11월 첫째 주
부동산/모기지 소식
Nov 6, 2022 by 박구용
Five Important Market Insights Former Bank of Canada Governor Stephen Poloz Shared
Five Important market Insights: 스티븐 폴로즈 전 캐나다 은행 총재.
집은 채권과 같아서 가격이 오르면 가격이 내려간다
주택 가격은 채권과 같으며 다른 자산 시장과 같은 방식으로 금리에 반응한다. 금리가 높다는 것은 집값이 더 낮게 조정될 가능성이 있다는 것을 의미하며 이는 예상된 바이다. “집은 채권과도 같다는 것을 모두가 알아야 했다. 집은 당신에게 임대료 지불을 제공한다. 소유하고 있으면 임대료를 내지 않아도 된다. 따라서 매월 제공하고 있다. 그리고 이자율이 0에서 거의 0에 가까워지면 더 정상적인 수치로 가격이 재평가되어야 한다. 이는 주식 시장과 채권 시장에서 동일한 일이 발생한다. 집도 같은 방식으로 작동한다.”
느슨한 재정 정책으로 금리 인상
캐나다 정부는 다양한 수준에서 보다 긴축 재정 정책을 채택하여 인플레이션을 완화하는 데 도움을 줄 수 있다. 그는 이것이 경기 침체를 일으키지 않을 것이라고 생각하지만 새로운 지출을 추가하지 않으면 더 높은 이자율이 필요하지 않을 수 있다. "재정 정책이 더 긴축될 수 있다면 우리는 덜 위험한 길을 만들 수 있다. 경제를 침체에 빠뜨릴 필요가 없다. 그리고 확실히, 이 시간을 사용하여 추가 작업을 수행하지 않을 것이다. 경제를 활성화하고 통화 정책과 교차 목적으로 작동하는 것은 금리를 더 인상해야 하는 방법일 뿐이다. 우리가 이야기하는 위험이 더 많이 나타난다.”
인터뷰는 일주일 전에 수행되었으며 그 이후로 연방 정부는 추가 인상을 발표했다. 또한, 오늘날 이미 바닥을 치고 있는 실업률 수치가 훨씬 낮아져 경제가 여전히 과열되고 있음을 나타낸다. 뜨거운 경제는 더 많은 인플레이션을 의미하며 따라서 더 높은 금리를 의미한다.
캐나다 부동산에는 "거품 기능"이 있다.
캐나다의 부동산 시장은 거품이 있지만 궁극적으로 강력한 펀더멘털에 의해 뒷받침된다. 단기 또는 중기적으로 가격에 어떤 의미가 있는지는 분명하지 않지만, 경기 침체가 파국적이거나 좌초된 자산으로 이어질 가능성이 낮다는 것을 나타낸다. 펀더멘털에 적응하는 시장과 거품 속에 있는 시장을 구별하기는 어렵다. 아마도 거품 기능이 있었을 것이다. 하지만 그렇게 큰 거품은 아니다. 펀더멘털이 굉장히 강하다”고 말했다.
경기 침체를 예상하지만 길지는 않을 것
경기 침체가 있는 경우 Poloz는 경기 침체가 깊거나 길다고 보지 않는다. 그는 이것을 초과분의 수정으로 보고 펀더멘털은 경제를 상당히 빠르게 반등하게 만들 것이다. "우리는 여전히 좋은 위치에 있다. 알다시피, 실업률은 매우 낮다. 좋은 일자리가 많이 있다. 비어 있는 작업 등이 있다. 따라서 고도 수정만 필요하다. 그것은 매우 고통스럽지 않아야한다. 그러나 큰 것은 아닐 것이다. 그래서 길지 않을 것다. "그래서 나는 우리가 나쁜 기간에 있다고 생각하지 않는다."
