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🏡[1월 셋째주 부동산/모기지 소식] 

Canadian Real Estate Losses Grow As Correction Enters Second Leg 

캐나다 부동산 손실 확대 — 조정 국면 2단계 진입   

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-losses-grow-as-correction-enters-second-leg/

• 부동산 조정이 다시 강해지고 있다
  캐나다 주택 시장이 2025년을 2024년보다 못한 상태로 마감하며, 하락 압력이 다시 커지고 있는 것으로 나타났습니다. 캐나다부동산협회(CREA) 자료에 따르면 12월 전국 기준 주택 가격이 크게 떨어졌습니다. 이는 단순한 안정 신호가 아니라 “조정의 2단계 진입” 가능성을 시사합니다.
  
  

• 가격 하락과 새로운 저점
  12월의 대표적인 집값(benchmark price)은 전월 대비 약 0.7% 떨어져 $660,300, 1년 전보다 4.0% 낮아졌습니다. 한 달치 하락이 연간 하락의 약 20%를 차지할 정도로 하락폭이 컸습니다. 또한, 이 하락은 최근 20년간 12월 기준 네 번째로 큰 폭입니다.
  
  

• 장기 하락세 지속
  집값은 7개월 연속 감소세를 보이고 있으며, 역대 최고점 대비 총 21.6%(-약 $181,600) 떨어져 약 5년 만의 최저 수준에 도달했습니다.
  
  

• 거래량도 약세 유지
  12월 주택 매매는 26,077건으로 전년 대비 4.5% 감소했습니다. 최근 몇 년 중 두 번째로 높은 수치이기는 하나, 2019년 수준에도 미치지 못해 수요가 여전히 약한 상태입니다.
  
  

• 매물 증가 — 판매자 시장 압박 증대
  매물(new listings)은 작년 대비 0.8% 증가했습니다. 특히 겨울철에 판매자가 대거 시장에 나오는 것은 일부 판매자들이 가격 하락 부담을 피하려는 움직임을 반영할 수 있습니다.
  
  

• 향후 전망
  투자자 중심의 매수 패턴이 시장을 주도했던 시기가 지나면서 실수요자(집을 실제 거주할 사람들)의 접근성이 낮아졌습니다. 이 상황이 지속된다면 집값은 투자자 자금이 다시 유입되거나 실수요자의 구매력 회복 전까지 추가 하락 압력이 존재할 수 있습니다.

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November Home Sales Down Almost 11% Annually as Market Hits ‘Holding Pattern’: CREA 

11월 주택 판매량 연간 약 11% 감소 — 시장은 ‘보합 국면’ 진입 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/12/15/november-home-sales-down-almost-11-annually-as-market-hits-holding-pattern-crea/

다음 내용은 Canadian Real Estate Association (CREA) 보고를 바탕으로 한 2025년 11월 캐나다 부동산 거래 동향입니다.

🔹 11월 주택 판매량 큰 감소

• 전국 주택 매매는 전년 동기 대비 약 10.7% 감소하며 33,895건이 거래됐습니다.
  
  

• 10월과 비교해도 계절조정 기준으로 약 0.6% 감소했습니다.
  
  

🔹 판매가격도 하락세

• 실제 거래된 평균 판매가격은 약 $682,219로 전년보다 약 2% 낮아졌습니다.
  
  

🔹 시장 보합(holding pattern)

• CREA는 활동 수준이 **‘보합 국면’**에 접어들었다고 평가했습니다. 즉 뚜렷한 상승이나 하락 신호 없이 거래가 정체된 상태라는 뜻입니다.
  
  

🔹 판매자 가격 양보 움직임

• 일부 판매자는 연말 거래 성사를 위해 가격을 조정하고 있는 모습도 나타났습니다.
  
  

🔹 금리 영향과 향후 전망

• 캐나다 중앙은행이 기준금리를 2.25%로 유지한 것은 경기와 물가 균형에 적합하다는 평가로 여겨집니다. 전문가들은 이 금리가 당분간 유지될 가능성이 높다고 보고 있습니다.
  
