10월 넷째 주
부동산/모기지 소식
Oct 22, 2022 by 박구용
Canadian home prices post record monthly decline in September: Housing index
캐나다 주택 가격, 9월 기록적인 월간 하락세 기록: 주택 지수
Teranet-National Bank National Composite House Price Index에 따르면 9월 주택 가격은 5개월 연속 하락하여 8월에 세운 종전 기록을 경신했다. 목요일 발표된 보고서에서 9월 주택 가격은 한 달 전과 비교하여 3.1% 하락한 것으로 나타났다. 이는 1999년 지수가 처음 시작된 이후 최대 월간 하락을 기록했으며 8월의 2.4% 하락 기록을 깨뜨렸다. 보고서에 따르면 가장 큰 가격 하락은 빅토리아(5.9% 하락)였으며 밴쿠버(3.5%)와 해밀턴(2.1%)이 그 뒤를 이었다. 가장 큰 월간 감소는 모두 온타리오주에서 발생했으며 온타리오주 피터버러 였다. (11.8% 하락), 온타리오주 윈저 (5.4%) 및 Belleville(5.1%). 이 지수는 9월에 연간 6% 상승을 기록했다.
The Waiting Game: GTA Condos Taking More Than 3x Longer To Sell
기다림의 게임: GTA 콘도 판매 시간이 3배 이상 소요됨
https://strata.ca/blog/the-waiting-game-gta-condos-taking-more-than-3x-longer-to-sell
“부동산을 사려고 기다리지 마십시오. 부동산 사서 기다리세요.” Robert G. Allen의 베스트 셀러 투자 책에 나오는 인용문
공급증가와 금리인상에도 꾸준한 판매
나는 Allen의 그 인용문이 사실이기 때문에 좋아한다. 그리고 COVID-19 전염병이 발생하기 전에 GTA에서 콘도 스위트룸이나 타운홈을 구입한 거의 모든 사람들이 저를 지지할 것이다. 평균 가격은 2020년 4월 이후 거의 30% 증가했으며, 평방 피트당 비용(PSF)은 올해 초 하락하기 시작하기 전에 35% 이상 증가했다. 그리고 1월 이후 PSF 비용이 16% 하락한 경우 원인은 콘도 재고 증가와 수요 감소에 있다. 인플레이션이 역사적 최고치에 도달하고 공격적인 금리가 시장을 인상함에 따라 특히 그렇다. 그럼에도 불구하고 콘도 가치가 지금과 같이 안정적으로 유지되고 있다는 사실은 매우 주목할 만 하다.
DOM이 길어져도 인내심을 가질 수 있다.
목록이 부실해지기 시작하고 시장에 있는 모든 관심 있는 구매자가 그 목록이 매일 팔리지 않고 그대로 있는 것을 볼 때 가격 인하가 논리적인 다음 단계다. 제쳐두고, 부동산의 위치와 유형에 따라 목록이 오래될 시기를 결정할 수 있다. 예를 들어, 다운타운 코어에서 콘도는 약 10-12 DOM에서 부실해지기 시작한다. 반면에 교외에 있는 250만 달러짜리 주택은 구매자 풀이 훨씬 작기 때문에 약 30~45 DOM에서 오래되기 시작할 것이다. 하루가 지날수록 구매자는 피 냄새를 맡고 판매자가 정가를 받을 확률은 낮아진다. 물론 가격 하락이 올 것이라는 보장은 없다. 그러나 그렇게 된다면 참을성 있는 구매자는 매우 소수의 시장에서 거래를 얻을 수 있게 된다.
판매자가 재 리스팅한 후를 잊지 말아야 한다.
DOM은 지난 여름 GTA 전반에 걸쳐 오르기 시작했으며, 그 당시 종료된 목록도 급증한 것은 우연이 아니다. 주택 소유자가 더 이상 판매를 원하지 않는다고 결정하거나 제안이 수락되기 전에 판매자와 목록 중개인 간의 계약이 만료되면 종료가 발생하지만 DOM을 0으로 재설정하기 위해 시장에서 목록을 가져오는 경우가 있다. 이 교활한 전략에 대한 규칙은 없다. 그러나 목록이 종료된 후에도 목록을 추적하거나 정확히 이를 수행함으로써, 구매자는 목록의 실제 DOM을 오퍼가격에 고려할 수 있다.