4차 산업혁명은 더 많은 불평등을 야기할 것이다
… 그렇다고 모두 좋은 소식은 아니다. 4차 산업혁명이 도래하고 있으며, 이는 "디스인플레이션"이 될 가능성이 있는 세계의 글로벌 변화를 일으킬 것이다. 또한 그의 새 책의 주제인 그는 미래 경제를 형성할 5가지 구조적 변화인 인구 통계, 기술, 소득 불평등, 부채, 기후 변화에 대해 자세히 설명한다. 전 중앙 은행가는 전 세계 노동력의 약 15%가 혼란을 겪을 것이며 불평등과 정치적 분열이 심화될 것이라고 설명한다. 이것은 산업 혁명의 전형이라고 볼 수 있다.
A housing bubble burst would be worse in Canada than U.S.: Rosenberg
주택 거품 붕괴는 미국보다 캐나다에서 더 나쁠 것이다: Rosenberg
저명한 Bay Street 경제학자는 주택 거품 붕괴가 일어난다면 미국보다 캐나다에서 훨씬 더 나쁠 것이라고 말한다. 로젠버그 리서치(Rosenberg Research)의 수석 이코노미스트이자 전략가인 데이비드 로젠버그(David Rosenberg)는 금요일 고객에게 보낸 메모에서 "캐나다의 주택 시장이 급격한 침체로 접어들고 있다는 데 약간의 의심이 있을 수 있다"고 말했다. "국경 북쪽의 거품은 훨씬 더 심각하며 이미 시행된 금리 인상에 대해 더 큰 대가를 치르게 될 것이다."
Rosenberg는 캐나다 주택 가격이 특히 미국 주택 가격과 비교할 때 전국 평균 소득 수준을 훨씬 웃도는 현실을 지적했다. 그는 캐나다의 가처분 소득에 대한 부채가 미국보다 훨씬 더 크다고 경고했다. Havers Analytics의 데이터에 따르면 캐나다인은 1달러를 벌 때마다 1.65달러의 빚을 지고 있는 반면 미국인은 1달러를 벌 때마다 1달러의 빚을 지고 있다.
Rosenberg는 "상대적으로 캐나다는 미국에 비해 매우 노출되어 있다. 캐나다 부동산 협회(CREA)에 따르면 캐나다 주택의 평균 가격은 2022년 9월 기준 $640,479다. 토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)에 따르면 토론토와 같이 인구 밀도가 높은 지역의 평균 주택 가격은 100만 달러를 훨씬 웃돌고 있다.
Rosenberg는 또한 미국인에 비해 주택 모기지론에 변동 금리를 적용한 많은 캐나다인에 대해 우려하고 있다. Havers Analytics에 따르면 캐나다인의 3분의 1이 약간 넘는 비율이 긴축된 금리 환경 내에서 갱신될 변동 금리 모기지를 보유하고 있는 반면 변동 금리를 보유한 미국 주택 소유자는 5%에 불과하다. “정말 놀라운 수치다. 나는 캐나다의 더 높은 이자율에 빠르게 반응하는 모기지 점유율 34%에 대해 이야기하고 있다.”라고 그는 말했다. 데이터에 따르면 캐나다인은 자산의 46%를 주거용 부동산에 연결하고 순자산의 55%를 주택에서 소유하고 있다. 이는 미국과 비교하면 두 배에 달하는 수치다.
GTHA townhouse sales fall off a cliff in Q3: Zonda
GTHA 타운하우스 판매는 Q3에 절벽에서 떨어진다: Zonda
https://www.livabl.com/2022/11/gtha-townhouse-sales-fall-q3.html
Zonda Urban이 집계한 데이터에 따르면 광역 토론토와 해밀턴 지역에서 판매된 타운하우스 수는 3분기에 84% 감소했다. 전체 다가구 부문은 2,891세대가 판매되어 둔화되었다. 이는 1년 전보다 61% 감소한 것이다. Zonda Urban의 시장 조사(ON/QC) 부사장 Pauline Lierman은 "급격한 금리 인상과 개발자의 전략적 철회가 영향을 미치고 있다. 신규 콘도의 출시 활동은 작년 같은 분기에 비해 거의 절반으로 줄었다. 14개의 프로젝트가 시작되어 4,391개의 새로운 유닛이 시장에 출시되었으며 이 중 40%가 판매되었다.