  

🔹 주택 가격 지수 하락

• CREA가 집값 추세를 보여주는 **홈 프라이스 인덱스(HPI)**도 10월~11월 사이 0.4% 하락했고, 연간 기준으로 약 3.7% 떨어졌습니다.
  
  

🔹 신규 매물 및 시장 심리

• 11월 말 기준으로 신규 매물은 전월 대비 약 1.6% 감소했으며, 전년 대비 약 8.5% 증가해 매물 공급이 다소 높아진 모습입니다.
  
  

🔹 전문가 의견

• 일부 경제·부동산 전문가들은 과잉 공급과 구매자 심리 위축이 여전히 매수세를 억누르고 있다고 분석했습니다

Pent-Up Demand Poised To Nudge Canadian Home Sales Higher In 2026: CREA 

잠재 수요가 2026년 캐나다 주택 판매 회복을 견인할 전망: CREA 

https://storeys.com/crea-quarterly-forecast-january-2026/

• CREA(캐나다부동산협회)의 최신 분기 전망에 따르면, 2026년 캐나다 재판매 주택 시장은 다시 회복 모멘텀을 찾을 것으로 예상됩니다. 과거 수개월간 판매는 ‘멈칫거리는 회복세’를 보였지만, 숨겨진 잠재 수요(pent-up demand)로 인해 다시 상승세가 가능하다는 전망입니다.
  
  

• 2025년 시장은 예상을 밑돈 성장
  
  

  1. 지난해 시장은 미국 관세 리스크 등 경제 불확실성으로 앞부분이 부진했습니다.
     
     

  2. 그러나 4월 이후 판매는 반등하여 8월까지 약 12% 증가한 뒤 연말까지 보합세를 유지했습니다.
     
     

• 2026년 판매 회복 예측
  
  

  1. CREA는 **2026년 전국 주택 판매량을 약 494,512건으로 내다보고 있으며, 이는 **2025년 대비 약 5.1% 증가를 의미합니다.
     
     

  2. 브리티시컬럼비아(BC)와 온타리오(Ontario) 주가 회복을 주도할 것으로 예상되며, 이들 지역은 8% 이상 증가가 전망됩니다.
     
     

• 금리와 접근성
  
  

  1. 금리가 일부 기대만큼 낮아지지는 않았지만, 잠재적 구매자들에게는 주택 구입 가능성을 다시 제공하는 수준이라는 평가입니다. 특히 은행이 금리가 충분히 낮아졌다는 신호를 보낸 것이 구매심리 회복에 기여할 수 있음이 언급됩니다.
     
     

• 집값 전망
  
  

  1. **전국 평균 주택 가격은 약 2.8% 상승하여 $698,881(약 70만 달러대)에 이를 것으로 전망됩니다.
     
     

  2. 가격 상승폭은 BC, 알버타, 온타리오, 노바스코샤에서 다소 완만할 것으로 예상되고, 사스캐처원, 퀘벡, 뉴펀들랜드·래브라도 등에서는 비교적 더 강한 상승세가 나타날 수 있습니다.
     
     

• 2027년 전망
  
  

  1. **2027년에는 전국 판매량이 다시 증가하여 약 511,966건으로 예측됩니다.
     
     

  2. 평균 가격도 약 2.3% 상승해 $714,991까지 오를 것으로 예상되며, 7년 연속 약 $700,000대 평균 가격이 유지될 전망이라는 내용이 포함됩니다.
     
     

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Why 2026 Will Be Another Difficult Year for Toronto Real Estate 

2026년 토론토 부동산 시장이 또다시 어려운 한 해가 될 이유 

https://www.movesmartly.com/articles/why-2026-will-be-another-difficult-year-for-toronto-real-estate

1) 재판매 시장: 수요 약세 + 공급 확대

• 토론토(GTA) 재판매 시장은 여전히 불안정하며 2026년에도 명확한 회복이 쉽지 않다는 전망입니다.
  
