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🏡[11월 넷째주 부동산/모기지 소식] 가계부채는 치솟고, 소비 여력은 줄어드는 지금… 일부 땅값은 정점 대비 최대 60%까지 하락.

지난 9월 기준, 캐나다 전체 가계부채가 0.5% 증가하며 약 3.14 조 달러를 기록했는데, 이는 2021년 이후 동월 기준 가장 큰 증가폭으로 3개월 연속 가속화된 흐름입니다.

그리고 연간 기준으로는 부채가 4.4% 증가하며 1,336억 달러 불어났는데, 이 속도는 소비자물가지수(CPI) 상승률의 두 배 이상입니다. 

그런데, 흥미로운 점은 이번 급증의 주된 요인이 모기지(주택담보대출) 가 아니라는 것입니다. 전체 부채 중 모기지는 여전히 많은 비중(전체 신용의 약 74%)을 차지하지만, 9월 증가분 중에서는 모기지가 차지한 비율은 **55%**에 불과했고, 나머지 45%는 신용카드나 신용대출 같은 소비자 신용이었습니다.

즉, 그동안 연간 기준으로는 모기지가 부채 증가의 대부분을 차지해 왔지만, 지난 9월달만 놓고 보면 소비자 신용 증가가 부채 급증의 핵심이었다는 점이 강조됩니다.

또한 이번에 모기지 부채가 일부 늘긴 했지만 그건 최근 신규 매입이라기보다는, 2020~2021년 금리 급등 시점에 계약된 분양 콘도 등이 이제 완공되어 자금이 집행된 결과일 가능성이 크다고 해당 칼럼에서는 설명하고 있습니다. 

따라서 현재 “집 사겠다!”는 수요 급증 때문이 아니라고 보아야 하는데, 일부 기사들은 “가계부채 증가 = 부동산 수요 회복”이라는 식으로 단순하게 해석하는 경향이 있습니다. 즉, 소비자 신용에서 부채가 크게 늘었다는 것은, 사람들이 생활비나 소비지출을 충당하기 위해 대출을 늘렸다는 뜻으로 그 만큼 전체적인 경제상황이 나빠지고 있다는 것을 의미하겠습니다.

이런 와중에, 일부 땅값은 정점 대비 최대 60%까지 하락했으며, 많은 개발사들이 더 이상 토지를 사들이지 않고 있어 토지 수요가 급감하고 있습니다.

특히 놀라운 건, 현재 시장에 나오는 매물의 약 3분의 2가 “파워 오브 세일(power-of-sale)” — 즉, 대출을 감당하지 못한 소유주들이 강제 매각을 당하는 사례라는 점입니다. 

이렇게 부채는 더욱 증가하고, 이 부채를 감당할 수 없는 땅을 가진 소위 있는 사람들도 자산을 팔고 있는 모양세입니다.  그런데도 주말에 쇼핑몰을 가면 사람들이 가득하죠!

갈수록 심해지는 양극화 속에서, 과연 나는 어디에 위치하고 있는지…

진짜 겨울의 문턱에서 궁금해 지네요~  여러분들은 어떠신가요?

무엇보다 건강한 한주 되시길 소망합니다.

감사합니다.

#토론토부동산 #캐나다부동산 #캐나다가계부채 #소비자신용 #부동산시장 #양극화 #경제전망

Canadian Household Debt Surges — But It Wasn’t Due To Mortgages  

캐나다 가계부채 급증 — 하지만 주택담보대출 때문은 아니다  

https://betterdwelling.com/canadian-household-debt-surges-but-it-wasnt-due-to-mortgages/

• • 2025년 9월 기준, 캐나다 전체 가계부채가 0.5% 증가하며 약 3.14 조 달러를 기록했어요 — 월간 증가액으로는 148억 달러. 이는 2021년 이후 동월 기준 가장 큰 증가폭이고, 3개월 연속 가속화된 흐름입니다.
    
    

  • 연간 기준으로는 부채가 4.4% 증가하며 1,336억 달러 불어났고요. 이 속도는 소비자물가지수(CPI) 상승률의 두 배 이상입니다. 다만 글쓴이는 이를 ‘실질적인 수요 회복’이라기보다는 ‘일시적 반등(dead cat bounce)’ 가능성이 높다고 경고합니다.
    
    

  • 흥미로운 점은 이번 급증의 주된 요인이 모기지(주택담보대출) 가 아니라는 것. 전체 부채 중 모기지는 여전히 많은 비중(전체 신용의 약 74%)을 차지하지만, 9월 증가분 중에서는 모기지가 차지한 비율은 **55%**에 불과했고, 나머지 45%는 신용카드나 신용대출 같은 소비자 신용이었습니다.
    
