7월 다섯째 주
부동산/모기지 소식
July 31, 2022 by 박구용
Toronto Real Estate Market Faces Economic Conditions Not Seen Since 90s
토론토 부동산 시장은 90년대 이후 볼 수 없었던 경제 상황에 직면.
"인플레이션은 시간이 지남에 따라 평균 물가 수준이 지속적으로 상승하는 것." - 캐나다 은행
가격은 일반적으로 시간이 지남에 따라 상승하지만 BOC의 목표는 가격이 1~3% 범위에서 상승하도록 하는 것이다. 그러나 식품에서 휘발유에 이르기까지 우리가 사고 소비하는 물건의 비용이 1~3%보다 훨씬 더 빠르게 상승하고 있다는 것을 우리 모두 알고 있다. 인플레이션에 대한 BOC 측정은 물가가 매년 8% 가까이 상승하고 있음을 보여주며 일부 전문가들은 이 추정치가 낮다고 생각하기까지 말한다. 그렇다면 높은 인플레이션율은 왜 나쁜가? 가계의 경우 월 급여가 생활비를 충당하지 못하고 소득이 증가하지 않으면 가계에 부담이 될 수 있다는 뜻이다. 그러나 인플레이션은 기업에게도 큰 문제다. 인플레이션이 BOC 목표인 약 2%로 안정적일 때 기업이 미래 비용을 예측하기가 훨씬 쉽다. 그러나 인플레이션이 높고 변동성이 크면 기업이 내일의 비용에 대한 명확성 없이 오늘 투자를 하기가 훨씬 더 어려워진다. 다음은 캐나다 은행이 인플레이션을 측정하는 데 사용하는 측정값인 소비자 물가 지수(CPI)를 보여주는 차트다.
높은 가계 부채가 중요한 이유
Bank of Canada의 2022년 6월 Financial System Review에서 그들은 금융 시스템의 6가지 취약점을 강조했으며 그 목록의 맨 위에는 '높은 수준의 가계 부채'가 있었다. 높은 가계 부채는 이자율과 함께 부채 상환(또는 상환) 비용이 증가하기 때문에 이자율이 급격히 상승할 때 상당한 위험하다. 인플레이션도 매우 높을 때 일반적으로 발생하므로 이 추가 부채 비용은 다른 모든 가계 지출 비용도 함께 상승하는 시기에 발생한다. Bank of Canada의 우려 사항 중 하나는 부채가 많은 가계가 가계 지출/소비를 크게 줄이지 않고 금리 인상에 따라 부채 상환을 계속할 수 있는지와 이러한 가계가 소득에 충격을 받을 경우 재정적 어려움에 직면할 가능성이 훨씬 더 높다는 점.
이러한 요소가 시장에 미치는 영향
논의된 바와 같이 주택 가격의 미래 경로는 주로 금리에 의해 결정. 예를 들어 1년 전에는 약 2%의 비용으로 5년 모기지를 받을 수 있었다. 100만 달러에 대한 모기지 상환액은 4,200달러였다. 그러나 모기지 이자율이 5%인 동일한 $1M 모기지는 월 $5,800, $1,600 추가, 거의 40% 증가
금리가 인상됨에 따라 가계는 1년 전처럼 주택 구입에 지출할 수 없다. 왜냐하면 월 모기지 상환액이 훨씬 높아져 주택 구입 예산을 줄여야 하기 때문. 집값에 대한 하방 압력. 두 번째로 염두에 두어야 할 점은 향후 금리의 방향이 물가상승률에 크게 좌우될 것이라는 점. 인플레이션율이 높게 유지되면 BOC는 금리를 높게 유지할 것. 정책금리의 변화도 현재의 경기 여건에 따라 달라지겠지만, 1년 뒤 경기 침체에 빠진다 해도 물가 상승세가 지속된다면 BOC는 경기 부양을 위해 금리를 낮추는 데 어려움을 겪을 것. 그리고 마지막으로, 높은 인플레이션과 높은 이자율이 장기간 지속되면 특히 가계가 경기 침체로 인해 소득에 충격을 받는 경우 부채가 많은 가계에 부담을 주기 시작할 수 있다. 따라서 이들은 향후 12-24개월 동안 주택 가격의 미래 경로에 영향을 미칠 가능성이 있는 거시경제적 요인 중 일부에 불과하다. 그러나 이러한 거시적 요인은 주택 시장에 영향을 미칠 수 있는 광범위한 추세를 이해하는 데 도움이 되지만 부동산 추세는 매우 지역적이다. 향후 12개월 이상 동안 가격이 얼마나 안정적이거나 불안정할지 생각할 때, 이러한 추세는 구매 또는 판매를 고려 중인 주택 및 이웃 유형에 따라 매우 다를 수 있다.
