12월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Dec 15, 2024 by 박구용
Canada’s Existing Mortgage Borrowers Get Relief, Won’t Motivate Buyers: BMO
캐나다의 기존 모기지 차입자는 구제를 받지만 구매자에게 동기를 부여하지는 않는다: BMO
https://betterdwelling.com/canadas-existing-mortgage-borrowers-get-relief-wont-motivate-buyers-bmo/
신용은 경쟁적으로, 이는 유사한 조건의 대출이 서로 이동하는 경향이 있음을 의미한다. BoC가 익일 금리를 인하한 것은 단기 차입 비용에 의존하는 변동 비용 대출을 받는 사람들에게 안도감을 주는 데 도움이 될 것이다. 이러한 유형의 대출에는 HELOC 및 변동 금리 모기지가 포함된다. 후자는 최근 저금리 열풍이 불면서 인기를 얻었지만 모기지 시장에서 작은 점유율을 유지했다. 고정 기간 모기지 금리는 비슷한 기간의 캐나다 정부(GoC) 채권의 영향을 받는다. GoC 채권보다 위험도가 약간 더 높기 때문에 약간의 프리미엄이 붙는다. 이는 1년 고정 금리 모기지가 1년 GoC 채권에 프리미엄을 더한 가격과 비슷한 가격으로 제공된다는 의미다. 5년 고정 기간 모기지는 일반적으로 가장 인기 있는 정부 채권인 5년 GoC 채권 수익률의 영향을 받는 가장 인기 있는 대출 도구다. GoC 채권 수익률은 인플레이션 전망과 직접적으로 연관되어 있다. 강한 경제는 강한 소비를 가져오는 경향이 있으며, 이는 인플레이션을 증가시킨다. 5년 만기 채권 수익률(및 5년 고정 금리 모기지)은 강한 전망과 인플레이션으로 인해 높아질 것이다. 그리고 이는 반대 방향으로도 작용한다. 즉, 약한 경제 전망으로 인해 차입 비용이 낮아지는 데 도움이 될 수 있다는 것이다.
어제의 결정은 단기 이자 비용에 영향을 주지만 중장기 비용에는 영향을 미치지 않는다. BMO의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic은 "뛰어난 변동 금리 모기지(HELOC)를 보유한 사람들은 올 가을 BoC 덕분에 상당한 안도감을 느꼈다."라고 설명한다. “그러나 이러한 금리 인하는 이미 3년 및 5년 고정 모기지 금리에 반영되어 있었다. 실제로 고정 모기지 금리를 주도하는 캐나다 5년 GoC 수익률은 실제로 수요일 소폭 상승했다.”
이러한 삭감은 HELOC 및 변동 금리 모기지를 낮추는 데 도움이 되었으며 소비를 촉진하기 위한 약간의 소득 경감을 제공했다. 그러나 구매자에게 더 이상의 인센티브를 제공하지는 않았다. 더 인기 있는 5년 고정 기간 모기지 금리는 이미 더 저렴했지만 실제로는 소비 증가로 인한 높은 인플레이션 기대로 인해 약간 더 비싸졌다. BMO는 고정 기간 모기지가 다음 금리 인하에도 영향을 미쳤다고 지적한다. Kavcic은 "BoC가 금리를 몇 차례 더 인하할 수 있지만 6월까지 추가로 50bps의 완화가 이미 가격에 반영되어 있다"라고 설명한다. 추가로 언급하자면, “...5년 만기 국채 수익률에 대해 더 이상의 하락이 보이지 않는다는 점을 고려하면, 경제에서 모기지 금리가 이미 낮은 수준에 도달했을 수도 있다. 즉, 4% 초반대다.” 팬데믹 이전보다 높지만 시장 진출을 원하는 사람들에게는 좋은 소식이 될 수 있다. BMO는 이 이자율이 대출에 큰 걸림돌로 간주되지 않을 만큼 낮지만 투자자 인센티브를 낮출 만큼 높다고 믿고 있다. "이러한 수준에서는 투자 및 경제성 계산이 여전히 어려워 주택 회복이 어려워지는 것을 막을 수 있다…"
What The GTA Housing Market Can Expect In 2025
2025년 GTA 주택 시장이 기대할 수 있는 것
https://storeys.com/toronto-housing-market-forecast-2025/
토론토 부동산 중개업자 Susan Gucci는 11월 말 스토리에 “보통 지금쯤 휴가를 계획하고 있다”고 말했다. 대신, 주택 시장이 일반적으로 휴가 계획과 추운 날씨에 뒷전으로 밀리는 시즌 동안 Gucci는 금리 인하 혜택을 간절히 기다려온 고객들에게 서비스를 제공하고 있다. "그들이 방금 잠에서 깨어난 것 같은 느낌이에요"라고 그녀는 말한다. Gucci의 직접적인 경험은 지난 두 달 동안 우리에게 보여준 데이터를 반영한다. 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB) 및 캐나다 부동산과 같은 조직이 몇 달 동안 언급할 수 없는 숫자를 주도한 후 언급할 수 있는 숫자의 구매자가 시장으로 돌아오고 있다. TRREB의 Jennifer Pearce 회장은 이미 암울한 7월에 "구매자들이 월간 모기지 지불금 감소로 이익을 얻으면서 판매가 가속화될 것으로 기대한다"고 말했다. 드디어 시장이 기다려온 미래가 실제로 도래한 것 같다. 요금 인하와 상대적으로 정체된 가격으로 인해 GTA 주택 판매는 10월에 전년 대비 44% 증가했고, 11월에는 40% 증가했다. 한편 평균판매가격은 2023년 11월 대비 2.6% 상승했다. 하지만 앞으로 우리는 무엇을 기대할 수 있을까? 성장이 지속 가능한가? 무엇을 팔 것인가? 누가 살 것인가? 가격은 어디로 갈까요? 이러한 질문에 답하기 위해 STOREYS는 2025년에 무엇을 기대할 수 있는지 업계 전문가 및 내부자와 이야기를 나눴다.
