5월 넷째 주

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Insured 보다 Uninsured 모기지 부채가 4배 빠르게 증가.

https://betterdwelling.com/canadian-uninsured-mortgage-debt-is-growing-4x-faster-than-insured-debt/

주택시장이 호황을 지속하면서, 주택 구입을 위한 모기지 대출도 계속해서 상승하고 있습니다. 최근 3월 수치는 지난 8년 중에게 가장 높은 달을 기록했는데, 전달인 2월에 비해서 29%, 작년 동월과 비교 할때는 48.7% 상승했습니다.

• Insured : 최근 3월 수치가 저달인 2월에 비해서 13.8%, 작년 동월과 비교할 때는 13.8% 상승.

• Uninsured : 최근 3월 수치가 저달인 2월에 비해서 31%, 작년 동월과 비교할 때는 61.3% 상승.

두 부문 모두 모기지 대출 액이 상승했지만, Uninsured 모기지가 Insured 모기지 대출 보다 4배 가량 증가했음을 확인 할 수 있습니다. 지는 지난 8년 동안의 데이터에서 가장 높은 수치로, 많은 주택 구매자들이 처음 주택을 구매하는 구매자가 아니거나, 다운페이가 넉넉한 사람임을 의미합니다.

캐나다 중앙은행이 금리를 인상할 때까지 주택시장은 식지 않을 것: Mortgage of Canada CEO.

https://www.bnnbloomberg.ca/real-estate?jwsource=cl

곧 있으면 모기지 스트레스 테스트가 강화되지만, 주택 구매자에게 큰 영향이 없을 것이라고 말했습니다. 왜냐하면, 모든 사람들이 주택소유라는 꿈을 가지고 있기 때문에, 이 꿈을 이루기 위해서 어떤 노력이라도 하려고 한다고 언급하면서, 중앙은행의 금리가 인상되기 까지는 주택시장이 냉각될 기미는 보이지 않는다고 말했습니다.

그러면서, 지금의 주택시장이 거품이 아니냐는 질문에는, 과열되어 있는 것은 확실하지만, 이 또한 중앙은행이 금리를 급하게 올리지 않는다면, 문제 될 것이 없고 그렇게 인상되지도 않을 것이라고 예상했습니다.

다만, 주택시장이 과열되어 있는 것은 사실인 만큼, 주택구입 자금(다운페이)이 부족한 사람들은 주의가 필요하다고 말하면서, 장기적인 관점에서 주택구입을 하는 것이 바람직하다고 강조했습니다.

캐나다 신규 주택 착공 20% 하락 시작, 일반적으로 A 수정 : BMO

https://betterdwelling.com/canadian-housing-starts-drop-20-which-normally-means-a-correction-bmo/

캐나다의 신규주택 착공율이 지난 달 급격히 감소해서, 전달이 3월에 비해서 19.8% 가량 하락했습니다.

토론토 콘도건설, 건축비용 상승이 위험수위에 도달.

https://www.livabl.com/2021/05/toronto-condo-construction-risky-territory-building-soar.html

급등하는 주택가격으로 인해, 많은 최초 주택구매자가 다운 페이먼드로 대해 걱정.

https://www.livabl.com/2021/05/soaring-prices-first-buyers-anxious-downpayment-savings.html

최근 주택보험회사인 Sagen과 Royal LePage는 지난 2년 동안 주택을 구입한 전국의 909명의 최초 구매자를 인터뷰한 결과를 발표했습니다. 이 조사에 따르면, 최소 구매자의 75%는 부적절한 다운페이 금액으로 인해서 주택구입의 기회를 놓칠까봐 걱정된다고 답했습니다. 이는 2019년 조사에서 토론토 지역에 해당하는 설문 참여자가 68% 였던 것과 대조됩니다.

낮은 대출비용과 토론토 콘도 시장의 약화는 작년에, 도시 구매자들에게 드문 기회를 제공했지만, 적은 매물과 높은 가격이 큰 걸림돌이었다고 강조했습니다.

