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🏡[9월 넷째주 부동산/모기지 소식]  

Canadian Real Estate Went From A Shortage To Surplus, Starts Plunge 

캐나다 부동산 시장, 공급 부족에서 과잉으로 전환…신규 주택 착공 급감 

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-went-from-a-shortage-to-surplus-starts-plunge/

공급 과잉(surplus)으로의 전환

• 캐나다의 주택 시장이 “공급 부족(shortage)” 상태에서 “공급 과잉(surplus)” 상태로 빠르게 변화하고 있음.

• 주택 인허가(permits)는 사상 최고 수준으로 증가했지만, 실제 착공(new housing starts)은 감소 중임.
  
  

인허가 vs 착공의 간극 확대

• 2025년 8월에 주택 인허가 수치는 약 350,000 유닛으로 기록적 수준.

• 그러나 계절 조정 연율(SEASONALLY ADJUSTED ANNUAL RATE, SAAR) 기준으로 착공은 8월에 245,800 유닛으로 떨어져, 7월 대비 약 16% 감소.

• 즉, 인허가를 많이 냈지만 실제로 공사가 시작되는 비율이 크게 낮아지는 중이라는 것.
  
  

미분양 주택(완공됨에도 판매 안 된 주택)의 급증

• 특히 다가구(multifamily) 주택에서 미분양 완공 주택 수가 장기 평균 대비 약 50% 이상 많음.

• 최근 25년간 가장 높은 수준.
  
  

수요 감소와 가격 부담

• 토론토 같은 주요 시장에서는 “사전 건설(pre-construction)” 주택 수요가 거의 사라졌고, 기존 주택(existing homes)에 대한 신규 매물(new listings)이 급증 중임.

• 현 가격 수준에선 수요가 공급을 따라가지 못하고 있음. 중저가(end-user) 구매자들이 가격 부담을 느끼고 있음.
  
  

정책적 함의 및 딜레마

• 정부/정책 입안자들은 전통적으로 “주택을 더 많이 지어서 공백(housing shortage)을 채우자”고 주장해왔지만, 실제 데이터는 이미 공급 과잉 쪽으로 기울고 있음.

• 또, 가격 하락이 보통 과잉 공급에서 발생하는데, 건축 자재비·인건비 등의 투입(input) 비용들은 아직 하락하지 않거나 안정적이어 가격이 크게 내리기 어려운 구조.

• 일부 정부의 인프라 투자나 건설 자극책(stimulus)이 오히려 비용 유지 또는 상승 압력으로 작용하고 있음. 

단순히 “주택 부족을 해소하려면 많이 짓자”는 논리가 통하지 않는 시점에 있음. 이미 지어진 주택이 많이 남아 있고, 시장 수요가 계속 약화 중이라 가격 조정 가능성이 커 보임.

개발업체(developer)들은 완공된 주택들을 재고로 쌓아두는 부담이 커지고 있고, 이는 재무적 리스크 증가로 연결될 것임.

정책 입안자들은 주택 시장의 “수요 측면” (구매력, 가격 수준, 금리, 대출 조건 등)을 더 면밀히 살펴야 할 것이고, 단순 공급 확대보다는 균형 조치를 고민해야 한다는 경고일 수 있음.

Bank of Canada decision means shifting equation on fixed vs. variable mortgage rates 

캐나다 중앙은행의 결정은 고정금리 모기지 대 변동금리 모기지 간의 균형 변화를 의미한다 

https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/09/17/bank-of-canada-decision-means-shifting-equation-on-fixed-vs-variable-mortgage-rates/

현재 금리/채권 수익률 움직임의 변화

• 최근 채권 시장(bond yields)의 움직임이 고정금리 모기지 금리에 직접적인 영향을 주고 있음.

• 고정금리가 예전보다 내려가고 있는 일부가 있으나, 변동금리 쪽도 정책 금리 변화, 은행의 prime rate 등에 따라 민감하게 반응 중임.
  
  

은행의 정책 금리 변화 (Bank of Canada)

• 중앙은행의 정책 금리가 고정 vs 변동 금리 간 비교 메리트(어느 쪽이 유리한지)를 결정하는 중요한 요소가 되고 있음.

• 예: 정책금리가 높으면 변동금리 부담이 커지고, 반대로 정책금리가 안정되거나 내려가면 변동금리가 더 매력적으로 보일 수 있음.
  
  

대출자(borrower)의 선택 딜레마

• 고정금리를 선택하면 초기에는 금리가 안정적이어서 예산 계획 세우기 쉬움.