    

  • 그동안 연간 기준으로는 모기지가 부채 증가의 약 79%를 차지해 왔지만, 이번 달만 놓고 보면 소비자 신용 증가가 부채 급증의 핵심이었다는 점이 강조됩니다.
    
    

  • 또한 기사에서는, 이번에 모기지 부채가 일부 늘긴 했지만 그건 최근 신규 매입이라기보다는, 2020~2021년 금리 급등 시점에 계약된 아파트 등이 이제 완공되어 자금이 집행된 결과일 가능성이 크다고 설명합니다 — 즉, 현재 “집 사겠다!”는 수요 급증 때문은 아니라는 해석입니다

이번 데이터는 “가계부채 증가 = 부동산 수요 회복”이라는 단순한 해석을 경계해야 한다는 점을 보여줍니다. 소비자 신용에서 부채가 크게 늘었다는 것은, 사람들이 생활비나 소비지출을 충당하기 위해 대출을 늘렸다는 뜻일 수 있어요.

만약 부동산 시장 회복을 기다리며 매물 대기 중인 바이어가 많아도, 이번 증가 추세만으론 “집값 반등 시작!”이라고 보기엔 무리가 있습니다.

반면, 부동산 투자자 입장에서는 “모기지보다는 신용대출 증가”라는 구조 변화가 의미심장합니다. 생활비 압박이나 소비자 대출 증가가 실물 수요로 연결되기보다는 금융 스트레스나 가계 리스크로 돌아올 가능성도 있으니, 임대시장이나 향후 수요 예측에 더 신중해야 할 때입니다.

Canadian Mortgage Delinquency Rate Falls for First Time in Three Years, CMHC Says 

캐나다 모기지 연체율, 3년 만에 첫 하락 — 하지만 지역별 격차는 뚜렷  

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/11/19/canadian-mortgage-delinquency-rate-falls-for-first-time-in-three-years-cmhc/

Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)의 최근 보고서에 따르면, 2025년 2분기 전국 모기지 연체율은 **0.22%**로 집계됐습니다. 이는 1분기의 0.23% 대비 소폭 하락한 수치로, 3년 만에 처음 감소한 것입니다.

이 하락 추세는 주로 대서양 연안 지역, 퀘벡주, 프레리주 등에서 상환 상황이 호전된 덕분입니다.

반면, Ontario 주와 British Columbia (BC) 주에서는 연체율이 여전히 증가 중입니다. 특히 Toronto 의 경우, 2024년 2분기 0.15%에서 2025년 2분기 0.24%로 연체율이 급등 — 1년 만에 약 60% 증가했습니다.

CMHC 측은 일부 금리 부담이 완화된 점은 긍정적이지만, 올해 하반기와 2026년에는 대규모 모기지 갱신이 예정돼 있어, 다시 연체율이 오를 가능성이 있다고 경고하고 있습니다

전국 수치만 보면 “모기지 연체율이 줄었다”는 긍정적 시그널이지만 — 지역별로 보면 상황은 극단적으로 엇갈립니다. 특히 토론토와 같은 고비용 주택 시장에서는 연체율이 여전히 높게 유지되고 있어, 단순히 “전국 평균”만으로 시장을 판단하면 오해할 수 있습니다.

많은 모기지가 2025~2026년에 갱신을 앞두고 있다는 점은, 금리, 집값, 가구소득 변화 등에 따라 부동산 시장의 향후 리스크를 점검해야 한다는 뜻입니다.

또한, 임대시장 관점에서는 주택 소유자의 재정 압박이 커질수록 매물 유입 증가, 임대 수요 증가, 혹은 매매 전환 감소 같은 흐름이 생길 수 있어 — 향후 시장 흐름 예측 시 참고할 만합니다.

Toronto’s Land Market Is Unravelling — Our Conversation with Jeremiah Shamess 

토론토 토지시장 붕괴 중 — 제레미아 샤메스와의 대담 

https://www.movesmartly.com/articles/torontos-land-market-is-unravelling-our-conversation-with-jeremiah-shamess

이 글은 토론토 지역 개발용 토지(development land) 시장에 정통한 중개인 Jeremiah Shamess 와의 인터뷰를 담고 있어요. 그는 2022년 정점에 달했던 토지 시장 — 특히 고밀도 개발용 토지 시장이 최근 급격히 무너지고 있다고 경고합니다.

그의 설명에 따르면, 일부 땅값은 정점 대비 최대 60%까지 하락했으며, 많은 개발사들이 더 이상 토지를 사들이지 않고 있어 토지 수요가 급감했다고 해요.

특히 놀라운 건, 현재 시장에 나오는 매물의 약 3분의 2가 “파워 오브 세일(power-of-sale)” — 즉, 대출을 감당하지 못한 소유주들이 강제 매각을 당하는 사례라는 점이에요. 이는 정상적인 거래 수요가 아니라 ‘고통 매각(distressed sale)’이 시장의 많은 부분을 차지하고 있다는 의미입니다.