DOM의 힘을 활용하기
예를 들어, 수요일이나 목요일에 목록을 작성하면 주말 전에 새 목록을 알릴 수 있는 충분한 시간을 제공할 수 있다. 이렇게 하면 통계적으로 판매자가 제안을 받을 확률이 가장 높은 주말에 DOM이 충분히 낮아서 판매자가 오퍼를 받을 때 더 많은 레버리지를 제공할 수 있다. 이것이 우리가 주말이나 월요일에 상장을 피하기 위해 최선을 다하는 이유이기도 하다. 주말은 하우스 헌터들이 오픈 하우스에 참석하는 때이다. 그리고 월요일은 모두가 일터로 돌아가 하루나 이틀 동안 검색을 보류하는 날이다.
The Good, the Bad and the Ugly for Toronto Real Estate
토론토 부동산의 좋은 점, 나쁜 점, 나쁜 점
https://www.movesmartly.com/articles/the-good-the-bad-and-the-ugly-for-toronto-real-estate
토론토의 주택 시장이 앞으로 몇 년 동안 가격 폭락을 피하는 데 도움이 될 수 있는 요소를 고려할 때 현재 판매 가능한 주택의 낮은 재고는 시장에서 얻을 수 있는 초기 신호 중 하나다. 앞서 언급했듯이 지난 달 광역 토론토 지역(GTA)의 신규 매물 수는 20년 만에 최저치를 기록했다. 지난 달 보고서에서 나는 또한 판매를 위해 집을 나열하는 판매자 중 상당수가 원하는 가격에 도달할 수 없는 경우 부동산을 시장에서 내놓을 수 있고 어떤 경우에는 대신 그들의 재산을 임대한다. 이것은 투자자들이 토론토의 주택에 대한 장기적인 미래에 대해 확신을 갖고 있으며 오늘날의 더 높은 금리 환경에서 부동산을 보유할 재정적 수단을 갖고 있는 것으로 보인다. 이 금리 인상 주기가 아직 6개월밖에 안 되었지만, 이미 재고 부족으로 인해 7월 이후 정체된 주택 가격이 어느 정도 안정을 가져왔다는 점을 이미 언급했다.
두 번째 요인은 캐나다의 인구가 주택을 지을 수 있는 능력보다 훨씬 빠르게 급성장하고 있다는 것이다. 아래 차트는 캐나다의 4분기(현재 회계 분기 및 이전 3개 회계 분기를 단일 기간으로 간주) 인구 증가를 빨간색으로 보여준다. 이 수치는 역사적 평균인 320,000명을 훨씬 넘어 연간 500,000명 이상으로 급증했다. 그리고 파란색으로 우리는 캐나다의 주택 완공이 크게 변하지 않았으며 연간 200,000건 이하로 15년 전과 거의 같은 수준임을 알 수 있다.
오늘날 주택 시장은 상대적으로 안정적이지만 사실은 이 금리 인상 주기가 아직 6개월에 불과하며 특히 앞으로 금리가 더 인상될 것으로 예상되기 때문에 앞으로 몇 개월 동안 많은 변화가 있을 수 있다. 한 가지 중요한 요소는 향후 12개월에서 24개월 동안 곤경에 처한 주택 판매자의 수가 증가할지 여부다. 다음 해에 모기지를 갱신하는 사람은 지불금이 크게 증가하는 것을 보게 될 것이며 가장 과도하게 부채가 된 가구 중 일부는 더 이상 월 지불금을 감당할 수 없기 때문에 주택이나 투자 부동산을 팔아야 할 수도 있다.
나는 우리가 가장 영향력 있는 가구들 사이에서 고통을 보게 될 것이라고 생각하지만 이 그룹 밖에서는 많은 고통을 볼 것이라고 생각하지 않는다. 전문가들과의 대화를 통해 정책 입안자들은 대출 갱신에 대한 지불 충격을 완화하고 모기지 지불 증가로 인한 급매도 가능성을 줄이기 위해 가계가 갱신 시 모기지 상환 기간을 연장하도록 허용할 것이라고 믿게 되었다.
