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🏡[12월 첫째주 부동산/모기지 소식] 

Canadian Real Estate Nears End of 60-Year Cycle — Transit Use Is The Risk Sign 

캐나다 부동산, 60년 사이클의 끝에 다다르다 — 대중교통 이용률 하락이 경고 신호 

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-nears-end-of-60-year-cycle-transit-use-is-the-risk-sign/

대중교통 접근성은 오랫동안 캐나다 부동산 가치를 결정짓는 주요 요인 중 하나였다. 하지만 과연 그것이 여전히 타당한 가치일까? Statistics Canada (StatCan)의 데이터에 따르면, 팬데믹 이전 수준으로 대중교통 수익은 회복되었지만, 정작 이용자는 예전만 못하다. 많은 전문가들은 이를 “일시적 감소”로 보고 곧 회복될 것이라 예측한다. 그러나 집값 급등으로 인해 대중교통에 의존하던 핵심 이용층이 불안정해졌고, 이 시점은 캐나다가 60년이라는 장기 사이클의 끝자락에 다가서고 있음을 의미한다 — 이 ‘트랜싯 프리미엄(transit premium)’은 앞으로 수년간 크게 뒤틀릴 수 있다. 

• 부동산 가치에서 가장 중요한 것은 ‘위치(location)’, 그리고 그 위치를 실질적으로 쓸 수 있게 해주는 것이 ‘교통(transportation)’이다. 대도시로 빠르게 연결되는 기차 노선이 있는 교외(suburb)는 프리미엄을 붙인다. 도시 내에서는 지하철이나 경전철(light-rail) 가까이에 있는 집들이 더 높은 가격을 받는 반면, 대중교통과 동떨어진 지역의 집값은 할인받기 쉽다. 공공교통은 단순한 편의 시설이 아니라, 다른 편의시설들을 연결하는 핵심 인프라다. 

• 사람들은 ‘시간은 돈’이라는 개념에 따라, 통근 시간을 줄여주는 대중교통에 대해 프리미엄을 지불한다. 개발자들은 이런 수요를 바탕으로 교통 허브 주변에 고밀도 개발(densification)을 추진하고, 정책 입안자들도 이를 장려했다. 결과적으로 트랜싯 근접성은 부동산 수요를 더욱 부추겼다.
  
  

📉 하지만 지금은… 수익은 회복, 이용은 감소

• 2025년 9월, 캐나다 도시권 대중교통의 보조금 제외 수익은 3억 5,280만 달러로, 2020년 1월 이후 최고치를 기록했다. 이는 팬데믹 이전인 2019년 9월 수익과 비교해 약 4.4% 낮은 수준이며, 기록상 세 번째로 높은 9월 수익이다.

• 반면, 같은 9월의 대중교통 이용 횟수는 1억 3,450만 회로, 작년 대비 4.8% 감소했고, 2019년 9월과 비교하면 여전히 18.0% 줄어든 상태다. 다시 말해, 수익만 회복되었을 뿐, 실제 이용자는 팬데믹 이전 수준에 미치지 못하고 있다.

• 이 감소세는 팬데믹 이후 잠깐 회복되었던 대중교통 이용이 정체된 뒤 — 다시 하락세로 돌아선 두 번째 국면으로 보인다. 이는 단순한 자금 부족이나 원격근무 때문만이 아닌, 사람들이 이동하고 생활하는 방식의 구조적 변화일 가능성이 높다.
  
  

🏠 트랜싯 프리미엄이 약속했던 가치가 흔들리는 이유

• 사람들은 대중교통 근처에 살기 위해 프리미엄을 치렀지만, 집값이 너무 빨리 오르면서 이 프리미엄의 가치가 깨졌다. 한 연구에 따르면, 신규 트랜싯 노선 개통 직후 가격이 뛰지만 그 이후 약 15년간 정체되는 경우가 있었다. 즉, 위치는 좋지만 실제로 그 혜택을 누리는 실질 수요가 점차 줄어든 것이다.