Where Can You Buy a Home on a Single-Income in Canada in 2022?
2022년 캐나다의 싱글 소득으로 집을 구입할 수 있는 곳은?
'Uncharted territory': What rising rates mean for homebuyers
'미지의 영역': 주택 구입자에게 금리 인상이 의미하는 것
https://www.bnnbloomberg.ca/uncharted-territory-what-rising-rates-mean-for-homebuyers-1.1797564
주택을 처음 구입한 사람이든 기존 주택 소유자이든 관계없이 주택 시장의 역동성은 차입 비용이 치솟으면서 빠르게 변화하고 있다. 부동산을 구입하려는 사람들은 지난 몇 개월 동안 주택 가격이 하락한 것에 대해 기뻐할 수 있지만 구매자는 이제 요건이 처음 도입된 이후 가장 힘든 스트레스 테스트에 직면하게 되었다.
온타리오 소재 모기지(Mortgage)의 브로커Joe Sammut는 "처음 주택을 구입하거나 시장에 진입하려는 사람들은 과거에 고객이 겪었던 것보다 더 엄격한 스트레스 테스트를 거쳐야 한다"고 말했다. 많은 변동 금리가 현재 4%의 바로 위쪽에 있기 때문에 많은 구매자가 6% 이상의 모기지 자격을 갖추어야 하므로 5.25% 임계값이 본질적으로 적용되지 않는다. MortgageLogic.news의 Rob McLister는 무보험 차용자에 대한 전국 최저 변동금리(Alterna Bank의 경우 4.15%)를 기준으로 주택 구매자는 6.15%의 금리로 스트레스 테스트를 받을 것이라고 말했다. 그의 적격 이자율이 일반 프라임 모기지 대출자의 구매력을 거의 8% 감소시킬 것임을 시사했다. 그는 이메일에서 "연소득 10만 달러에 새 집을 20% 다운받는 가정의 경우, 30년 동안 상각하고 다른 부채가 없다고 가정할 때 가능한 최대 구매 가격을 거의 4만7000달러까지 줄인다"고 말했다.
신규 주택 구입자들이 예산을 조정하느라 분주한 동안 변동 금리 모기지가 있는 기존 주택 소유자는 지불금이 인상될 것. “사람들이 혼란스러워하는 부분은 변동금리와 조정금리의 차이. 조정 금리는 지불액과 금리가 우대 금리에 따라 움직이는 변동 금리 모기지.”라고 McLister는 전화 인터뷰에서 말했다. 캐나다의 대부분의 변동금리 모기지에는 고정 지불금이 있으므로 금리가 오르면 주택 소유자는 더 많은 이자를 내고 더 적은 원금을 지불하지만 월별 지불액은 전반적으로 안정적이다. 조정 금리 모기지 지불은 우대 금리에 묶여 있기 때문에 변동하므로 해당 주택 소유자에게 불확실성이 발생. McLister는 변동 금리 모기지 지불액은 금리가 너무 높아 지불금이 전체 이자 부분을 커버하지 못할 때만 증가할 것이라고 말했다.
모기지 이자율이 빠르게 변하기 때문에 이 시점에서 옵션에 대한 정보를 유지하는 것이 중요하다고 Sammut은 말했다. “주요 메시지는 가만히 있으라는 것. 좋은 변수라면 변수를 그대로 두십시오. 좋은 수정 사항이라면 고정 장치를 그대로 두십시오. 그러나 옵션을 탐색하고 확실성을 원하면 대출 기관에 전화하여 사용 가능한 항목과 제공되는 항목을 확인해야 합니다. 아는 것이 힘입니다." Sammut이 말했다. 그는 일부 고객들에게 요금이 안정될 때까지 2~3년 단기 계약을 고려하라고 조언했다.
중개인이자 One Group의 설립자인 Nasma Ali, “예전에는 사람들이 우리에게 와서 '이사하고 싶어요'라고 말하곤 했다. 그게 전부였다. “하지만 이제 완전히 달라졌다. 이제는 '금리가 걱정되고, 시장이 걱정되고, 경기 침체가 있습니까'와 같은 질문으로 상담이 시작된다. 즉, 이러한 모든 요인과 지난 몇 년 동안 존재하지 않았던 두려움과 불확실성이 현재 존재한다는 것이다. 따라서 그는 구매자에게 집을 구입할 때 예산에 쿠션을 포함할 것을 조언한다.