• 반면 변동금리는 금리 변화에 따라 월 납입 금액 월등히 바뀔 수 있으므로, 리스크를 감수해야 함.

• 최근 변화 상황 때문에 변동금리를 고르는 게 유리할 수 있다는 판단이 늘고 있음.
  
  

추천 전략 / 고려 사항

• 자신의 재정 상태: 금리 상승 리스크, 미래 소득 예상, 지출 여유 등.

• 변동금리가 “단기적으로는” 더 유리할 수 있으나, 고정금리로 전환할 옵션이 있거나, 벌써 금리가 너무 오를 가능성까지 고려해야 함.

• 고정금리 상품의 경우 3년, 5년 고정 등이 안정성 측면에서 많이 고려됨.

불확실성이 크다: 금리, 인플레이션, 경제 성장률, 일자리 시장 등 여러 요인이 서로 얽혀 있어서 어느 쪽 금리가 더 유리할지는 예측이 쉽지 않음.

고정 vs 변동 선택 시기적 요소 중요: 지금 같은 시점에서는 변동금을 택하는 사람들이 늘 수 있고, 나중에 정책금리 하락이나 안정이 오면 고정금리가 유리해질 수 있음.

대출자에게 경고: 금리가 급격히 오르거나 시장 조건이 달라질 경우 변동금리 사용자가 부담을 크게 느낄 수 있으므로, 리스크 관리(예: 일정 비율 고정, 금리 상한 조항, 여유자금 확보 등)가 중요.

“Down, But Not Out”: CIBC, Urbanation Look Ahead On Condo Market 

"추세는 하락했으나 완전히 끝난 것은 아니다": CIBC와 어버네이션, 콘도 시장 전망 

https://storeys.com/cibc-urbanation-gta-condo-market/

콘도 시장이 침체 상태지만 완전히 무너진 건 아님

• GTA(토론토 대도시권)의 콘도 판매가 1990년대 수준으로 떨어질 만큼 약세를 보이고 있어요.

• 하지만 보고서는 “쓰러졌지만 KO 당하진 않았다”(TKO 아님)라는 표현을 썼고, 구조적으로 더 건전한(end user 중심)의 시장으로 재편될 가능성이 있다고 봐요.
  
  

재고 과잉 → 일부 조정 중

• 2024년 말 및 2025년 초에 미분양 콘도(inventory)가 많았었는데, 지금은 그 “극단적 과잉”이 점점 줄어드는 중이에요. 일부 프로젝트는 취소되거나 임대용(rental)으로 전환되고 있고요. 

• 그러나 착공(new condo starts)은 “절벽(급감)”처럼 뚜렷하게 떨어졌고, 완공(deliveries)은 정점을 찍고 나서 앞으로 수년간은 낮은 수준을 유지할 전망이에요.
  
  

가격 안정 + 수요 회복 조짐

• 콘도 가격은 Q1-2022 최고점 대비 약 19% 하락했고, 금리도 최근에 인하된 바 있어요. 첫 주택 구매자용(new builds)을 위한 30년 보험 담보 모기지(insurable mortgage) 도입 등 정책 변화도 있었고요.

• 특히, $500,000 이하 콘도 매매가 2025년 상반기에 전년 동기 대비 47% 증가했습니다. 이는 저가 콘도 수요가 부활하고 있다는 증거에요.
  
  

투자자 vs 실사용자(end-user)의 전환 가능성

• 과거에는 “프리세일(pre-sale)” 콘도를 통한 투기적 수요가 컸지만, 지금은 이런 프리미엄(premium) 격차가 많이 줄어든 상태예요. 투자자 쪽 기대치가 현실적으로 조정되고 있는 중입니다. 

• 보고서는 앞으로는 실사용자를 염두에 둔 콘도(디자인, 거주성, 환경 등)가 더 중요해질 거라고 봐요. 단지 “큰 규모”만으로 지어지는 콘도보다는 거주자 중심의 콘도가 살아남을 가능성이 높다는 거죠.
  
  

시장 회복에 필요한 요소들

• 가격이 아직도 낮아져야 할 여지가 있고 (보고서에서는 추가 5-7% 하락 가능성을 언급) 

• 금리 인하, 구매자 신뢰 회복(buyer confidence), 건설비용(building costs) 혹은 정부 비용(government fees) 감소 등이 필요하다고 봐요

 콘도 시장은 지금 “침체의 바닥을 치고 반등 가능성 있는 조정 구간”에 있다고 할 수 있어요.