또한 지난 10년간 투자자 중심의 콘도 개발이 늘어나면서, 실사용자를 위한 주택보다는 소형 콘도, 마이크로 유닛 위주로 공급이 이뤄졌다는 점도 지적됩니다. 이런 구조는 지금 부동산 시장 붕괴가 임박했을 때 약점으로 작용하고 있어요.

미래를 놓고 샤메스는, 당분간은 콘도 중심의 소유주택 개발보다는 “목적형 임대(purpose-built rental)” 위주의 개발이 늘어날 가능성이 높다고 말합니다. 즉, 앞으로는 임대용 주택 공급이 더 주류가 될 수 있다는 해석입니다.

이 기사는 단순히 ‘가격 조정’이 아니라, 토지 시장 구조 자체의 붕괴가 일어나고 있음을 보여줘요. 특히 파워 오브 세일이 많다는 건, 시장 참여자가 단순히 보수적으로 돌아선 것이 아니라, 자금 부담으로 인해 강제 매각되는 사례가 많다는 뜻입니다.

만약 이 흐름이 계속된다면, 토론토·GTA 지역에서 수년 후에 공급 부족이 다시 나타날 가능성도 있어요. 샤메스가 지적한 대로, 현재 개발 파이프라인이 축소되고 있기 때문입니다. 이는 매매 시장뿐 아니라 임대 시장에도 적지 않은 파급력이 있을 수 있어요.

Smaller Markets Drive Most Sales in October: CREA 2025 

2025년 10월: 대도시는 안정 — 중소 도시가 캐나다 주택 판매 이끈다 (CREA)  

https://www.zoocasa.com/blog/crea-november-2025/

Canadian Real Estate Association (CREA) 2025년 10월 보고서에 따르면, 캐나다 주택 시장은 정체가 아니라 안정화 단계에 진입 중이고, 특히 중소 도시(smaller and mid-sized cities) 가 주택 판매 증가를 주도하고 있습니다.

반면, 캐나다를 대표하는 대도시권들(예: Greater Toronto Area (GTA) 및 Greater Vancouver 등)은 “균형(balanced) 시장” 상태를 유지 — 급등이나 급락 없이 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있어요.

도시별로 보면, 일부 대도시에서는 주택 가격이 약간 하락했는데요. 예: 글 보고서는 밴쿠버 인근 비싼 도시들 중 하나인 Victoria, BC 의 평균 주택가격이 873,600달러였지만, 직전 대비 약 0.49% 하락했다고 언급합니다.

다만 가격 하락은 전반적으로 크지 않고, 시장의 많은 지역은 “예전만큼의 급격한 조정은 지났다”는 평가가 나와요. 즉, 큰 가격 변동 없이 공급과 수요 간 밸런스가 어느 정도 회복된 모습입니다.

전체적으로, 2026년을 향해 “금리 안정 + 중소 도시 중심 수요 증가 + 판매자 재진입”이라는 흐름이 맞물리면서, 시장이 점진적이고 현실적인 회복 국면에 접어들었다는 게 이번 리포트의 핵심 메시지입니다.

지금은 GTA 같은 대도시보다는, 중소 도시 중심의 수요 증가 — 즉 “대도시는 안정, 중소 도시는 활발”이라는 이중 구조가 나타나고 있어요. 이는 투자자나 바이어에게 “도시의 경계 + 주택 가격 + 미래 성장성”을 다시 한번 재고하게 만드는 환경입니다.

매도자 입장에서는 “큰 가격 변화 없이 시장 안정 → 너무 급하게 내놓을 필요는 없지만, 점진적인 회복 기회를 노리기엔 좋은 타이밍”이라는 메시지를 전달할 수 있어요.

First-Time Homebuyers Still Aren’t Flocking to the Market Despite Big-City Price Drops 

대도시 집값 하락에도 — 첫 집 구입자들, 여전히 시장 참여 망설인다 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/first-time-homebuyers-still-arent-flocking-to-the-market-despite-big-city-price-drops/557688

캐나다 주요 대도시, 특히 토론토와 밴쿠버 등에서 집값이 몇 달째 하락하고 있음에도 불구하고 — 첫 주택 구입자(first-time homebuyers) 들은 여전히 시장에 뛰어들지 않고 있다는 내용입니다.

예를 들어, 토론토에서는 MLS 지수 기준 주택 가격이 최근 한 달에 약 5% 하락, 그리고 연간 기준 평균 매매가는 약 7.2% 감소했다고 보도됩니다.

밴쿠버 역시 HPI(주택 가격 지수)가 전년 대비 약 3.4% 하락했지만, 매매 활동은 여전히 2024년 동기 대비 낮은 수준이며, “눈에 띄는 반등 조짐은 없다”고 합니다.

