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🏡[1월 넷째주 부동산/모기지 소식] 

Canadian Building Investment Soars On Taxpayer-Funded Rental Bubble 

세금 지원 임대 버블로 캐나다 건설 투자 급증   

https://betterdwelling.com/canadian-building-investment-soars-on-taxpayer-funded-rental-bubble/

• 최근 캐나다에서 건설 투자가 급격히 늘어나며 사상 최고 수준을 기록했지만, 그 배경을 자세히 보면 단순한 경기 회복이 아닌 특정한 구조적 현상이 배경에 있다는 지적입니다.

🔹 전체 투자 증가

• 통계청(StatCan) 자료에 따르면 11월 건설 투자 규모가 크게 뛰어 전월 대비 약 9.7% 증가했고, 전년 동월 대비도 크게 증가했습니다. 하지만 이것의 대부분은 주거용 건물 투자에 집중되어 있습니다.

🔹 주거용 투자 대부분은 임대주택

• – 전체 건설 투자 중 약 72%가 주거용 투자이며,
  – 특히 다세대 주택(멀티유닛 건물) 투자 증가가 두드러졌습니다.
  – 이 증가분은 온타리오주에서 대부분 발생했으며,
  – 많은 프로젝트가 *콘도미니엄이 아닌 “기업형 임대주택”*입니다.

🔹 비주거용 건설은 약세

• 학교, 병원 같은 공공시설이나 산업시설 건설은 거의 늘지 않았고, 사무실·공장 같은 비주거용 건물 투자 증가도 미미했습니다. 이는 이번 건설 투자 급증이 시장 수요가 이끄는 성장이라기보다 정부 지원 정책과 자금의 영향을 크게 받은 현상임을 시사합니다.

🔹 왜 중요할까

• 표면상의 투자 증가가 실제로는 세금으로 지원되는 임대주택 중심의 건설 활동에 치중됐다는 점은, 부동산 시장 전반에 또 다른 거품 리스크를 키우는 요인이 될 수 있다고 평가됩니다.

Cause for concern: New condo sales in the GTHA plummet to the lowest seen since 1991 

우려되는 신호: 대토론토·해밀턴지역(GTHA) 신축 콘도 판매량 1991년 이후 최저 기록 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2026/01/21/cause-for-concern-new-condo-sales-in-the-gtha-plummet-to-the-lowest-seen-since-1991/

• 최근 발표된 보고서에 따르면 대토론토·해밀턴지역(GTHA)의 신축 콘도 판매가 급격히 감소하며 최근 34년(1991년) 이래 최저 수준으로 떨어졌습니다.

• 🔹 2025년 신축 콘도 판매량은 약 1,599유닛으로 전년 대비 약 60% 감소했습니다.
  🔹 이 수치는 과거 10년 평균 판매량보다 91% 낮으며, 2021년과 비교할 때 약 95% 급감한 수준입니다.

• 🔹 28개의 활발히 진행되던 콘도 프로젝트가 취소됐고, 총 7,243유닛 규모의 신축 콘도 계획이 무산되었습니다.
  🔹 일부 취소된 프로젝트는 목적형 임대주택으로 전환됐지만, 전반적인 콘도 건설 활동 감소를 상쇄하기에는 부족했습니다.
  🔹 신축 콘도 착공 건수도 63% 급감한 3,272유닛으로 다년래 최저를 기록했고, 단 10개의 프로젝트만이 새로 시장에 나왔습니다.

• 🔹 신축 콘도 평균 분양가는 1,123달러/평방피트로 5년 만에 최저 수준을 보였으며, 이는 기존 매물(평균 약 856달러/평방피트)보다 높은 가격대를 유지했습니다.

Year‑Ahead Outlook: Industry Insiders On What To Expect In 2026 

2026년 전망: 업계 전문가들이 보는 부동산 시장의 향방 

https://storeys.com/2026-market-outlook-canada/

시장 분위기 — “테스트의 해”

2025년은 시장이 관망하며 기다리는 시기였다면, 2026년은 무엇이 실제로 작동하는지를 시험하는 해가 될 거라는 분석입니다. 투자자들은 불확실성과 변동성을 기본 전제로 판단을 하고 있습니다.

