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Inflation and bond market trends could keep interest rates high

인플레이션과 채권 시장 동향으로 인해 금리가 높게 유지될 수 있음

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/market-updates/inflation-and-bond-market-trends-could-keep-interest-rates-high/457646

Reuters의 분석에 따르면 상당한 부채 수준으로 고생하고 있는 많은 캐나다인들은 경직된 인플레이션과 채권 시장 상황으로 인해 수십 년 동안 최고 수준으로 유지되는 금리와 싸워야 할 것이라고 한다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 데이터에 따르면, 캐나다 5년 만기 채권의 평균 수익률은 8월 24일 16년 만에 최고치인 4.17%로 급등했는데, 이는 3월의 2.66% 수준보다 훨씬 높은 수치다. 로이터 통신은 최근 분석에서 “투자자들은 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)과 다른 주요 중앙은행이 신속하게 금리 인하로 전환할 것이라는 생각을 포기했다”고 밝혔다. 

“거의 모든 캐나다 모기지의 기간은 미국에서 일반적인 30년에 비해 5년 이하다.” 캐나다 통계청의 수치에 따르면 캐나다 가구는 1분기에 약 165억 달러를 빌렸으며 모기지 부채는 112억 달러에 달했다. 가처분 소득 대비 가계 신용 시장 부채 비율도 2022년 4분기 181.7%에서 2023년 1분기 184.5%로 증가했다. 토론토에 본사를 둔 로이터 분석가인 니베디타 발루(Nivedita Balu)는 "내년에 캐나다 모기지의 약 20%가 갱신될 때 많은 대출자들이 불과 몇 달 전에 예상했던 것보다 더 어려운 재정적 상황에 처하게 될 가능성이 높다는 것을 의미한다"라고 경고했다. "모기지 금리는 채권 시장의 움직임을 시차적으로 추적하는 경향이 있다."

캐나다의 연간 인플레이션율이 6월 2.8%에서 7월 3.3%로 급등하면서 로이터 통신이 실시한 여론조사에 따르면 9월 중앙은행의 추가 금리 인상 가능성이 눈에 띄게 높아졌다고 한다. Balu는 “즉각적인 금리 인하 조짐이 보이지 않는 상황에서 불안한 주택 소유자들은 이제 월 모기지 지불금을 지불하는 데 어려움을 겪고 있으며 어떤 경우에는 집을 팔도록 강요당하고 있다”라고 말했다. 동시에 캐나다는 거의 5년 만에 가장 느린 모기지 증가율을 보였으며 이는 대형 은행이 발표한 최근 수익 보고서에서 명백히 드러났다. 캐피탈 이코노믹스(Capital Economics)의 스티븐 브라운(Stephen Brown) 북미 지역 이코노미스트는 “지난 12개월 동안 소비자들은 높은 부채 상환액을 상쇄하기 위해 상당한 소득 증가를 보였을지 모르지만 향후 12~24개월 동안 반드시 그런 것은 아닐 것”이라고 말했다. . "금리가 이 수준으로 유지된다면 캐나다 경제에 확실히 문제가 될 것이다." 

Canadian Economy Flirts With Recession As Housing Drags GDP

주택이 GDP를 끌어내리면서 캐나다 경제는 불황에 시달린다. 

https://betterdwelling.com/canadian-economy-flirts-with-recession-as-housing-drags-gdp/

캐나다 경제는 불황에서 불과 몇 달밖에 남지 않았을 수도 있다. 캐나다 통계청(Stat Can)의 최신 국내총생산(GDP) 데이터는 2023년 2분기에 정체되었다. 위험 신호인 만큼 인구 붐을 고려하면 상황은 더욱 악화된다. 인구가 훨씬 많아졌음에도 불구하고 가구의 지출은 줄어들고 있으며, 특히 새 주택 구입에 있어서는 더욱 그렇다. 캐나다 경제는 둔화되고 있지만 완전히 위축되지는 않았다. 2023년 2분기 계절 조정 GDP는 전 분기에 0.6% 증가한 후 사실상 변동이 없었다. 작년에 비해 경제 생산량은 1.1% 증가했는데, 이는 인구 증가보다 적다. 그 자체에 관한 것이지만 더 나쁜 것은 이러한 추세가 가구의 약점에 의해 주도된다는 것이다.  