그럼에도 불구하고, 첫 집 구입자들이 적극적으로 매수에 나서지 않는 이유는 다음과 같습니다.

• 집값이 내렸지만, 여전히 젊은 직장인이나 중산층에게는 높은 가격이라는 부담.

• 금리가 낮아졌지만, 스트레스 테스트 및 대출 조건을 포함하면 월별 모기지 부담이 여전히 무거움. 특히 연 소득이 $60,000–$90,000 수준의 싱글에게는 감당하기 어려운 수준이라는 설명입니다.

• 콘도 시장의 불확실성 — 특히 토론토의 경우, 콘도 가격이 크게 떨어졌고, 클로징 시점에서 큰 손실을 본 구매자들이 많아 “불안감”이 컸다는 언급도 있습니다. 밴쿠버의 경우도 감정가(appraisal)가 계약 가격보다 현저히 낮게 나오는 사례가 많아 선구매자들이 신중을 기하고 있다는 내용이 나옵니다.
  
  

더 나아가, 현재 경제 전반의 불확실성 — 예컨대 캐나다와 미국 간 무역 긴장, 경기 전망, 금리 흐름 등 — 이 첫 집 구입자들 사이에 “지금은 사지 말아야 할 타이밍인가?”라는 망설임을 키우는 요소라고 분석합니다.

시장 가격 하락 + 금리 인하 — 표면적으로는 “바이어에게 유리한 시장(buyer’s market)”인데도, 실제로는 구매자들이 움직이지 않고 있다는 점은, 단순한 가격 메리트만으로는 시장 참여가 어렵다는 현실을 보여줍니다.

예를 들어, 단독주택에 대한 관심이 많은 젊은 바이어라면, 콘도 위주로 시장이 재편된 지난 10년을 설명하고, 지금처럼 콘도가 불안정할 때는 콘도가 아닌 다른 주택형에 주목하는 조언이 현실적입니다.

또한, 단순 매매보다는 임대주택 또는 신규 개발주택 중심의 “목적형 임대(purpose-built rental)” 기회가 늘어날 수 있다는 미래 시나리오를 제시하는 것도 가치 있을 수 있어요.

Atlantic Canada’s Housing Markets Are Bucking the Real Estate Downturn — Here’s Why 

대서양 연안 캐나다, 부동산 침체 뚫고 오르다 — 왜 강세인가 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/rps-wahi-house-price-index-atlantic-canada-2025/

Wahi + Real Property Solutions 의 **RPS-Wahi House Price Index (2025년 11월)**에 따르면, 캐나다 전체와 달리 대서양 연안(Atlantic Canada) 지역의 주택 시장은 여전히 강세를 보이고 있어요.

예를 들어, Halifax에서는 최근 연간 기준으로 주택 가격이 약 4% 상승, 주택 매매도 전년 대비 약 3.2% 증가했습니다.

이 같은 강세의 배경은 다음과 같습니다:

• 상대적으로 낮은 집값, 즉 전국 평균에 비해 여전히 저렴한 주택 비용 덕분에 수요가 몰리고 있고,

• 인구 증가 — 팬데믹 이후 캐나다 내 이주자나 타주 거주자들이 Atlantic 지역으로 이동한 케이스가 많아졌고, 이중 일부가 집을 구입하면서 ‘수요 누적(pent-up demand)’이 형성되었다는 분석입니다.

• 특히 팬데믹 기간(2020–2024년)에 이 지역으로 온 국내/국제 이민자들이 이제 점차 부동산 매수 시장에 참여하고 있다는 평가도 있어요.
  
  

물론, 모든 것이 순풍은 아닙니다. 보고서는 외부 위협도 주목합니다: 국제 무역 긴장으로 인해 지역 내 산업(예: 벌목, 수산, 항공 등)이 타격을 받고 있고, 이로 인해 일부 지역에서는 직장·고용 시장이 냉각될 가능성이 있다는 경고입니다.

다만, 지금은 “가격 하락(또는 폭락)”보다는 “가격 상승 속도 둔화(custom slower growth)” 쪽에 가깝고 — 즉, Atlantic 지역은 여전히 다른 지역보다 밸런스와 안정성 + 회복력 면에서 유리한 포지션을 유지하고 있다는 게 핵심 메시지입니다.

토론토 - GTA 중심으로만 시장을 보면 ‘가격 하락, 거래 침체’라는 이야기만 들리지만 — Atlantic Canada 같은 지역에서는 아직 활발한 흐름이 있다는 사실은, “지역에 따라 완전히 다른 시장이 공존”하고 있다는 점을 보여줘요.

투자자, 또는 지방 이전을 고려하는 바이어에겐 이 지역이 대안이 될 수 있다는 의미고 — “가격이 싼 대신 수요가 꾸준하고, 향후 인구 유입 가능성 + 안정성”이 매력입니다.