프라임 경제 환경 ("Vibecession"에도 불구하고)
새해를 맞이하면서 주택 구입자와 판매자는 2024년 초에 보았던 것과는 훨씬 다른 경제 환경에서 운영될 것이다. 금리는 7월 이후 1.75bps 하락한 3.25%(이번 주 추가 50bp 인하 덕분에), 인플레이션은 1월 2.9%에서 2%로 회복되었다. BMO Robert Kavcic의 수석 이코노미스트는 2025년에 상황이 악화될 것으로 예상된다고 STOREYS에 말했다. Kavcic은 "우리는 실제로 내년에 성장률이 약간 회복될 것으로 기대하고 있다. 인플레이션 측면에서 우리는 캐나다 은행(BoC)이 갈 수 있도록 [...] 있어야 할 위치로 돌아왔다. 필요하다고 생각하면 미리 금리를 인하하는 것이 주택에 좋다." 동시에 Kavcic은 우리가 경제성 위기에 처해 있음을 인정하고 있다. "현실은 지난 몇 년 동안 가치 평가가 너무 높아져 가격이 하락하고 이자율이 하락했음에도 불구하고 여전히 많은 사람들에게 '저렴한' 수준이 아니라는 것이다."라고 그는 말한다.
지난 11월 Chrystia Freeland 부총리는 Kavcic이 언급한 것과 같은 경제적으로 고무적인 통계에도 불구하고 캐나다인들이 상황이 개선되고 있다고 느끼지 않는 "Vibecession"이라는 캐나다 사기 현상에 대해 언급했다. 이 현상은 팬데믹 이후 평균적인 캐나다인들의 일상 생활이 얼마나 비싸졌는지를 말해주고 있다. Kavcic이 말했듯이, "식료품 가격 인플레이션이 다시 0으로 돌아간 것은 좋은 일이지만 Loblaws에서 나오는 가방의 가격은 실제로 낮은 것이 아니라 몇 년 전보다 여전히 훨씬 높다. " 경제성이 부족하다는 이러한 일반적인 인식은 부분적으로 젊고 저소득층 캐나다인들이 주택 시장에 진입하는 것을 단념시키고 있다. 그러나 자원이 있고 적절한 수준의 불안감이 쌓인 사람들의 경우, 최근 데이터에 따르면 상황이 더 이상 방관할 수 없을 만큼 완화되었으며, 이러한 상황은 2025년에 걸쳐 더욱 개선될 것으로 예상된다.
Sales Expected to Increase 매출 증가 기대
TRREB의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 STOREYS에 가을 이후 우리가 본 판매 수치가 2025년 봄에만 증가할 것으로 예상된다고 말했다. "이자율이 합리적인 수준에 도달하는 것은 실제로 봄이 될 것이다. GTA와 토론토의 일반 가구가 시장으로 돌아갈 수 있기 때문이다."라고 Mercer는 말한다. "우리는 2024년 봄에 본 것보다 확실히 더 많은 거래를 보게 될 것이다." 물론 이러한 수요를 주도하는 것은 차입 비용을 낮추는 것뿐 아니라 가격 상승을 억제하는 데 도움이 되는 건전한 재고 공급이기도 하다. 그러나 Mercer는 공급이 지속되지 않으면 연말이 다가오고 2026년을 시작하면서 이러한 역학이 사라질 수 있다고 말했다. "파이프라인에서 새로운 공급이 나오지 않으면 시장 상황이 다시 긴축되는 시나리오에 직면하게 될 것이다."라고 그는 말했다. "우리가 보고 싶은 것은 수요를 충족시킬 만큼 공급이 충분하지 않은 지난 10년 동안 보았던 채찍질보다는 지속 가능한 성장이다. [...] 높은 한 자릿수 또는 심지어 두 자릿수 가격 상승을 보기 시작할 것이다."