캐나다 주택은 GDP에 가장 큰 걸림돌 중 하나를 제공했다. 2023년 2분기 주택투자는 2.1% 감소해 5분기 연속 감소세를 기록했다. 하락세는 신규 주택 건설 둔화(-8.2%)에 의해 주도되었으며, 노바스코샤에서만 증가세를 보였다. 경기 둔화로 인해 개조 지출이 감소했다(-4.3%). 역사상 가장 큰 호황 중 하나 이후 주택 경기 둔화를 보는 것은 놀라운 일이 아니다. 더 큰 우려는 이것이 취약한 가구의 더 광범위한 추세의 일부일 뿐이라는 것이다. 

실질 가계 지출은 전 분기 소폭 증가에 이어 0.1% 감소했다. 신규 승용차(-9.5%), 가구(-3.3%), 야외 레크리에이션(-8.3%), 천연가스(-6.4%)가 감소한 것이 이를 주도했다. 상품에 대한 지출이 소폭 증가(+0.1%)하여 타격이 완화되었지만 그다지 크지는 않았다. 호황 이후에는 약간의 둔화가 예상될 수 있지만 가장 많이 놓치고 있는 세부 사항이 있다. 바로 인구 호황이다. 

GDP는 총합으로 측정되므로 이론적으로 더 많은 사람을 추가하면 국가의 생산량이 증가해야 한다. 최소한 모든 사람의 생산량이 정체되고 있는 경우 경제에 추가된 모든 근로자는 상황을 더 높이도록 약간의 부양책을 제공해야 한다. 캐나다의 기록적인 인구 붐으로 인해 이는 믿을 수 없을 만큼 쉬운 작업이 될 것다. 그만큼 상황이 안 좋다. 인구가 급증해도 경제는 둔화되고 있다. 인구 증가는 가구에 대한 상황이 얼마나 나쁜지를 더욱 심화시키고 있다. 

1인당 조정 시 가계 지출은 2분기에 0.7% 감소했는데, 이는 지난 4분기에 비해 3분기에 감소한 거으로 수익 감소의 확실한 예라고 볼 수 있다. 캐나다는 기술적으로 현 시점에서 경기 침체를 보지 못할 수도 있다. 그러나 가계가 이미 경기 침체에 빠져 있다고 느끼는 것은 놀라운 일이 아니다. 

Mortgage owners should brace for possible rate hike, experts say

전문가들은 모기지 소유자들이 금리 인상 가능성에 대비해야 한다고 말한다. 

https://www.bnnbloomberg.ca/mortgage-owners-should-brace-for-possible-rate-hike-next-week-experts-say-1.1966268

전문가들은 캐나다 모기지 소유자들이 다음 주 캐나다 은행의 금리 인상 가능성에 대비하고 이에 따라 예산을 책정해야 한다고 말한다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 2022년 3월부터 금리를 10차례 인상하여 정책 금리를 5%로 올리면서 많은 모기지 소유자는 차입 비용 증가의 영향을 느꼈다. 

블룸버그 뉴스는 캐나다 중앙은행이 7월에 금리를 인상한 이후 경제 신호가 엇갈렸다고 보도했지만, 블룸버그 조사에 따르면 대다수 경제학자들은 중앙은행이 금리를 인상할 것으로 예상하고 있다. 

금요일에 발표된 국내총생산(GDP) 수치는 올해 2분기의 둔화를 보여주어 다가오는 금리 동결에 대한 더 많은 지지를 불러일으켰다. 하지만그러한 기대는 제쳐두고, Ratehub.ca의 공동 CEO이자 CanWise Mortgage Lender의 사장인 James Laird는 모기지 소유자들이 다음 주에 금리 인상이나 캐나다 은행의 보류에 대비해야 한다고 말했다. 레어드는 화요일 서면 성명에서 “대출자들은 금리 인상이 일어날 경우에 대비할 수 있도록 금리 인상에 대한 예산을 세워야 한다”고 말했다. "은행은 지난 두 번의 발표에서 인상을 결정했기 때문에 인상은 여전히 ​​테이블 위에 있다."

