2월 셋째 주
부동산/모기지 소식
Feb 20, 2023 by 박구용
Higher rates more than offset home price drop to worsen affordability: report
주택 가격 하락을 상쇄하는 것보다 더 높은 금리가 경제성을 악화시킨다: 보고서
새로운 보고서에 따르면 주택 가격은 작년에 비해 하락했지만 모기지 금리가 높아진 것은 캐나다인의 경제성이 개선되지 않았다는 것을 의미한다. Ratehub.ca의 보고서에 따르면 검토한 10개 주요 도시 중 9개 도시에서 캐나다인은 평균 가격 주택에 대한 모기지 자격을 갖추려면 2022년 1월에 비해 더 높은 연간 소득이 필요하게 되었다.
빅토리아는 1년 전 $143,750에서 $169,250로 연간 소득이 가장 많이 증가했다. 이는 B.C.의 평균 집값과도 같다. 해밀턴은 도시의 평균 집값이 $202,900 하락하여 필요한 연간 수입이 $4,350 감소하면서 매년 경제성이 개선된 것으로 보고서에서 살펴본 유일한 도시였다. Ratebhub.ca는 20% 계약금, 25년 할부 상환, 연간 재산세 $4,000, 월 난방비 $150가 포함된 모기지에 대한 보고서를 기반으로 했다. 모기지 스트레스 테스트 비율은 2022년 1월 5.25%에서 2023년 7.37%로 증가했다.
Canadian Real Estate Now In The Deepest Correction Since The 90s, Prices Back To Mid-2021
90년대 이후 가장 큰 조정에 있는 캐나다 부동산, 가격은 2021년 중반으로 돌아감
캐나다 부동산은 여전히 하락세를 보이고 있지만 최근 호황을 바로잡으려면 아직 멀었다. CREA(Canadian Real Estate Association) 데이터에 따르면 벤치마크 또는 일반적인 주택 가격이 1월에 다시 한 번 하락했다. 주택 가격은 이제 1년치 상승분 이상을 되돌려 놓았다.
캐나다 부동산 가격은 지난 달 계속 하락했다. 벤치마크 가격은 1월에 0.5%(-$3,300) 하락한 $713,700를 기록했다. 이로써 가격은 작년보다 12.5%(-$103,300) 낮아졌다. 상당히 가파른 삭감이지만 가격은 불과 몇 년 전과 비교할 때 여전히 매우 높다.
연간 성장률은 계속해서 더 떨어지고 있다. 12.5% 감소는 전월에 보고된 7.5% 감소보다 훨씬 더 크다. 12개월 간의 가격 변동은 이제 벤치마크 역사상 가장 급격한 하락을 나타낸다. 기록적인 성장을 앞두고 있던 지난해 이맘때와 비교하면 엄청난 변화다.
가격이 얼마나 되돌려졌을까? 벤치마크는 대부분의 현지 시장 가격과 마찬가지로 2022년 3월에 정점을 찍었다. 그 이후로 가격은 17.8%($-154,600) 하락하여 2021년 8월 수준으로 되돌아갔다. 가격이 1년 이상 하락한 엄청난 하락이다. $150,000이 많은 것처럼 들리지만 가격은 2020년보다 30.9%($168,400) 높은 수준을 유지하고 있다. 캐나다 주택 가격은 계속 하락하고 있지만 지난 몇 년 동안 완전히 없애기는 어려울 것이다.
Canadian housing starts hit their lowest levels since 2020
캐나다 주택착공 2020년 이후 최저
https://www.livabl.com/2023/02/canadian-housing-starts-hit-lowest-levels-since-2020.html
캐나다의 주택 착공은 2023년 1월 215,365채로 한 달 전보다 13% 감소했다. Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)에 따르면 월별 계절 조정 연이율(SAAR)과 주택 착공의 6개월 추세가 연초에 전국적으로 감소했다. 이는 2020년 9월 이후 가장 낮은 수준의 주택 착공을 의미한다. CMHC는 전체 월간 침체의 원동력으로 토론토와 밴쿠버의 상당한 감소를 언급했다.