Toronto apartment rents soar 20% to record with market tightening
토론토 아파트 임대료 20% 급등, 시장긴축으로 기록
Toronto Regional Real Estate Board는 2분기에 캐나다에서 가장 큰 도시에서 새로 임대한 침실 1개 아파트의 월 평균 임대료가 2,269달러로 전년 동기 대비 20% 상승했다고 목요일 밝혔다. 침실 2개짜리 주택의 임대료는 2,979달러로 전년 대비 15% 올랐다. 침실 3개짜리 아파트 가격은 13% 올랐다. 보고서에 따르면 두 자릿수 가격 상승은 임대 목록 수가 1년 전보다 11% 감소했음을 반영.
한편, 금리 인상은 많은 잠재적 주택 구매자의 가격을 낮추고 임대 주택에 대한 수요를 증가시킬 것이다. 토론토 부동산 협회의 케빈 크리거 사장은 성명을 통해 "임대 시장 상황이 앞으로 몇 달간 더 타이트해질 것으로 예상한다"고 말했다. 임대료는 지난해 수요가 고갈되고 매물이 급증하면서 4년 만에 최저치를 기록했다. 침실 1개짜리 임대료의 종전 기록은 2019년 3분기에 2,262달러였다. 토론토의 부동산 중개인인 Justin Wu는 자격을 갖춘 세입자를 위한 아파트를 찾는 것이 어려웠으며 일부 집주인은 4개월에서 1년치의 임대료를 계약금으로 내면서 오퍼를 내고 있다고 말했다. Justin Wu는 전화로 "우리는 자격이 매우 높고 신용과 수입이 우수한 한 고객이 있었지만 이제 흔한 상황이 되었다."라고 말했다. “우리 외에 10개의 오퍼가 더 있었고, 12개월치의 임대료를 선불로 제공하는 곳도 있었다.” 건설 비용 상승, 높은 요금 및 노동력 부족의 결과인 주택 건설 지연 및 취소는 임대료에 추가적인 상승 압력을 가하고 있다. CIBC Capital Markets의 부 수석 이코노미스트인 Benjamin Tal은 올해 건설 예정이었던 30,000채의 콘도 중 약 10,000채가 취소되거나 일시 중지되었다고 밝혔다.
Toronto Real Estate Developers Sold Zero New Single-Family Homes Last Month
토론토 부동산 개발자, 지난달 신규 단독 주택 0채 판매
Altus Group 데이터에 따르면 6월에 신규 주택 판매가 급감했으며 시에서 판매된 단독 주택은 없었다. 광역 토론토의 신규 건설 수요는 지난 몇 달 동안 급감했다. 6월 신규 단독주택은 175채만 팔려 지난해보다 85% 감소했다. 콘도 아파트는 같은 기간 44% 감소한 1,519건으로 떨어졌다. 높은 금리는 특히 투자자들 사이에서 수요를 제한했다. 토론토 시의 신규 주택 판매가 가장 큰 타격을 받았다. 시에서 팔린 단독주택은 한 채도 없어 지난해 13채에서 줄었다. 대조적으로, 2월의 광기는 시에서 45개의 단독 주택을 구입했다. 콘도는 작년보다 16% 감소한 717가구로 조금 나아졌다.
광역 토론토 신규 주택 재고가 상당히 증가하고 있다. 6월에는 1만1639대가 팔려 지난해보다 1.6% 늘었다. 엄청난 증가는 아니지만 주택 판매가 급감하면 공급에 대한 경쟁(및 스트레스)이 줄어든다. 건설 전 재고는 불과 몇 개월 전 기록적인 최저치에서 급격히 증가했다. 6월에는 6,256개의 사전 건설 주택이 판매되어 2021년 12월 저점에서 46.2% 증가했다. 회복세이며 2018년 수준에 가깝다. 2019년 수준에 도달하려면 아직 멀었지만 도달하고 있다.
Canada’s Variable Rate Mortgage Borrowers Aren’t In For The Mayhem Media Expects
캐나다의 변동금리 모기지 차용자들은 Mayhem Media가 예상하는 대로 되지 않는다.
캐나다 이자율이 치솟고 있으며 변동 이자율 차용자에게 많은 초점이 맞춰져 있다. NBF(National Bank of Canada)의 경제학자들은 이것이 과장된 미디어 내러티브라고 생각합니다. 은행은 변동 지불 비용이 증가하는 지점인 "트리거 요율"에 대한 수치를 실행했다. 그들의 추정에 따르면 트리거 수준에 도달할 만큼 충분히 상승할 것이다.