• 가처분소득이 낮은 가구, 즉 대중교통에 의존하던 사람들은 비용 부담 때문에 더 외곽으로 밀려날 유인이 커진다. 이 과정에서 공간(주택 크기)과 가격(월세 or 주택 가격)을 선택하게 된다. 팬데믹 시기의 교외 이동은 흔히 원격근무 덕분으로 설명되지만, 사실 1980–1990년대에도 이런 현상이 있었다. 이는 단순한 일시 현상이 아니라, 도시 가격과 생활패턴 변화에 대한 전통적인 반응이다.

• 또 다른 변화도 있다. 현재 트랜싯 근처 집을 살 수 있는 계층은 과거와 다르다 — 이들은 소득이 높고, 시간 당 가치가 과거보다 훨씬 높다. 예를 들어, 통근에 20분 더 걸릴 경우 연간 174시간을 낭비하게 되고, 평균 임금 기준으로는 약 6,300달러에 해당한다. 하지만 이 정도 손해가 실제 구매력에 큰 영향을 주지 않는 계층이라면, 대중교통 근접성은 선택사항이지 필수조건이 아니다. 즉, 이들은 대중교통을 쓸 수는 있지만, 반드시 이용해야 할 필요는 없다.
  
  

🔄 장기 사이클의 끝? — 3가지 경제·인구 변화가 겹치고 있다

• 이 글에서는 부동산 시장의 변동을 세 가지 사이클로 나눈다:
  
  

  1. 경기순환(cyclical) — 약 10년 단위, 신용 여건, 경기 흐름 따라 변화

  2. 세속적(secular) — 20~30년 단위, 세대 구조 변화, 인구 구성 변화

  3. 구조적(long-wave / structural) — 40~60년 단위, 기술 변화, 도시 구조 변화, 인프라 투자 경로 변화. 

• 현재 캐나다 부동산은 이 세 사이클 모두에서 정점에 있거나 끝자락에 다다른 것으로 보인다. 특히 세속적 변화 — 예: 대중교통 수요의 핵심을 이루던 밀레니얼 세대의 “통근 + 대중교통 이용” 패턴 — 가 이미 약해졌고, 구조적 변화로 인해 도시 설계 및 교통-거주 패턴이 과거와 달라지고 있다. 결과적으로, 지금까지 트랜싯 근처에 붙었던 프리미엄은 앞으로 수년 또는 수십년 동안 유지되기 어려울 수 있다.

Housing market forecast: What buyers and sellers should expect in 2026, according to Re/Max 

2026년 부동산 시장 예측 — 바이어와 셀러가 기대할 수 있는 것 (Re/Max 기준 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/11/26/housing-market-forecast-what-buyers-and-sellers-should-expect-in-2026-according-to-remax/

Re/Max Canada 가 2025년 11월 26일 발표한 2026년 주택시장 전망에 따르면 — 2025년 침체를 겪은 뒤, 2026년에는 다소 회복될 가능성이 보입니다. 

🔹 주요 전망

• 캐나다 전국의 주택 매매 건수는 2026년에 약 3.4% 증가할 것으로 예상됩니다.

• 반면, 평균 주택 가격은 약 3.7% 하락할 것으로 보입니다.

• 설문 조사 결과, 향후 12개월 내 주택을 살 계획이라고 응답한 캐나다인은 10명 중 1명 꼴이며, 그중 절반은 첫 주택 구매자입니다.

• 또한 응답자의 약 1/4은 “2026년 우리 지역 시장이 더 ‘가성비 좋은 시장(affordable)’이 될 것”이라고 믿는다고 답했습니다.
  
  

🏡 시장 참여자별 의미

• 바이어 입장 — 매물(리스트)이 증가하고 가격이 조정되는 만큼, 협상 여지가 커집니다. 특히 첫 주택 구매자(first-time buyers)나 예산이 제한된 구매자에게는 기회가 될 수 있습니다.

