4월 셋째주
부동산/모기지 소식
Apr 21, 2024 by 박구용
Getting the lowest mortgage rates in a high interest rate world
고금리 시대에 가장 낮은 모기지 금리 받기
요즘에는 모기지 쇼핑이 그다지 쉽지 않다. 올해 많은 사람들이 기대했던 금리 인하는 계속 미뤄지고 있고, HSBC 캐나다가 RBC에 인수된 후 대출자들은 공격적인 금리 광고 업체를 잃었다. 모기지 전문가들은 이러한 어려움으로 인해 금리를 조사하고 협상하는 것이 더욱 중요해졌다고 말하지만, 가장 저렴한 초기 옵션보다 더 많은 것을 고려해야 한다고 경고한다.
이런 상황에서 협상의 중요성을 강조하는 것은 브로커뿐만 아니라 RBC의 최고 경영자인 Dave McKay조차도 당연한 일이라고 지적한다.그는 은행의 HSBC 캐나다 인수가 모기지 경쟁을 약화시킬 것이라는 비판에 반발하면서 국제 은행의 낮은 금리는 마케팅 전략이며 일반적으로 다른 은행과 달리 저금리에서 벗어나지 않는다고 말했다. "그들은 게시된 금리에서 더 나은 금리를 고객과 협상하지 않았지만, 우리를 포함한 다른 모든 은행은 게시된 금리를 제시하고 그 금리에서 고객과 협상한다."라고 McKay는 인터뷰에서 말했다.
그러나 모기지 전략가인 로버트 맥리스터는 HSBC Canada의 손실로 인해 최저 금리를 찾기가 조금 더 까다로워졌다고 말한다. "그들이 떠나자마자 전국적으로 가장 낮은 무보험 변동 이자율이 14베이시스 포인트 상승했다."라고 그는 말했다. "많은 사람들이 광고된 낮은 금리를 보지 못해 실수로 보험료를 과다하게 지불하는 경우가 많다." 그는 최저 금리를 찾으려면 비교 사이트를 확인하고 서면으로 제안을 받는 것과 함께 브로커와 대출 기관에 직접 전화를 많이 걸어야 한다고 말했다. 가장 좋은 옵션이 무엇인지 알면 이미 찾은 것을 그대로 사용하거나 은행이나 다른 경쟁업체에 가서 그 조건이 맞는지 확인할 수 있다. "발품을 팔아야 합니다... 경쟁사 정보가 필요하고, 그것이 바로 탄약입니다."
모기지 금리를 몇 포인트 낮추는 것이 큰 도움이 될 수 있기 때문에 그만한 가치가 있다. 모기지 10만 달러당 0.1% 포인트가 낮아질 때마다 25년 분할 상환으로 5년 동안 약 480달러의 이자를 절약할 수 있다고 그는 말한다. 은행들은 고객들이 금리에 얼마나 민감한지 잘 알고 있다. 맥케이는 고객들이 0.05% 포인트만 인하해도 대출 기관을 바꿀 것이라고 말했다. "이것은 엄청나게 경쟁이 치열한 시장입니다."라고 그는 말했다.
HSBC Canada의 손실은 캐나다 은행 부문의 경쟁이 줄어든다는 것을 의미하지만 가용 금리에는 영향을 미치지 않을 것이라고 토론토 대학 Rotman School of Management의 재무 부교수인 Claire Célérier는 말했다. 그녀는 고객이 일반적으로 모기지 금리의 중요성을 알고 있기 때문에 은행은 적어도 밀어붙이는 사람들에게는 모기지 금리를 매력적으로 유지할 것이라고 말했다. 은행은 수수료 및 기타 경로를 통해 이익을 얻을 수 있을 것으로 기대하며, 이 금리를 사용하여 충성도가 높은 은행 고객이 기관을 바꾸도록 유도할 수도 있다. “모기지 시장은 상대적으로 경쟁이 치열하다. 이를 통해 새로운 고객을 유치할 수 있기 때문이다. 더 낮은 금리로 모기지를 협상할 수 있다면 은행을 바꾸셔도 된다.” 그녀는 글로벌 금융 위기 이후 저금리 시대에 캐나다 은행들이 우대 금리를 만들기 위해 캐나다 은행 금리에 추가하는 이자를 1.5%에서 2%로 늘렸다고 말했다. Célérier는 낮은 금리의 영향을 상쇄하기 위한 표면적인 인상은 금리가 인상되었음에도 불구하고 2% 수준에 머물렀으며 잠재적으로 은행에 추가 완충 장치를 제공했다고 말했다.