변동금리 모기지는 이자 비용이 고정되어 있지 않고 시장에 따라 변하는 모기지. 이자 비용이 오르거나 내릴 수 있지만 차용인은 지불 변경 사항을 자주 보지 못한다. 캐나다에서는 일반적으로 요율에 따라 동일한 금액을 계속 지불하고 원금보다 많거나 적은 금액을 지불. 재협상을 강제할 수 있는 비교적 드문 예외인 트리거 비율이 있다. 대출 기관과 차용인은 이자가 너무 급격하게 오르면 재협상할 것이라는 데 동의. 너무 적은 현금이 이자에 적용되는 경우 대출 기관은 지불 규모를 늘릴 수 있다. 예를 들어, 대출 상각을 연장하는 것은 지불금을 낮추는 한 가지 방법입니다. 그럼에도 불구하고 더 많은 이자를 지불해야 한다.
Housing investors are heading for the exits as rates rise
주택 투자자들은 금리 인상으로 출구로 향하고 있다.
https://www.bnnbloomberg.ca/housing-investors-are-heading-for-the-exits-as-rates-rise-1.1796593
지난 1년 동안 중앙 은행은 투자자들이 국가 주택 구매자의 더 많은 부분을 차지하게 되면서 시장에 제기된 위험에 대해 반복적으로 경고했다. 투자자들은 자신이 소유한 집에 살지 않기 때문에 경기 침체기에 매각할 가능성이 더 높다고 생각할 뿐만 아니라, 그들이 떠안고 있는 부채 규모와 유형, 특히 변동금리 대출로 인해 금리가 상승하고 가격이 하락하면 재정적 압박을 받게 되기 때문이다. 캐나다의 기준 주택 가격 하락은 지금까지 완만하여 6월까지 3개월 동안 3.3%에 불과했지만, 그 기간 동안 가속화되었으며 다양한 민간 부문 경제학자들은 평균 주택 가격이 10% 사이로 떨어질 수 있다고 예측하고 있는데, 이는 2월 고점 대비 20%이다. 그러나 Rosenberg는 투자자의 강제 매도가 가격을 최대 40%까지 낮출 수 있다고 말한다. 이에 Royal Bank of Canada의 경제학자 로버트 호그는 캐나다가 지난 40년 동안 그 어느 때보다도 더 큰 '역사적' 침체로 접어들고 있다고 말했다.
로젠버그는 "금리가 반대 방향으로 가면 거품이 터진다"고 말했다. “항상 문제는 변곡점이 언제인가? 이고 변곡점은 이미 도래했다.” 작년 말까지 캐나다 주택 가격은 정점에 가까워졌다. 투자자를 포함한 모든 종류의 주택 구매자 중 절반 이상이 변동 금리 대출을 통해 제공되는 사상 최저 수준의 대출 비용으로 눈을 돌렸다. 동시에 투자자의 거의 5분의 1이 새 부동산 구매 자금을 마련하기 위해 오래된 부동산에 대출을 하고 있는 것으로 나타났다. 주택 담보 대출 한도라고 하는 이러한 유형의 부채에는 종종 변동 금리도 적용된다. 이로 인해 투자자는 전반적으로 더 많은 부채를 지게 되며 중앙 은행 연구에 따르면 총 부채 부담이 소득의 10배에 달할 가능성이 훨씬 더 높은 것으로 나타났다. 또한 새 부동산에 대한 모기지와 계약금을 빌리고 구매 가격의 100%를 빚진 사람이 더 많을 수 있다. 이 모든 부채는 지난 몇 개월 사이에 훨씬 더 비싸졌다. 일부 투자자의 경우 금리가 인상되기 전에 자산에서 손실을 보고 있었기 때문에 상황이 훨씬 더 심각했다.
Canadian Real Estate Is Worse Than Official Data Shows, BMO Revises Forecast Lower
캐나다 부동산은 공식 데이터 보다 나쁘다, BMO는 예측을 더 낮게 수정한다
캐나다 부동산이 침체에 빠진 것은 부인할 수 없지만, 보이는 것보다 더 나쁠 수 있다. BMO Capital Markets는 시장이 예상보다 빠르게 침식되고 있다고 고객들에게 경고했다. 최근 연구 노트에 따르면 공식 수치로는 전체 그림을 포착하지 못한다. 그들은 몇 가지 중요한 위험 신호를 인용하면서 데이터가 보기보다 나쁘고 이미 좋아 보이지 않는다고 말했다. 은행은 또한 20% 이상의 전국 물가 하락을 보여주는 수정된 예측을 공유했다.
캐나다 부동산 시장이 예상보다 빠르게 침식되고 있다고 BMO가 말했다. 은행은 일반 주택(CREA 복합 MLS 벤치마크)의 가격이 고점 대비 21% 하락할 것으로 예측했다. 그들의 예측이 "최악의 경우"에 더 가까워지면서 지난 분기별 보고에서 큰 변화를 보이고 있다. 아직 예측 수정에 대해 직접 언급하지는 않았지만 RBC와 비슷한 예측을 내어 놓고 있다. RBC는 지난주 전망을 하향 조정했다.