DV Capital의 주요 브로커인 Daniel Vyner는 BNNBloomberg.ca와의 인터뷰에서 모기지 소유자가 최근 금리 인상을 크게 유지했기 때문에 캐나다 은행의 "(잠재적) 보유액을 과소평가"하지 않는 것이 중요하다고 말했다. 그는 화요일에 “누군가가 예산을 한 번도 책정하지 않았거나 이 정도 규모의 모기지 지불에 직면해야 한다고 믿었던 예상치 못한 모기지 지불 증가를 계속해서 예산을 초과하거나 설명할 수 있을까?”라고 말했다. 

Vyner에 따르면 금리를 현재 수준으로 유지하기로 한 결정은 금리 인상의 "이전 라운드의 영향을 구체화"하는 데 도움이 될 수 있다. 이는 중앙은행이 다음 주에 금리를 유지하더라도 모기지 소유자는 금리 인상의 영향을 계속 느낄 것이라고 그는 말했다. Vyner는 변동 금리 모기지 상품과 우대 금리로 인상되는 지불금을 가진 사람들은 또 다른 금리 인상이 발생할 경우 지불금이 증가하는 것을 보게 될 것이라고 말했다. “이는 또 다른 타격일 뿐이며 자연스럽게 현금 흐름에 영향을 미칠 것이다.”라고 그는 말했다. 

Vyner는 고정 지불금과 변동 금리 모기지를 갖고 있는 개인들도 이자율 인상의 영향을 받을 것이며 월 지불금에 추가 이자 비용이 추가될 것이라고 덧붙였다. 차입 비용이 높아지는 가운데 고정 지불 변동 금리 모기지를 사용하는 일부 개인은 상환 기간이 연장되고 모기지 이자만 지불하고 있다. Bloomberg News는 7월 현재 Royal Bank of Canada의 모기지 중 43%가 25년에 걸쳐 상각되었으며, Toronto-Dominion Bank의 모기지 중 48%가 25년 이상 상각되었다고 보도했다. Vyner는 "원금조차 감당하지 못하는 고정 지불 변동 금리 모기지가 장기 상각의 '가장 연장' 시나리오를 야기했다"라고 말했다. Vyner는 잠재적인 인상으로 인해 규제 당국이 모기지 장부의 상당 부분을 연장한 연방 규제 대출 기관을 단속하도록 강요할 수 있는지 궁금하다고 말했다. 

Vyner는 작년 3월 이후 10번의 금리 인상 이후 금리 인상의 누적 효과가 모든 소득 수준에 걸쳐 차용인에게 큰 타격을 입혔다고 말했다. “모기지를 갖고 있거나 모기지로 물건을 구매하려는 사람 중 어느 누구도 금리 인상에 영향을 받지 않을 것이라고 생각한다. 모든 것은 상대적인 것”이라고 말했다. Vyner는 자본이 풍부한 구매자의 경우 차입력도 흔들리고 있다고 덧붙였다. 그는 “소득이 동반 상승하지 않은 채 금리가 계속 오르면서 어제의 A대출자가 오늘은 서서히 B대출자가 되어가는 모습이 보이기 시작했다”고 말했다. 

Laird에 따르면 중앙은행의 다가오는 금리 결정은 두 가지 방식 중 하나로 주택 시장에 영향을 미칠 수 있다. 그는 "금리가 더 오르면 여름 동안 정체되었던 주택 가치에 하락 압력을 가할 것"이라고 말했다. 반면에 은행이 보유를 선택하면 구매자가 외면하게 되어 수요가 증가할 수 있다.” 그러나 그는 금리 인상으로 인해 스트레스 테스트가 증가할 것이라고 말했다. 이는 잠재적 구매자가 주택을 구입할 여유가 있다는 것을 금융 기관에 입증하여 구매자가 구매 자격을 갖추는 것을 더욱 어렵게 만들 것이라고 말했다. 

Canadians Are Turning To Co-Ownership To Break Into The Housing Market

캐나다인들은 주택 시장에 진출하기 위해 공동 소유로 전환하고 있다. 

https://storeys.com/canadian-housing-market-co-ownership/

이자율과 인플레이션이 계속해서 경제성을 떨어뜨리면서 일부 캐나다인들은 친구, 가족, 지인의 도움을 받아 주택 시장에 진출하기로 선택하고 있다. Royal LePage의 새로운 조사에 따르면, 캐나다 주택 소유자의 6%가 배우자나 배우자 이외의 다른 사람과 자신의 부동산을 공동 소유하고 있는 것으로 나타났다. 