그러나 모기지 브로커이자 LowestRates.ca 전문가인 Leah Zlatkin은 더 낮은 이자율을 요구하는 것만큼 중요한 것은 대출자는 이자율이 너무 높아 보이는 것을 경계해야 한다고 말했다. "엄청나게 낮은 금리를 제공하는 매우 특화된 상품인 특정 모기지가 있지만 그 모기지에서 벗어나려면 부동산을 팔거나 죽어야 한다." 일부 대출 기관은 의무 불이행 보험을 갖고 있거나 제한된 기간 동안만 이자율을 유지하거나 모기지를 조기에 해지하려는 경우 높은 수수료를 부과한다. “당신이 왜 낮은 금리를 받고 있는지, 왜 그 금리가 다른 사람들의 금리보다 훨씬 낮은지 진정으로 이해하지 못한다면, 그렇다면 정말로 그런 질문을 해야 한다.”라고 그녀는 말했다.
반면에 요율 이상의 이점을 찾을 수 있다. 일부 대출 기관은 직접 비용을 청구하는 대신 자동 평가를 수행하여 약 500달러를 절약하거나 사내 법무팀을 활용할 수 있다고 Zlatkin은 말했다. 일부 대출 기관은 이자율에 대해 캐시백을 제공하거나, 다른 대출 기관으로 전환할 경우 법률, 감정, 해고 수수료를 포함한 모든 수수료를 지불한다. 올바른 제안을 찾으려면 어떤 종류의 모기지를 찾고 있는지 알아야 하며, 이는 이자율에 대한 모든 불확실성을 고려하면 어려울 수 있다. 지난 주 미국의 예상보다 높은 인플레이션이 발표된 후, BMO는 올해 캐나다에서 예상했던 금리 인하 중 하나를 철회했으며, 이제 캐나다 은행에서 세 번, 미국 연방준비제도(Fed)에서 두 번 인하할 것으로 예상하고 있다.
Zlatkin은 단기적인 불확실성과 금리가 향후 몇 년간 하락세를 보일 것이라는 지속적인 확신이 결합되어 3년 고정 상품이 여전히 일반적으로 최선의 선택임을 의미한다고 Zlatkin이 말했다. 인플레이션과 이자율이 급격하게 하락할 것이라고 믿을 수 없을 정도로 낙관적인 사람들에게는 가변 금리 모기지가 합리적일 수 있지만 전반적으로 그것은 어려운 내기라고 그녀는 말했다. "현재 고정 금리에 대한 변수의 스프레드는 그 이론이 제게 이해되기에는 너무 높다.
New Canadian Mortgage Rules To Have Little Impact On Housing: BMO
주택에 거의 영향을 미치지 않을 새로운 캐나다 모기지 규정: BMO
https://betterdwelling.com/new-canadian-mortgage-rules-to-have-little-impact-on-housing-bmo/
캐나다는 경제성 향상이라는 이름으로 새로운 부동산 수요 부양책을 중단했다. 지난 주, 캐나다 정부(GoC)는 특정 상황에서 최초 구매자에 대한 할부 상환액을 연장할 것이라고 발표했다. 드디어 사그라들기 시작한 투기적 불씨에 기름을 붓게 될 것이라는 우려가 나온다. BMO는 구매자 부문이 너무 작아서 시장에서 실질적인 차이를 만들 수 없다고 주장하며 이러한 견해에 동의하지 않는다.