• 셀러 입장 — 과거처럼 과열된 입찰 전쟁(bidding war)은 줄고, 현실적인 가격 책정과 매물의 보여주는 방식(presentation)이 중요해집니다. 무리한 기대보다는 현실적인 판매 계획이 필요합니다.
  
  

⚠️ 그럼에도 불확실성 존재

• 일부 지역에서는 여전히 매물 과잉이 이어지고 있어, 가격 반등이 크지 않을 수 있습니다.

• 경제 여건, 금리, 지역별 수요·공급 변화 등에 따라 시장 회복 속도나 강도는 달라질 수 있습니다

Toronto Could Face Higher Property Taxes As Feds Cut Refugee Support 

토론토, 연방 난민 지원 중단으로 재산세 인상 직면 

https://storeys.com/toronto-property-taxes-feds-refugee-support/

2025년 9월 30일자 보도에 따르면, Toronto 시는 연방과 주정부의 난민 지원 예산 삭감으로 인해 재정 압박을 받고 있으며, 그 결과 재산세 인상이 불가피할 수 있다고 합니다. 

🔹 지원 삭감의 규모와 배경

• 시는 Canada-Ontario Housing Benefit (COHB)으로부터 2024~2025 회계 연도 동안 3,800만 달러를 지원받았지만, 2026~2027 회계 연도에는 고작 795만 달러만 받을 예정입니다. 이는 전년 대비 약 60% 삭감된 금액입니다.

• 난민 및 망명 신청자를 위한 쉘터 운영을 지원하던 Interim Housing Assistance Program (IHAP) 또한, 올해 예상 지출의 단 26%만 보조받게 되어, 시는 약 1억 700만 달러의 예산 부족(shortfall)에 직면한 상태입니다.
  
  

🏘️ 시 당국의 우려 — “재산세 인상 불가피”

• Olivia Chow 시장은 “연방 정부가 비용을 대지 않으면, 난민 신청자 보호를 중단하거나 또는 토론토 시민들이 재산세를 통해 부담해야 할 것”이라고 경고했습니다.

• 시 관계자는 이 재정 부족이 단순 임시 현상이 아니라, 내년에도 마찬가지일 수 있다며, 현재로서는 2% 이상의 재산세 인상이 불가피할 수 있다는 가능성을 열어두고 있습니다.
  
  

⚠️ 왜 이 문제가 중요한가

• 토론토의 노숙자 및 난민 수용 시스템은 COHB와 IHAP 같은 보조금에 크게 의존해 왔습니다. 이러한 프로그램이 큰 폭으로 줄어들면, 쉼터 수요가 늘어나는 가운데 재정적 여력이 떨어질 수밖에 없습니다.

• 시가 직접 재정 부담을 지게 되면, 그 부담은 최종적으로 재산세 인상이라는 형태로 주택 소유주에게 전가될 가능성이 높습니다. 특히 주택 소유주, 콘도·타운하우스 거주자, 투자자 등은 주의할 필요가 있습니다.

Why Housing Starts Are Falling in Toronto and Vancouver While Montreal is Still Building 

토론토와 밴쿠버는 신축 주택 착공 줄고, 몬트리올은 여전히 건설 중 

https://www.movesmartly.com/articles/why-housing-starts-are-falling-in-toronto-and-vancouver-while-montreal-is-still-building

캐나다 전역에서 신축 주택 착공(housing starts) 상황이 도시별로 매우 다른 흐름을 보이고 있다. MoveSmartly의 분석에 따르면, 현재 Toronto(토론토)와 Vancouver(밴쿠버)에서는 착공이 급감하고 있지만, Montreal(몬트리올)만은 여전히 신축이 유지되는 희소한 도시다. 

📉 왜 토론토와 밴쿠버에서는 착공이 줄고 있는가

• 최근 몇 년간 집값과 임대료가 오를 때는 새 집을 짓기가 쉬웠다. 하지만 지금은 가격과 임대료가 떨어지고 있어, 새로 착공을 시작하려는 개발이 크게 줄고 있다.