트렌드를 좀 더 자세히 살펴보면 가족과 공동 소유가 89%, 친구와 공동 소유가 7%, '친구나 가족이 아닌 사람'과 공유가 8%로 나타났다. 어떤 경우에는 공동 소유가 룸메이트 계약으로 진행되며, 부동산 회사에 따르면 캐나다 공동 소유자의 44%도 동거하고 있다. Royal LePage의 최고 운영 책임자인 Karen Yolevski는 주택 공동 소유 결정이 "재정적인 이유로 점점 더 많이 이루어지고 있다"고 지적한다. 그녀는 이러한 추세가 오늘날의 높은 대출 금리(20년 최고치에 도달)와 엄격한 자격 요건으로 인해 개인 구매자가 모기지 자격을 얻는 것이 "훨씬 더 어려워졌다"는 사실을 보여주는 증거라고 말했다. 

이는 데이터로도 입증되고 있는데, Royal LePage에 따르면 공동 소유자의 76%가 부동산 공동 구매 결정에 있어 "주요 동기 부여 요소"로 경제성을 꼽았다. (25~34세 공동 소유자의 경우 이 수치는 최대 83%에 달한다.) 한편, 32%는 부동산 공동 구매 선택이 지난 3월 캐나다 은행의 첫 번째 금리 인상에 따른 것이라고 말했다. 부동산 전문가들은 이러한 추세와 그 이면의 동기를 잘 알고 있는 것으로 보인다. 

Royal LePage에 따르면 25%는 금리가 인상되기 시작한 이후 공동 구매가 "다소" 증가한 것을 목격했다고 밝혔다. (한편, 8%는 상승세가 "눈에 띌 정도"라고 답했다.) “집 비용을 더 많은 사람들에게 나누어줌으로써 캐나다인들은 부동산 사다리에 더 쉽게 발을 올릴 수 있을 뿐만 아니라 예산만으로는 접근할 수 없었던 더 바람직한 위치나 더 큰 부동산으로 주택 검색을 확장할 수 있다. "라고 Yolevski는 말한다. 그런 맥락에서, 공동 소유자의 38%는 공동으로 주택을 구매함으로써 더 큰 부동산이나 더 바람직한 지역의 부동산을 구입할 수 있게 되었다고 말한다. 목요일의 데이터는 시장 조사 및 분석 회사인 Leger가 2023년 8월 10일부터 8월 21일 사이에 실시한 온라인 설문 조사를 기반으로 한다. 이는 자신의 집을 다른 사람과 공동 소유하고 있는 18세 이상 캐나다인 약 500명의 감정을 반영하였다. 

Falling Leaves, Rising Trends: Real Estate Market Predictions for Fall 2023

낙엽, 상승 추세: 2023년 가을 부동산 시장 예측 

https://www.zoocasa.com/blog/fall-2023-real-estate-market-predictions/

올 여름은 캐나다 부동산 시장이 안정화되는 시기였다. 주택 가격이 안정되고 재고가 소폭 상승했으며 구매자의 주저함이 다시 판매를 약화시켰다. 이제 여름이 거의 끝나가는데, 가을 시장에서는 어떤 일이 일어날까요? 부동산 전문가들이 주목하는 5가지 시장 예측은 다음과 같다.  봄 반등 이후 전국 판매는 7월부터 냉각되기 시작하여 6월보다 0.7% 감소했으며 신규 매물이 더 건강한 수준으로 돌아올 수 있는 기회를 제공했다. 계절성은 부동산 시장의 활동 속도를 어느 정도 예측할 수 있으며 가장 더운 두 계절은 초봄과 초가을인 경향이 있다. 

Zoocasa의 기록 및 산업 관계 책임자인 Lauren Haw는 "대부분의 사람들은 여름에 주택 구입 계획을 보류하지만 투자자와 주택 구입자 모두 새로운 에너지와 집중력으로 여름 방학을 마치고 돌아올 것이다"라고 말했다. 즉, 광역 밴쿠버, 광역 토론토, 캘거리, 해밀턴-벌링턴을 포함한 대부분의 주요 시장에서 올 여름 판매 활동이 작년을 능가했다. 따라서 활동이 둔화되었지만 여전히 2022년에 비해 개선된 것이며 금리 인상이 의욕 있는 구매자를 방해하지 않는다는 표시다. 