캐나다의 모기지 규정에 대한 최신 업데이트는 최초 구매자에 대한 할부 상환 기간을 연장한다. 현재 최대 모기지 기간은 25년에서 30년으로 연장되어 대출자가 상환 기간을 더 연장할 수 있다. 새로운 규정은 8월 1일부터 발효되며 신축 건물 구입에 사용되는 보험 모기지에만 적용된다. 이는 지난 몇 년간 정부가 내놓은 수요측면의 최신 대책이다. 일반적으로 수요 측면의 부양책은 가격 하락을 허용하기보다는 자산에 대한 더 많은 수요를 창출하는 데 사용된다. 그들은 본질적으로 가격을 그들이 지불할 수 있는 최대 한도로 조정하도록 하는 대신 처음 구매자가 더 많은 돈을 빌릴 수 있도록 규칙을 변경하고 있다. 당연히 이는 그들이 시장을 자극하고 있다는 몇 가지 우려를 불러일으켰다. BMO는 몇 가지 문제를 발견했지만 이것이 큰 영향을 미치는 것으로 보지 않는다.
은행은 요즘 이러한 대출에 대한 잠재 시장이 매우 작다고 주장한다. BMO의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic은 "이번 조치가 다룰 주택 활동의 비중에 대한 정확한 추정치는 없지만 정책 변화가 작은 부분으로 세분화된다고 말하면 충분하다."라고 설명한다. 덧붙여, “최초 구매자는 거래 활동의 절반에도 미치지 못하며, 최근 몇 년간 이들의 점유율은 하락한 반면 투자자와 신규 구매자는 증가했다.”라고 덧붙였다. 그것은 국가 차원에서다. 온타리오처럼 가격이 더 비싼 지역에서는 최초 구매자가 거래 5건 중 1건에 불과했다.
대출 수준에서 보험에 가입된 모기지 발생은 전체 모기지 수요에서 상대적으로 작은 비중을 차지한다. 은행의 계산에 따르면 신규 발행의 15%만이 보험에 가입된 것으로 나타났다.
RE/MAX: National market begins to thaw right on time
RE/MAX: 국내 시장이 제때에 해빙되기 시작.
최신 RE/MAX 국민주택 보고서에 따르면 봄이 공식적으로 시작되었다. 눈에 띄는 재고 증가, 신규 매물 급증, 활동 증가로 인해 관례적인 주택 구입 성수기가 시작되고 있다. 3월 주택판매는 2월보다 21.6% 증가해 지난해 같은 기간보다 9.4% 뒤처졌다. 동시에 국내 시장에서는 신규 매물이 21.9% 급증했다. 이러한 재고 증가로 인해 판매용 주택 공급이 전년 대비 24.2% 확대되었다. RE/MAX 사장인 Amy Lessinger는 "일반적으로 주택 구입이 가장 활발한 시기로 접어들면서 재고 증가로 인해 구매자에게 더 많은 옵션이 제공되고 자신의 필요에 맞는 주택을 확보할 수 있는 더 나은 기회가 주어질 것입니다"라고 말했다.
"국내 많은 지역에서는 여전히 판매자 중심 시장이지만 사용 가능한 목록의 양이 더 많다는 것은 보다 균형 잡힌 시장을 향한 좋은 단계다." 3월 전국 평균 판매 가격은 1.5% 증가한 $415,000를 기록했다. 이는 중위가격이 3개월 연속 상승한 것이다. 평균적으로 3월 판매자는 상장 가격의 99%를 받았다. 시장 출시일은 2023년 3월과 마찬가지로 40일로 단축되었다. RE/MAX에 따르면 현재 가장 인기 있는 시장은 몬타나주 보즈먼, 버몬트주 벌링턴, 미네소타주 미니애폴리스로, 이들 모두 판매 거래가 전년 대비 10% 이상 증가했다고 보고했습니다. 전년 대비 판매 비율이 가장 많이 감소한 시장은 델라웨어주 도버(-25.9%), 하와이주 호놀룰루(-16.5%), 플로리다주 마이애미(-16.3%)였다.
Selling Price For A Detached Toronto Home Has Risen By $1M In The Last Decade
토론토 단독 주택 판매 가격이 지난 10년 동안 100만 달러 상승했다
https://storeys.com/toronto-house-prices-detached-10m/
지난 10년 동안 토론토 주택 가격이 점점 더 감당할 수 없을 만큼 치솟았다는 것은 놀라운 일이 아니다. 현재 주택 소유자(아마도 수십 년 동안 자신의 부동산 가치가 치솟는 것을 지켜본 사람)와 예비 주택 소유자 모두 이 사실을 잘 알고 있다. 도시의 극도로 비싼 시장에서 가격이 책정된 주택 소유자 지망생도 마찬가지다. 그러나 놀랍게도 가격이 얼마나 급등했는지는 분명하다. 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)의 Market Watch 데이터에 따르면 토론토 단독 주택 가격은 2014년 3월 $898,332에서 2024년 3월 $1,708,437로 올랐다. 이는 약 $958,000만큼 증가한 것이다.