Prices Increases Will Depend On Product 가격 인상은 제품에 따라 달라집니다
수요가 증가하는 동안 Mercer는 일부 주택 유형이 다른 주택 유형보다 빠르게 이동하여 가격에도 영향을 미칠 것이라고 지적한다. 특히, 단독 주택에 대한 수요는 이미 증가하고 있는 반면, 콘도는 계속해서 토론토 주택 시장의 부랑자 역할을 하고 있다. 이는 Gucci도 지적한 사항이다. 11월 중순, Gucci는 $1,249,000에 상장된 소규모 Leslieville 반 분리 주택에 대한 멀티오퍼 상황에서 구매자를 대리하고 있었다. 결국 이 제품은 $1,812,000에 판매되었는데, 이는 구찌가 "믿을 수 없는" 가격이라고 불렀던 가격이다. 구찌는 해당 지역에 그런 제품이 한정되어 있고, 집이 멋지게 개조되고 잘 꾸며져 있었기 때문에 약 20개 정도의 제안을 받을 수 있었다고 설명했다.
그러나 그녀는 자신의 콘도 목록에 대해서는 그렇게 말할 수 없었다. "콘도 시장은 너무 많아서 가만히 앉아 있기 때문에 어렵다. 재고 문제다."라고 그녀는 말한다. 실제로 지난 10월 Urbanation의 Shaun Hildebrand 회장은 GTA가 현재 거의 기록적인 최고치인 약 40,000채의 콘도 공급 문제를 해결하기 위해 고군분투하고 있다고 추정했다. 그 결과, 더 탐나고 덜 풍부한 단독 주택의 가격은 먼저 가격이 오르고, 콘도 가격은 처음에는 정체 상태를 유지할 것이다. "콘도 아파트 측면에서 우리는 재고가 실제로 급증하는 것을 보았으므로 해당 재고가 흡수되는 데 조금 더 오랜 시간이 걸릴 것이다. 일단 흡수되면 2026년으로 갈수록 더 많아질 것이다. 그 전선에서도 약간의 상승 압력이 있는 것으로 보인다."라고 Mercer는 말한다. 그러나 공급이 소진되면서 일부 주택의 가격은 상승할 것으로 예상되지만 Kavcic은 주택 구입 능력 위기를 과소평가하지 말라고 경고한다. "우리는 지난 몇 년간 펀더멘털에 크게 뒤떨어진 밸류에이션을 계속 다루고 있기 때문에 가격이 오를 여지가 너무 많다."라고 그는 말한다. "나는 [가격이] 봄 동안 그리고 일년 내내 변동이 없거나 약간 더 높을 것이라고 말하고 싶다." Kavcic은 투자자들의 현금 흐름 역학이 유사하게 "이상"하며 시장에 다시 진입하기 전에 금리가 상당히 낮아질 때까지 기다려야 할 가능성이 높다는 사실을 강조한다.
First-Time Homebuyers To Hop Off Left Bench 첫 주택 구입자가 왼쪽 벤치에서 뛰어내림
투자자들이 계산에 빠져 있는 동안, 좋은 위치에 있는 최초 주택 구입자들은 2025년에 상당한 양의 주택 판매를 이끌 것으로 예상된다. RE/MAX Canada는 2025년 주택 시장 전망 보고서에서 조사 대상 지역의 81%에 있는 중개인과 대리인이 "첫 주택 구입자가 2025년 시장 활동을 주도할 것으로 예상되는 주요 인구통계"라고 언급했다고 보고했다. Royal LePage의 토론토 소재 부동산 중개인 Jennifer Dernek은 STOREYS에 이러한 추세가 나타나고 있다고 말했다. "처음 구매자들이 내년에 많은 구매를 하게 될 것이라는 점에 동의한다. 왜냐하면 그들은 지난 몇 년간 저렴한 가격으로 시장에 진출할 여력이 없었기 때문에 실제로 활동하지 않았기 때문이다."라고 Dernek은 말한다. "내 생각엔 그들이 열심인 것 같아." Dernek은 또한 다음 주에 시행될 최근 모기지 개혁으로 인해 최초 구매자들이 주택 소유를 더욱 쉽게 할 수 있을 뿐만 아니라 구매 옵션도 확대될 것이라고 지적한다. 여기에는 모든 최초 주택 구입자와 모든 신규 건설 부동산 구매자를 포함하도록 보험에 가입된 모기지의 30년 상환 자격을 확대하고 모기지 보험 한도를 100만 달러에서 150만 달러로 인상하는 것이 포함된다. Dernek은 "최초 주택 구입자들은 이제 콘도가 아닌 다른 옵션을 살펴보고 타운하우스나 반 단독 주택 또는 주택을 구입할 수 있는지 알아보고 있다"라고 말한다. "새로운 규칙 때문에 그들은 그 규칙에 들어갈 가능성이 더 높아졌다."
A Look Back at Toronto’s Housing Market in 2024
2024년 토론토 주택시장을 되돌아보다
https://www.movesmartly.com/articles/a-look-back-at-torontos-housing-market-in-2024
2024년 토론토 재판매 주택 시장은 뚜렷한 대조를 이루는 한 해였다. 올해는 경쟁적인 분위기로 시작되었으며, 특히 저층 주택 부문에서 재고 수준이 2개월 미만으로 떨어졌다. 이는 수요가 강하고 공급이 제한된다는 분명한 지표다. 콘도미니엄은 경쟁이 약간 덜했지만 약 3개월 간의 재고로 인해 여전히 부족했다. 구매자들은 치열한 입찰 전쟁에 직면했고, 특히 수요가 많은 지역의 부동산은 일주일도 채 안 되어 매진되는 경우가 많았다.