이런 상황에서 구매자의 가족이 다운페이먼트를 돕거나, 성인자녀가 Down Payment를 모으기 위해서 함께 계속 생활하는 것은 드문 일이 아니게 되었습니다. 조사 대상자 중 25%가 첫 집을 사기 전에 부모 또는 친척과 함께 살았다고 답했고, 응답자의 50%는 가족에게 임대료는 지불 했는데, 지불 한 응답자의 34%는 시가보다 적게 지불했다고 답했습니다. 또한 이런 이유에서 응답자의 15%에 다하는 가정의 부모가 다운사이징을 위한 결정이 늦추어 졌다고 말했습니다.

주택시장은 2023년까지 "정상"으로 돌아갈 것이다: CMHC

https://www.zoocasa.com/blog/cmhc-housing-market-outlook-2021/

최근 CMHC는 2021년 경제 회복 경로를 통한 전국의 주택 시장에 대한 예측을 담은 보고서를 발표했습니다. 백신의 공급과 접속이 속도를 내고 있고, 확진자 수가 감소하고 있는 지금과 같은 긍정적인 상황이 지속된다면 가능한 시나리오를 제공하고 있습니다.

광역토론토, 광역 벤쿠버, 캘거리를 중심으로 나열되어 있는데, 궁금하신 분들을 위의 링크를 확인해 보시기 바랍니다.

엇갈린 공급과 수요: Bloomberg.

https://www.bnnbloomberg.ca/the-second-largest-country-in-the-world-is-running-out-of-land-1.1605274

Blomberg New의 최근 데이터에 따르면, 작년에 토론토, 몬트리올, 벤쿠버 및 오타와의 18개 커뮤니티에서 주택 판매의 60%가 단독 주택을 위한 것이었습니다. 그리고 여기서 1/4만이 콘도와 같은 아파트 용이었습니다.

하지만 아래의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 지난 10년 동안 동일한 도시와 인근 커뮤니티에 지어진 건물 유형을 살펴보면, 최근 판매되었던 주택 유형과 지금까지 공급된 주택 유형이 정확히 반전된다는 것을 알게 됩니다. 다시 말해, 신규 주택 재고의 60%는 아파트이고, 주택 주택은 25%에 불과합니다.

결국 이러한 불일치로 인해 절박한 주택 구매자들은 점점 더 제한적인 단독 주택 공급을 놓고 경쟁하는 모습입니다.

여기에 향후 계속해서 증가할 이민자와 미국과의 국경을 중심으로 한 주요 도시에 대부분 사람들이 거주하는 캐나다의 특성은, 중산층의 상징과도 같았던 단독주택 소유가 점점 실현하기 어려운 꿈에 가까워짐을 예견하는 듯합니다.

이에 Royal Bank of Canada의 경제학자 Robert Hogue는, 캐나다의 토지 부족은 유럽, 일본 또는 세계 다른 지역에 비해 상대저긍로 최근의 현상인데, 미래 세대의 주택소유는 지금까지의 전통적인 캐나다의 단독주택을 중심으로 한 모습에서, 작은 규모의 주택을 소유하는 유럽인들의 모습에 더 가까워 질 것으로 예측했습니다.

캐나다 중앙은행은 모기지 이자율이 결국은 상승할 것이라고 경고.

https://www.bnnbloomberg.ca/bank-of-canada-warns-home-buyers-rates-will-eventually-rise-1.1606377

https://www.bnnbloomberg.ca/trudeau-tightens-up-mortgages-after-boc-sounds-housing-alarm-1.1606648

Tiff Macklem 캐나다 은행 총재는 최근 주택 가격 상승은 지속 가능하지 않으며 금리가 결국 상승 할 것이기 때문에 가정에 너무 많은 모기지 부채를 부담하지 않도록 경고했습니다. 그는 최근의 기자회견에서 많은 가구가 소득에 비해서 매우 큰 모기지를 가지고 있다고 말했습니다. 그러면서 차용자와 대출기관은 이자율이 지금과 같은 최저치를 계속 유지할 수 없다는 것을 이해해야 하고, 특히 차용자는 상승하는 이자율에 계속해서 대응하기 어렵다고 밝혔습니다.