  

• 수요 측면에서는 소비자 신뢰가 낮고, 지난 해 거래량이 25년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다. 금리만 조금 내려가도 불확실성은 심리적으로 금리를 높이는 효과를 냈고, 많은 잠재 구매자들이 시장을 관망하고 있습니다.
  
  

• 공급 측면에서는 과거처럼 가격이 오르기를 기다리던 판매자들이 더 낮은 가격에라도 빨리 팔기를 원하면서 신규 매물이 증가하고 있습니다. 이로 인해 수요는 약하고 공급은 늘어나는 구조가 형성돼 가격에 추가 하락 압력이 생깁니다.
  
  

2) 사전 분양(Pre-construction) 콘도 시장: 붕괴 상태

• 2025년에 사전 분양 콘도 시장은 기록적인 저조한 판매를 기록했으며, 이는 단순한 사이클 조정이 아니라 투자 중심 버블이 무너진 결과라는 분석입니다.
  
  

• 많은 투자자들이 콘도를 사들이기를 포기했고, 실사용자(End-user) 기준으로 가격이 맞지 않아 근본적인 수요 회복은 쉽지 않다는 평가입니다.
  
  

3) 2026년 전망: 변수가 아닌 구조적 문제

• 금리 인하나 정책 변화만으로는 근본적인 회복이 어렵다는 의견입니다. 대신 주택 가격이 지역 소득 수준과 일치할 때, 그리고 집을 사는 것이 여전히 ‘투기가 아닌 생활 공간’이라는 인식이 돌아올 때 비로소 회복이 가능하다고 분석합니다.
  
  

4) 요약 포인트

• GTA 재판매 시장: 낮은 수요 + 증가하는 공급 → 가격에 하방 압력
  
  

• 사전 분양 콘도: 과잉 가격 + 투자자 이탈 → 시장 붕괴
  
  

• 회복 조건: 소득 대비 가격 현실화 + 실사용자 수요 회복이 필요

Foch: Canada’s housing market ends 2025 balanced, not resolved 

캐나다 주택 시장, 2025년 ‘균형 도달’ — 그러나 문제는 해결되지 않았다 

https://realestatemagazine.ca/foch-canadas-housing-market-ends-2025-balanced-not-resolved/

📌 1. 2025년 말 시장은 ‘표면적으로는 균형’

• 12월 말 통계 기준으로 매도·매수 비율(판매 대비 신규 매물) 같은 지표는 장기 평균 수준으로 회복돼 ‘균형된 시장’처럼 보입니다.
  
  

• 그러나 이것이 시장 문제의 완전한 해결을 의미하지는 않습니다.
  
  

📉 2. 데이터가 말해주는 진짜 상황

• 판매량은 연말 약간 둔화됐지만 붕괴 수준은 아니었습니다. 거래 건수는 연간 약 470,000건으로, 2024년에 비해 약 1.9% 감소했습니다.
  
  

• **가격 지수(HPI)**는 연말 기준으로 전년 대비 약 4% 하락했습니다.
  
  

• 이러한 가격 조정은 특히 BC주와 온타리오 대도시권에서 두드러졌으며, 콘도·타운홈이 단독주택보다 더 큰 하락폭을 보였습니다.
  
  

🔍 3. ‘균형’이 반드시 안정은 아니다

• 실제로 매물 증가율이 연간 상승했음에도 불구하고 여전히 역사적 계절 평균보다는 낮은 수준입니다.
  
  

• 표면적 지표는 “균형”을 보여도, 구매자·셀러 모두의 자신감, 구매력, 레버리지 정도 등 근본 지표는 여전히 약합니다.
  
  

🏦 4. 금융 여건과 모기지 행동

• 기준금리가 완전히 낮아졌다고는 볼 수 없지만 금융 여건이 변화하면서 모기지 재조달을 중심으로 차입이 증가했습니다.
  