2014년 3월, TREBB는 토론토 MLS 주택 매매 및 평균 판매 가격이 전년 대비 크게 증가했다고 발표했다. 그 당시에는 다른 시기였고, 저렴한 주택 가격과 낮은 대출 비용이 이러한 성장에 기여했다. 2014년 3월 총 8,081건의 판매가 보고되었으며 이는 2013년 3월에 비해 7.2% 증가한 수치입니다. 2013년 3월에 비해 토론토 단독주택의 평균 판매 가격은 6.8% 증가했다. 그 이후로 가격은 꾸준히 상승했다고 해도 과언이 아니다. 대유행이 한창이던 시기에 부동산 가격이 광역 토론토 지역(GTA)뿐만 아니라 전국적으로 급등한 것은 무시할 수 없는 현실이 되었다.
토론토 주택은 부동산 시장이 과열되는 2021년 공식적으로 평균 100만 달러를 넘어섰다. 2014년부터 2024년까지 토론토의 평균 단독주택 가격은 2년(2018년 -4.2%)과 2023년(-5.4%) 동안 소폭 하락하는 데 그쳤다. 2024년으로 가보겠다. TRREB에 따르면 MLS를 통해 보고된 GTA 매출은 2023년 3월부터 2024년 3월에 감소했다. 그러나 이는 부분적으로 작년 4월에 비해 올해 3월에 성 금요일이 하락한 데 기인할 수 있다. TRREB에 따르면 작년에 비해 공급 시장이 좋아졌음에도 불구하고 구매자들 사이에 충분한 경쟁이 있어 3월 평균 주택 가격이 작년 수준에 비해 완만하게 상승했다. 그러나 특히 토론토의 단독 주택의 경우 가격은 0.4%만 인상되었다.
캐나다의 지속적인 금리 인상과 동시에 지난 2년 동안 전국적으로 급격하게 상승하는 가격이 눈에 띄게 멈췄지만 주택 가격의 평탄화는 경제성 측면에서 정확히 도움이 되지 않았다. RBC 경제학자 로버트 호그(Robert Hogue)는 최근 물가가 비싼 것으로 악명 높은 도시 토론토는 물론 캐나다에서 주택을 구입하는 것이 그 어느 때보다 재정적으로 어려운 일이라고 말했다. RBC가 추적하는 모든 시장에서 주택 구입 능력이 악화된 반면, 캐나다에서 가장 비싼 시장인 밴쿠버, 빅토리아, 토론토는 가장 큰 악화를 겪었다. 토론토에서는 주택 소유 비용을 충당하기 위해 평균 가계 소득의 무려 84.8%가 필요하며, 이는 도시의 주택 구입 능력을 역대 최악의 수준으로 만들고 있다.
치솟는 이자율, 모기지 스트레스 테스트, 인플레이션, 주택 가격 사이에서 토론토의 대출자와 잠재 구매자, 심지어 "좋은 직업"으로 널리 알려진 사람들에게도 힘든 시기다. Ratehub.ca의 보고서는 2023년에 주택 가격이 어떻게 하락했는지 보여준다. 주택 가치는 하락했지만 현재 경제 및 시장 상황으로 인해 캐나다 주요 도시의 주택 가격은 "끔찍"했다. 토론토의 주택 가치는 하락했지만, 필요한 평균 연간 소득 측면에서 주택 구입 능력은 $11,100 증가한 $218,100를 기록했다. 하반기에 일어날 것으로 예상되는 금리가 마침내 완화되고 도시의 인구 증가로 인해 경쟁이 심화됨에 따라 토론토에서 부동산을 구입하는 것은 앞으로 몇 년 동안 더욱 어려워질 것이다.