토론토의 주택 착공은 52% 감소한 반면 밴쿠버는 14% 감소했다. 3대 도시(토론토, 몬트리올, 밴쿠버) 중 몬트리올은 SAAR 주택 착공이 전월보다 36% 증가한 유일한 지역이었다. 전국적으로 도시 착공의 SAAR은 16% 감소한 191,491유닛이었으며 단독 도시 착공은 3% 증가한 45,224유닛을 기록했다. 농촌 시작은 23,874 단위의 계절 조정 비율로 추정되었다. 다중 단위 도시 시작은 146,267 단위로 20%의 가장 큰 감소를 보였다.
Don’t expect a housing market crash, says RE/MAX
RE/MAX는 주택 시장 붕괴를 기대하지 말라고 말했다.
https://www.livabl.com/2023/02/dont-expect-housing-market-crash-says-remax.html
지난 한 해 동안 금리 인상으로 캐나다 주택 시장이 불안정해졌기 때문에 RE/MAX의 새로운 보고서는 주택 시장 붕괴를 우려하는 모든 사람들에게 약간의 안심을 제공한다. 작년의 어려움에도 불구하고 주택 소유자들은 폭풍을 이겨낼 준비가 잘 되어 있다. 따라서 2008년과 같은 충돌은 캐나다 시장의 카드에 없다. 최근 통계자료에 따르면 지난 10년 동안 캐나다 시장의 67%에서 가치 대비 대출 비율이 감소했다. 이는 주택 소유자가 그 어느 때보다 더 많은 집을 소유하고 있음을 의미한다. 밴쿠버, 토론토, 해밀턴은 모두 평균이 50% 이상인 국가에서 가장 비싼 시장 중 일부에서 가장 낮은 담보 대출 비율이 관찰되었다. Regina와 Edmonton은 각각 88%와 83%로 높은 LTV 비율을 기록했지만 Alberta와 Saskatchewan의 경제 엔진이 모멘텀을 얻고 주택 구매 활동을 추진함에 따라 이 수치는 바뀔 것으로 예상된다.
전국 기준으로 주택담보대출 비율은 약 57%를 맴돌았다. RE/MAX Canada의 크리스토퍼 알렉산더(Christopher Alexander) 사장은 “오늘날의 높은 이자율 환경에는 확실히 어려움이 존재하지만 주택 소유자가 주택의 더 많은 부분을 소유할 때 전체 주택 시장의 위험 요소가 크게 줄어든다.”라고 말했다. "캐나다 시장에서 가치 대비 대출 비율의 절반이 50%와 60% 사이에 있기 때문에 주택 소유자는 주택 가치에 대한 하락 압력을 더 잘 견딜 수 있으며 거꾸로 대출을 들고 물에 잠기는 사람은 더 적게 된다는 것이다."
RE/MAX는 지난 10년 동안 LTV 비율에 대한 하향 압력에 대한 세 가지 주요 이유를 인용한다.
지분 이익
소규모 시장에서 원격 작업의 증가를 촉진한 팬데믹
세대 간 부의 이전
결과적으로 캐나다 주택 구매자는 자격이 훨씬 더 좋아 졌다. 신용 점수가 660 미만인 구매자의 수는 지난 10년 동안 크게 감소했으며 3-22분기에는 4.7%로 떨어졌다. 전국 대부분의 시장에서 모기지 연체율도 하락하여 전국 비율은 0.14%로 2012년보다 63% 이상 감소했다. 온타리오와 브리티시 컬럼비아는 연체율이 0.08%로 가장 낮았다. 부분적으로 스트레스 테스트 덕분에 시장의 전반적인 위험은 여전히 낮다.