투자자보다는 실수요자(end user)의 구매 여건이 앞으로 중요해질 것이고, 가격/금리/정책 변화가 수요 회복의 촉매가 될 수 있음.

개발 쪽에서는 대형 프로젝트보다는 거주성, 디자인 중심의 단위(unit) 형태, 그리고 가격 접근성이 중요한 경쟁 요소가 될 가능성이 높습니다.

Will the Bank of Canada's Latest Cut Stimulate the Housing Market?  

캐나다 중앙은행의 최근 금리 인하가 주택 시장을 활성화시킬 것인가? 

https://www.movesmartly.com/articles/will-the-bank-of-canadas-latest-cut-stimulate-the-housing-market

25 베이시스 포인트 금리 인하 실행됨

• 캐나다 중앙은행이 예상대로 정책 금리를 0.25%p 내렸습니다.
  
  

당장 ‘주택 시장 자극’ 효과는 제한적일 것

• 이번 인하만으로는 지금 주택 구매를 망설이고 있는 많은 사람들(buyers on the sidelines)이 갑자기 움직이게 만들긴 어렵다는 평가. 

• 특히 가을 시즌에는 부진한 출발이 예상됨.
  
  

의미 있는 수요 회복은 내년 초쯤 가능성 높음

• 보통 최소 한두 차례 추가 금리 인하가 더 필요할 것이라는 전망.

• 그때쯤이면 고정금리(fixed mortgage rates)도 낮아져 “중간 3%대(mid-3%)” 수준에 정착할 가능성이 있다는 예측.
  
  

새로운 가격 + 낮아진 금리 결합 → 일부 구매자 유입 가능성 있음

• 일부 지역 또는 특정 주택 섹터에서는 가격 소폭 조정이 있었고, 여기에 금리 인하가 더해지면 구매를 고려하는 사람들이 늘어날 수 있음.
  
  

하지만 리스크 요인들도 존재함

• 낮은 금리 → 경제 둔화 전망 가능성, 실업률 증가 등의 부정적 요인이 있을 수 있음.

• 이런 환경에서는 주택 시장이 “급반등(sharp rebound)”을 하긴 어려울 것으로 보임.
  
  

단기 전망: 계속 지지부진할 것

• 현재로서는 주택 시장의 활력 회복이 더딜 것이며, 눈에 띄는 거래 증가나 가격 급등은 당장 기대하기 어려움.

Home prices up for the first time in seven months: National Bank 

주택 가격 7개월 만에 상승: 국립은행 

https://realestatemagazine.ca/home-prices-up-for-the-first-time-in-seven-months-national-bank/

7개월 만의 가격 상승

• 2025년 8월에 캐나다의 주택 가격이 7개월 만에 처음으로 반등했어요. Teranet-National Bank 합성 지수가 7월 대비 약 0.4% 상승함.

• 재판매(resale) 주택 거래 수도 5개월 연속 증가 추세였고, 이 거래 활성화가 가격 상승의 배경 중 하나로 지목됨.
  
  

지역별 상황

• 온타리오 주: 토론토, 해밀턴, 오타와-가티노 지역에서 “매우 약한” 시장 조건이 조금씩 타이트해지면서 가격 상승이 나타남. 

• 브리티시컬럼비아 주: 밴쿠버, 빅토리아 지역은 아직 하락세 지속 중. 밴쿠버 약 -7.1%, 빅토리아 -0.4% 정도 하락.
  
  

2024년 말 대비 여전히 낮은 수준

• 가격이 반등하긴 했지만, 2024년 12월 수준보다는 여전히 낮음. 전국적으로 -4.6% 하락한 상태.

• 토론토 약 -7.9%, 해밀턴 -7.4%, 오타와-가티노 -1.5% 등 지역별 하락 폭이 다름.
  
  

앞으로의 불확실성

• 중앙은행(Bank of Canada)이 최근 금리를 25 베이시스 포인트 인하해서 기본 금리가 2.5%가 됐음. 이는 지난 3월 이후 처음 있는 금리 인하.

• 하지만 인구 증가 둔화, 장기 금리가 계속 높을 가능성, 노동시장 악화 가능성 등 여러 리스크 요인들도 존재해서, 가격 상승 추세가 지속될지는 아직 확신하기 어려움.