이번 주 초에 발표된 Zoocasa 보고서(절약 시작: 200만 달러 주택이 곧 토론토의 정상이 될 것)에 따르면, 2034년까지 토론토 주택의 평균 판매 가격은 200만 달러에 도달할 것이다. Zoocasa 팀은 지난 10년간 토론토 주택의 평균 증가율을 계산했는데, 그 수치는 5.6%에 달한다. 이 비율을 바탕으로 Zoocasa는 토론토 주택 가격이 10년 안에 200만 달러에 도달할 것이라고 예측한다. 심지어 토론토에서 가장 저렴한 동네의 주택조차도 도시 평균 주택 가격이 110만 달러에 근접하고 있다. 보고서는 Rockcliffe, Smythe, Keelesdale 및 Eglinton West 지역을 강조한다. 이곳의 평균 단일 단독 주택 가격은 2023년 2월까지 최고치인 160만 달러에 도달했다. 그러나 이 지역은 여전히 단일 주택을 구입하기에 가장 저렴한 지역 중 하나로 간주된다.
What should brokers be advising clients on the interest rate outlook?
중개인은 금리 전망에 대해 고객에게 무엇을 조언해야 할까?
이자율이 어디로 향하는지에 대한 질문이 캐나다 전역의 모기지 브로커가 처리하는 가장 일반적이고 눈에 띄는 질문 중 일부라는 것은 비밀이 아sl다. 하지만 모기지 전문가가 이러한 질문에 답할 수 있는 가장 좋은 방법은 무엇일까? 최근 몇 년간 이 문제에 많은 우여곡절이 있었고, 금리가 최종적으로 하락하기 시작할 시점은 거의 또는 전혀 명확하지 않았다. 캐나다 은행은 금리 인하가 임박할 것이라는 예상에도 불구하고 지난 9개월 동안 정책 금리를 안정적으로 유지한 반면, 고정 금리는 지난 12개월 동안 불안정하고 예측할 수 없는 상승세를 보였다. 많은 차용인이나 기존 주택 소유자는 금리가 하락할 때까지 자금 조달 계획 실행을 미루고 있을 수 있다.
하지만 BC 소재 중개인에 따르면 앞으로 몇 달 안에 보증 금리가 하락할 것이라는 점을 강조하는 것이 중요하다. Green Mortgage 팀의 Kyle Green은 이번 주 밴쿠버에서 열린 캐나다 모기지 중개인 협회 – BC 회의에서 청중에게 차용 고객에게 단기 전망의 불투명성을 강조하고 있다고 말했다. “고객과 대화할 때 고객이 '그냥 기다리겠습니다'라고 말할 수도 있다. 요금이 내려갈 거예요… 사전 승인을 받지 못할 거예요. 절차를 시작하기 전에 모기지 갱신 날짜 등이 가까워질 때까지 기다릴 것입니다.”라고 그는 말했다.
“저는 이렇게 말합니다. 장기적인 관점에서 보면 12개월 안에 금리가 낮아질 것이 확실합니다. 하지만 한두 달 뒤에는 실제로 확신할 수 없습니다. 단기적으로는 금리가 높아질 것보다 낮아질 것이라는 확신이 없습니다.'”
참석한 사람들 중 고객이 현재 상황에서 변동 금리를 선택하고 있다고 말한 사람은 거의 없었다. 이는 2022년과 2023년 캐나다 은행의 공격적인 금리 인상 정책의 직접적인 결과로 최저치의 전염병 최저치에서 금리가 급등했다. 약 3년의 단기 고정 금리가 현재 가장 인기 있는 옵션으로 보이지만, 올해 남은 기간 동안 해당 금리가 어디로 향할지 명확하지 않다. 팬데믹, 러시아의 우크라이나 침공, 미국 실리콘밸리 은행과 시그니처 은행의 붕괴, 현재 지정학적 불안 등의 사건으로 인해 2020년 이후 채권 수익률이 산발적으로 급락했다.