🔹 지역, 자본, 비용의 이슈

• 밴쿠버 등 일부 지역은 이민 둔화, 금융 정책, 개발 비용 영향으로 여전히 도전적인 환경이 이어질 것으로 보입니다.

• 개발업체들은 선판매(presales) 둔화로 전략을 수정 중이며, 임대사업 중심으로 전환하는 움직임이 늘고 있습니다.

• 비용과 자금 조달 측면에서 보다 **엄격한 평가(underwriting)**와 실수요 중심 투자로 전환하려는 경향이 강해졌습니다.
  
  

🔹 부문별 움직임

• 산업용(industrial) 및 소매(retail) 부동산은 다른 자산군보다 비교적 강한 활동을 보이고 있으며,

• **상업용(office)**은 수요 회복이 자리를 잡는 중이지만 아직 불균형적입니다.

• 주거 부문은 거래 및 가격이 조심스러운 흐름을 보이고 있으며 봄 이후 활동이 점차 늘어날 수 있다는 의견도 있습니다.
  
  

🔹 금리 및 거시환경

시장 참여자들은 중앙은행의 기준금리 움직임과 글로벌 경제·무역 환경이 향후 수요와 투자 심리에 중요한 영향을 줄 것으로 보고 있습니다.

Who Will Own Canada’s Homes in the Next Decade? 

향후 10년간 누가 캐나다 주택을 소유할 것인가? 

https://www.movesmartly.com/articles/who-will-own-canadas-homes-in-the-next-decade

1🔹 현재 주택 소유의 경쟁 구도

많은 사람들이 주택 공급 문제(용도 제한, 규제 등)를 주요 원인으로 꼽지만, 실제로는 투자 자본이 주택 시장에서 실수요자와 경쟁하고 있다는 점이 강조됩니다. 자본은 빠르게 움직이며 주택 가격과 매입 경쟁에 영향을 크게 줍니다.

🔹 정책의 효과 사례

영국 정부가 투자용 주택에 대한 수익률을 낮추는 정책을 시행했을 때, 투자 수요가 줄고 입주자/생애 첫 주택 구매자 비중이 늘었다는 사례를 소개합니다. 이는 공급 확대만으로는 해결이 어렵고, 소유 인센티브 구조를 바꾸는 정책이 중요함을 보여줍니다.

🔹 향후 과제

글쓴이는 “정책 결정이 향후 10년 동안 주택 시장의 방향을 결정한다”는 점을 강조하며, 투자 목적 소유와 실거주 목적 소유의 균형을 맞추기 위한 정책 선택이 중요하다고 결론짓습니다.

Foch: The worst pre‑construction condo market ever is not just a housing story 

포치: 사상 최악의 신축 콘도 시장 — 단순한 주택 문제가 아니다 

https://realestatemagazine.ca/foch-the-worst-pre-construction-condo-market-ever-is-not-just-a-housing-story/

🧱 1) 신축 콘도 사전분양 판매 최저치

– 2025년 12월 GTA 전체에서 단 87개의 사전분양 콘도 유닛만 판매되었습니다.
– 전체 새 주택 판매는 240유닛에 불과해 10년 평균보다 80% 이상 낮은 수치입니다.

이 수치는 이전 최저치로 여겨졌던 1990년대 초의 경기침체를 능가하는 역사적 저점입니다.

📉 2) 시장 구조의 붕괴

– 사전분양 콘도 판매량은 2024년보다 약 60% 감소,
– 10년 평균보다 90% 이상 낮으며 2021년 정점 대비 약 95% 감소했습니다.
– 개발사들은 사전분양이 되지 않자 신규 프로젝트 출시에 매우 신중하거나 취소하고 있습니다.

이러한 감소는 단순 수요 감소가 아니라 구매자 신뢰 하락 + 금융 여건 변화 + 높은 비용구조가 복합적으로 작용한 결과로 설명됩니다.

🏗️ 3) 건설 활동 급감

– 지난 3년간 콘도 착공(start)도 거의 90% 감소해
– 현재 진행 중인 콘도 공사 물량이 10년 최저 수준으로 떨어졌습니다.

이대로라면 향후 몇 년 안에 새로운 콘도 공급이 거의 없어질 수 있다는 우려가 제기됩니다.