그리고, 최근의 주택 가격의 급격한 상승은 정상이 아니라는 점을 이해하는 것이 중요하기 때문에, 언제가 될지 모르는 미래에 재융자(Refinance)를 할 수 있는 주택자산(Equity)을 구축하기 위해서 더 높은 주택가격에 의존하는 것은 나쁜 생각이라고 추가했습니다.

한편, 지난 목요일에 캐나다 은행 규제 기관은 주택 구매자의 모기기 대출을 어렵게 하는 스트레스 테스트 강화에 대한 제안을 공식화했습니다. 따라서 6월 1일 부터는 새로운 규정에 따라, 5.25%로 인상된 모기지 이자율을 감당할 수 있는지를 입증해야 합니다.

또한 최근의 경제상황에서 가장 취약성 높은 부분을 급증한 가계 부채와 주택 시장이라고 말했습니다. 그러면서 펜데믹 기간 동안 신규 모기지 입의 질이 악화되었는데, 대출 대 소득 비율(Loan to Income Ratio)이 450%를 초과하는 신규 모기지 비율이 작년 하반기에 크게 증가한 22%를 기록했다고 밝혔습니다. 참고로 이 보고서는 규제 당국이 모기지 자격 규정을 강화한 2016년과 2017년의 범위를 넘어 섰습니다.

이제 일부 부동산 시장이 거품임을 확인, Bank of Canada Indicators.

https://betterdwelling.com/bank-of-canada-indicators-now-show-some-real-estate-markets-are-a-bubble/

https://www.bankofcanada.ca/2021/05/staff-analytical-note-2021-9/

최근 캐나다 중앙은행은 주택시장의 활기를 감지하는 HPEI(House Price Exuberance Indicator)이라는 모델을 공개했습니다.

참고로 이 모델은 가처분 소득, 인구 및 모기지 금리를 기반으로 하는 펀더멘탈과 비교하여 주택 가격 상승의 움직임을 감지하게 설계되었습니다.

• Green: 주택시장이 펀더멘털에 합리적으로 부합됨을 의미합니다.

• Orange: 주택시장이 과열되고 있는 거품이 발생하고 있는 시장을 의미합니다.

• Red : 주택시장이 지속된 과열로 완전한 거품에 도달했고, 미래에 비용이 많이 드는 조정 가능성이 농후한 시장을 의미합니다.

위의 이미지에서 확인할 수 있듯이, 3개의 지역이 Red 임을 볼 수 있습니다.

• GTA: 2016년에서 지금까지 7개의 분기를 제외하고는 모두 Red 였는데, 지난 5년간의 가격 상승 중 2/3이 펀더멘털에 기반을 두지 않았습니다. 또한 이 기간 동안 시장은 가격이 조정될 시간이 없었습니다.

• Hamilton: GTA 보다도 더 과열된 지역으로, 이와 같은 갑작스러운 가격 상승은 주택 가격이 40%이상 고평가된 소규모 도시라는 제목의 IMF의 보고서에도 포함되어 있습니다.

• Montreal: 이 지역은 여전히 저렴하지만, 최근의 과열로 향후 다른 추세 계속해서 상승하고 있는 모습입니다.

• 광역 벤쿠버 지역: 의외로 이 지역은 2018년 이후로 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 하지만 그렇다고 해서, 해당 지역의 주택가격이 현지 소득에 적합하다거나 저렴하다는 의미는 아닙니다. 이는 가격 상승이 비정상적으로 강하지 않다는 것을 의미하는 것으로, HPEI는 주택시장의 펀더멘털에 기반을 두고 있기 때문입니다. 즉, 광역 벤쿠버 지역은 어느 정도, 펀더멘털과 연동된 가격상승이라는 말입니다. 참고로 이 지역의 경우는 주택가격 상승의 가속화에도 불구하고, 3년전 보다 약간 높음을 확인할 수 있습니다.

캐나다 중앙은행의 입장 변화: 올 초 방관 => 경고(금리인상, 양적완화, 가계부채 -> 주택 구매자에게 영향)