그러나 올해 중반까지 시장은 큰 변화를 겪었다. 경제적 불확실성과 높은 차입 비용이 구매자의 신뢰를 짓밟으면서 수요는 급격히 냉각되었다. 이전에 가장 뜨거웠던 지역에서도 주택이 몇 주 동안 시장에 머물면서 재고 수준이 급등했다. 단독주택 시장의 경우, 이러한 변화는 이전 달의 급격한 거래량에서 완전히 벗어난 것을 의미한다. 이미 수요가 부진한 콘도 시장은 더욱 큰 타격을 입었다. 4년 연속 정체된 가격에 좌절한 투자자들이 보유 자산을 처분하려고 함에 따라 기록적인 수의 주택이 시장에 넘쳐났다. 한때 지속적인 가격 상승 전망에 고무된 많은 투자자들은 수요가 둔화되고 판매 환경이 어려운 가운데 기대치를 재조정하게 되었다. 시장은 지난 분기에 판매량이 증가하면서 약간의 회복 조짐을 보였지만 전반적인 분위기는 여전히 부진했다. 2024년 토론토의 재판매 주택 시장은 경제력의 변화와 구매자 정서의 변화에 따라 형성되는 진화하는 역학을 반영했다.
The New Condo Market: A Year of High Completions and Hidden Risks 새로운 콘도 시장: 높은 완성도와 숨겨진 위험이 있는 해
토론토의 새로운 콘도 시장은 2024년에 새로운 도전에 직면했다. 매우 부드러운 재판매 환경에서 20,000개 이상의 유닛이 완성되면서 표면 아래에서 부글부글 끓고 있던 문제, 즉 투자자의 부정적인 형평성이 점점 커지고 있음이 드러났다. 처음으로 콘도 단위는 투자자가 원래 지불한 가격보다 낮은 가격으로 완성되었다. 최근 일부 콘도 개발에서, 건설 전 단계에서 평방피트당 $1,500에 유닛을 구입한 투자자들은 오늘날 재판매 시장에서 동일한 유닛이 평방피트당 $1,200에 불과할 때 어려운 입장에 처해 있었다. 이러한 불일치로 인해 자산 가치가 투자자가 지불한 것보다 적은 부정적인 자산 시나리오가 발생했다. 이렇게 커지는 문제에도 불구하고 캐나다의 주요 은행과 금융 기관 감독청(OSFI)은 위험을 완화하기 위해 논란의 여지가 있는 접근 방식을 채택했다. 이에 대해서는 제가 이전에 여기에서 논의한 바 있다.
원래 구매 가격이 해당 유닛의 가치를 반영한다고 가정하는 방법인 "포괄 감정"에 의존함으로써 그들은 하락하는 시장 현실을 효과적으로 무시했다. 이러한 관행을 통해 투자자는 시장 가치의 차이에도 불구하고 자신의 유닛을 클로징하고 모기지를 확보할 수 있었다. 이 전략은 즉각적인 혼란을 예방하는 데 효과적이지만 심각한 우려를 불러일으킨다. 이는 일시적으로 시장을 큰 어려움으로부터 보호하여 대부분의 프로젝트가 실행 가능하도록 하고 개발자가 광범위한 투자자 채무 불이행으로 인한 재정적 손실을 피할 수 있도록 보장한다. 그러나 이는 또한 잠재적인 계산을 연기한다. 이러한 문제를 은폐함으로써 새로운 콘도 시장은 시장 상황이 더욱 악화될 경우 더욱 두드러질 수 있는 구조적 취약성을 구축할 위험이 있다. 현재 은행과 규제 당국이 취한 접근 방식은 새로운 콘도 시장의 붕괴를 방지했지만, 투자자들이 앞으로 몇 년 동안 재정 상태를 놓고 고심하는 가운데 이 전략이 얼마나 지속 가능한지에 대한 의문이 남아 있다.
The Rental Market: Rising Supply Meets Waning Demand 임대 시장: 공급 증가와 감소하는 수요 충족
2024년 토론토의 임대 시장은 최근 새로운 콘도 완공이 급증하면서 전례 없는 수의 임대 주택이 시장에 넘쳐나면서 큰 영향을 받았다. 활성 임대 매물 목록의 수가 일반적인 수준에 비해 거의 3배 증가하여 집주인 간의 상당한 경쟁을 야기하고 임대료에 대한 하향 압력을 가하고 있다. 2023년 8월 3,000달러 미만으로 정점을 찍은 평균 콘도 임대료는 이후 8% 감소하여 2024년 말까지 2,761달러로 떨어졌다. 이러한 임대 소득 감소로 인해 투자자들이 운반 비용을 충당하기가 점점 더 어려워졌다. 모기지 금리는 여전히 높은 수준이다. 이러한 문제에 더해 캐나다의 비영주권자 수를 극적으로 줄이기로 한 연방 정부의 결정은 역사적으로 토론토 임대 시장에서 수요의 중요한 동인이었던 인구 통계다. 신규 임차인이 시장에 진입하는 경우가 줄어들면서 임대료에 대한 압박이 지속되어 집주인의 재정적 부담이 가중될 것으로 예상된다. 이러한 역학은 자신의 유닛을 판매하기로 선택한 콘도 투자자의 물결이 커지는 데 기여했다. 임대 수익률이 감소하고 부동산 가치가 정체 또는 하락함에 따라 많은 투자자들이 장기 전략을 재평가하고 있다. 이러한 요인들의 조합은 토론토의 임대 시장이 앞으로 투자자의 기대와 임차인 역학을 재편할 수 있는 근본적인 변화를 겪고 있음을 나타낸다.