Green은 대리인과 중개인이 능력을 갖추는 것이 얼마나 중요한지 지적했다. 고객에게 채권 동향을 간결하게 설명합니다. "제가 이 문제에 대해 이야기하고 예측에 대해 이야기하려고 할 때 고객에게 지적하고 싶은 것 중 하나는 일반적으로 금리는 오르기를 원하는 경향이 있으며 일반적으로 예상치 못한 상황으로 인해 금리가 다시 하락한다는 것이다." 말했다. “COVID는 처음부터 채권 금리가 매우 낮은 이유였다. 과거를 돌이켜보면 금리가 크게 하락한 역사적 배경에서 목격한 큰 영향 중 일부는 9/11, 코로나19, 서브프라임 위기였다. 앞으로 다양한 일들이 많이 일어날 것입니다.” 채권 시장의 변동을 고객에게 설명하는 가장 쉬운 방법은 다음과 같다. “일반적으로 부정적인 뉴스는 금리를 인상합니다.”라고 Green은 말했다. "인플레이션은 부정적인 소식이지만 일반적으로 인플레이션은 일반적으로 경제 성장을 의미하며 이는 일반적으로 인플레이션이 채권 시장의 금리 상승과 일치하는 경우입니다."
금리가 어디로 향할지 예측하는 것은 브로커들에게 위험한 게임이 될 수 있다. 특히 최근 국경 남쪽의 인플레이션 추세를 보면 연방준비제도(Fed)가 추세를 결정하는 금리를 인하하는 데 서두르지 않을 것임을 시사하고 있다. 그린은 브로커들이 금리 궤적에 대한 자신들의 제안에 대해 과신을 피해야 하지만 대출자와 고객에게 전문가와 면밀한 시장 관찰자의 견해를 제시하는 것이 금리에 대한 조언을 제공하는 좋은 방법이 될 수 있다고 말했다. 그는 "예측하는 걸 좋아하지 않는다"고 말했다. “내가 좋아하는 중요한 일 중 하나는 '나는 예측을 하지 않으니 나에게 그것에 대해 말하지 마라'라고 말하고 싶지 않다는 것이다.
Start Saving: $2M Homes Will Soon Be Toronto’s New Normal
저축 시작: 200만 달러 주택이 곧 토론토의 뉴 노멀이 될 것이다
https://www.zoocasa.com/blog/multimillion-dollar-homes-toronto/
토론토의 단독 주택에 붙어 있는 비싼 가격표를 흘끗 본 적이 있다면 Barenaked Ladies의 클래식 히트곡인 "If I Had a Million Dollars"를 흥얼거리게 될 것이다. 그러나 경쟁이 치열한 캐나다 부동산 시장의 경우, 그 감정은 1988년에 이 노래가 나왔을 때처럼 기발함을 불러일으키지는 않는다.
결국, 은행 계좌에 7자리 금액이 있어도 도시에서 단독 주택을 구입하는 사람들은 모기지 면제 상태에 도달하지 못할 가능성이 높다. 토론토 지역 부동산 위원회의 2024년 3월 보고서에 따르면 토론토의 단독 단독 주택의 벤치마크 가격은 현재 $1,708,800다. 이 도시의 주택은 2020년 이후 17%라는 엄청난 증가세를 보인 후 2021년 이후 평균 100만 달러를 넘어섰다.
평균 100만 달러가 넘는 주택 판매가 4년차에 접어들면서, 도시의 경쟁력 있는 부동산을 아는 사람들은 높은 가격표를 받아들였다. 하지만 200만 달러짜리 주택이 표준이 되기까지는 얼마나 걸릴까? 생각보다 빠를 수도 있다. 지난 2년을 살펴보면 토론토 인근 지역의 43%에서 평균 주택 가격이 200만 달러를 넘었다. 우리는 지난 10년간 토론토 주택의 평균 증가율을 계산했다. 이 5.6% 수치를 사용하여 우리는 토론토 주택이 2034년까지 평균 판매 가격 200만 달러에 도달할 것으로 예상한다.
그러나 이자율은 가격 결정에 큰 영향을 미칠 것이다. 금리가 낮아지면 집값은 올라갈 것이다. 올해 이자율이 하락하기 시작하는 경우 시장 전체에서 이에 상응하는 가격 상승을 예상할 수 있으며 이는 수백만 달러의 평균 주택 가치에 훨씬 더 빨리 도달할 수 있음을 의미한다.