• 주택가격 하락 → 금융 조달 어려움 → 사전(Pre-construction) 매매 약세 → 개발사들의 신규 프로젝트 보류 또는 취소 흐름이 이어지고 있다는 분석이다.

• 즉, 착공 감소의 주된 원인은 ‘개발비용이나 규제’보다는 ‘시장 수요 및 가격 하락’이다.
  
  

🏗️ 반면 왜 몬트리올은 여전히 건설 중인가

• 몬트리올은 최근에도 렌털 아파트를 중심으로 착공이 유지되고 있다. 이는 콘도 주택 시장이 약세인 토론토·밴쿠버와는 다른 흐름이다.

• 즉, 콘도 개발 의존이 아닌 렌털 수요 + 상대적 가격 안정 덕분에 몬트리올은 여전히 신축이 가능한 환경이라는 것이다.
  
  

✅ 시사점 — 개발자, 정책 입안자, 그리고 바이어 입장에서

• 단순히 ‘개발 규제 완화’나 ‘세금 인하’만으로는 지금의 착공 감소 흐름을 반전시키기 어렵다. 지금 중요한 건 “시장이 다시 회복될 수 있을 만큼 가격과 수요가 살아나는지”다.

• 따라서, 당분간은 토론토와 밴쿠버에서는 신규 주택 공급이 제한될 가능성이 높고 — 이 경우 기존 주택과 렌털 수요가 더 중요해질 수 있다.

• 반대로 몬트리올 같은 도시에서는 렌털 중심의 개발 흐름이 계속될 여지가 크므로, 임대시장 및 렌털 투자자들에게는 기회가 될 수 있다.

How Canada’s Holiday Spending Stacks Up to a Down Payment 

캐나다 연말 소비가 모아둔 다운페이먼트가 되려면 — 휴일 지출 vs 집값 격차 

https://www.zoocasa.com/blog/canada-holiday-spending-down-payment/

매년 휴일 시즌은 기프트, 여행, 파티 등으로 지갑이 얇아지기 쉽다. Zoocasa 의 2025년 최신 분석에 따르면, 많은 캐나다인들이 이번 시즌 평균 약 CA$1,675를 휴일 지출에 쓸 계획이다. 주별로 보면 브리티시 컬럼비아(BC)에서는 CA$1,821, 온타리오에서는 CA$1,788, 앨버타나 퀘벡은 상대적으로 절약해 CA$1,532를 쓸 것으로 추산된다.

그렇다면 만약 이 ‘휴일 지출 비용’을 매년 저축해 집 구매를 위한 다운페이먼트로 모은다면? Zoocasa는 이를 계산해 보았고 — 결과는 상당히 냉정하다.

🏡 휴일 지출을 다운페이먼트로 전환하면 얼마나 걸릴까

• 예를 들어, 앨버타의 평균 주택 가격이 CA$412,100일 경우, 20% 다운페이먼트는 CA$82,420이다. 매년 평균 앨버타 휴일 지출 예산인 CA$1,532를 전부 저축한다 해도, 완충금 마련에는 약 53년 10개월이 걸린다.

• 밴쿠버처럼 집값이 비싼 지역에서는 상황이 훨씬 심각하다. 주택 가격이 CA$1,132,500인 경우 20% 다운페이먼트 CA$226,500을 모으려면, 연간 휴일 지출 예산으로는 124년 5개월이 필요하다는 계산이 나온다.

• 온타리오의 주택 평균 가격을 기준으로 보면, 20% 다운페이먼트를 위해서는 CA$191,360가 필요하고, 연간 평균 온타리오 휴일 예산 CA$1,788을 저축한다 해도 약 107년이 걸린다.
  