판매 부진의 또 다른 잠재적 원인은 새해에 실직을 경험한 가구에서 올 수 있다. 캐나다를 포함한 많은 국가가 높은 금리가 성장을 억제하면서 경기 침체에 빠질 것으로 예상된다는 광범위한 합의를 고려할 때 이는 주요 고려 사항이다. 그러나 여기서 다시, 우리 연방 정부는 실직 시 모기지 상환을 연기할 수 있도록 함으로써 경기 침체 동안 가계를 지원할 준비가 되어 있음을 분명히 했다. 다른 한편, 실직은 또한 완충하기 훨씬 더 어려운 더 큰 문제로 이어질 수 있다. 더 많은 구매자가 실직의 가능성에 대해 불안해하고 구매자 수요의 급격한 하락으로 이어짐에 따라 경제에 대한 비관적인 감정과 결과적으로 가격이 하락한다. 예측하기 어려운 시장 심리는 종종 주택 가격의 단기 경로에 가장 큰 영향을 미친다. 예측 사업에 종사하지 않지만 이러한 좋은 요인과 나쁜 요인이 혼합되어 있기 때문에 내년에 주택 시장에 더 많은 하방 압력이 가해지면 하락보다 하락이 훨씬 더 완만할 것이라고 생각된다.
내가 토론토 주택 시장에서 볼 수 있는 가장 큰 잠재적 위험은 사전 건설 콘도이며, 여기에서 이미 문제의 초기 징후를 보고 있다. 최종 사용자가 아닌 투자자가 대부분인 사전 건설 콘도 구매자, 가까운 장래에 완공 예정인 유닛을 구매한 많은 사전 건설 콘도 구매자는 오늘의 높은 이자율로 인해 남은 금액에 대한 모기지론을 받는 데 어려움을 겪고 있다. 스트레스 테스트. 자격이 없는 사람들은 자신의 유닛을 '양도'하려고 한다.
즉, 유닛을 소유하고 비용을 지불해야 하는 계약상의 의무가 있기 전에 다른 구매자에게 계약을 팔거나 뒤집는 것이다. 오늘 자신의 유닛을 할당하려고 하는 많은 사람들은 5년 이상 전에 유닛을 구입했으며 시장 가치가 지불한 것보다 높게 평가되는 것을 보았을 것이다. 그러나 이러한 투자자들은 수요가 감소하여 단위 가격을 할인하더라도 구매자를 유치하는 데 어려움을 겪고 있다. 오늘날 위험은 상대적으로 적지만 장기 금리가 높은 상태를 유지하고 콘도 가격이 점진적으로 하락하면 지금부터 2년 후에 완공되는 콘도가 구매자가 지불한 가격보다 가치가 낮아질 수 있는 더 큰 위험이 있다. 계약금을 내놓는 것 외에도 콘도에 대해 지불한 금액과 가치 사이의 차액을 지불해야 하기 때문에 이러한 구매자가 모기지를 받기가 더 어렵다. 시장이 매우 비관적으로 변하고 재판매 콘도 가격이 급격히 하락하는 경우 구매자가 사전 건설 콘도 유닛에 대한 예정된 예금을 중단할 추가 위험이 있어 향후 건설 자금 조달 및 완공에 보다 일반적으로 영향을 미칠 수 있다.
이러한 잠재적인 결과는 2008년 금융 위기 기간 동안 건설 전 콘도 투자자의 비율이 높았던 주택 시장에서 본 결과이지만 토론토 지역에서 이것이 완전히 실현될 것이라고 완전히 확신하지 못한다. 토론토와 이러한 다른 많은 거품 시장의 가장 큰 차이점은 시장이 돌아섰을 때 주택 시장이 과잉 건설되고 과잉 공급되었다는 것이다. 토론토의 주택 시장이 현재 파이프라인에 있는 콘도에 의해 공급 과잉이 될 큰 위험은 없다고 생각된다. 미래에 상당한 수의 어려움을 겪는 투자자가 있다면 대형 기관 투자자가 주택 주식의 더 많은 부분을 기업 소유주에게 이전하는 소규모 투자자로부터 이러한 건설 전 콘도 할당을 구매하기 위해 개입하는 것을 보게 될 것이라고 생각한다. 이미 보기 시작했다.