RE/MAX의 Elton Ash 수석 부사장은 "정부는 스트레스 테스트를 포함하여 국가 주택 시장에 대한 위험을 줄이기 위해 캐나다 시장의 전반적인 건전성을 유지하는 데 많은 노력을 기울였다."라고 말했다. "캐나다의 주택 시장은 다른 국제 시장에 비해 상대적으로 안정적이라는 평판을 받고 있다." RE/MAX에 따르면 인구 증가는 지난 10년 동안 주택 구매 활동을 주도했다. 분기별 인구 추정치는 2012년 3분기부터 2022년 3분기까지 평균 12% 증가했으며 인구 증가율은 조만간 둔화되지 않을 것으로 예상된다. 또한 2023년의 나머지 기간을 내다보면서 소비자들이 값비싼 도시 시장에서 관심을 돌리면서 전국의 소규모 시장이 성장할 것으로 예상하고 있다. "2023년으로 접어들면서 어려움이 있을 가능성이 높지만 상당한 수의 주택 구매자가 전국 주택 시장에 계속 진입할 것으로 예상된다"고 말했다. “최근 더 비싼 시장에서 이주가 발생한 지역인 대서양 캐나다, 온타리오 및 서부 캐나다에서는 소규모 시장으로의 경향이 계속해서 나타날 것이다.”
How Buying A House Today Differs From 1990
오늘날 주택 구매가 1990년과 어떻게 다른가
https://storeys.com/differences-buying-a-house-2023-vs-1990/
물가
1989년 토론토의 평균 재판매 가격은 $254,197였다. 그러나 1990년대 초 불황이 시작되면서 인플레이션과 실업률이 상승했다. 1995년까지 도시의 평균 가격은 23.2% 하락한 $195,311로 떨어졌다. 이어진 "긴 침체" 덕분에 가격은 2002년까지 1989년 수치를 넘지 못했다. 전국적으로 평균 재판매 가격은 1990년($142,091)에서 1997년($154,768)까지 8% 증가했다. 2022년 1월부터 2023년 1월 사이 전국 평균 판매 가격은 18.3% 하락한 $612,204를 기록했다. Zoocasa는 "팬데믹 기간 동안 엄청난 가격 상승과 구매력을 제한하는 급격한 금리 상승 이후 현재 주택 환경은 여전히 회복기에 있다."라고 말했다. 90년대 초부터 급여가 인상되었지만 집값 상승률을 따라가지 못하고 있다. 캐나다에는 중간 소득을 버는 1인이 평균 주택을 구입할 수 있는 주요 도시가 5개뿐이다.
인구통계
캐나다 통계청의 자료에 따르면 25세에서 34세 사이의 사람들의 수는 오늘날보다 90년대에 더 적었다. 연령층이 최초 구매자의 대다수를 차지하며, 이들이 없으면 시장을 견인할 모멘텀이 적다. 오늘날 연령대가 더 크지만 많은 사람들이 높은 물가, 상승하는 이자율, 감소하는 경제성으로 인해 소외되었다. 대신 투자자들이 자리를 차지하기 위해 급습했다고 볼 수 있다.
모기지 금리
Ratehub.ca의 역사적 데이터에 따르면 5년 고정 모기지 금리는 1990년에 약 14%였다. 1994년 1월에 약 7%로 떨어졌지만 그 해 7월에는 다시 10% 이상으로 올랐다. 지난 10년 동안 5년 고정금리는 5.3%에서 4.6% 사이를 맴돌았다. Zoocasa는 낮은 금리가 캐나다에서 주택 구입을 "더 매력적이고 실현 가능하게" 만들었다고 말했다. 캐나다 은행이 지난 1년 동안 지속적으로 금리를 인상했지만 현재의 5년 고정 금리인 6.49%는 여전히 90년대 수준보다 훨씬 낮다.
주택 유형 및 위치
캐나다 통계청(Statistics Canada)에 따르면 1990년대는 교외 확장으로 특징지어졌으며, 대부분의 새 주택은 도심 외곽의 저밀도 "주변 지역"에 지어졌다. 주택 착공은 10년의 전반기에 걸쳐 감소했지만 1996년 단독 주택 건설을 주도하면서 서서히 증가하기 시작했다. 하지만 오늘날에는 고층 콘도와 아파트가 캐나다 전역의 주택 착공의 대부분을 차지한다. 구매자의 "도시 라이프 스타일"에 대한 욕구가 커지면서 도심의 건설이 유입되었다. 1990년대 평균 주택 가격은 더 낮았지만 구매자들은 훨씬 더 높은 이자율과 더 낮은 급여를 처리했다. 오늘날의 첫 주택 구매자는 한 세대 전보다 더 치열한 경쟁에 직면해 있으며 그들의 주택 전망은 경제성과 함께 줄어들었다. Zoocasa는 "1990년대 이후로 오늘날의 주택 환경과 경향이 크게 변했다는 데는 의문의 여지가 없다."라고 결론지었다. "미래 시장이 가져올 결과는 시간만이 알려줄 것이다."