구매자는 가을에 다시 살아날 것으로 예상되지만 판매자가 그 에너지에 부응할 가능성은 거의 없다. Haw는 "여름 동안 금리 인상과 언론의 조용한 것을 두려워하는 판매자들은 리스팅여부를 결정하기 전에 가격이 어떻게 변할지 지켜보기 위해 9월까지 기다릴 것"이라고 말했다. 온라인 뉴스법(Bill C-18)은 캐나다 뉴스 콘텐츠가 Facebook 및 Instagram과 같은 플랫폼에서 차단되어 캐나다인들이 정보를 받는 방식을 제한함에 따라 올 가을 미디어에 더욱 중요한 영향을 미치기 시작할 것이다. 그에 따라, 부동산 뉴스는 시장에 대한 질문이나 우려가 있는 소비자가 쉽게 접할 수 없게 되어 판매자들 사이에서 주저함과 주의를 불러일으키게 된다. Haw는 “수요가 있으면 판매자는 리스팅 하겠지만 새로운 관심을 보일 때까지는 리스팅하지 않을 것이다.”라고 덧붙였다. 

2023년 7월의 신규 리스팅은 많은 주요 시장에서 2022년 수준을 따라잡거나 초과하기 시작했지만 재고 문제가 완전히 사라지기까지는 시간이 좀 걸릴 것이다. 유학생 등록 ​​증가와 함께 이민 증가는 특히 Guelph, Kitchener-Waterloo 및 Kingston과 같은 고등 교육 도시의 저렴한 주택 공급에 부담을 주고 있다. 키치너에 위치한 고등 교육 기관인 코네스토가 칼리지(Conestoga College)를 대표하는 학생회가 최근 발표한 90페이지 분량의 보고서에서는 신뢰할 수 있는 주택의 부재가 이 대학 학생들의 주요 관심사 중 하나라고 언급했다. 지속적인 수요로 인해 가격이 계속 상승하고 있으며 Rentals.ca에 따르면 캐나다의 평균 임대료는 2023년 7월에 2,078달러라는 새로운 최고치를 기록했다. 적극적인 판매자는 공급을 늘리는 데 필요한 요소 중 하나이며 가을 후반에 이러한 완화가 이루어질 수 있다. Haw는 "역사적으로 낮은 주택 공급이 계속되면서 일부 판매자에게 자신감을 줄 만큼 가격이 상승할 것"이라며 "새로운 매물이 10월에 최고조에 달할 것"이라고 말했다. 

임대료 상승과 주택담보대출 상환액 증가로 인해 콘도의 인기가 눈에 띄게 높아지고 있다. 토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)에 따르면 토론토 지역의 콘도 아파트는 7월에 전월 대비 가격이 3.42% 상승한 유일한 부동산 유형이었고 동시에 판매도 전년 대비 증가했다. 26% 증가 – 모든 부동산 유형 중에서 가장 큰 증가폭을 기록했다. 강한 수요에도 불구하고 높은 금리로 인해 투자자들은 어려운 상황에 처해 있다. Haw는 “콘도 투자자들은 계속해서 유지 비용을 충당하는 데 어려움을 겪고 있으며 수익을 내지 못하고 있어 많은 사람들이 투자 부동산을 판매하고 있다.”라고 설명했다. "결과적으로 우리는 지속적인 재고 증가로 인해 가격이 하락할 것으로 예상할 수 있다." 

높은 이자율로 어려움을 겪고 있는 것은 콘도 부문만이 아니다. 건설 전 산업은 사전 구매 구매자가 가치 하락으로 인해 전매를 경험함에 따라 타격을 입고 있다. 이는 일반적으로 재정적 어려움으로 인해 상당히 낮은 가격에 유닛을 판매하는 것이다. 캐나다 주택 건축업자 협회(Canadian Home Builders’ Association)에 따르면 캐나다 주택 건설업자의 22%가 2023년 2분기에 프로젝트를 취소했다. 그 이후로 대출 금리가 계속 상승했기 때문에 이 수치는 계속 증가할 가능성이 높다. “프리콘 구매자들은 청산을 피하기 위해 예금을 멀리하고 손실을 감수하고 있다. 일부는 단순히 유닛을 건축업자에게 돌려주고 건축업자는 할인된 가격에 재판매하고 있다.”라고 Haw는 말했다. 이로 인해 개발자는 노동력 부족, 자재 비용 상승 및 현재 모기지 금리 조건으로 인해 일부 프로젝트를 미완성 상태로 남겨두게 될 수도 있다. 