A Market in Transition 변화하는 시장
2024년 토론토의 주택 시장은 재판매, 새 콘도 및 임대 부문 전반에 걸쳐 상당한 역풍으로 정의되었다. 재판매 시장에서 경쟁이 치열하고 견고한 한 해로 시작된 것은 재고가 증가하고 수요가 감소하면서 여름이 되면서 빠르게 부진해졌다. 새로운 콘도 시장은 부정적인 형평성 문제부터 광범위한 채무 불이행을 방지하기 위한 규제 개입에 이르기까지 일련의 문제에 직면했다. 한편, 임대시장은 공급 과잉과 수요 둔화로 인해 임대료 하락과 투자자 불안 증가로 어려움을 겪었다. 토론토가 2025년을 맞이하면서 주택 시장은 경제 상황의 변화, 규제 조치, 구매자 및 임차인 행동의 변화로 인해 여전히 갈림길에 서 있다. 이러한 힘이 어떻게 작용하느냐에 따라 시장이 앞으로 몇 달 안에 안정될지 아니면 추가 혼란에 직면할지가 결정될 것이다.
Toronto’s housing market grapples with price drops and flat sales in 2024
토론토 주택 시장은 2024년 가격 하락과 매매 정체로 어려움을 겪고 있다.
지난 해 광역 토론토 지역의 부동산 시장은 가격 하락, 평범한 주택 판매, 평균 시장 일수 증가 등 다양한 상황을 겪었다. Wahi의 2024년 주택 시장 스냅샷에 따르면 반등에 대한 초기 기대는 완전히 무너졌으며, 하반기 금리 인하로 인해 일부 활력이 생겼지만 의미 있는 성장을 촉진하기에는 충분하지 않았다. 그러나 구매자는 넘쳐나는 재고로 인해 이익을 얻었고 시장 경쟁력을 유지하고 가격을 억제했다. 2024년 시장에 대한 Wahi의 사후 분석에는 1월 1일부터 11월 30일까지의 TRREB 데이터가 포함되어 있으며 이를 2023년 같은 기간과 비교되었다.
가격은 하락하고 GTA 전체에서 매출은 변동이 없었다.
GTA의 중간 판매 가격은 965,000달러로 전년 대비 2% 감소했으며, 총 판매 수는 62,651대로 변함이 없었다. 주택 판매에 더 오랜 시간이 걸렸으며, 평균 DOM은 24일로 늘어났다(2023년에 비해 5일 증가).
지역 중:
토론토의 중간 판매 가격은 2% 감소한 $888,000를 기록했으며, 총 판매 가격도 2% 감소한 24,017달러를 기록했다.
Durham은 가격이 3% 하락한 860,000달러를 기록했고, 매출은 3% 증가한 8,8682달러를 기록했다.
Halton의 중간 판매 가격은 2% 하락한 108만 달러, 매출은 3% 증가한 7,7132개다.
Peel의 중간 판매 가격은 2% 하락한 970,000달러였으며, 판매량은 2% 감소한 11,363개였다.
요크 또한 가격이 3% 하락해 122만 달러에 약간 못 미치고 판매도 1% 감소한 11,457개를 기록했다.
재고가 여전히 높기 때문에 구매자는 이점을 가졌다. 시장에 적극적으로 상장된 주택 수는 5월 이후에도 20,000채 이상을 유지했다.
GTA의 콘도 시장은 판매가 5% 감소하고 중간 가격이 655,500달러로 3% 하락하여 단독 주택에 비해 저조한 실적을 보였다. 콘도는 또한 평균 DOM이 30일(전년 대비 7일 증가)로 시장에 더 오랫동안 출시되었다. 새로운 개발과 투자자의 부동산 매각으로 인해 콘도 부문의 높은 재고 수준은 가격 하락 압력에 기여했다. Wahi의 데이터에 따르면 콘도는 단독 주택보다 판매하는 데 평균 9일이 더 걸렸다. 회사는 GTA 콘도 판매가 9월, 10월, 11월에 걸쳐 3년 만에 최고 수준으로 급증했다고 지적한다.
단독 주택은 2024년에 상대적으로 더 안정적인 모습을 보였다. 중간 가격은 전년 대비 2% 하락한 거의 190만 달러에 이르렀고, 판매는 2% 증가한 39,576채를 기록했다. 이 부문은 또한 9월, 10월, 11월에 매출이 탄력을 받으면서 가을에 더욱 급격한 회복세를 보였다.