Is The GTA a Buyer’s Market? Maybe. Are There Ways For Both Buyers and Sellers To Prosper? Definitely.
GTA는 구매자의 시장? 아마도. 구매자와 판매자 모두가 번영할 수 있는 방법이 있을까? 분명히.
기술적으로 부정확함에도 불구하고 '구매자 시장'이라는 용어는 몇 달 동안 사용되었다. 결국, 토론토의 36개 MLS 지구 중 하나만이 구매자 시장을 나타내는 40%의 SNLR(sales-to-new-listings ratio) 기준 이하로 떨어졌다. York Mills, St. Andrew-Windfields, Bridle Path, Sunnybrook 및 York Mills West 이웃으로 구성된 부유한 C12 지구 외에 다른 모든 지구의 SNLR은 40~60% 사이에 위치하며, 이는 일반적으로 '균형 잡힌 것으로 간주된다. ' 시장 영역. GTA 전역에서 SNLR은 1월에 47.6%를 기록했다. 즉, 구매자의 시장은 상대적일 수도 있고 주관적일 수도 있다. 불과 1년 전만 해도 SNLR이 72.9%로 뜨거웠던 GTA와 같은 과열 지역에서 많은 시장 관찰자들이 흐름이 판매자에게 유리하게 바뀌었다고 선언하는 것을 이해할 수 있다.
Sam Massoudi | Realtor, Strata.ca
구매자의 경우: “긴박감이 사라진 지금, 고객이 검색에 더욱 세심하게 노력하는 모습을 보니 정말 기쁘다. 우리는 이 온건한 구매자 시장이 얼마나 오래 지속될지 확신할 수 없기 때문에 구매자가 타이밍을 잘 알고, 요구 사항의 우선 순위를 정하고, 원하는 것이 무엇인지 명확하게 아는 것이 중요하다.
판매자의 경우: “같은 이유로 판매자는 훨씬 더 까다로운 구매자를 상대하고 있기 때문에 가능한 한 완벽하게 자신의 부동산을 준비해야 한다고 생각한다. 벽이 더럽거나 캐비닛 문이 헐렁한 상태로 리스팅했다가는 쓴맛을 볼 것이다. 사소한 수리나 페인트 작업이 필요한 경우 리스팅 전에 완료해야 한다.”
Jenelle Tremblett | Realtor, Strata.ca
구매자의 경우: “항상 추가하고 싶었던 조건, 특히 안심할 수 있는 파이낸싱 조건을 추가해야 한다. 판매자의 시장에서는 이러한 항목을 거의 추가하지 않지만 현시점에서는 귀하의 제안에 실제로 영향을 미치지 않는다. 귀하의 자금 조달이 양호하고 귀하의 부동산 중개업자가 이를 알고 있다면, 그들은 이를 리스팅 에이전트에게 전달할 것이다. 한편, 너무 오래 관망하지는 마라. 구매자의 시장은 빠르게 돌아설 수도 있다. 현재 내 고객에게 시장은 예측할 수 없다고 느껴진다. 나는 140만 달러에 등재된 주택이 120만 달러에 팔리는 것을 보았는데, 다른 비교 대상은 이것을 정당화하지도 못했다. 그러니 판매자의 동기와 타임라인을 이해해야 할 필요가 있다.”