Lierman은 "시장이 여름으로 접어들면서 개발 업계의 조심스러운 접근 방식이 분기 판매량을 감소시켰다."라고 말했다. "Q3는 바쁜 봄과 가을 시즌 사이에 종종 숨통을 트이게 하는 반면, 여름 볼륨 감소는 급격했다." 지난 주에 발표된 Ontario's More Homes Built Faster Act의 도입으로 GTHA의 건설 능력은 온타리오의 다가구 주택 공급 부족에 대한 최전선에 있다.
022년 3분기 말에 6,920개의 새로운 다가구 주택이 있었다. 콘도미니엄 아파트는 5,702채, 타운하우스는 1,218채였다. 3분기 아파트의 GTHA 평균 혼합 지수 가격은 제곱피트당 $1,105, 타운하우스의 경우 PSF $706였다. 타운하우스 지수 가격은 지난 분기에 비해 비교적 안정적이며 아파트 지수 가격은 1.3% 상승했다. 새로 출시된 콘도의 지수 가격은 토론토 시내와 미드타운에서 여러 주요 고급 시장 프로젝트가 열리면서 3분기에 $1,520 PSF까지 상승했다.
뉴스가 모두 암울한 것만은 아니다. 기록적인 11,278개의 아파트가 분기에 건설을 시작하여 올해 2분기에 본 이전 기록인 9,086개를 깼다. 4월 이후 20,364세대가 건설을 시작했다.
Ontario Proposes to Cut Greenbelt Land For Homes, Add Land Elsewhere
온타리오는 주택을 위해 그린벨트 토지를 삭감하고 다른 곳에 토지를 추가할 것을 제안한다.
https://storeys.com/ontario-proposes-to-cut-greenbelt-land-for-homes-add-land-elsewhere/
논란이 되고 있는 그린벨트가 다시 한 번 주목받고 있다. 오늘 시정 주택부 장관인 Steve Clark은 그린벨트를 확장하는 동시에 더 많은 주택 건설을 촉진하기 위한 30일 협의 개시에 관한 성명을 발표했다. 지난주 온타리오주는 향후 10년 동안 150만 채의 주택을 건설하여 온타리오의 주택 공급 위기를 해결하기 위해 과감한 조치를 취하는 2022년 더 많은 주택 건설 속도 향상법(More Home Built Faster Act)을 도입했다.
"오늘 우리는 Greenbelt에 제안된 변경 사항에 대한 협의를 시작하여 이 목표를 지원하기 위한 추가 조치를 취하고 있다."라고 Clark이 말했다. "이 제안은 책임 있는 성장을 위한 시 파트너의 계획을 지원하고 최소 50,000채의 새 주택을 짓는 데 도움이 되는 동시에 Greenbelt의 전반적인 확장으로 이어질 것이다." Clark은 온타리오주가 2031년까지 2백만 명 이상의 인구가 증가할 것을 강조했으며 이 중 약 150만 명이 Greater Golden Horseshoe Region으로 이주할 예정이다. Clark은 "이러한 성장을 수용하고 더 많은 주택 건설을 지원하기 위해 우리 정부는 Greenbelt 지역 가장자리에서 총 약 7,400에이커에 달하는 토지 15개 지역을 제거할 것을 제안하고 있다"라고 말했다.
그러나 그가 제거하겠다고 제안한 것에 대해 그는 추가할 것을 제안하고 있다. "동시에 우리는 약 2,000에이커의 전체 그린벨트 확장을 위해 파리 갈트 모레인의 일부와 그레이터 골든 호스슈에 있는 13개의 도시 강 계곡을 포함하여 그린벨트에 추가 9,400에이커를 추가할 것을 제안한다." 썼다.