🏠 4) 이미 완공된 물량의 재판매

작년과 올해 최근 완공된 콘도들이 재판매시장에 대거 나오고 있습니다.
이들 중 일부는 구매자가 최종 계약을 포기해 개발자나 금융기관으로 돌아와 재매각된 물량이며, 다른 일부는 소유자가 금리·유지비 부담으로 판매나 임대를 선택한 경우입니다.

이 현상은 즉시 점유 가능한 공급을 늘리며 사전분양의 매력을 더욱 떨어뜨리고 있습니다.

📊 5) 주택·경제 전체에 미치는 영향

콘도 개발은 단순한 주택 판매를 넘어 건설업, 관련 산업, 금융, 일자리 등 지역경제 전반에 영향을 미칩니다.
– 주택분양이 중단되면 건설업 일자리 감소,
– 정부세입 감소 (개발비용, 거래세 등)
– 공공지출 확대 압력으로 이어질 수 있습니다.

⏳ 6) 회복 전망

전문가들은 근본적인 회복이 쉽지 않다고 봅니다.
– 가장 낙관적인 시나리오에서도 회복까지 약 3년,
– 현실적인 기대는 5~7년 이상의 장기 조정기를 예상합니다.
– 회복 조건으로는 모기지 심사 완화, 개발비 부담 완화, 임대료 안정화 등이 필요합니다.

📌 핵심 정리

• GTA 사전분양 콘도 판매가 기록상 최저치로 하락했습니다 (45년 자료 기준).

• 이는 건설·경제 전반에 영향을 미치는 구조적 위기로, 단순한 계절적 조정이 아닙니다.

• 향후 몇 년간 공급 부족·일자리 감소·정부재정 압박 등 장기적 효과가 우려됩니다.

Is a Mortgage or Rent Cheaper in Canada’s Major Housing Markets? 

캐나다 주요 도시: 월세와 모기지, 무엇이 더 저렴한가? 

https://www.zoocasa.com/blog/rent-or-buy-january-2026/

🏠 1) 구매가 렌트보다 저렴한 도시

• **레지나(Regina)**와 **위니펙(Winnipeg)**은
  – 모기지가 월세보다 저렴해 즉각적인 월간 비용 절감이 가능한 시장입니다 (레지나 $120 절약, 위니펙 $92 절약).

• **에드먼턴(Edmonton)**은 렌트가 약간 더 저렴하지만 차이가 매우 작아 구매로 전환하기가 상대적으로 쉽습니다.
  
  

🏙️ 2) 렌트가 더 저렴한 도시

대부분 도시에서는 렌트가 월간 비용 측면에서 더 저렴합니다:

• 오타와, 몬트리올, 캘거리에서는 렌트가 월 약 $400~$450 더 저렴,

• 워털루, 해밀턴 등에서는 월 최대 약 $1,000 차이로 렌트가 훨씬 유리합니다.

• **GTA(토론토 주변)**과 **BC의 빅 도시(빅토리아, 서리, 밴쿠버)**는 특히 격차가 커 월세가 훨씬 저렴합니다.
  
  

📍 3) 가격 임계점 효과

• 평균 주택 가격이 약 $650,000 기준을 넘으면(예: 캠브리지, 배리, 오샤와 등)
  – 모기지 비용이 급격히 렌트 비용보다 비싸지는 경향이 나타납니다. 이는 중간 가격대 주택을 벗어나면 모기지 부담이 크게 늘어나는 현상을 보여줍니다.
  
  

📌 요약

• 레지나와 위니펙에서는 월 비용 측면에서 주택 소유가 렌트보다 유리할 수 있습니다.

• 대부분 시장에서는 렌트가 더 저렴하지만, 도시별로 비용 차이는 큽니다.

• 평균 주택 가격이 높아지면 모기지 비용이 빠르게 증가해 소유 장벽이 높아집니다.

Canada’s rental market finally cools 

캐나다 렌털(임대) 시장 드디어 냉각 국면 진입 

https://www.mpamag.com/ca/specialty/commercial/canadas-rental-market-finally-cools/562812

📈 1) 공실률 상승

• 2025년 4분기 기준 전국 아파트 공실률이 4.5%로 상승했으며, 이는 보고가 시작된 2020년 이후 가장 높은 수준입니다.
  