  

✅ 결론: 휴일 지출만으로는 ‘집 살 돈’이 되기 어렵다

Zoocasa의 분석은 분명히 말한다. “심지어 매년 휴일 지출 전부를 고스란히 모은다 해도, 지금의 부동산 시장에서는 다운페이먼트 마련은 수십 년 — 혹은 그 이상이 걸릴 수 있다.” 이는 단순한 절약이나 생활 패턴의 변화만으로는 집 구매라는 현실적 목표를 이루기엔 부족하다는 의미다

Real estate giant sees cause for cautious optimism in 2026 housing market 

2026년 주택시장 — 신중한 낙관 속에서의 기대 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/real-estate-giant-sees-cause-for-cautious-optimism-in-2026-housing-market/557944

최근 RE/MAX Canada가 발표한 2026년 주택시장 전망에 따르면 — 재고(inventory)가 정상화되고 가격 압력이 완화되면서, 내년에 캐나다 주택 시장은 완만한 회복의 가능성이 있다고 합니다. 

🔹 주요 전망

• 전국 주택 매매 건수는 2026년에 약 3.4% 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 2025년 대부분 지역에서 감소한 흐름에서 반등하는 수치입니다. 

• 한편, 평균 주택 가격은 약 3.7% 하락할 것으로 전망됩니다. 이는 매매 증가와 함께 가격 조정이 이뤄지는 구조적 변화가 반영된 결과입니다. 

• 최근 설문조사에서는 응답자 열 명 중 약 한 명이 “향후 12개월 내 집을 살 계획”이 있다고 밝혔으며, 그중 절반은 첫 주택 구매자(first-time buyer)였습니다. 

• 특히 18–35세 젊은 층에서 경제에 대한 기대감이 비교적 높았고, 이들 중 많은 이들이 부동산 시장에 진입할 준비를 하고 있다는 언급이 나왔습니다.

Before you Buy: The Factors that Can Drive Up Home Insurance Costs — Wahi 기준 

집 사기 전에 알아야 할 것: 주택 보험료를 올리는 요인들 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/factors-that-can-drive-up-home-insurance/

이 글은 집을 구매하거나 소유할 때, 보험료(home insurance premium)가 올라가는 주요 요인들을 정리한 것으로 — 단순히 집값이나 모기지 이자만이 아니라, 보험료도 주택 소유 비용의 중요한 축이 되고 있음을 강조합니다. 특히 최근 캐나다에서는 기후 변화 → 산불·홍수 같은 자연재해 위험 증가로 보험료 부담이 커지고 있다는 분석입니다. 

✅ 보험료를 올리는 주요 요인들

• 기후 리스크 & 자연재해 위험
  최근 산불, 폭우, 홍수, 폭풍 등 극단적 날씨와 자연재해가 증가하면서 — 보험사들은 리스크를 반영해 보험료를 올립니다. 특히 산불 위험이 높은 지역에서는 보험료 폭등 현상이 두드러집니다.

• 건축·재건 비용의 급등
  집을 만약 전부 새로 지어야 할 경우의 ‘재건 비용(replacement cost)’이 지난 몇 년간 크게 올랐고, 이는 보험 지급액 기준이 높아졌다는 의미입니다. 이 때문에 보험료도 자연스레 올라가는 구조입니다.

• 보험 청구(claims) 빈도와 지역 위험도
  과거 해당 지역에서 보험 청구가 자주 발생했거나, 범죄율, 화재 빈도, 홍수 발생 빈도 등이 높으면 보험료가 비싸집니다. 즉, 집이 있는 ‘위치(location)’와 주변 환경이 보험료 책정에 큰 영향을 줍니다. 

• 주택의 크기, 건축 유형, 상태
  집이 크거나 구조가 복잡하고, 오래된 건물이라면 보험료가 더 높아질 수 있습니다. 또한 지붕, 배관, 전기 설비 등 주택의 내부 상태나 건축 자재도 보험료에 영향을 줍니다.

• 보장 범위(type and amount of coverage), 추가 옵션, 공제액(deductible)
  기본 보험 커버리지보다 보장을 더 넓게 하거나, 홍수·누수·배수 역류(sewer backup) 같은 위험까지 포함하면 보험료가 올라갑니다. 반대로 공제액(deductible, 보험금을 청구할 때 본인이 부담하는 금액)을 높이면 보험료는 줄지만, 사고 시 부담도 커집니다