 적합할 뿐만 아니라 가격이 어디로 향하고 있는지 확인하는 데 매우 좋다.
캐나다 주요 도시의 5월 총 SNLR은 57.55%로 한 달 전의 66%에서 감소했다. 시장은 2019년 6월 이후 처음으로 공식적으로 균형에 진입했다. 이전 달을 예측하기 위해 SNLR을 사용하여 최근에 확실한 추정치를 산출했다. 벤치마크(“일반”) 주택 가격은 3월에 $839,000로 최고치를 기록했다. SNLR은 4월 벤치마크를 $829,900로 예측하면서 스윙이 일어날 것이라고 밝혔다. 실제 4월은 829,400달러로 보고되었으며, 이는 예상 가격보다 몇 백 아래에 불과했다. 3개월간의 선행 추세에 따르면 5월에는 가격이 약 $822,600까지 떨어질 것. CREA는 지난 달 벤치마크를 $822,900로 보고했으며 이는 이전 예측보다 훨씬 더 가까운 수치.
SNLR의 악화는 8월까지 가격이 상당히 하락할 것임을 나타낸다. 5월에 SNLR은 8월까지 약 $771,500의 벤치마크 가격을 표시했다. 이는 2022년 3월 고점에서 8.0%($67,500) 하락한 것. 폭락이나 조정으로 간주되기에는 충분하지 않지만 가격은 2021년 11월로 거슬러 올라간다. 1분기에 가격이 한 달에 수만 번 급등했던 터무니없는 이익은 사라질 것.
Canada’s Bank Regulator Is Preparing Mortgage Lenders For Real Estate Price Declines
캐나다 은행 규제 기관은 부동산 가격 하락에 대비하여 모기지 대출 기관을 준비시키고 있다.
https://betterdwelling.com/canadas-bank-regulator-is-preparing-mortgage-lenders-for-real-estate-price-declines/
오늘 일찍 OSFI(금융감독원)는 RESL(부동산 담보 대출)에 대한 권고를 보냈다. 연방 규제 금융 기관(FRFI)을 감독하는 OSFI는 위험한 모기지론에 대한 기대치를 분명히 했다. 대출 기관은 주택 가치와 관련하여 대출 규모에 각별한 주의를 기울여야 한다. 이는 OSFI 대표가 주택 붕괴 가능성이 있어 차용인에게 더 적은 자산을 남길 수 있다고 경고한 후 나온 것. 자산이 적다는 것은 모기지 대출 기관에 더 많은 레버리지와 더 높은 위험을 의미.
오늘 당신은 그 영향을 이해하기 위해 두 가지 핵심 용어를 알아야 한다. 첫 번째는 가치 대비 대출(LTV). LTV는 대출 규모(오늘날의 경우 주택)를 확보하는 데 사용되는 자산 가치의 백분율로 표시되는 대출 규모. LTV가 높을수록 자산 가치에 비해 더 많은 부채가 남아 있음을 의미. LTV가 낮다는 것은 미지급 부채에 비해 부채가 적음을 의미. 예를 들어, 20%의 계약금으로 집을 구입하고 나머지 80%를 융자했다고 가정해 보겠다. 모기지 LTV는 80%이다. 원금을 더 갚거나 집값이 오르면 LTV는 떨어질 것이다. 주택 가격이 상환보다 빠르게 하락하면 자산이 사라지면서 LTV가 상승. LTV가 100% 이상으로 상승하면 차용인이 마이너스 자본이고 대출이 수중 상태임을 의미.
OSFI 가이드라인 B-20은 오늘날 우리에게 필요한 또 다른 용어로 이것은 FRFI, 일명 은행 및 연방 모기지 회사에 대한 일련의 지침이다. 더 높은 이율로 차용인에게 자격을 부여하는 "스트레스 테스트"를 도입한 것으로 유명하다. 그러나 그것은 또한 캐나다의 연방 규제를 받는 대출 기관에 대한 위험 기대치를 제시.
결합 대출 계획(CLP)은 모기지와 주택 담보 대출 한도(HELOC)를 결합한 것. 종종 상환 가능한 모기지라고 하는 CLP는 모든 원금 지불을 HELOC 신용으로 전환한다. 다시 신청하거나 집의 가치를 재평가할 필요가 없으며 방금 지불한 원금을 빌릴 수 있다. 모기지 상환액이 많을수록 더 많은 HELOC 크레딧을 사용할 수 있다. 이것들은 개념적으로 훌륭하지만 몇 가지 문제가 있다.
긴급 상황에서 차용인이 즉시 신용에 액세스할 수 있게 하는 것은 분명히 장점이다, 그러나 모든 신용과 마찬가지로 남용되기 쉽고 부채 부담을 줄이지 못하는 방법이 될 수 있다. OSFI는 결코 줄어들지 않는 지속적인 부채 부담이 "대주에게 더 큰 위험"을 제시한다고 경고했다. OSFI는 지속적인 부채가 위험을 증폭시키고 필요한 레버리지를 명확히 할 수 있다고 설명했다. 현재 기존 모기지론의 최대 LTV는 80%이다. 오늘의 메모는 CLP가 최대 65%의 LTV만 가질 수 있다고 대출 기관에 설명한다. 나머지 대출은 최대 80%까지 상환할 수 없으며 상각해야 한다. 즉, 집의 80%를 빌리기 위해 에퀴티 테이크아웃을 할 필요가 없다. 그러나 LTV가 65% 이상인 대출은 상환 날짜에 대한 명확한 날짜가 필요하다. 큰 변화는 아닐지 모르지만 가격이 하락할 경우 CLP의 최대 LTV가 80% 미만일 것 같지 않다.
캐나다는 공유 지분 프로그램을 통해 모기지 대출의 새로운 시대로 접어들고 있다. 이들은 지분 투자자가 구매자를 "돕는" 계약금의 일부를 제공하는 대출이다. 캐나다 정부의 FTHBI(First-Time Home Buyer Incentive)가 그 예이다. 이러한 프로그램은 경제성을 향상시키는 것으로 홍보되지만 경제학자들은 가격을 인상한다고 주장. 그것은 또 다른 포인트입니다. OSFI는 FRFI에게 공유 지분 모기지 자금을 조달할 수 있지만 우선 담보권이 필요하다고 통지했다. 이는 투자자가 아닌 대출 기관이 채무 불이행 시 자본금을 먼저 받게 된다는 것을 의미. 투자자가 납세자인 경우에도 경우에 따라. 이달 초 CMHC가 FTHBI를 변경하여 손실을 연간 8%로 제한했다는 점도 주목할 가치가 있다.