Sustained low interest rates no longer possible, says former BoC governor.

BoC 전 총재 “저금리 지속 더 이상 불가능” 

https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/sustained-low-interest-rates-no-longer-possible-says-former-boc-governor/458302

데이비드 닷지(David Dodge) 전 캐나다 은행 총재에 따르면 캐나다 금융 시스템은 1%에서 2% 사이의 금리 수준으로 돌아갈 가능성이 없다고 말한다. Dodge는 지난 수십 년 동안 등록된 수준보다 훨씬 높은 약 3.5%의 안정적인 종료점을 예상하고 있다. 그는 BNN 블룸버그와의 인터뷰에서 “우리는 코로나19 이전 10년 동안 누렸던 캐나다 은행의 2% 정도 이자율로 돌아가지 않을 것”이라고 말했다. Dodge는 소비자에게 미치는 심각한 영향 외에도 장기간의 금리 인상이 부채 상환 비용 증가로 인해 연방 정부에 부담을 줄 것이라고 경고했다. 이는 2023년 예산이 이러한 비용이 연방 정부 수입의 약 9%에 불과하다는 가정하에 작성되었기 때문이다. 그러나 최종 수치는 11% 이상이 될 것이라고 그는 추정했다. Dodge는 "그들은 [Chrystia Freeland 재무장관]이 예산에서 계획한 것보다 더 높은 부채 상환 비용을 계획해야 할 것"이라고 말했다. “이는 정부가 다른 일을 할 여지가 줄어들 것이라는 것을 의미한다.” 

Dodge는 BoC 금리가 2024년 말이나 2025년 초쯤에 "약간 하락"할 것으로 예상했지만, 시장 관찰자와 플레이어는 금리가 전염병 이전 수준으로 돌아갈 것이라는 개념을 완전히 버려야 한다고 말한다. Dodge는 "우리는 확실히 최근인 2021년의 1% 또는 1.5%로 돌아가지 않을 것"이라고 말했다. “다시는 그렇지 않을 것이다. 앞으로 인플레이션에 대한 압력을 가할 모든 종류의 요인이 있다. 이는 중앙은행이 코로나19 이전 기간보다 더 긴축해야 한다는 것을 의미한다.” 

Hidden demand for housing: Economists estimate up to one million non-permanent residents missing from official stats

숨겨진 주택 수요: 경제학자들은 공식 통계에서 누락된 비영주권자가 최대 100만 명에 이를 것으로 추정. 

https://realestatemagazine.ca/hidden-demand-for-housing-economists-estimate-up-to-one-million-non-permanent-residents-missing-from-official-stats/

캐나다가 주택 부족 문제로 고군분투하는 동안 근본적인 요인, 즉 캐나다에 거주하는 비영주권자(NPR)의 실제 수는 간과된 것 같다. 정책 계획을 위해 널리 인용되고 의존되는 공식 수치는 거의 백만 명에 달하는 NPR 인구를 과소평가하고 있다. CIBC Capital Markets의 상무이사이자 수석 경제학자인 Benjamin Tal이 밝혀낸 이 사실은 국가의 주택 공급 및 경제성에 영향을 미치는 또 다른 요인에 대해 새로운 시각을 제시한다. 

Tal은 인구 증가를 예측하는 것은 지방과 지방 자치 단체의 자원 할당 및 주택 계획에 영향을 미치기 때문에 어렵지만 필수적인 노력이라고 말한다. “10년 전에 캐나다 인구가 2023년에 4,020만 명에 이를 것이라는 사실을 우리가 알고 있었다면 어떨까요? 우리는 아마도 더 잘 준비했을 것이고, 주택 부족 규모도 더 작았을 것이다. 하지만 우리는 몰랐다.”라고 Tal은 지적한다. 