단독 주택은 2024년에 상대적으로 더 안정적인 모습을 보였다. 중간 가격은 전년 대비 2% 하락한 거의 190만 달러에 이르렀고, 판매는 2% 증가한 39,576채를 기록했다. 이 부문은 또한 9월, 10월, 11월에 매출이 탄력을 받으면서 가을에 더욱 급격한 회복세를 보였다.
How the Bank of Canada’s Final Rate Cut of 2024 Could Shape Buyer Sentiment in 2025
캐나다 은행의 2024년 최종 금리 인하가 2025년 구매자 심리를 어떻게 형성할 수 있는지..
https://www.zoocasa.com/blog/boc-rate-cut-dec-2024/
2024년 캐나다 은행의 첫 금리 인하 이후 한 달 만에 실시된 Zoocasa 조사에서 예비 주택 구입자의 31.6%가 부동산 시장에 진입하기 전에 상당한 금리 인하를 기다리고 있다고 답했다. 당시 조사 당시 5년 평균 고정금리는 4.39%였지만 이후 4.04%로 떨어졌다. 차입비용이 낮아지는 추세라는 점을 감안하면 2024년에 방관했던 많은 매수자들이 2025년에 복귀에 대한 자신감을 가질 가능성이 높다.
이러한 억눌린 수요로 인해 Zoocasa 기록 및 산업 관계 브로커인 Lauren Haw는 2025년 봄 시장이 2024년보다 더 바쁠 것이라고 예상한다. “내년 캐나다인들은 3월 초에 시작되는 활발한 봄 시장을 기대할 수 있다. . 금리가 안정되고 구매자들 사이에 억눌린 수요가 강해지면서 부동산 활동이 보다 전통적인 봄 급증으로 돌아갈 가능성이 높다.”라고 Zoocasa의 2025년 캐나다 주택 시장 예측 보고서에서 Haw가 공유했다.
부업 구매자가 2025년에 돌아올 것이라는 기대가 커지면서 결과적으로 경쟁과 가격이 높아짐에 따라 더 많은 판매자가 주택 매물을 등록하기 시작할 것이다. 신규 매물은 이미 2024년 내내 꾸준히 증가해 왔으며, 차입 비용이 더 감소하면 계속될 가능성이 높다. 2024년 1월부터 2024년 10월까지 신규 매물은 토론토에서 84%, 밴쿠버에서 40%, 캘거리에서 52% 증가했다. 마찬가지로 같은 기간 동안 재고 보유 기간은 온타리오에서는 2.8개월에서 3.8개월로, 브리티시 컬럼비아에서는 4.4개월에서 5.4개월로 늘어났다. 이러한 공급 증가로 인해 구매자는 이전 몇 번의 봄 시장보다 더 많은 선택권을 갖게 될 것이다.
이제 2024년 초부터 금리가 상당히 하락했기 때문에 기존 변동 금리 모기지를 보유한 사람들에게 큰 영향을 미칠 것이다. Ratehub.ca의 모기지 지불 계산기에 따르면, 2024년 1월 전국 평균 가격 $659,395에 10% 계약금과 5년 변동 이율 5.95%로 주택을 구입한 주택 소유자는 이전에 월 $3,897의 모기지 지불금을 냈다. 오늘 금리 발표에 따라 변동 모기지 금리는 4.20%로 감소하고 월 모기지 지불금은 1월보다 $612 낮은 $3,285로 감소할 것이다.
Ratehub.ca의 모기지 전문가인 Penelope Graham은 "주택 구매자의 관점에서 볼 때 BoC의 발표 이후 대출 기관의 우대 금리(더 나아가 변동 모기지 금리)가 다시 낮아짐에 따라 시장에 진입하는 것이 더 저렴해질 것이다."라고 말했다. 12월 15일부터 시행되는 새로운 할부금 및 보험 계약금 개혁과 결합하여, 휴일이 뒤로 물러나면 이는 뜨거운 1월 판매 시즌으로 이어질 수 있다. 새로운 모기지를 구입하거나 기존 기간을 갱신하려는 사람은 모기지 전문가와 연결하여 시장이 뜨거워짐에 따라 전략을 결정해야 한다.”
Bank of Canada rate cut: What are industry leaders saying?
캐나다 은행(Bank of Canada) 금리 인하: 업계 리더들은 무엇을 말하고 있는가?