Clark은 "이 토지가 Greenbelt에서 제거되면 토지 소유자는 주택을 신속하게 건설하기 위한 세부 계획을 개발할 것으로 예상된다."라고 말했다. "정부는 늦어도 2025년까지 이 토지에 새로운 주택 건설이 시작되고 2023년 말까지 승인 및 시행에 대한 상당한 진전이 이뤄져야 한다고 기대하고 있다. 이러한 조건이 충족되지 않으면 정부는 해당 토지를 반환할 것이다.”
Clark은 이러한 변화를 온타리오주의 주택 공급 위기에 대처하면서 환경적으로 중요한 토지를 보호함으로써 더 강력한 주를 건설하려는 Ford 정부의 "균형잡힌 전략"의 중요한 부분이라고 말했다. “우리는 더 많은 온타리오 주민들이 그들의 필요와 예산에 맞는 집을 찾을 수 있도록 더 많은 집을 더 빨리 짓겠다는 우리의 약속을 이행하고 있다.”라고 그는 말했다.
Home Prices Flatten But Still Up Compared to Pre-Pandemic 2019 Figures: TRREB
주택 가격은 평평하지만 팬데믹 이전 2019년 수치와 비교하면 여전히 상승하고 있다. TRREB
https://www.zoocasa.com/blog/trreb-october-2022/
신규 리스팅 및 주택 판매 건수는 여전히 월간 및 연간 기준으로 감소하고 있지만, 예비 구매자에게는 희소식이다. 주택 가격이 평평해졌다. 많은 사람들이 이사를 하기 전에 시장이 안정되기를 기다리면서 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 가격이 봄에 하락한 후 지난 3개월 동안 안정 상태를 유지하고 있음을 발견했다.
10월에 4,961채의 주택이 거래되어 9월보다 1.5% 감소했다. 모든 TRREB 지역 및 부동산 유형에 대해 여전히 상당히 낮은 10,390개이지만 새로운 목록도 9월보다 약간 감소했다. 전반적으로 수치는 평평해졌지만, 특히 지난 달 2010년 이후 최저 수준을 기록한 시장에 진입하는 신규 목록의 측면에서 역사적으로 낮은 수치를 경험하고 있다.
모든 주택 유형의 평균 판매 가격은 1,089,428달러로 2021년 10월보다 5.7% 하락했지만, 9월 평균인 1,086,762달러보다는 약간 상승했다. 콘도는 416에서 여전히 눈에 띄는 부동산 유형으로, 월간 평균 가격에는 변동이 없으며 토론토와 GTA(Greater Toronto Area)에서는 전년 대비 1.8%만 하락했다.
이전 연도와 수치를 비교할 때 2020년과 2021년의 부동산 추세와 주기에 대해 "정상적인" 것은 없었음을 기억하는 것이 중요하다. 2020년은 역사적 최저점으로 시작했지만 가을까지 기록을 깨고 있었고 모든 기록을 깨뜨렸다.
그러나 올해 6번의 요금 인상 후 기록적인 2021년에 비해 단독 주택 가격은 11%, 반 단독 주택은 6.2% 하락했다. 타운하우스와 콘도는 토론토와 GTA에서 강세를 유지하고 있으며 타운하우스 평균 가격은 전년 대비 3.9% 하락했으며 위에서 언급한 바와 같이 콘도는 여전히 상승하고 있다. 이 가격을 2019년과 비교하면 여전히 전반적으로 상위에 있다.