판매자의 경우: 차인이 있는 경우 빈 공간이 될 때까지 기다리는 것이 좋다. 저는 많은 고객이 자신의 기준에 맞는 부동산을 방문하도록 했다. 하지만 그 장소가 따뜻하고 매력적으로 느껴지지 않았기 때문에 거절했다. 원하는 가격을 얻지 못하고 판매할 필요가 없다면 1년 동안 임대하는 것도 방법이다. 시장은 다음 해에 당신에게 유리하게 돌아올 수 있다. 그리고 이것이 당신의 다음 전략이라면 예상 세입자에게 알려서 놀라움이 없도록 해야 한다.”
My two cents
구매자의 경우: 본격적인 검색을 시작하기 전에 모기지 사전 승인을 받아 자신이 감당할 수 있는 주택 규모를 파악하는 것이 좋다. 당신이 원하는 것이 무엇인지 알기 위해서는, 가능한 한 많은 부동산을 보는 것이 좋다. 이상적인 주택을 찾을 수 있을 뿐만 아니라 어떤 주택이 있는지 알면 더 나은 가격을 협상할 수 있다. 이 지식을 구축하는 가장 좋은 방법 중 하나는 비교 가능한 부동산을 분석하고 시장의 날짜를 모니터링하는 것이다. 주택이 더 오랜 기간 동안 시장에 나왔다면 더 많은 협상력을 갖게 될 것이다.
판매자의 경우: 판매 가격을 책정하여 집이 경쟁력이 있는지 확인해야 한다. 이는 시장에 나와 있는 유사한 주택을 조사하여 달성할 수 있다. 다시 말하지만 이것이 부동산 전문가의 가장 잘 하는 일이다. 그런 다음 다양한 리스팅 웹사이트의 매력적인 프로필, 주요 판매 포인트가 포함된 인쇄 및 소셜 미디어 자료, 집의 고품질 사진, 심지어 신문, 잡지 및 사이버 공간의 광고가 포함될 수 있다.
Tight Inventory Levels Up Only Slightly - Toronto Real Estate Market Update - Feb 2023
타이트한 재고 수준은 약간만 상승 - 토론토 부동산 시장 업데이트 - 2023년 2월
토론토의 주택 시장은 부동산 업계의 대부분의 사람들이 예상했던 것보다 조금 더 바쁘고 경쟁이 치열한 2023년을 시작했다. 모기지 중개인은, 검색을 시작하는 구매자의 수요가 증가하고 있으며 이는 특히 1월 하반기에 주택에 대한 경쟁이 더욱 치열해지는 것을 확인했다. 이번 달 보고서의 데이터 분석 섹션에서 이러한 초기 트렌드에 대해 논의한다.
2023년 1월 광역 토론토 지역(GTA) 시장에 대한 가장 최근의 월별 통계를 보면 판매 수치가 극도로 낮음에도 불구하고 주택 가격이 7월 이후 안정화된 것을 볼 수 있다. 판매. 주택 평균 가격은 1월에 $1,272,381로 가장 최근 정점인 2022년 2월 $1,679,429보다 24% 하락했으며 작년 같은 달에 비해 22% 하락했다. 1월 중간 주택 가격은 $1,110,000로 2월의 $1,485,000에서 25% 하락했으며 작년에 비해 23% 하락했다.
1월 주택 매매는 전년 대비 40% 감소했으며 신규 주택 매물은 전년 대비 15% 감소했다. 월말에 매물로 나온 주택의 수는 수요가 눈에 띄게 높았던 작년에 비해 94% 증가했다. 매월 판매 수 대비 재고를 측정하는 MOI(재고 월)가 1월에 2.6 MOI로 소폭 상승하여 공급 부족을 나타낸다. 콘도미니엄(콘도)의 평균 가격은 1월에 $704,784로 가장 최근 최고가인 2022년 3월 $840,444에서 16% 하락했으며, 작년에 비해 10% 하락했다. 1월 콘도 중간 가격은 645,000달러로 3월의 777,000달러에서 지난해보다 12% 하락했다. 1월 콘도 판매는 작년에 비해 52% 감소했으며 2020년 1월의 코로나19 팬데믹 이전 판매량보다 훨씬 낮다. 작년. MOI는 1월에 3.8 MOI로 소폭 증가했는데, 이는 주택보다 콘도의 공급 제약이 약간 덜하다는 것을 나타낸다.