요약하자면, 시장이 오늘날의 높은 금리, 높은 가격 및 내년에 잠재적인 실직에 적응함에 따라 가까운 시일 내에 주택 시장에서 추가적인 스트레스를 보게 될 가능성이 크다. 그러나 일단 이 러프 패치를 지나면 근본적인 펀더멘털은 그대로 유지될 것이라고 생각된다. 주택 수요가 공급을 크게 초과하고 이는 가격에 계속 상승 압력을 가할 것이다.
Prices in These 3 Major Ontario Markets Have Flattened, Here’s by How Much
이 3개의 주요 온타리오 시장의 가격이 평평해졌다.
https://www.zoocasa.com/blog/prices-flattening-ontario/
일부 도시의 주택 가격은 올해 초 기록적인 최고치를 경신했다. 이제 이자율이 상승함에 따라 캐나다 시장은 인플레이션율 상승에 적응하고 구매자는 차입 비용에 적응하고 있으며, 이 두 가지 모두 주택 가격에 하방 압력을 가하고 있다. 2월 Ajax의 평균 주택 가격은 $1,273,349였으며 9월 현재 평균 가격은 $894,975로 29.7% 하락했다. 일부 잠재 구매자는 시장이 어떻게 전개될지 보기 위해 잠시 기다리기로 선택하고 있지만 많은 사람들이 생각하는 질문은 얼마나 기다려야 하는지이다. 일부 도시에서는 가격이 내려갔고 지금이 구매 적기일 수 있음을 나타내는 매우 평평한 상태를 유지하고 있다.
브램톤, ON Brampton의 주택 가격은 1월에 최고 $1,367,444에 도달했다. 9월 현재 가격은 8개월 동안 26.3% 하락한 $1,007,324다. 여름 이후로 가격은 꽤 안정적으로 유지되었다. 8월은 7월보다 0.87% 하락하여 $1,027,535에서 $1,018,639로 떨어졌다. 9월 가격은 8월 가격보다 1.11% 낮은 1,007,324달러로 추가 하락했다. 9월에 이 도시는 405건의 매매가 이루어졌으며 그 중 약 절반이 단독 주택용이었다. 가격이 100만 달러의 하단 부근에서 꾸준히 움직이고 있기 때문에 지금이 Brampton의 잠재 구매자가 움직일 적기일 수 있다.
Kitchener-Waterloo의 가격은 올해 2월의 최고 $1,005,637 이후 24.4% 하락했다. 현재 평균 가격은 760,577달러로 7월부터 8월까지 764,109달러에서 751,652달러로 1.63% 하락했다. 여전히 상당히 안정된 상태를 유지하고 있지만 8월부터 9월까지 1.19%의 약간의 가격 인상이 있었으며 7월에 비해 단 $4,000 하락했다. 워털루 지역은 팬데믹 기간 동안 부동산 시장이 호황을 누렸고 판매가 둔화되었지만 캠브리지, 키치너 및 워털루에서 단독 주택에 대한 수요가 여전히 높다. 가격은 $760,000 부근에서 안정적으로 유지되었으며, 토론토 광역 지역의 많은 시장에 비해 더 저렴한 가격대를 감안할 때 캐나다 구매자에 대한 Kitchener-Waterloo의 인기는 장기적으로 강력할 수 있다.
오타와의 평균 가격은 3월에 $759,425를 기록했다. 이후 9월에는 15% 하락한 645,987달러를 기록했다. 가격은 7월 이후로 1,000달러가 조금 넘는 차이로 비교적 안정적으로 유지되고 있다. 7월 가격은 $647,044로 8월에 $636,189로 1.68% 하락한 후 9월에 1.54% 소폭 상승했다. 상대적으로 낮은 평균 가격은 반 단독 주택 및 단독 주택에 대한 수요가 높은 도시 중심부를 둘러싼 더 저렴한 교외 지역이 많기 때문이다. 도심에서 구매자는 콘도에 끌리는 경향이 있다. 현재 시장에서 활동하는 구매자가 적기 때문에 캐나다 수도에서 주택을 확보할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다.