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 최근 정책 금리를 3.25%로 50bp 인하하기로 결정하면서 캐나다의 모기지 경제성에 대한 이야기가 바뀌었다. 이번 조치로 인해 많은 대출자들이 안심할 수 있게 되었지만, 전문가들은 일부 주택 소유자들이 여전히 상당한 재정적 어려움에 직면해 있어 그 영향은 다양할 것이라고 말했다. 이번 5차 금리 인하는 인플레이션 통제에서 임금 증가 둔화, 실업률 증가 등 경제적 역풍 해결로 중앙은행 우선순위의 전환을 반영한다. CPA 캐나다 수석 이코노미스트 데이비드-알렉산드르 브라사드(David-Alexandre Brassard)는 "대유행을 제외하고 7년 만에 최고치를 기록하는 임금 상승률 둔화와 실업률은 경제에 지원이 필요하다는 신호"라고 말했다. “지금 금리를 인하하기로 한 결정은 트럼프 행정부 하에서 잠재적인 관세 혼란에 앞서 안도감을 제공할 것이다.” 이번 12월의 대규모 요금 인하는 캐나다가 6분기 연속 1인당 GDP 감소와 실업률 증가로 인해 어려움을 겪고 있는 가운데 나온 것이다. NerdWallet 캐나다 대변인이자 금융 전문가인 Shannon Terrell은 "또 다른 공격적이고 눈에 띄는 대규모 인하를 통해 은행은 가격 안정성을 훼손하지 않고 구제를 가속화할 여지가 있음을 분명히 했다."라고 말했다. "이 인하가 가장 확실하다. 고용 시장의 분명한 위기 신호에 대한 은행의 대응은 인플레이션을 억제하면서도 높은 금리가 경제를 과열시켰을 수 있다는 우려가 커지는 것을 반영한다. “앞으로 몇 달간 통화 완화에 대한 전면적인 접근 방식이 효과가 있는지, 아니면 경제를 미끄러지게 만드는지 보여줄 것이다.”
모기지 구제
모기지 보유자들의 경우, 한 때 경제 전망을 지배했던 광범위한 모기지 갱신 "충격"에 대한 두려움이 삭감되었다. CIBC 경제학자 Benjamin Tal과 Katherine Judge에 따르면, 광범위한 지급액 인상 시나리오는 거시경제적 문제에서 보다 목표화된 차용자별 문제로 크게 전환되었다. Tal과 Judge는 2025년 갱신 예정인 모기지의 약 40%가 월 지불액이 낮아지고, 또 다른 10%는 10% 미만의 증가율을 보일 것으로 예상한다. 그러나 나머지 50%의 차용인은 평균 20%의 지불금 인상에 직면할 것으로 예상된다. CIBC 이코노미스트들은 “거시경제 위기보다는 잠재적 연체율 측면에서 미시적 공간에 초점을 맞춰야 한다”고 말했다. CPA Canada의 금융 이해력 리더인 Li Zhang은 "예상되는 금리 인하는 특히 모기지 보유자의 부채 상환 부담을 완화하지만 가격 인상을 되돌릴 수는 없을 것"이라고 덧붙였다. “연휴 시즌이 다가옴에 따라 캐나다인들은 예산을 편성하고 이를 고수해야 하며, 금리 인하와 관계없이 과도한 지출에 대한 충동을 억제해야 한다.” 최근 인하는 캐나다 은행들이 일반적으로 중앙은행과 금리를 조정하기 때문에 변동 금리 모기지 보유자들에게 즉각적인 안도감을 가져왔다. $600,000 모기지의 경우 지금까지의 누적 삭감액은 월별 약 $630의 절감액으로 해석된다. 그러나 고정 금리 모기지 대출을 받은 차용인은 동일한 혜택을 누리지 못할 수 있다. 왜냐하면 이러한 금리는 채권 시장에 묶여 있고 캐나다 은행의 조정에 항상 맞춰 움직이지는 않기 때문이다. 많은 캐나다인의 경우, 인하 전에 변동 금리에서 고정 금리로 전환하기로 한 결정은 재정적 부담을 완화하는 데 도움이 되었다. TD 은행은 2022년 말까지 변동금리 모기지 5,200억 달러 중 14%가 선불되거나 고정금리 대출로 전환된 것으로 추산한다.
“느슨한” 조건
몇 가지 요인으로 인해 심각한 지불 충격에 직면한 차용인의 비율이 감소했다. TD Bank는 많은 모기지 보유자가 변동 금리 모기지에서 고정 금리 모기지로 전환하여 "지불 충격을 미리 선점"하기로 선택했으며, 변동 금리 모기지 5,200억 달러 중 14%가 연말까지 선불 또는 고정 금리로 재융자되었다고 언급했다. 또한 "금융 상황 완화와 대출 기관 간의 경쟁 심화"로 인해 가용 금리가 예상보다 낮아졌다. 또한, 대출 기관 간의 경쟁으로 인해 모기지 금리가 예상보다 낮아졌다. TD 은행은 변동금리가 중앙은행의 조치로 인해 예상되는 영향보다 42 베이시스포인트 더 하락했다고 보고했다.
증가하는 소득과 스트레스 테스트를 거친 대출 기반이 결합된 이러한 경쟁 환경은 높은 모기지 지불 위험을 완화하는 데 도움이 되었다. BMO 경제학자 Robert Kavcic은 많은 대출자들이 대유행 기간 동안 대출을 받을 때 약 5.25%의 금리로 테스트를 받았고 오늘날의 더 높은 금리에 대비했다고 지적했다. 요금 인하는 온타리오와 브리티시 컬럼비아의 향후 정책 변경과 동시에 이루어지며, 이 곳에서는 가격이 100만 달러에서 150만 달러 사이인 주택에 대한 계약금 요건이 줄어들 예정이다. 이러한 조치는 특히 주택담보대출을 감당할 수 있는 사람들 사이에서 주택 시장 활동을 촉진할 것으로 예상된다. NerdWallet 대변인 Clay Jarvis는 "온타리오와 BC의 구매자가 큰 도움이 될 수 있는 혜택을 받기 며칠 전에 요금이 인하되고 있다.