Crash or Correction? The Truth About Toronto’s Condo Market 

폭락인가 조정인가? 토론토 콘도 시장의 진실 

https://www.zoocasa.com/blog/toronto-condo-market-crashing/

콘도 가격 / 시장 분위기

• 토론토의 평균 콘도 가격은 2023년 6월 정점(약 CAD 659,700) 이후 지속적으로 하락 중임. 2025년 7월에는 약 CAD 577,600으로 떨어져 약 12.4% 하락됨.

• 2025년 초반에도 가격 조정(correction)이 계속돼 왔고, 최근 재고(supply)의 증가와 수요(demand)의 약화가 그런 조정을 가속시키고 있음
  
  

공급 vs 수요 불균형 확대

• 신규 매물(listings)과 활성 매물(active listings)이 최근 급격히 증가: 2024년, 그리고 2025년 상반기에 월별 신규 매물과 활성 매물이 역대 최고 수준 근처 또는 최고치임. 

• 반면 거래(sales)는 과거 수준보다 낮거나 기대치 못 미치는 수준임. 예컨대, 2024년 봄 거래 피크가 낮았고, 2025년 초반과 비교해도 회복이 더딤.
  
  

“붕괴(crash)”인가 vs “조정(correction)”인가

• Zoocasa 쪽은 콘도 시장이 “crash” 즉 폭락 상태(crash)라고 보기보다는 조정(correction)의 단계라고 봄. 폭락이라 함은 짧은 시간에 20-30% 하락 등이 특징인데, 지금 하락 폭은 ~13% 수준이며, 시장이 천천히 내려오고 있다는 분석.

• 가격이 급격히 떨어진다기보다는, 공급 과잉과 구매자 행동 변화(buyer caution)로 압력이 쌓이는 중이라는 진단.
  
  

가격대(price-point) 및 구매자 유형 변화

• 약 CAD 400,000~599,999 사이의 중저가 콘도 가격대가 상대적으로 수요가 유지되고 있는 구간임. 

• 원룸(bachelor), 1 베드룸 + den, 1 베드룸 등 비교적 작은 규모의 유닛이 예산이 제한된 구매자들에게 가장 현실적인 선택지로 남아 있음. 반면, 큰 유닛/고급 콘도는 여전히 접근성이 낮고 수요도 줄어드는 추세. 

지역별 차이 & 비교

• GTA(토론토 광역권)의 콘도 가격 하락 폭이 온타리오 주 내 다른 지역보다 크진 않지만 하락 압력이 뚜렷함. 예: Hamilton, Kitchener-Waterloo 지역도 온타리오 주 내 콘도 가치 하락을 겪고 있음.

• 반대로 앨버타 주, 애틀랜틱 캐나다 일부 지역 등에서는 인구 증가와 저렴한 가격 덕분에 콘도 가격이 오히려 상승중임.
  
  
  

• 구매자에게는 지금 선택지(choice)가 많고 협상 여지(negotiation room)가 생기는 환경임. 

• 판매자 입장에서는 가격 면에서 경쟁력을 유지해야 함 (위치, 크기, 가격 조정 등). 

• 또한 구매자 구매력(affordability), 대출 금리(mortgage rates), 시장 신뢰(buyer confidence) 등이 앞으로 시장 회복 또는 추가 조정 여부를 결정할 중요한 요소일 거임.

Mortgage lenders look ahead as 2026 draws nearer 

2026년이 다가옴에 따라 모기지 대출 기관들은 미래를 내다보고 있다  

https://www.mpamag.com/ca/specialty/alternative-lending/mortgage-lenders-look-ahead-as-2026-draws-nearer/550226

은행 금리 인하 & 경기 둔화 분위기

• 중앙은행(Bank of Canada)이 기준금리를 2.5%로 낮췄고, 이는 모기지 시장에 어느 정도 긍정적 영향을 주고 있음. 

• 동시에 캐나다 경제가 둔화 조짐을 보이고 있고, 노동 시장도 약화되고 있다는 신호들이 있음.
  
  

대출 기관(lenders)의 조심스러운 태도

• 2025년 말과 2026년을 대비해, 대부분의 모기지 대출업자(mortgage lenders)들은 리스크 관리(risk appetite)를 낮추는 방향으로 움직이고 있음.

• 특히 이미 대출을 받은 사람들의 갱신(renewal) 케이스에 더 집중하려는 경향이 있고, 새 대출(originating mortgages) 쪽은 더 보수적으로 될 가능성이 큼. 

고정 금리(fixed rate) vs 변동 금리(variable rate)의 변화 가능성

• 채권 시장(bond market)의 움직임이 고정 금리 쪽에 상방 압력(upward pressure)을 줄 가능성이 있음. 즉, 고정 모기지 금리가 더 오를 여지가 있다는 것. 