Faster Than They Did In The Financial Crisis
캐나다 부동산 가격은 금융 위기 때보다 더 빠르게 하락하고 있다
금융 위기 동안 집값이 많이 떨어지지 않았다는 사실에 안도감을 느끼는 캐나다 부동산 투자자들은 눈을 돌리고 싶을 것이다. 토지 등록 대기업 Teranet은 9월 주택 가격 지수를 발표했으며 주택 가격이 급격히 하락했다. NBF(National Bank of Canada)와 협력하여 만든 이 지수는 지수 역사상 가장 큰 폭으로 하락했다. 은행의 경제학자들은 주택 가격이 대공황 때보다 훨씬 빠르게 하락하고 있다고 경고했다.
지수에 따르면 캐나다 주택 가격은 또 다시 급락했다. 9월 계절조정 종합지수는 2.0% 하락해 전월과 동일한 기록을 세웠다. 지난달 주택 가격은 5년 연속 하락했다. National Bank는 주택 가격이 글로벌 금융 위기(GFC) 때보다 더 빠르게 하락하고 있다고 강조했다. 가격은 같은 기간 5월 고점 이후 7.0% 하락했으며, GFC 기간에는 9.2% 하락했습니다. 현재 하락 속도에서 한 달 조금 넘게 가격이 GFC 하락을 능가하는 것을 볼 수 있다.
종합 지수에 사용된 대부분의 시장(11개 중 8개)에서 주택 가격이 하락했다. 가장 큰 하락은 빅토리아(-5.9%), 밴쿠버(-3.5%), 해밀턴(-2.1%), 몬트리올(-1.9%), 토론토(-1.8%)였다. 가격이 계속 오르고 있는 시장은 단 3곳에 불과했으며, 젊은이들에게 핫스팟이 되었다. 캘거리(+1.2%), 핼리팩스(+1.1%), 에드먼턴(+0.2%)의 주택 가격은 재정 조건이 더 빠듯해졌음에도 불구하고 계속 상승했다. 가격은 또한 이 지역에서 훨씬 더 합리적이었고 인상은 일반 가정에서 흡수할 수 있었다. 토론토와 밴쿠버와 같은 다른 많은 도시에서는 그렇지 않았다.
Rent remains cheaper than monthly mortgage payments in most Canadian cities: Zoocasa
임대료는 대부분의 캐나다 도시에서 월별 모기지 지불보다 저렴하다: Zoocasa
Zoocasa에 따르면 아파트 임대 비용은 대부분의 캐나다 도시에서 평균 모기지 지불액보다 여전히 저렴하다. 월요일 게시한 게시물에 따르면 캐나다 주요 도시 15개 중 11개의 콘도에 대한 평균 월세는 여전히 월 모기지 지불액보다 저렴하다.
예를 들어, 토론토의 콘도 평균 가격은 $769,058이고 월 평균 모기지 상환액은 $3,335다. 이는 토론토의 침실 1개짜리 아파트 평균 월세(2,303달러)보다 여전히 44.81% 더 비싸다. “임대 수요의 증가는 주택 시장에 반영된다. "금리가 낮았던 작년 9월 GTA에서 9,046건의 판매가 있었다"고 말했다. “올해 9월에는 5,038개로 44% 감소했다. 높은 차입 비용으로 인해 일부는 재정적으로 건전한 옵션으로 임대를 고려하고 있다.” 월 모기지 상환금이 실제로 임대료보다 저렴한 유일한 주요 도시는 캐나다 서부
다. 에드먼튼의 평균 월 모기지 상환액은 $954로 평균 임대료 $1,181보다 19.22% 저렴하다. 캘거리의 평균 모기지 상환액은 1,205달러로 평균 임대료 1,480달러보다 18.58% 적다. 위니펙의 평균 모기지 금액은 $1,152로 평균 임대료 $1,314보다 12.33% 낮다. 새스커툰의 평균 모기지는 $949로 평균 임대료 $1,071보다 11.39% 저렴하다.