  

📉 2) 임대료 상승세 둔화

• 새 임대 계약 기준 임대료 증가율은 전년 대비 약 0.7%로 크게 둔화됐습니다. 이는 직전 연도의 약 6.4% 증가폭과 비교하면 눈에 띄는 하락입니다.
  
  

📍 3) 일부 지역에서는 임대료 하락

• 온타리오의 주요 시장에서는 실제 임대료가 소폭 하락한 곳도 존재합니다 (예: 키치너‑캠브리지‑워털루, 토론토, 해밀턴 등).
  
  

🏗️ 4) 신축 공급 확대가 핵심

• 캐나다의 6대 대도시권에서는 2025년 11월까지 약 94,611개의 신규 주택이 공급됐으며, 콘도 착공 감소와 함께 목적형(전용) 임대주택 공급이 증가했습니다.

• 이같은 공급 확대와 이민자/수요 성장 둔화가 임대시장 냉각에 기여하고 있다는 분석입니다.
  
  

📌 핵심 정리

• 임대시장 공실률이 상승하고 있다. — 전반적으로 예전처럼 임차인이 급하게 경쟁하는 시장은 아님을 뜻합니다.

• 임대료 상승 속도가 크게 둔화됐다. — 일부 지역은 실제 임대료가 하락했습니다.

• 신축 임대 공급 확대가 시장 변화의 주된 요인이다. — 높은 공급과 느린 수요가 균형 이동을 이끕니다

How to Negotiate a House Price: 10 Expert Tips 

주택 가격 협상 방법: 10가지 전문가 팁 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/how-to-negotiate-a-house-price/

✅ 1) 사전승인과 금리 고정

• 모기지 사전승인을 받고 가능하면 금리를 일정 기간 고정해 두면, 판매자에게 신뢰감을 주고 협상력을 높여줍니다.

📊 2) 데이터 기반 가격 근거 만들기

• 최근 거래사례(comps), 판매 대비 신규 리스트 비율, 시장 재고, 거래 기간 등을 활용해 합리적인 가격 제안을 뒷받침하는 근거를 만듭니다.

⏱️ 3) 제안 만료 시간 설정 전략 활용

• 제안을 얼마나 오래 유효하게 할지(irreversible time)를 적절히 정하고, 조건 제거 시점·입금 시점 등을 잘 조절하면 판매자의 반응을 이끌어낼 수 있습니다.

📋 4) 조건 조항 설정으로 보호막 만들기

• 금융 승인, 감정평가, 집 점검 같은 보호 조건을 넣거나 기간을 단축함으로써 리스크를 줄이면서도 협상 여지를 확보합니다.

🤝 5) 가격 외 요소로 매력 높이기

• 가격 말고도 **입금 규모, 소유권 이전 시기·경험, 포함 품목(가전/커튼 등)**을 활용해 판매자가 선호할 조건을 제시할 수 있습니다.

🔍 6) 집 점검 결과로 크레딧 또는 수리 요구

• 점검에서 발견된 문제를 바탕으로 수리 비용을 반영한 가격 조정 요청이나 클로징 크레딧 요청이 가능합니다.

💰 7) 감정평가 가격 갭 대비 계획 세우기

• 감정평가 금액이 제안 가격보다 낮을 경우를 대비해 가격 재협상, 추가 현금 마련, 다른 대출 옵션 등을 미리 생각해 둡니다.

⚔️ 8) 경쟁 상황에서의 전략

• 다중 제안 시 “bully(선제) 제안”이나 escalation 조항 같은 공격적 또는 경쟁적 전략을 사용할 때 상황과 규정을 잘 파악해야 합니다.

📝 9) 판매자가 중요하게 여기는 비가격 요소로 트레이드

• 판매자의 우선순위를 파악해 퇴거 날짜, 유지 상태, 포함 물품 같은 요소를 조정함으로써 가격 외 가치를 제공합니다.

🚪 10) 포기할 가격 한도 설정

• 감정적 집착보다 예산과 조건을 정리해 ‘포기할 가격(walk‑away number)’을 미리 정하고 지키는 것이 핵심입니다.