2023년 캐나다의 인구 전망은 110만 명이라는 엄청난 차이를 보였다. 이는 주로 NPR의 예상치 못한 급증과 예상보다 강한 이민으로 인해 발생했다. Tal이 설명했듯이 이는 2년 이상의 건설 능력에 해당하는 주택 수요 계산 오류로 해석된다. 그러나 이코노미스트의 분석에 따르면 실제 격차는 훨씬 더 클 수 있다. NPR 계산과 관련된 두 가지 측정 문제에 따르면 누락 규모는 보고된 누락보다 100만 배 더 큰 250만 건에 가까울 수 있다는 것이다. 

Tal은 문제의 핵심을 파헤쳐 캐나다 통계청이 보고한 NPR 수치의 상당한 격차를 발견했다. 2021년 인구조사에 따르면 NPR은 대략 925,000건에 달하며, 분기별 추정치는 약 117만건으로 나타난다. 캐나다 통계청은 2011년 인구 조사에서 NPR을 40% 이상 과소평가했기 때문에 이러한 불일치를 이전에 인정했다고 Tal은 설명한다. “당시에는 NPR의 절대적인 수가 상대적으로 적었기 때문에 과소계산이 오늘날의 상황과 달리 인구 증가와 주택시장 수요계획에 큰 영향을 미치지는 못했다.” 격차는 약 20%로 줄어들었지만 최근 몇 년간 NPR 수치의 절대적 증가로 격차가 다시 확대되어 2021년에는 약 250,000건의 부족분에 도달할 가능성이 있다. Tal은 이러한 현상에 기여하는 두 가지 주요 요인을 설명하고 있다. 특정 국가 학생들이 정부 당국에 참여하는 것을 본질적으로 주저하기 때문에 정확한 보고가 방해되고, 둘째, 인구 조사 방법론에서 인구 조사 지침을 파악하는 데 어려움을 겪는 임시 외국인 근로자와 학생 비자 소지자를 실수로 제외했기 때문이다. 

NPR의 "일시적" 상태가 예상보다 더 영구적이 되면서 또 다른 중요한 측면이 나타난다. 임시 거주자(TR)가 비자 만료 후 30일 이내에 떠날 것이라는 캐나다 통계청의 출국 가정은 부정확한 것으로 입증되었다. 유학생의 무려 60%가 영주권에 대한 열망을 표현하고 있으며, 이로 인해 초과 체류자 수가 증가하고 있다. 이러한 추세는 취업 비자의 변화와 고용 기회의 증가로 인해 더욱 악화되어 많은 NPR이 Express Entry 프로그램을 통한 초대를 기다리는 동안 체류 기간을 연장하게 되었다. Tal은 만료된 비자 소지자를 캐나다에서 제거하기 위한 캐나다 이민, 난민 및 시민권부의 알려진 행정 조치가 없으며 CRA의 고용 또는 세금 전표 발급을 철회하는 알려진 메커니즘도 없다고 지적한다. 팬데믹이 최고조에 달했던 2020년과 2021년 대부분 동안, 만료된 TR 비자 소지자들은 여행 제한으로 인해 발이 묶여 예상 출국 일정을 지키지 못했다. 이후 몇 년 동안 국경이 다시 열렸음에도 불구하고 상당수가 캐나다에 남아 있었다. 

과소 계산된 NPR과 초과 체류자를 집계하면 불일치는 거의 백만 명에 이른다. 하지만 Tal이 지적했듯이 공식적인 통계는 없다. 이 폭로는 캐나다의 주택 경제성 위기에 중요한 영향을 미치며 처음에 인식했던 것보다 더 심각한 그림을 그린다. 정책 입안자와 기획자가 의사 결정을 위해 이러한 공식 수치에 의존함에 따라 이용 가능한 주택 자원의 부족은 더욱 두드러진다.

이코노미스트는 이렇게 썼다. “과소 계산의 실제적인 의미는 캐나다가 직면하고 있는 주택 구입 능력 위기가 실제로 인식된 것보다 더 나쁘다는 것이다.” Tal의 조사 결과는 NPR이 주도하는 숨겨진 주택 수요를 해결하기 위해 정책 대응을 재평가하는 것이 시급하다는 점을 강조한다. 다가오는 연방 정부의 가을 재정 업데이트를 통해 그는 관료들에게 이 문제를 정면으로 해결하고 점점 늘어나는 NPR 수에 맞춰 주택 공급을 조정하는 포괄적인 전략을 공개할 것을 촉구하고 있다.