수요일에 캐나다 통계청은 부동산 판매 수수료를 포함한 기타 소유 숙박 비용의 가격이 8월(7.4%)보다 9월(5.8%)에 느린 속도로 상승했다고 보고했다. 또 9월 신규 주택 가격을 나타내는 주택 소유자 교체 비용 지수가 7.7%로 소폭 상승해 8월의 8.4%보다 낮은 것으로 나타났다. 보고서는 "이러한 움직임은 주택 시장의 전반적인 냉각을 반영한다"고 말했다.
Despite Rate Hikes, 60% of Potential Buyers Are Still Planning to Buy: Survey
이자율 인상에도 불구하고 잠재 구매자의 60%는 여전히 구매할 계획: 설문조사
https://www.zoocasa.com/blog/zoocasa-survey-2022/
캐나다 부동산 협회(CREA)에 따르면 지역 시장의 60%가 9월에 전월 대비 판매가 감소했으며 광역 밴쿠버, 캘거리 및 광역 토론토 지역(GTA)을 포함한 일부 가장 큰 시장에서 가장 큰 폭으로 하락했다. 1800명 이상의 Zoocasa 독자를 대상으로 한 최근 설문 조사에 따르면 캐나다인은 여전히 구매를 원하지만 내년 봄이나 여름까지는 구매하지 않을 것이라고 답했다.
역사적으로 캐나다 시장은 가을과 초겨울에 둔화되지만 많은 도시에서 전년 대비 둔화가 상당했다. CREA에 따르면 프레이저 밸리의 판매량은 전년 대비 52.3% 감소했다. 런던과 세인트 토마스, 그리고 GTA는 각각 40.6%와 44.3%의 판매량 감소로 뒤쳐지지 않았다. 설문조사 결과에 따르면 금리 인상이 구매자에게 냉담함을 안겨주고 있으며 응답자의 35.8%가 금리 인상이 부동산 시장에 대한 관심에 부정적인 영향을 미쳤다고 강력하게 동의했다.
금리 인상 외에도 설문 조사에 참여한 사람들은 구매할 계획이 있고 큰 계획이 있다고 밝혔다! 응답자의 60%는 가까운 장래에 주택을 구입할 계획이라고 답했으며, 그 중 61.8%는 단독 주택을 구입할 계획이며 40.3%는 교외에서 구입을 고려하고 있다. 대유행 이후 도심 밖의 더 큰 주택에 대한 추세가 완전히 사라지지 않은 것 같다. 설문 응답자의 35.3%는 더 큰 집을 구입하려고 하고 있으며, 그들이 꿈꾸던 단독주택을 확보할 수 있도록 경제성이 향상될 것이라고 믿고 있는 듯 했다.
단독 주택은 가장 큰 가격 하락을 경험했다. 토론토의 평균 가격은 전년 대비 11% 하락했으며 현재 약 $1,585,589다. GTA의 단독 주택이 그 뒤를 따르고 있으며 평균 가격은 전년 대비 9.5% 하락한 평균 $1,310,639다. 그러나 특정 도시에서 주택 가격이 하락하고 전문가들은 계속 하락할 것으로 예측하고 있지만, 주택 가격 인상은 구매력에 하방 압력을 가할 것이다.
금리 인상과 역사적으로 높은 인플레이션 수치에도 불구하고 캐나다의 주택 수요는 빠른 속도로 계속되고 있다. 캐나다의 주요 시장에서 전년 대비 임대료가 크게 상승했다. 토론토와 GTA의 임대료는 전년 대비 21% 상승했다. 캐나다 통계청(Statistics Canada)에 따르면, 캐나다는 또한 2022-2024년 사이에 130만 명 이상의 새로운 이민자를 환영하는 목표를 설정했으며 이를 목표로 하고 있다. 이러한 신규 이민자의 대부분은 특히 대도시 중심에서 주택이 필요하고 수요를 높일 것이다.
독자의 16.4%는 콘도/아파트를 살 의향이 있다고 말했다. 토론토에서는 콘도 아파트가 올해 가장 많은 월간 판매를 기록했으며 다른 어떤 유형의 부동산보다 높은 가치를 유지하고 있다. 에드먼튼을 포함한 다른 많은 도시에서도 콘도 아파트에 대한 동일한 수요가 발생하고 있으며 궁극적으로 이 유형의 부동산이 단독, 반 단독 또는 타운하우스보다 더 저렴하다는 사실에 의해 주도되고 있다