즉, 100만 달러에서 150만 달러 사이의 주택에 대한 계약금 요구 사항이 낮아지는 것이다."라고 말했다. "모든 구매자가 그렇지는 않을 것이다. 결과적으로 발생하는 모기지를 감당할 수 있지만 능력이 있는 사람들은 달려들 것이다." 이러한 긍정적인 추세에도 불구하고 잠재적인 위험은 여전히 남아 있다. Kavcic은 실업률 증가나 예상치 못한 경제 혼란이 Bank of Canada의 완화 전략에 도전할 수 있다고 경고했다. “캐나다인이 고용되면 모기지 비용을 먼저 지불하지만 실직으로 인해 더 심각한 문제가 나타날 것이다.”라고 그는 말했다.
Canadian Mortgage Rates Start Climbing As Gov Bond Yields Surge
정부 채권 수익률이 급증함에 따라 캐나다 모기지 금리가 상승하기 시작했다.
https://betterdwelling.com/canadian-mortgage-rates-start-climbing-as-gov-bond-yields-surge/
캐나다 금리가 하락할 수도 있지만 채권 시장은 모기지 금리가 높아질 것이라는 신호를 보내고 있다. 캐나다 정부(GoC) 채권 수익률은 이번 주 초 중앙은행 금리 인하 이후 급격하게 상승하기 시작했다. 수익률 상승은 지금까지 가장 저렴한 대출 도구였던 고정 금리 모기지 자금 조달 비용에 직접적인 영향을 미친다. 추가 금리 인하를 기대하는 사람들은 금리 인하 후 채권 수익률이 급등하면서 실망할 수도 있다.
GoC 5년 만기 채권 수익률이 급격히 상승하고 있으며 이로 인해 고정 금리 모기지가 더 높아질 것이다. GoC 5년 만기 채권수익률은 이날 오전 개장 이후 4bp 상승해 정오에는 2.97%를 기록했다. 캐나다 은행(BoC)이 금리를 인하한 수요일 오전 이후 수익률은 19bps 상승했다. 지난 3개월 동안 30bps 상승했고, 이로 인해 구매자는 더 많은 비용을 부담하게 될 것이다. 금융 분야에 종사하지 않는 사람들은 이것이 그들의 재정에 얼마나 큰 변화를 가져올 수 있는지 확인해야 할 수도 있다.
예를 들어, 수요일 오전 이후 19bps 증가가 최저 5년 고정 금리 모기지 금리에 완전히 반영되었다고 가정해 보겠다. 그러면 최대 레버리지가 1.9% 감소하고 해당 기간 동안 이자가 4.7% 더 많이 지급된다. 다시 한번 말하지만, 이 숫자는 작은 것처럼 보이지만 연간 10만 달러를 버는 가구에 대한 계산은 3일의 이사 비용을 지불하기 위해 추가로 한 달 동안 일해야 한다는 것을 의미할 수 있다.
5년 고정 금리 모기지는 아직 변동이 없었지만 다른 기간에는 변동이 있었다. 모기지 비교 사이트 WOWA의 데이터에 따르면 어제 최저 2년(4.3%, +20bps) 및 3년(4.3%, +5bps) 기간 동안 기존 고정 금리 모기지가 상승한 것으로 나타났다. 마찬가지로 고비율 대출도 어제 1년물(5.74%; +15bps), 3년물(4.19%;+15bps), 4년물(4.2%; +1bps)이 모두 상승했다. 최근 GoC채권수익률 급등은 지난해와는 큰 방향전환이다. 최근 하락세에도 불구하고 GoC 5년 채권 수익률은 현재까지(YTD) 19.4bps, 즉 작년보다 31.26bps 상승했다. 올해 초 최고치인 3.9%에 비하면 아직 갈 길이 멀지만 수익률은 낮아지는 것이 아니라 높아지는 추세다.
수익률은 일반적으로 다양한 요인의 조합에 의해 결정되지만 궁극적으로는 인플레이션 기대와 유동성이라는 두 가지 더 광범위한 문제에 속한다. 투자자들은 예상보다 적은 금액으로 대출을 받고 싶어하지 않기 때문에 인플레이션 상승 조짐은 기대감을 증폭시킨다. BoC는 초대형 컷을 전달했을 수도 있지만 매파적인 분위기도 유지했다. 향후 컷은 쉽게 승리하지 못할 것이다. 통화 및 재정 부양책은 또한 HST 제거로 인한 초기 CPI 충격 뒤에 인플레이션을 초래한다. 유동성은 수요와 공급 역학으로 인해 채권 수익률에 있어서도 큰 역할을 한다. 신용 수요가 대출 수요를 앞지르면서 채권 수익률이 상승하여 인센티브가 높아진다. 여러 수준의 정부가 실시하는 투표 매수 조치는 잉여 자금이 아닌 채권을 통해 자금이 조달된다. 지금까지와 같이 투자자 수요가 여전히 약한 경우, 차입 증가로 인해 투자자에게 보상하기 위해 더 높은 수익률이 필요할 것이다.
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