  

• 많은 구매자, 특히 초보 구매자(first-time buyers) 는 작은 자본으로 진입하고 있어, 시장 전체의 **레버리지(부채 비율)**는 오히려 증가하는 모습입니다.
  
  

🔮 5. 2026년 관전 포인트

• 2025년 말 기준으로 시장은 “위기 직전”도, “완전 회복”도 아닙니다.
  
  

• 표면적으로는 균형, 하지만 내부적으로는 여전히 취약 요소가 남아 있습니다.
  
  

• 향후 시장 흐름은 소비자 신뢰 회복과 봄철 매매 활동 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.

Canadian Landlord Tax Guide: Are You Paying More Taxes Than You Realize? 

캐나다 임대주 세금 가이드: 예상보다 세금을 더 내고 있진 않나요?  

https://www.zoocasa.com/blog/canadian-landlord-tax-guide/

1) 임대소득은 어떻게 분류되나

• CRA(캐나다 국세청)는 임대소득을 부동산 소득(property income) 또는 **사업 소득(business income)**으로 분류합니다.
  
  

  • 기본적인 서비스(난방, 전기, 주차 등)만 제공하면 대부분 부동산 소득으로 보고 T776 양식으로 신고합니다.
    
    

  • 청소, 경비, 음식 제공 등의 광범위한 서비스를 제공하면 사업 소득으로 분류돼 세무 처리와 공제가 달라질 수 있습니다.
    
    

• 법인이 소유한 경우에도 직원이 많으면 활동 사업소득으로 분류돼 다른 세율이 적용될 수 있습니다.
  
  

📌 2) 공제 가능한 비용

CRA는 임대 소득에서 “합리적인 비용”을 공제하도록 허용합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다.

✔ 단기 비용 (해당 연도에 공제)

• 모기지 이자(원금 상환액은 제외)
  
  

• 전문가 비용(임대 계약 관련 법률·회계·관리 수수료)
  
  

• 수리 및 유지비(원상복구 목적 수리만)
  
  

• 유틸리티/재산세/보험료
  
  

• 장애인 접근성 개조 비용(해당 연도 공제 가능)
  
  

✔ 장기 비용 (자본적 비용 – CCA)

• 건물 구조 개선(지붕, 창문 교체 등)
  
  

• 취득 비용(구매 관련 법률비, 취득세 포함)
  
  

• 가구 및 설비
  이 비용은 Capital Cost Allowance(CCA) 제도로 몇 년에 걸쳐 공제합니다. 다만, 임대 손실을 만들기 위해 CCA를 사용하는 것은 불가하며, 판매가 가까울 경우 일부러 CCA를 청구하지 않는 것이 유리할 때도 있습니다.
  
  

📌 3) 하우스 해킹 전략

• 본인이 거주하면서 집 일부를 임대하는 경우, 공유 비용을 비율로 계산해 공제할 수 있습니다.
  예: 10개 방 중 2개를 임대하면 20%의 공용 비용(전기, 재산세 등)을 공제 가능합니다.
  
  

• 단, 친구·가족 할인 임대처럼 시장 가격보다 훨씬 낮게 임대해 비용이 소득보다 크면, 세무상 손실 공제가 인정되지 않을 수 있음에 주의해야 합니다.
  
  

📌 4) 매각 시 고려할 세금

• 자본이득세(Capital Gains): 임대 부동산 판매에서 발생한 이득의 50%가 과세 소득에 포함됩니다.
  
  

• CCA 환수(Recapture): 과거에 공제받은 CCA는 매각 시 환수대상이 되어 세금이 늘어날 수 있습니다.
  
  

• 본인 거주 주택 면제: 거주 주택을 임대물로 전환한 경우에도 최대 4년까지 본인 주택 면제를 받을 수 있는 규정이 있습니다.
  
  

• 터미널 손실: 감가상각 후 잔여가치보다 낮은 가격에 팔면 손실을 다른 소득에서 공제할 수 있는 경우도 있습니다.