우리는 많은 잠재 구매자와 판매자가 기다리던 바닥을 쳤을 수 있다. 그래서, 그것은 여기에서 모든 것을 의미합니까? “새로운 목록이 역사적 최저치 또는 그 부근에 있으면 현재 수준에서 수요가 완만하게 증가하면 재판매 주택 시장이 단기간에 눈에 띄게 긴축될 것이다. 물론 여전히 단기적인 경제 불확실성이 많다. 그러나 중장기적으로 주택 수요는 반등할 것이다.”라고 TRREB 회장인 Kevin Crigger가 설명한다. 가을과 겨울은 역사적으로 부동산에서 더 느린 달이며 많은 사람들이 봄을 기다리고 있다는 것을 알고 있지만 주택 수요가 반등할 것으로 예상되므로 구매자는 적절한 시기를 기다리기보다 적절한 부동산을 찾아야 한다.
Canada’s Recent Real Estate Buyers Weren’t Stress Tested For Mortgages Rates This High
캐나다의 최근 부동산 구매자는 모기지 금리에 대해 스트레스 테스트를 받지 않았다.
캐나다 부동산 업계는 약한 스트레스 테스트를 원했지만 너무 약했을 수 있다. 이는 최근 수치를 집계한 BMO Capital Markets의 주장이다. 이자율이 오르면 대부분의 차용인은 더 높은 비용을 쉽게 관리할 수 있습니다. 그러나 최근 구매자들은 테스트를 거친 것보다 훨씬 더 높은 가격에 직면하고 있습니다.
캐나다는 2016년경 모기지 차용인의 스트레스 테스트를 시작하여 차용인이 더 높은 금리를 받을 수 있도록 준비했다. 현재 반복에서 테스트는 계약에 2포인트를 더한 금액 또는 최소 하한선 중 더 높은 금액을 지불할 수 있는지 확인한다. 이는 레버리지를 낮추고 차용자가 갑작스러운 충격에 대비할 수 있는 완충 장치를 제공한다. 지금까지는 강제 매도나 채무 불이행을 완화하는 데 도움이 되었다. 그러나 이 환경에서는 충분하지 않았을 수 있다. 충분히 높지 않았습니다. 지난 5년 동안의 모기지 이자율은 지난 몇 년 동안 롤러코스터를 탔다. 따라서 많은 사람들에게 이는 최근 변동금리나 갱신 급증에 대비하지 못했다는 의미한다.
캐나다의 최근 호황기에 차용인들이 가장 위험에 처해 있다고 BMO는 투자자들에게 경고했다. 모기지는 2.0%의 이자율로 대출을 받았고 스트레스 테스트는 4.75%에 불과했다. 그 차용인들은 오늘날의 이자율에 대해 테스트를 받지 않았을 것이다. 변동금리 모기지 부채도 이 기간 동안 가장 인기를 얻었으며, 이는 현재 검증되지 않은 차용인이 있다는 것을 의미한다. 은행의 수석 이코노미스트인 Robert Kavic은 "... 2021년 호황이 최고조에 달했을 때 변동금리를 취한 사람들은 시기에 따라 4.75%-5.25%의 자격을 얻었다."라고 설명했다. "... 고정 지불 기능이 현재 타격을 가리고 있어도 기본 금리는 이제 그 표시를 넘어섰다." 대출 기관이 압류를 방지하기 위해 노력하기 때문에 이러한 차용인이 즉시 채무 불이행을 의미하지는 않는다. 상환 연장과 재융자는 갱신하는 사람들에게 인기 있는 도구이며 옵션이 있을 수 있다, 물론 이상적이지는 않지만 말이다.
5년 갱신을 앞두고 있는 모기지 대출자는 훨씬 더 나은 상황이다. Kavcic은 "5년 전만 해도 5년 고정 모기지 이자율을 사용하는 차용인은 약 5%의 자격을 갖추었을 것이다. 많은 사람들이 더 높은 이자율로 갱신할 것이다."라고 말했다. 그러나 그는 이것을 심각한 위험으로 보지 않는다. 지난 5년 동안 임금은 오르고 모기지론은 훨씬 적었다. 이를 통해 가정은 시장 변화에 더 편안하게 적응할 수 있다.