• 대출자(borrower)의 경우, 자신의 금리 위험(risk tolerance)을 잘 따져야 할 시점임. 브로커(broker)들도 그 점을 계속 강조 중.
  
  

신용 점수(beacon score) 하락 및 부채 부담(debt load) 증가

• Mortgage Investment Corporation (MIC) 쪽 대출 심사에서는, 올해 1분기에 신용 점수가 500 미만인 신청 건수가 최근 7년 중 가장 많았다는 보고도 있음. 

• 사람들의 부채 부담이 커지고 있고, 대출 상환 능력(borrower’s capacity)과 미래 지출 부담(debt loads)에 대한 대화를 대출자와 브로커 간에 더 많이 해야 하는 분위기임.

금리 인하가 주택 구매심리(buying sentiment)를 자극할 가능성이 있음. 다만 바로 큰 폭의 회복(recovery)이 일어나기는 어려울 수 있음.

대출자 입장에서 “나의 재정 상태(수입, 부채, 신용 점수)”를 점검하고, 금리 상승 여지에 대비한 안전마진을 갖는 것이 중요해 보임.

브로커나 대출기관 입장에서는 리스크 관리, 대출 조건 강화, 신용 낮은 신청자에 대한 심사 강화 등이 앞으로 더욱 중요해질 전망.

Will the BoC Begin Cutting Rates Again? Here’s What Market-Watchers Say 

캐나다 중앙은행(BoC)이 금리 인하를 재개할까? 시장 관측통들의 전망은? 

https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/september-2025-canadian-interest-rate-forecast/

관측자(전문가)들의 기대: 금리 인하 가능성 높음

• Wahi가 부동산 업계 전문가들(은행 이코노미스트, 학계, REALTOR 등) 대상으로 조사했는데, 12명 중 9명이 “다음 중앙은행 발표(9월 17일)에 기준금리(overnight rate)를 25 베이시스 포인트 낮출 것”이라고 답함. 

• 이는 이전 조사(7월)에서는 모두 금리를 유지할 것이라는 예상이었음을 보면 변화된 분위기임.
  
  

금리 인하를 지지하는 요인들

• 노동시장 약화 (labour market weakening): 최근 수개월 연속으로 고용이 줄었다는 통계. 캐나다 실업률이 팬데믹 이후 최고 수준(약 7.1%)에 근접했다는 지적도 있음. 

• 경제 성장 둔화 / 경기 수축 가능성: 무역관계 악화, 미국과의 관세 문제 등이 무역 활동에 부담을 주고 있고, 2분기 국내총생산(GDP)이 축소(contraction)를 기록했다는 지표들이 나옴. 

• 인플레이션 추이: 전체 물가상승률은 중앙은행 목표치(약 2%) 주변을 맴돌고 있고, “기본(core) 인플레” 측면에서도 너무 높지는 않다는 의견이 있음. 이에 따라 정책 입안자들이 금리 인상을 우선 고려할 이유는 줄어드는 중이라는 분석.
  
  

반대 의견 / 인하에 회의적인 시선도 존재

• 어떤 전문가들은 아직 인플레이션이 완전히 안정된 것이 아니고, 소비자 수요가 완전히 꺾인 것도 아니므로 금리를 유지해야 할 여지가 있다고 봄. 

• 특히 핵심 인플레이션(core inflation)이 지속적으로 높게 남아 있을 가능성과, 경기 회복성이 보이는 지표들이 완전히 사라진 건 아니란 주장도 나옴.
  
  

현재 금리 수준과 맥락

• 기사 시점에서 중앙은행의 기준금리는 2.75% 수준이며, 지금까지 최근 몇 번의 발표에서는 이 수준을 유지해왔음. 

• 만약 예측대로 금리를 25 베이시스 포인트 인하하면, 2.50%가 될 것이라는 전망이 있음.

금리가 인하되면 주택시장에는 단기적으로 수요 안정 또는 약간 회복되는 효과가 있을 수 있음 (모기지 비용 부담 완화, 대출 접근성 개선 등).

그러나 금리 인하만으로 모든 문제가 해결되는 건 아님. 주택 시장에서 가격, 재고, 구매자 신뢰(buyer confidence) 등 여전히 부담 요인들이 많음.

실사용자(end-user) 중심 구매자에게는 기회가 될 수 있고, 투자자(investor)나 고가 주택(high-end) 쪽은 더 신중할 필요 있음.