A Home Price Rebound to Start the Year? Don’t Count on It 

연초 집값 반등? 기대하지 마세요 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/a-home-price-rebound-to-start-the-year-dont-count-on-it/562127

🏠 1) 연초 집값 반등은 어려울 전망

• Oxford Economics는 2026년 초 캐나다 재판매 주택 시장이 약세 흐름을 이어갈 가능성이 높다고 경고했습니다.
  
  

• 특히 고용 전망이 약하고 인구 증가세가 둔화되면서 많은 잠재 구매자들이 시장 관망세를 유지할 것으로 예상됩니다.
  
  

📉 2) 2025년 말 데이터도 부진

• CREA의 통계에서도 판매가 몇 달 연속 감소하고 새 매물이 증가세를 유지하면서 가격이 “여전히 서서히 하락”하는 모습을 보였습니다.
  
  

• Oxford Economics는 특히 토론토와 밴쿠버 같은 고가 지역의 가격이 더 큰 하락 압력을 받을 수 있다고 분석했습니다.
  
  

👥 3) 불확실성이 소비자 심리에 영향

• 계속되는 무역 전쟁과 일자리 불안이 시장 참여자들을 주춤하게 만들고, 매수·매도 활동이 올라오지 않는 배경으로 지목됩니다.
  
  

📈 4) 하반기엔 개선 기대

• 다만 Oxford Economics는 2026년 중반 이후에는 여건이 개선될 가능성을 언급했습니다.
  
  

  • 모기지 금리가 비교적 우호적인 수준을 유지하고
    
    

  • 주택 구매 여력이 다소 나아지며
    
    

  • 무역정책 불확실성이 완화될 경우
    시장 슬럼프에서 벗어날 수 있다는 전망입니다.
    
    

📌 5) 시장 전체 전망

• CREA 자체도 2026년 전국 주택 판매량이 약간 증가할 것으로 내다보고 있으며, 이는 2025년에 비해 개선될 가능성을 시사합니다.

Canadian Millennials Show Steady Homebuying Intentions for 2026: Wahi Survey 

2026년에도 캐나다 밀레니얼 세대는 꾸준히 집 구매 의향을 유지한다는 Wahi 설문 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/wahi-2026-homebuyer-intentions-survey/

🧠 1. 밀레니얼 세대의 구매 의향은 강함

• 전체 18세 이상 응답자 중 약 17%가 2026년에 집을 살 의향을 보였습니다.
  
  

• 특히 밀레니얼(25~40대) 중 **약 25%**가 올해 주택 구매를 *“아마 할 것”*이라고 응답했으며, 이는 작년 대비 소폭 증가한 수치입니다.
  
  

👶 세대별 구매 경향

• **Gen Z(젊은 층)**도 15% 정도가 구매 계획을 밝히며 관심이 이어졌지만, 밀레니얼보다 낮은 비율입니다.
  
  

• **Gen X(40~50대)**는 18%, 베이비붐 세대는 약 10%가 구매 가능성을 언급했습니다.
  
  

🌍 지역별 차이

• BC주에서는 20%가 구매 계획을 밝혀 상대적으로 높은 편이었고,
  
  

• 알버타는 17%, 온타리오는 16%가 올해 집을 살 의향을 보였습니다.
  
  

💰 구매 장벽과 시장 여건

• 응답자 중 약 29%가 개인 재정에 대한 불확실성 때문에 집 사기를 망설일 수 있다고 답했습니다.
  
  

• 그럼에도 모기지 시장에 대한 불안감은 줄어든 모습입니다 — 모기지 승인 가능성에 대해 불확실하다고 응답한 비율은 **약 12%**로 작년 대비 낮아졌습니다.
  
  

• 금리 동향을 지켜보겠다는 응답도 감소해, 금리 변화가 구매 결정에 영향은 주지만 예전만큼 크게 좌우하지는 않는 모습입니다.
  
  

• 집값 향방을 기다리겠다는 응답은 약 52%로 여전히 가장 큰 장애 요인으로 꼽혔습니다.